房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建造全過程財(cái)務(wù)管理“大廈”

張興寧

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，面對競爭日益激烈的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式顯然不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要，因此在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中應(yīng)用全過程財(cái)務(wù)管理模式是十分有必要的，也是提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合競爭實(shí)力的必要手段。

我們應(yīng)該從全過程財(cái)務(wù)管理模式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性出發(fā)，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)用全過程財(cái)務(wù)管理模式存在的問題，并提出提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程財(cái)務(wù)管理模式水平的意見，進(jìn)而通過對全過程財(cái)務(wù)管理模式的有效應(yīng)用，大大提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期發(fā)展奠定一個堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

全過程財(cái)務(wù)管理模式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性

有利于經(jīng)營決策科學(xué)性的提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證生產(chǎn)經(jīng)營的順利進(jìn)行，就必須提高經(jīng)營決策的科學(xué)合理性，在做出經(jīng)營決策之前，就需要分析項(xiàng)目的可行性和進(jìn)行深入的市場調(diào)查，這樣才能保證經(jīng)營決策的準(zhǔn)確性。在房地產(chǎn)企業(yè)中開展全過程財(cái)務(wù)管理模式，能夠全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目資金情況，在項(xiàng)目建設(shè)之前可以進(jìn)行有效資金籌集和規(guī)劃工作，能夠有利于經(jīng)營決策科學(xué)性的提高。

有利于保證資金得到安全合理的使用 在部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在著管理項(xiàng)目資金不到位的問題，其中主要問題體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)上：資金的缺口較大、入不敷出，項(xiàng)目資金占據(jù)較大比例，在執(zhí)行項(xiàng)目預(yù)算的過程中存在預(yù)算超額的問題等。通過科學(xué)的全過程財(cái)務(wù)管理模式，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金被侵占的問題，并保證建設(shè)項(xiàng)目資金能夠得到專項(xiàng)專用，發(fā)揮出資金管理的跟蹤和監(jiān)督職能，保證資金得到安全合理的有效使用。

有利于提升防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力通過全過程財(cái)務(wù)管理能夠從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)、建設(shè)施工、竣工結(jié)算等環(huán)節(jié)入手做好財(cái)務(wù)管理工作，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)各個環(huán)節(jié)中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)結(jié)合實(shí)際情況采用合理的措施來防控各個環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以大大提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力水平，降低由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的不必要經(jīng)濟(jì)損失。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程財(cái)務(wù)管理模式存在的問題

由于受到主客觀因素的影響，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在應(yīng)用全過程財(cái)務(wù)管理模式的過程中還存在一些問題，這些問題主要體現(xiàn)在以下幾方面：

項(xiàng)目規(guī)劃階段財(cái)務(wù)分析與評估工作不到位 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃階段做好財(cái)務(wù)評估，能夠讓管理者對本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有一個客觀的認(rèn)識，提升項(xiàng)目投資的有效性。但是一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃階段并沒有科學(xué)、準(zhǔn)確地分析自身的財(cái)務(wù)能力，導(dǎo)致項(xiàng)目自己支出大大超出預(yù)算的問題發(fā)生。

對項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量缺乏正確的認(rèn)識 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)過程中，項(xiàng)目工程的進(jìn)度、成本和質(zhì)量三者之間是密切相連的。大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本通常情況下會隨著項(xiàng)目進(jìn)度的加快而提升，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者為了保證項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量，也會放慢項(xiàng)目建設(shè)的速度。因此一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員和施工人員會認(rèn)為是由于項(xiàng)目工程進(jìn)度和質(zhì)量的提升而增加成本，卻沒有認(rèn)識到管理項(xiàng)目成本的重要性，這樣就會容易引發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用超支的問題發(fā)生，不利于核算成本的準(zhǔn)確性。

實(shí)施項(xiàng)目階段財(cái)務(wù)管理問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中需要投入大量資金，因此在項(xiàng)目施工階段需要做資金的監(jiān)督工作，這樣才能保證項(xiàng)目資金得到高效合理的應(yīng)用。但是現(xiàn)階段一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者由于缺乏對項(xiàng)目資金管理的重要性認(rèn)識，在生產(chǎn)經(jīng)營過程中并沒有做好對建設(shè)項(xiàng)目資金的管理工作，主要問題體現(xiàn)在以下幾個方面：

一方面內(nèi)部資金預(yù)算管理制度不健全。一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者會將財(cái)務(wù)計(jì)劃與資金預(yù)算兩者相互混淆，這就會引發(fā)項(xiàng)目資金短缺或浪費(fèi)的問題發(fā)生。雖然有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中開展了項(xiàng)目資金預(yù)算工作，然而在項(xiàng)目資金預(yù)算編制時(shí)缺乏對實(shí)際現(xiàn)金流量和資金時(shí)間價(jià)值的考慮，比較隨意地編制項(xiàng)目資金預(yù)算，大大影響到了項(xiàng)目資金預(yù)算工作的實(shí)用性。在編制資金預(yù)算之后，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅僅將全面預(yù)算管理停留在書面，并沒有對全面預(yù)算管理進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行、缺乏有效監(jiān)管，對項(xiàng)目資金預(yù)算管理的監(jiān)管還主要集中在事后監(jiān)管，并沒有實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目資金預(yù)算管理的事前、事中監(jiān)管，內(nèi)部也并沒有制定嚴(yán)格的監(jiān)控資金預(yù)算管理的機(jī)制。

另一方面管理工程保證金和進(jìn)度款不到位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有制定嚴(yán)格的管理工程保證金和進(jìn)度款的相關(guān)程序和制度，因此在履行工程合同的過程中就會引發(fā)不必要的糾紛。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)全過程財(cái)務(wù)管理的建議

從上述情況來看，現(xiàn)階段一部分房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用全過程管理模式的過程中還存在一些問題，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從以下幾方面入手提升全過程財(cái)務(wù)管理應(yīng)用模式水平：

做好規(guī)劃階段財(cái)務(wù)管理工作 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作來說，規(guī)劃階段是十分重要的，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好規(guī)劃階段的財(cái)務(wù)管理工作。首先，要細(xì)化財(cái)務(wù)管理工作程序，科學(xué)評估項(xiàng)目建設(shè)的長期投資能力、可行性；其次從自身企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)情況出發(fā)，將項(xiàng)目建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Y(jié)合起來，測算長期投資能力也要與利潤目標(biāo)相結(jié)合，提高項(xiàng)目投資的科學(xué)合理性；再次，提出合理化的項(xiàng)目規(guī)劃意見，在設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃的過程中，需要有財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門的共同參與，財(cái)務(wù)部門要深入到業(yè)務(wù)部門中去，靈活應(yīng)用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃。

協(xié)調(diào)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量和成本之間的關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全過程財(cái)務(wù)管理模式下，在項(xiàng)目建設(shè)的每個階段都需要保持一個長期持續(xù)的跟進(jìn)狀態(tài)，對各個階段出現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行協(xié)調(diào)，按照支付項(xiàng)目資金的進(jìn)度情況，定期對項(xiàng)目建設(shè)部門資金使用情況進(jìn)行檢查，把年度投資項(xiàng)目預(yù)算作為檢查的主要依據(jù)，這樣可以對工程進(jìn)度和成本進(jìn)行相互協(xié)調(diào)。

同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理部門要積極參與項(xiàng)目部門建設(shè)部門的項(xiàng)目進(jìn)度分析會，與建設(shè)部門協(xié)調(diào)工程進(jìn)度、質(zhì)量和成本之間的關(guān)系。在協(xié)調(diào)過程中一方面要動態(tài)的監(jiān)控項(xiàng)目的預(yù)算執(zhí)行情況，按照項(xiàng)目實(shí)際情況制定出合理的預(yù)算和內(nèi)控目標(biāo)；另一方面要搭建信息化的監(jiān)控平臺，通過平臺可以對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)化，保證項(xiàng)目工程成本的準(zhǔn)確性。

做好項(xiàng)目施工階段的財(cái)務(wù)管理工作 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在應(yīng)用財(cái)務(wù)管理模式下要重做好項(xiàng)目施工階段的財(cái)務(wù)管理工作，其中在項(xiàng)目施工階段要做好以下方面的工作：

一方面是做好項(xiàng)目資金的預(yù)算管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從現(xiàn)階段市場環(huán)境出發(fā)來編制項(xiàng)目資金預(yù)算，只有對行業(yè)市場進(jìn)行準(zhǔn)確掌握，才能大大提升編制預(yù)算的可行性。同時(shí)，為了避免采用單一的編制方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要采用多元化的方式來對項(xiàng)目資金預(yù)算進(jìn)行編制，在這個過程中也離不開對行業(yè)市場的深入調(diào)查，例如如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段所在的市場環(huán)境相對穩(wěn)定，可以選擇固定預(yù)算的編制方法；如果所處的市場環(huán)境穩(wěn)定性較差，就可以選擇彈性的預(yù)算編制方法，這樣靈活的預(yù)算編制方法可以提高預(yù)算管理與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致。

另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要有效分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和工程成本，加強(qiáng)對工程質(zhì)保金、進(jìn)度款和預(yù)付款的管理，避免在合同中出現(xiàn)不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。

提高財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)水平 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要認(rèn)識到全過程模式的應(yīng)用要依靠高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員來完成，因此在保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度的基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要重視提升財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)水平。在實(shí)際財(cái)務(wù)管理工作中，要樹立起財(cái)務(wù)管理全過程財(cái)務(wù)管理理念，通過培訓(xùn)讓財(cái)務(wù)管理人員認(rèn)識到全過程財(cái)務(wù)管理模式的重要性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過“多技術(shù)學(xué)習(xí)拓展、多項(xiàng)職能培訓(xùn)”的方式，讓財(cái)務(wù)管理人員能夠全面熟悉施工項(xiàng)目的實(shí)際情況，這樣才能夠有效甄別業(yè)務(wù)部門上交財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，保證全過程財(cái)務(wù)分析工作的準(zhǔn)確性，提高自身業(yè)務(wù)處理能力水平。同時(shí)，為了調(diào)動起財(cái)務(wù)管理人員參與全過程財(cái)務(wù)管理的積極性，也要制定合理的績效考核機(jī)制，對于能夠認(rèn)真完成全過程財(cái)務(wù)管理工作的財(cái)務(wù)管理人員要給予一定的獎勵，注重將物質(zhì)獎勵和精神獎勵相結(jié)合。這樣才能提高財(cái)務(wù)管理參與全過程財(cái)務(wù)管理工作的積極性，提高財(cái)務(wù)管理人員在企業(yè)中的存在感，并定期將考核結(jié)果通過職工代表大會、微信群等方式進(jìn)行公布，提高業(yè)務(wù)考核的有效性和公開性。

綜上所述，全過程財(cái)務(wù)管理模式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展可以起到重要性的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要在日常經(jīng)營過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)應(yīng)用全過程模式中的不足，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特征，積極采用合理的措施來提升全過程財(cái)務(wù)管理模式的應(yīng)用水平，這樣才能提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，促進(jìn)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展。

作者單位：長春市梁坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司