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    淺議房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制策略

    2023-04-20 13:31:06張菡
    中國集體經(jīng)濟 2023年12期
    關(guān)鍵詞:現(xiàn)狀問題房地產(chǎn)企業(yè)改進策略

    張菡

    摘要:在高地價和政府限價的雙向背景下,房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間越來越狹窄,而如何運用科學(xué)的項目管理方法降低投資成本,提升投資的有效性,提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和綜合競爭力就成為房地產(chǎn)企業(yè)管理改革的重點所在。文章闡明了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的概念及實施必要性,并對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀進行審視分析,最后針對實際存在問題提出具體改進策略,具有一定現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);成本控制;現(xiàn)狀問題;改進策略

    成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的關(guān)鍵一環(huán),在當(dāng)下的市場環(huán)境中更具有非同一般的意義。房地產(chǎn)企業(yè)只有做好成本控制,才能獲得更大的利潤空間,在激烈的市場競爭中立足。但就目前的形勢來看,很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著利潤下滑、資金缺乏的壓力,改進管理、優(yōu)化成本控制已呈迫在眉睫之勢。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制概述及實施的必要性

    (一)基本概述

    所謂成本也就是過程增值和結(jié)果有效付出的資源,房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)的過程中,需要通過項目規(guī)劃和土地獲取,項目開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),商品房的推廣和銷售,來實現(xiàn)自身的發(fā)展和盈利。而在這一過程當(dāng)中,具體損耗的貨幣或者資源,也就是所謂的成本。在充分了解和深入認(rèn)知房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的概念可以被解釋為,從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展建設(shè)目標(biāo)以及房地產(chǎn)項目全生命周期管理的角度出發(fā),做好成本產(chǎn)生的各個環(huán)節(jié)的資金、資源配置工作,主要包括預(yù)算管理、費用控制以及造價管理等幾個部分。

    (二)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

    在全新的時代背景下,房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理控制具有一定的必要性,具體可以從宏觀以及微觀兩個角度進行分析。

    1. 宏觀視角

    宏觀視角而言,房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理控制能夠?qū)?jié)約社會資源、合理使用土地產(chǎn)生積極的促進作用。

    經(jīng)過20余年的發(fā)展和建設(shè),屬于房地產(chǎn)行業(yè)的紅利時代已經(jīng)基本進入“尾聲”,人口出生率的下降、房產(chǎn)投資端口的緊縮,市場供求的嚴(yán)重不平衡,促使這個市場如今已經(jīng)不再“大熱”,以往“爭相競走獨木橋”的時代一去不復(fù)返,取而代之的是如今房地產(chǎn)項目供過于求的“尷尬”局面。而且無論從金融管理、投資需求或政策扶持方面來看,政府都在通過一系列的手段和措施,對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行嚴(yán)格規(guī)范和控制。顯而易見的是,沒有契合市場環(huán)境及外部需求所盲目進行的房地產(chǎn)開發(fā)與成本投入,將會大量的土地占用及資源浪費,大量高容積率項目的開發(fā)、大量“爛尾”項目頻繁登上社會時政新聞,更會引發(fā)廣大消費者的思想焦慮與負(fù)擔(dān)。越是在這樣一種情況下,企業(yè)越需要加強成本管控,規(guī)避盲目投資和成本投入,避免資源浪費。

    2. 微觀視角

    微觀視角來看,房地產(chǎn)企業(yè)對成本的把控的重視程度,影響到企業(yè)自身的發(fā)展和生存空間。隨著近些年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度加大,房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展速度明顯放緩,在行業(yè)前期發(fā)展熱度的操縱下,有限的市場容量迎來了行業(yè)內(nèi)更為激烈的競爭,許多融資困難的小企業(yè)將逐漸不適應(yīng)市場的運轉(zhuǎn),漸脫離軌道后被市場淘汰。此時,加強對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與管理,實施精細(xì)化研究,更容易適應(yīng)外部環(huán)境變化及政策趨勢。

    另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)上是一種商業(yè)行為,利益始終是其唯一的訴求。如果能在房價和利潤之間取得平衡,買賣雙方甚至當(dāng)?shù)卣皬V大民眾都將受益(經(jīng)濟效益或口碑效益),更顯得成本管理與控制有著不容忽視的關(guān)鍵意義。

    除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)想要從分散型走向集團型,或者一些規(guī)模比較小的房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中占據(jù)一席之地,生存下去,必須通過成本管理控制建立自身的優(yōu)勢。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀總結(jié)

    一些房地產(chǎn)企業(yè)其實并沒有將成本控制的相關(guān)理念貫徹落地到運營管理的過程中,促使企業(yè)對內(nèi)成本反饋暴露出明顯不足。這種情況的存在,很大程度上會加劇房地產(chǎn)企業(yè)后期出現(xiàn)成本超支的風(fēng)險,促使企業(yè)的實際價值和出現(xiàn)在賬面上的價值并不契合,嚴(yán)重阻礙了企業(yè)發(fā)展和前行的進程。除此之外,現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制現(xiàn)狀和存在的問題,主要包括這樣幾點:

    (一)缺少價值鏈管理

    因為房地產(chǎn)企業(yè)本身的經(jīng)營管理帶有一定的特殊性,在項目支出比較多、資金回收周期較長的情況下,成本控制的確存在一定的壓力。尤其是一些企業(yè)對內(nèi)并沒有形成動態(tài)化的信息鏈,沒有應(yīng)用價值鏈管理工具,各項成本費用的數(shù)據(jù)比較零散,很難反映出項目實際開發(fā)成本的管理控制情況,無形中促使房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員,意識不到自身在成本管理和控制過程中存在的不足,更影響到企業(yè)總體成本管控策略制定的有效性。

    (二)合同管理實效性不強

    合同管理對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和建設(shè)具有十分重要的作用,但是結(jié)合目前合同管理、變更等的實際情況來看,其還存在很大的改善和優(yōu)化空間,任何不嚴(yán)謹(jǐn)、不細(xì)致問題,也是醞釀企業(yè)管理危機及相關(guān)損失的重要“導(dǎo)火索”。

    首先,房地產(chǎn)企業(yè)在對合同進行分類和授權(quán)的過程中,因為合同本身具體所屬的類目存在不同,在分類不清或管理手段混淆的情況下,就會直接影響到企業(yè)管理的穩(wěn)定性,更有可能因為管理標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一,導(dǎo)致產(chǎn)生多余的投入和浪費,更會對企業(yè)內(nèi)部成本管理控制工作產(chǎn)生一定的誤導(dǎo)。

    其次,因為缺乏規(guī)范的合同管理標(biāo)準(zhǔn),沒有結(jié)合企業(yè)的實際情況從成本費用以及管理的角度考慮合同內(nèi)容當(dāng)中對于費用的設(shè)置,以至于后續(xù)在執(zhí)行合同的過程中,發(fā)生反復(fù)修改、拆解費用,產(chǎn)生大量應(yīng)收款項給后續(xù)管理造成困難的情況。

    最后,房地產(chǎn)企業(yè)需要針對合同的變更過程進行有效的控制,因為房地產(chǎn)合同存在較高的時效性,在實際執(zhí)行變更之前要做好測算工作,避免因為錯過合同的時效期,在后續(xù)執(zhí)行的過程中出現(xiàn)新的風(fēng)險和問題。

    (三)成本管理和控制體系不完善,管理控制缺乏全程性

    當(dāng)下,國內(nèi)的一些房地產(chǎn)企業(yè)之所以在成本管理控制方面有所欠缺,主要原因在于缺乏科學(xué)的成本控制體系,已有的管控策略往往建立在發(fā)達國家理念和經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,很少考慮到本土的實際情況以及企業(yè)所面臨的環(huán)境條件,影響企業(yè)本身的建設(shè)發(fā)展。與此同時,成本管控工作缺乏全程性,關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺失。

    一方面,成本控制存在監(jiān)督方面的漏洞,促使企業(yè)成本管理控制出現(xiàn)不足,沒有辦法保證監(jiān)管的動態(tài)性以及實時性,最終影響到企業(yè)本身的長遠發(fā)展。

    另一方面,因為沒有做好施工方面的系統(tǒng)化預(yù)算,在缺少明確的系統(tǒng)和制度要求的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)施工環(huán)節(jié)的成本管控較懶散。

    (四)成本管理方法有待優(yōu)化和創(chuàng)新

    成本控制工作理應(yīng)貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程,究竟采用怎樣的管理和控制辦法,會直接影響到成本控制結(jié)果。但是,當(dāng)下很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方法方面還停留在初始、原始階段,不利于成本控制工作順利推進,其從根本上需要進行持續(xù)的優(yōu)化與提升。而之所以會發(fā)生這樣的情況,主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)本身的特殊性,牽扯的投資數(shù)額比較大、項目開發(fā)過程中受到多重因素影響和制約的可能性比較大,加劇了內(nèi)部成本管理和控制的難度。

    鑒于此,房地產(chǎn)企業(yè)在具體實施成本管理控制的過程中,針對具體的控制方法提出了相對較高的要求,如此才能滿足企業(yè)建設(shè)和發(fā)展的真實需要。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的改進策略

    隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和建設(shè),房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也變得越來越突出,而成本管理控制方法的選擇對其競爭力的提升以及可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的影響。但是在此過程中,房地產(chǎn)企業(yè)需要對成本管理控制方法不斷進行優(yōu)化和必要的升級,確保成本控制工作得以有序開啟?;诖?,在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法的選擇方面,企業(yè)管理人員尤其是領(lǐng)導(dǎo)者必須予以足夠的重視,具體可以從這樣幾個角度來予以實現(xiàn):

    (一)建立健全以信息化為基礎(chǔ)的成本管理系統(tǒng),推進內(nèi)部信息共享

    房地產(chǎn)企業(yè)要想真正意義上實現(xiàn)向管理要效率、要利潤,需要借助現(xiàn)代化的管理辦法,提高成本控制的多樣性,構(gòu)建多層次的成本管理控制體系。如此可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)各個部門之間的溝通和交流,也確保成本控制工作的各項細(xì)節(jié)得以順利開啟,提供必要的支持以及助力。

    首先,信息系統(tǒng)的操作務(wù)必要簡單、清晰,容易學(xué)習(xí),這樣才能更方便推廣,否則信息化建設(shè)非但起不到應(yīng)有的作用,反而會給工作人員的學(xué)習(xí)帶來負(fù)擔(dān)。

    其次,以信息化為基礎(chǔ)的成本管理系統(tǒng)要在房地產(chǎn)企業(yè)中得到合理且充分地使用,還需要就具體的使用過程進行嚴(yán)格的設(shè)計和規(guī)范,尤其需要對相關(guān)流程所產(chǎn)生的成本以及費用支出進行嚴(yán)格地說明和界定。

    最后,加大對價值鏈管理的研究和應(yīng)用,解構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈上各個環(huán)節(jié)的成本投入和價值產(chǎn)出,進而更好地做好內(nèi)部資源的傾斜工作。強化房地產(chǎn)企業(yè)的成本信息鏈接,收集各個項目的數(shù)據(jù)和信息,詳細(xì)了解項目支出以及成本管理控制的實際情況,提高成本控制的時效性,更為管理層重大決策提供策略方面的支持。

    (二)規(guī)范合同的流程、變更程序

    隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)管理的日漸科學(xué)化、規(guī)范化,其需要針對項目合同的流程以及變更程序進行必要的優(yōu)化與完善,以免給企業(yè)造成損失。

    第一,房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視合約規(guī)劃工作,通過制定與項目完全契合的合約架構(gòu),強調(diào)成本控制工作的計劃性和前瞻性。

    第二,在房地產(chǎn)項目施工的過程中,常常存在因為前期設(shè)計缺陷、現(xiàn)場施工條件變化等原因?qū)е碌暮贤兏?,所以在進行合同管理的過程中,首先就要對變更條件進行嚴(yán)格的說明。

    第三,房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理和控制人員必須明確企業(yè)內(nèi)部的合同管理規(guī)定,具體包括合同簽訂流程、變更審批程序、應(yīng)付款進度等,并且嚴(yán)格按照這個流程進行貫徹和落實。

    第四,房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)容上必須嚴(yán)格補充相應(yīng)的限制性條款。如果發(fā)現(xiàn)設(shè)計方所出具的設(shè)計方案最終并沒有達到標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、滿足設(shè)計任務(wù)書的基本要求的,必須扣除相應(yīng)的設(shè)計費用。

    第五,在具體簽訂合同之前,必須做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作,確保項目在前期準(zhǔn)備階段,就能嚴(yán)格按照既定的方向推進。對審批流程進行嚴(yán)格的規(guī)定,將相關(guān)要素和細(xì)節(jié)拆解到具體的科目體系當(dāng)中,盡可能幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制的效能,加速企業(yè)發(fā)展和建設(shè)的進程。

    (三)實施全過程成本控制

    完善的成本管理控制體系,意味著房地產(chǎn)企業(yè)對于需要投入成本的所有環(huán)節(jié)展開成本控制,強調(diào)管理的全程性。

    1. 前期成本控制

    前期成本控制在整個房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系當(dāng)中占比較高,會對企業(yè)成本管控的全局造成影響。

    第一,房地產(chǎn)企業(yè)需要推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計,針對建筑本身的各項設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)予以嚴(yán)格推行,通過編制不同水平、不同檔次的產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)體系,從項目的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)角度出發(fā)對品牌形象進行必要的更新和維護。

    第二,在項目規(guī)劃和設(shè)計階段,房地產(chǎn)企業(yè)需要積極推進招標(biāo)設(shè)計、限額設(shè)計以及標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計,加強設(shè)計監(jiān)理工作的事實和落地;成本管理控制人員必須和產(chǎn)品研發(fā)人員進行密切的合作,通過圖紙演算預(yù)測結(jié)果,對限額價格指標(biāo)進行核算;需要加強聯(lián)合審圖的力度,規(guī)避因為設(shè)計疏漏而在后續(xù)發(fā)生變更、進而增加成本的可能性。

    第三,房地產(chǎn)企業(yè)本身開發(fā)的項目屬于城市建設(shè)的一部分,所以其要盡可能地發(fā)揮品牌效應(yīng),在稅收和土地政策方面爭取包括稅收、土地開發(fā)等的政策優(yōu)惠,進而達到優(yōu)化和控制成本的目的;在前期獲取土地的方式上,應(yīng)堅持積極穩(wěn)健,可以選擇效益不佳但是地段優(yōu)良的工廠,以合作方式來拿取地塊,切實降低用地成本。而且無論最終開發(fā)的項目屬于商業(yè)項目還是住宅,都有著頗為成熟的配套系統(tǒng),可以保證項目的實際收益。

    第四,房地產(chǎn)企業(yè)需要以成本部為主導(dǎo),及時結(jié)合國家稅費政策、建筑市場的規(guī)范、消防政策等信息,聯(lián)合相關(guān)部門及時進行造價指標(biāo)數(shù)據(jù)庫的補充、修訂和完善,進而指導(dǎo)后續(xù)的成本管理控制工作。

    第五,建立設(shè)計必須對項目開發(fā)過程中的所有設(shè)計細(xì)節(jié)進行嚴(yán)格的管理和監(jiān)督,以免因為設(shè)計人員經(jīng)驗不足而出現(xiàn)設(shè)計上的失誤或者缺陷,導(dǎo)致無法落實任務(wù)書的各項要求以及設(shè)計目標(biāo)。針對限額設(shè)計的各項指標(biāo),研發(fā)設(shè)計部門有必要在白圖內(nèi)部審核階段、施工圖紙聯(lián)合設(shè)計階段、竣工結(jié)算審計結(jié)算進行反復(fù)核算。

    2. 招標(biāo)采購階段的成本控制要點

    從房地產(chǎn)企業(yè)成本產(chǎn)生的主要環(huán)節(jié)來看,用于建設(shè)的人工、施工以及材料成本占據(jù)主要部分,這也意味著企業(yè)必須加大對采購環(huán)節(jié)的成本控制。

    第一,房地產(chǎn)企業(yè)必須提高非工程類招標(biāo)采購的質(zhì)量,強化營銷、設(shè)計、行政系統(tǒng)的招標(biāo)規(guī)范,對照表內(nèi)容進行精準(zhǔn)判斷、任務(wù)的清晰界定,在切實提高招標(biāo)成功率的同時,也間接達到管控成本的最終目的。

    第二,房地產(chǎn)企業(yè)在招投標(biāo)管理過程中進行成本控制,要確保參與招投標(biāo)的供應(yīng)商數(shù)量必須滿足基本的要求,確保其彼此之間能夠形成有力的、有序的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)部門要格外重視項目整體招標(biāo)計劃的編制,確保各項招標(biāo)節(jié)點能夠如期達成目標(biāo);在具體進行招標(biāo)的過程中,作為房地產(chǎn)企業(yè)必須堅持按照工程量清單來進行招標(biāo)。

    第三,房地產(chǎn)企業(yè)必須加大對合作方以及供應(yīng)商的關(guān)注和考查力度,具體需要從實操和合作方兩個角度來進行具體的考察,尤其是對那些首次進行合作的單位必須進行詳細(xì)的調(diào)研和分析,對其的服務(wù)、供貨以及資質(zhì)情況進行嚴(yán)格的適配分析。與此同時,房地產(chǎn)企業(yè)必須建立嚴(yán)格的供應(yīng)商等級評估制度,對于等級較低的供應(yīng)商、合作方及時終止合作。

    第四,成本管理控制部門的工作人員要盡可能同產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計人員、工程施工人員保持溝通,及時了解材料的市場環(huán)境,確保能夠選擇到性價比最優(yōu)的材料。房地產(chǎn)企業(yè)需要對材料的價格風(fēng)險進行嚴(yán)格管理和控制,在滿足基本的使用功能的前提下,盡可能讓材料的選擇與成本測算標(biāo)準(zhǔn)保持一致。而且,作為實際參與成本管理控制工作的人員來說,其必須加大對建材市場的關(guān)注力度,提高對原材料價格預(yù)估的精準(zhǔn)度。房地產(chǎn)企業(yè)更需要建立穩(wěn)定的、能夠確保長期供應(yīng)的原料渠道,從戰(zhàn)略角度出發(fā),考量原料供應(yīng)等一系列現(xiàn)實問題,加強材料的集中采購和管理。

    第五,除了那些比較簡單的招標(biāo)類型以及存在行業(yè)壟斷性質(zhì)的競爭談判外,針對其他類型的招標(biāo)工作,房地產(chǎn)企業(yè)必須前期進行招標(biāo)策劃會,制定出嚴(yán)格的招標(biāo)方案。具體需要對招標(biāo)關(guān)鍵點進行梳理,加強企業(yè)內(nèi)部溝通,進一步確定招標(biāo)工作的實施范圍、質(zhì)量要求,招標(biāo)方式、標(biāo)段劃分、施工內(nèi)容、付款節(jié)點、合同包干形式、工期要求、貼息比例、付款是否采用商業(yè)承兌匯票等關(guān)鍵性內(nèi)容,進而提高多部門共同參與標(biāo)前會議的積極性。房地產(chǎn)企業(yè)有必要成立包括工程、成本以及設(shè)計研發(fā)部門等于一體的評審會,針對招標(biāo)采購過程中的成本控制問題,尤其是項目描述與圖紙設(shè)計不符合的細(xì)節(jié)進行審核。在正式開標(biāo)之后,還需要對投標(biāo)單位的綜合報價情況進行嚴(yán)格的調(diào)查,盡可能促成其平衡,以免后續(xù)因為報價不平衡而出現(xiàn)成本超支的情況。

    3. 施工階段的成本控制要點

    進入到施工階段,人力因素和施工周期稱為影響成本管控的關(guān)鍵環(huán)節(jié),需要從這樣幾個角度進行要點的把控:

    第一,在項目具體施工的過程中,配套開發(fā)部門必須重視和政府部門的交流和溝通,充分利用周邊的水電資源,盡可能降低配套的水電設(shè)施費用,盡可能降低項目施工過程中的配套成本。

    第二,在現(xiàn)場施工階段,房地產(chǎn)企業(yè)有必要對各項施工方案進行嚴(yán)格的考察、逐一對比,確保最終生成最優(yōu)的施工方案。而且在具體施工之前,必須對過程中有可能出現(xiàn)的問題和隱患進行提前分析和預(yù)估,杜絕任何無效投入和資源浪費,盡可能將所有問題都遏制在還沒有開工的階段。

    第三,嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場簽證變更和設(shè)計變更。房地產(chǎn)企業(yè)必須建立健全相應(yīng)的變更管理和控制制度,強調(diào)先落實指令、后進行變更。通過建立嚴(yán)格的簽證變更臺賬,房地產(chǎn)企業(yè)需要注明設(shè)計變更的緣由和執(zhí)行部門,并落實相應(yīng)的問責(zé)制度。針對具體的簽證管理,房地產(chǎn)企業(yè)可以嚴(yán)格推行周例會制度,過期簽證一律不予結(jié)算。

    第四,房地產(chǎn)企業(yè)必須加強預(yù)結(jié)算管理,這是整個施工階段成本管理控制的關(guān)鍵所在。其一,預(yù)算管理必須擁有嚴(yán)格的預(yù)算管理控制制度,確保合同總包價格的時效性,規(guī)避后續(xù)因為總包進度款超限支付的風(fēng)險;其二,成本控制人員要加強對隱蔽工程的結(jié)算金額進行審核,盡可能減少索賠以及后期結(jié)算過程中出現(xiàn)爭議的可能性;其三,施工過程中的簽證變更、設(shè)計變更以及設(shè)備資質(zhì)認(rèn)證等工作,必須在竣工之前全部處理完畢。

    (四)創(chuàng)新成本管理控制辦法,構(gòu)建契合企業(yè)的成本適配體系

    房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制工作需要與時俱進,加強對先進辦法的采用,提高成本管控工作的效率以及質(zhì)量。

    第一,房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建嚴(yán)格的目標(biāo)成本,這是其進行成本管理控制的綱領(lǐng)性文件,一旦確定,未經(jīng)審批就不可以進行更改。一旦方案確定,企業(yè)相關(guān)部門需要就負(fù)責(zé)人簽訂責(zé)任書,并委派專人進行動態(tài)成本預(yù)警,一旦發(fā)現(xiàn)造價超標(biāo),必須及時做出預(yù)警。

    第二,房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制人員需要對動態(tài)成本及時預(yù)警率、合同備案率、各類合同總價包干率、招標(biāo)節(jié)點達成率、目標(biāo)成本變動率、合同評審率、同類競品對標(biāo)率、標(biāo)底編制率、合約規(guī)劃執(zhí)行率、合同結(jié)算歸檔率等進行嚴(yán)格的管理和控制,確保實現(xiàn)真正意義上的精細(xì)化成本管理,做到管無遺漏。

    第三,房地產(chǎn)企業(yè)需要做好成本精細(xì)化管理工作,具體包括目標(biāo)成本的制定、驗證和落實,成本目標(biāo)的進一步分解和落實、根據(jù)項目的實際推進計劃生成詳細(xì)的成本合約規(guī)劃、項目負(fù)責(zé)人簽署的成本控制責(zé)任書等等。與此同時,還要對內(nèi)召開項目成本分析大會,對項目前期規(guī)劃階段、施工主體結(jié)構(gòu)封頂階段、竣工驗收階段進行成本分析。成本分析會的主要內(nèi)容在于分析動態(tài)成本與目標(biāo)成本之間的差距,借助會議的形式及時發(fā)現(xiàn)問題、排查問題和解決問題,進而強化成本管理和控制措施。

    第四,實際負(fù)責(zé)成本管理和控制的工作人員必須做好動態(tài)的成本監(jiān)督和控制工作,針對實際管控過程中發(fā)現(xiàn)的問題和隱患,要及時做好預(yù)警。因為房地產(chǎn)項目從前期開發(fā)開始,過程中就有可能面臨諸多的不確定因素,進而導(dǎo)致后續(xù)管理成本增加,所以加強成本管控的重要性不言而喻。此時成本控制的重點應(yīng)該放在項目建筑防水材料選擇、基坑支護方案比選、建筑外墻保溫工藝與材料的選擇、景觀綠化軟硬景比例、樁基及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式選擇、安裝專業(yè)BIM運用以及精裝修方案及材料選擇等幾個主要的角度上。待項目完工以后,成本管理控制人員需要對相應(yīng)的數(shù)據(jù)指標(biāo)進行分析,確保最終的造價不會超過最初的預(yù)估成本。

    第五,房地產(chǎn)企業(yè)必須建立嚴(yán)格的成本管理適配體系,從前期項目規(guī)劃開始,就要做好跨體系的產(chǎn)品層次和模塊設(shè)計。就內(nèi)容而言,所謂的成本管理適配體系主要包括單體工程、公共工程以及綠色工程——三大模塊,研發(fā)設(shè)計部門在針對各個模塊進行設(shè)計的過程中,常常會根據(jù)項目檔次的不同進行產(chǎn)品層次的配置與設(shè)計,以供提供產(chǎn)品品質(zhì)、進行升級予以選擇。房地產(chǎn)企業(yè)貫徹和執(zhí)行成本適配體系的基本原則是成本控制整體目標(biāo)不變,細(xì)節(jié)可以自行調(diào)整和靈活調(diào)配。與此同時,從企業(yè)管理的角度出發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)有必要將成本控制過程中,對客戶感知度“高”的部分以及“中”的部分進行必要的配置和調(diào)整,針對客戶感知程度比較低甚至根本不存在的部分,在滿足其基本功能的前提條件下,更要嚴(yán)格管理和控制支出。

    總而言之,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強成本控制,既要對成本管理和控制方法進行優(yōu)化,使其符合信息時代的訴求,提高成本管理控制的效率,又要針對不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)項目需要設(shè)置不同的標(biāo)準(zhǔn)進行成本分類,在項目的前期規(guī)劃階段,就要生成全面且合理的預(yù)算計劃,確保能夠從方方面面對成本進行嚴(yán)格的管理和控制。同時還要對項目施工過程中的各項細(xì)節(jié)進行清晰羅列,靈活運用相應(yīng)的政策和要求對企業(yè)成本進行管理控制。針對各項費用的開支和管理情況,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員必須要進行精準(zhǔn)的分析和記錄,加強進度報表的落實和管理,實現(xiàn)成本管控的高效和高質(zhì)。

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    (作者單位:徐州天創(chuàng)世紀(jì)置業(yè)發(fā)展有限公司)

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