房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)成因及防范研究

耿慧霞

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善民生具有重要作用。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)占用規(guī)模大，項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，因此風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題值得特別重點(diǎn)關(guān)注。本文研究房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)并提出對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，助力房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 投資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善民生具有重要的作用[1]。近年來(lái)，我國(guó)相繼出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)持“房住不炒”原則，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)力度也在不斷下降。由于房地產(chǎn)企業(yè)其本身具有投入資金規(guī)模高、投資開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)和投資開(kāi)發(fā)成本高等特點(diǎn)，再加上外部市場(chǎng)環(huán)境的影響，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)不對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和控制，有可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，識(shí)別出投資風(fēng)險(xiǎn)因素，并采取針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，以此降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的資金回收率，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展?；诖?，本文首先闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)投資的現(xiàn)狀及成因，然后分析了房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型及成因，最后提出了針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以此降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀及成因

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)的銷售價(jià)格快速上漲，為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲及炒房投機(jī)行為，我國(guó)相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。從目前房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀來(lái)看，主要呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)。

第一，房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)規(guī)模仍在不斷上升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資開(kāi)發(fā)總額達(dá)到14.8億元，從2019年開(kāi)始一直保持在5%以上的增幅。第二，房地產(chǎn)買賣之間仍然存在投機(jī)行為。由于近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷上漲，不少消費(fèi)者不惜借款去買房，然后等到升值以后進(jìn)行銷售，以賺取差價(jià)獲得利益。雖然這種投機(jī)行為開(kāi)始逐漸減少，但是這種現(xiàn)象已經(jīng)導(dǎo)致我國(guó)相當(dāng)部分房屋存在空置現(xiàn)象。

通過(guò)上文關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀的分析可以發(fā)現(xiàn)，雖然近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，但同時(shí)也暴露出了一些風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)盲目加大投資開(kāi)發(fā)力度。房地產(chǎn)行業(yè)本身就有投資成本高、周期長(zhǎng)和投資回報(bào)率高等特點(diǎn)，尤其是前些年房?jī)r(jià)快速上漲，高額利潤(rùn)導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)失去理智，沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)合理的決策，盲目加大投資開(kāi)發(fā)力度，導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債成本高企，資本結(jié)構(gòu)不斷惡化。

第二，我國(guó)可供投資開(kāi)發(fā)的土地資源逐漸不足。房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程中必然少不了土地資源，一旦沒(méi)有足夠的土地資源可供投資開(kāi)發(fā)，那么房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)無(wú)法持續(xù)發(fā)展。近年來(lái)，隨著大部分城市以及城市周邊土地資源的占用，再加上我國(guó)不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控政策，土地價(jià)格不斷上升，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的成本不斷提高，房子價(jià)格也不斷上漲。尤其是國(guó)家相關(guān)政策要求必須支付一半以上的土地使用權(quán)價(jià)格，對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大沖擊。

第三，投資風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露出來(lái)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。特別是近段時(shí)間以來(lái)，商業(yè)環(huán)境復(fù)雜多變，降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，消費(fèi)者購(gòu)買意愿降低，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也無(wú)法及時(shí)收回房?jī)r(jià)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p失，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，進(jìn)入破產(chǎn)清算。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)類型及成因

房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的資本由于不確定因素的影響而無(wú)法收回或給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)[2]。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[3]。

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中政策出現(xiàn)變化而帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要影響，同時(shí)也由于具有提供住房和改善民生的功能，國(guó)家往往根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化情況出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，比如稅收政策、土地政策以及信貸政策等，來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。因此，在當(dāng)前我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)制度還不是很完善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)受到宏觀調(diào)控政策的影響較大，增大了房地產(chǎn)企業(yè)投資的不確定性。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化而帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)供給大于需求的現(xiàn)象，市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多同質(zhì)性的樓盤(pán)，并且很一些房地產(chǎn)企業(yè)為了增大市場(chǎng)份額，不斷提高營(yíng)銷力度，加大營(yíng)銷資金投入，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。而一旦房屋銷售不及預(yù)期，市場(chǎng)上的供大于求將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)極大損失。

（三）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于企業(yè)本身管理不善而帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)之所以會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)在投資之前沒(méi)有充分收集相關(guān)信息，作出了錯(cuò)誤的投資決策，導(dǎo)致項(xiàng)目施工以后出現(xiàn)不能如期按時(shí)完工，造成項(xiàng)目爛尾等，進(jìn)而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中運(yùn)營(yíng)不善，開(kāi)發(fā)成本較高，房屋不能及時(shí)售賣出去，無(wú)法收回投入資金，進(jìn)而給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

（四）法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于投資合同糾紛或者違反法律規(guī)定而帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程中需要與許多單位與主體進(jìn)行聯(lián)系，比如政府、供應(yīng)商和施工設(shè)計(jì)單位等進(jìn)行交易，其中所涉及的合同較多且條款比較復(fù)雜，一旦相關(guān)合同條款中出現(xiàn)瑕疵，或者違反了相關(guān)法律的規(guī)定，進(jìn)而會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的損失。

（五）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中受財(cái)務(wù)活動(dòng)不可控制因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的投資預(yù)期財(cái)務(wù)目標(biāo)與實(shí)際財(cái)務(wù)成果產(chǎn)生偏離，進(jìn)而帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要投入大量資金，投資規(guī)模大，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，一旦企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)以后無(wú)法收回資金，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)極大的損失。此外，如果企業(yè)在銷售房屋的過(guò)程中需要較長(zhǎng)時(shí)間收回資金或者通過(guò)變賣房屋的方式來(lái)收回資金，也會(huì)給企業(yè)造成一定的損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)防范措施

政策風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中的最主要的風(fēng)險(xiǎn)，一旦相關(guān)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，將會(huì)影響所有房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是對(duì)于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響[4]。在防范政策風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注最新的國(guó)家政策，時(shí)刻跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息，并且要根據(jù)即將出臺(tái)的法律法規(guī)以及國(guó)家未來(lái)大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域中預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，及時(shí)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，搶占先機(jī)。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在投資決策以前充分收集市場(chǎng)上相關(guān)信息，深度分析當(dāng)前的市場(chǎng)變化情況，然后根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況決定是否能夠接受項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)措施

為了應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化自身管控機(jī)制，優(yōu)化配置企業(yè)資源，提高經(jīng)營(yíng)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該重視物資采購(gòu)的審批，嚴(yán)格把控采購(gòu)資金流向，同時(shí)應(yīng)該引入投標(biāo)方式，降低投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，提高采購(gòu)物資的質(zhì)量，進(jìn)而保障投資項(xiàng)目的品質(zhì)。

（四）法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及到的所有合同，都應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格的審核，避免出現(xiàn)不符合法律規(guī)定的合同條款或者不利于自身利益的合同條款，進(jìn)而給企業(yè)造成損失。房地產(chǎn)企業(yè)可以自己組建專業(yè)的法律合規(guī)部門，也可以聘請(qǐng)專業(yè)的機(jī)構(gòu)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行法律合規(guī)性審查，并及時(shí)調(diào)整不符合法律規(guī)定的內(nèi)容，使投資項(xiàng)目符合法律要求。此外，為了防止市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)影響到合同價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該明確合同條款，標(biāo)明合同更改條件和注意事項(xiàng)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)也可以與當(dāng)?shù)卣炗喯嚓P(guān)協(xié)議，將一些法律風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給當(dāng)?shù)卣?，降低法律風(fēng)險(xiǎn)損失。

（五）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要投入大量資金，投資資金的規(guī)模占比較高，項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了籌集足夠多的資金并且在投資施工完成以后收回資金，不影響企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)及滿足企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合考慮各種因素的影響，根據(jù)企業(yè)自身的綜合實(shí)力以及實(shí)際情況，選擇合適的融資方式和融資金額，防止企業(yè)出現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)惡化以及資金不足導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

結(jié)語(yǔ)

在當(dāng)前宏觀調(diào)控政策不斷趨緊和商業(yè)環(huán)境復(fù)雜多變的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，并采取針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的資金回收率，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，并促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

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