探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題及對(duì)策

文/李勇 （東營(yíng)市遠(yuǎn)創(chuàng)現(xiàn)代置業(yè)有限公司）

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展非一朝一夕可以實(shí)現(xiàn)，這一過(guò)程受諸多因素影響，例如政策、市場(chǎng)環(huán)境以及經(jīng)營(yíng)管理等，加之房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)激烈化狀態(tài)，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)當(dāng)重視內(nèi)外部建設(shè)，使其雙向發(fā)展，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

成本控制是企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目管理有至關(guān)重要的作用，可提升項(xiàng)目實(shí)施效益，保障項(xiàng)目管控效果，直接作用于企業(yè)發(fā)展。但現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)管理者未能全面解讀成本控制的重要性，認(rèn)識(shí)深度不夠，導(dǎo)致現(xiàn)有的控制方法與流程缺乏合理性，加之未能引入信息化手段，致使成本核算工作仍舊停留在人工收集數(shù)據(jù)階段，未能滿足企業(yè)現(xiàn)代化管理需求，影響了成本控制的實(shí)際效果，制約了企業(yè)發(fā)展。因此，企業(yè)應(yīng)明確當(dāng)前成本控制過(guò)程中存在的問(wèn)題，對(duì)其發(fā)生根源進(jìn)行分析，實(shí)施針對(duì)性改進(jìn)，保障成本控制工作能夠以事前預(yù)算目標(biāo)為導(dǎo)向，有序開(kāi)展。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制概述

（一）成本控制概念

成本控制是指依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)算，確保項(xiàng)目開(kāi)展能夠在預(yù)算范圍內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)展情況展開(kāi)分析，對(duì)比其與成本預(yù)算間的偏差，明確偏差發(fā)生原因，針對(duì)性提出整改措施，促使成本能夠與成本預(yù)算目標(biāo)相符。成本控制過(guò)程主要是指借助系統(tǒng)工程原理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中各種耗費(fèi)進(jìn)行計(jì)算、調(diào)節(jié)以及監(jiān)督，尋找所有可以降低成本途徑的過(guò)程，可促使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提高，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。成本控制作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理的重要部分意義非凡，是企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同階段內(nèi)建立的一種測(cè)算目標(biāo)，能夠依靠自身的管控體系將測(cè)算目標(biāo)落實(shí)到位，實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制意義

較之其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)有著獨(dú)有的特性，例如資金密集性、項(xiàng)目地域性等，因不同企業(yè)不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間有明顯的不同，內(nèi)部成本管控種類(lèi)繁雜，雖然部分管控內(nèi)容與其他企業(yè)有著類(lèi)似之處，例如人工成本，但更多的是其他企業(yè)沒(méi)有的成本管控內(nèi)容，例如，土地控制、事前費(fèi)用控制、配套費(fèi)用控制以及籌資成本控制等，致使成本控制工作難度較大。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量逐漸增多，競(jìng)爭(zhēng)力愈發(fā)激烈，土地轉(zhuǎn)讓成本增加，人工費(fèi)用不斷上漲等，加之現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)過(guò)了黃金時(shí)期，諸多企業(yè)開(kāi)始單純追求利益發(fā)展，在一定程度上增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，也增加了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，因此，成本控制尤為重要，其目的在于讓企業(yè)花最少的錢(qián)，獲取最高的利潤(rùn)，這不僅關(guān)乎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本，也影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)整體經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)唯有強(qiáng)化成本控制，促使企業(yè)財(cái)政體系更加完善，獲取更多的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，使其進(jìn)入良性循環(huán)，方可提升自身綜合實(shí)力水平，規(guī)避或降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，利于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。總而言之，成本控制是企業(yè)實(shí)現(xiàn)降本增益的關(guān)鍵，能夠保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)取得預(yù)期利益。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

（一）成本控制意識(shí)缺乏，成本管理人員素質(zhì)有待提高

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展階段，企業(yè)內(nèi)部管理存在諸多問(wèn)題，制約了企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。因房地產(chǎn)成本較低，盈利能力較強(qiáng)等特點(diǎn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)成本控制意識(shí)淡薄，未能全面解讀其重要性及控制要點(diǎn)[1]。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與收益之間并不是對(duì)應(yīng)的，受多種因素影響，當(dāng)其與建筑商以及供應(yīng)商溝通時(shí)，他們認(rèn)為成本越低，則利潤(rùn)就會(huì)越高，未能考慮建筑商以及供應(yīng)商成本、利潤(rùn)問(wèn)題。此外，成本控制受企業(yè)管理人員能力高低的影響，現(xiàn)階段，企業(yè)大部分管理人員停留在事前預(yù)算階段，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制人員主要來(lái)源于施工單位及審計(jì)單位，未能從根本上強(qiáng)化成本管控意識(shí)。

（二）成本控制目標(biāo)設(shè)定缺乏合理性

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想落實(shí)成本控制需在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前設(shè)定管理目標(biāo)，明確方向，有計(jì)劃地實(shí)施。但房地產(chǎn)企業(yè)本身具有特殊性，增加了成本管控難度，因成本控制重點(diǎn)較多，要想明確重中之重，需要結(jié)合多種因素進(jìn)行綜合分析。但這一過(guò)程受多種因素影響，部分企業(yè)盲目制定成本控制目標(biāo)，或直接將節(jié)省成本作為成本控制目標(biāo)，而成本控制并不僅僅是節(jié)省成本，致使成本控制目標(biāo)缺乏合理性。

（三）成本控制方法落后，控制流程不合理

現(xiàn)階段，諸多房地產(chǎn)企業(yè)未能學(xué)習(xí)及引進(jìn)先進(jìn)的成本控制方法，現(xiàn)有的管理方法落后，不利于成本控制工作的落實(shí)。甚至諸多企業(yè)在制定成本控制時(shí)大多依靠管理者主觀經(jīng)驗(yàn)診斷，缺乏系統(tǒng)、量化的成本控制方法。成本控制應(yīng)當(dāng)貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程中，因部分企業(yè)未能認(rèn)識(shí)到這一要點(diǎn)，未能落實(shí)事中控制以及事后管理，導(dǎo)致事前預(yù)算目標(biāo)未能得到落實(shí)，降低了成本控制效益。

（四）監(jiān)督控制力度缺乏，成本監(jiān)管不到位

一些房地產(chǎn)企業(yè)未能梳理成本控制流程、完善相關(guān)制度，導(dǎo)致成本控制工作的落實(shí)缺乏依據(jù)。同時(shí)未能知曉監(jiān)督控制的重要性，多停留在事后靜態(tài)成本管理，未能對(duì)成本控制工作的落實(shí)進(jìn)行全過(guò)程管控，致使成本控制效果與預(yù)期目標(biāo)存在偏差，成本管理成效不理想[2]。未能重視績(jī)效考核，削弱了工作積極性，降低了工作效率。

（五）信息化建設(shè)水平低，成本控制效率不理想

信息化時(shí)代的到來(lái)為各行業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展提供了條件，在項(xiàng)目管理過(guò)程中，成本核算最為關(guān)鍵。現(xiàn)階段，因房地產(chǎn)企業(yè)成本控制過(guò)程中缺乏信息化管理方法，傳統(tǒng)人力核算耗費(fèi)人力以及時(shí)間成本較大，加之?dāng)?shù)據(jù)信息收集不及時(shí)或處理不當(dāng)，極易造成數(shù)據(jù)失真，影響成本管理精度，無(wú)法保障相關(guān)決策的準(zhǔn)確性[3]。同時(shí)因開(kāi)發(fā)企業(yè)不同系統(tǒng)之間存在獨(dú)立性，無(wú)法實(shí)現(xiàn)共享，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員工作量增加，需要重復(fù)成本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以及分析工作，無(wú)法保障數(shù)據(jù)真實(shí)性及時(shí)效性。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制優(yōu)化策略

（一）強(qiáng)化成本控制意識(shí)，提高管理人員綜合素質(zhì)

首先，企業(yè)管理者應(yīng)摒棄傳統(tǒng)的思想觀念，創(chuàng)新思想觀念，全面解讀成本控制的重要性，提高重視程度，將成本控制意識(shí)貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目全過(guò)程中。其次，管理者應(yīng)當(dāng)對(duì)各部門(mén)員工進(jìn)行教育培訓(xùn)，促使企業(yè)全體員工能夠主動(dòng)參與成本控制管理，營(yíng)造良好的氛圍環(huán)境。通過(guò)邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士召開(kāi)學(xué)習(xí)交流會(huì)以及專(zhuān)題講座，提高各部門(mén)對(duì)成本控制的業(yè)務(wù)能力，使各部門(mén)管理者能夠主動(dòng)地關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境變化，原材料以及固定設(shè)備的價(jià)格市場(chǎng)等，從而將成本控制工作常態(tài)化管理，注重方法的總結(jié)及積累。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)崗位需求梳理招聘流程，適當(dāng)提高準(zhǔn)入門(mén)檻，落實(shí)擇優(yōu)錄取，保障其具有成本控制的專(zhuān)業(yè)能力。同時(shí)也要重視其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析能力，使其能夠?qū)τ嘘P(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析整合，能夠帶領(lǐng)企業(yè)各部門(mén)全面落實(shí)成本控制工作，形成合力，實(shí)現(xiàn)成本效能化管理。

（二）設(shè)定成本控制目標(biāo)，確保其合理性

一方面，成本目標(biāo)的設(shè)定需要全方面考慮，形成一個(gè)適宜自身發(fā)展的、較為完善的成本管理體系，確定成本控制對(duì)象，完善控制措施。同時(shí)企業(yè)管理者需以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為背景，以企業(yè)實(shí)際發(fā)展需求為導(dǎo)向，明確成本控制范疇，將物質(zhì)產(chǎn)品成本、人員費(fèi)用等均納入考慮范疇，后期需要將服務(wù)以及銷(xiāo)售等所耗費(fèi)的資金、人力等歸為成本控制范疇，力求考慮周全，在市場(chǎng)上做好對(duì)比工作，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，企業(yè)需要落實(shí)市場(chǎng)調(diào)研工作，依據(jù)項(xiàng)目所處地域的不同，收集市場(chǎng)相關(guān)信息資料，例如材料設(shè)備價(jià)格、人工費(fèi)用等，對(duì)信息資料進(jìn)行綜合分析，保障決策的準(zhǔn)確性。同時(shí)，企業(yè)需要重視制度的完善，在編制目標(biāo)成本后需要由企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)以及各職能部門(mén)進(jìn)行研究，審核目標(biāo)成本的合理性，確保各部門(mén)能夠達(dá)成共識(shí)，最終決策，當(dāng)目標(biāo)值偏離過(guò)大時(shí)或完全不符合實(shí)際時(shí)，需要對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，為管理工作的順利落實(shí)奠定基礎(chǔ)。

（三）創(chuàng)新成本控制方法，梳理控制流程

第一，當(dāng)項(xiàng)目工程成立后，需要建立以項(xiàng)目為核心的成本控制管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范各部門(mén)工作，協(xié)調(diào)部門(mén)之間合作關(guān)系，確保成本控制工作能夠有序開(kāi)展。負(fù)責(zé)編制成本控制流程，將成本控制目標(biāo)以及內(nèi)容細(xì)化至各部門(mén)，明確界定機(jī)構(gòu)中各員工工作崗位責(zé)任與權(quán)利。值得注意的是，成本控制過(guò)程復(fù)雜多變，具有分項(xiàng)成本多、固定成本少等特點(diǎn)，尤其是一些成本項(xiàng)目會(huì)受到人為因素影響，企業(yè)應(yīng)該重視精細(xì)化管理，以盈利為目的，通過(guò)多種方法落實(shí)成本控制，尤其是對(duì)合作單位的選取以及對(duì)材料、設(shè)備的采購(gòu)，需具備競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，加強(qiáng)成本預(yù)算管理，分解成本控制目標(biāo)，落實(shí)分項(xiàng)成本管控，保障管理成效。

第二，創(chuàng)新成本控制方法。企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)具備創(chuàng)新意識(shí)，對(duì)成本控制方法進(jìn)行創(chuàng)新。目標(biāo)成本法是通過(guò)設(shè)定目標(biāo)指導(dǎo)成本控制活動(dòng)。作業(yè)成本法兼具資源動(dòng)因以及成本動(dòng)因，能夠?qū)Τ杀举M(fèi)用進(jìn)行收集，落實(shí)資源分配，利于成本控制水平的提高。企業(yè)可將兩者相結(jié)合，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)目在不同階段均有明確的成本控制目標(biāo)，將目標(biāo)作為導(dǎo)向，在成本控制過(guò)程中采用作業(yè)成本法進(jìn)行調(diào)控，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行分配，將不增值成本作業(yè)剔除，對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制。

第三，全流程控制。完善成本控制方法。企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)重視成本動(dòng)態(tài)管理，落實(shí)監(jiān)督工作，保障成本控制效果與預(yù)期目標(biāo)相符。首先，需重視事前控制。企業(yè)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性進(jìn)行分析，為企業(yè)投資決策提供依據(jù)，進(jìn)一步提高成本估算的可靠性，為后續(xù)成本控制工作的進(jìn)行提供指導(dǎo)作用。還需從多方面考慮，制定詳細(xì)可行的成本控制計(jì)劃。規(guī)避單一的成本控制規(guī)劃，需對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程進(jìn)行跟蹤，明確開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制要點(diǎn)，即前期戰(zhàn)略直至后期售后管理，不斷優(yōu)化管控流程。其次，加強(qiáng)成本控制執(zhí)行力度，確保成本控制各項(xiàng)工作能夠有序進(jìn)行，依據(jù)成本控制目標(biāo)進(jìn)行資源配置，杜絕制度流于形式的現(xiàn)象發(fā)生。最后，落實(shí)事后控制。管理者需對(duì)不符合成本控制目標(biāo)的成本控制細(xì)項(xiàng)進(jìn)行根因分析，提出改進(jìn)措施。創(chuàng)新成本分析方法，引入動(dòng)態(tài)成本分析方法，分析已經(jīng)發(fā)生的成本，預(yù)測(cè)未發(fā)生的成本，強(qiáng)化成本控制作用。同時(shí)也要建立成本差異的處理機(jī)制，避免只停留在表面分析階段。

（四）完善監(jiān)督機(jī)制，實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)管理

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，投資較大，這一過(guò)程中受到多因素影響，需要不斷依據(jù)成本控制目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。這需要管理者采用動(dòng)態(tài)監(jiān)督的模式，及時(shí)修改方案，制定整改措施，有效規(guī)避項(xiàng)目與成本控制目標(biāo)脫節(jié)，便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并處理。第一，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督制度完善，對(duì)成本控制小組以及企業(yè)各部門(mén)成本控制執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，檢查各項(xiàng)工作是否嚴(yán)格依據(jù)成本控制目標(biāo)進(jìn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差并責(zé)令其限期整改。第二，成本控制目標(biāo)設(shè)定后需要落實(shí)長(zhǎng)效問(wèn)責(zé)機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，建立成本控制責(zé)任機(jī)制，確保各項(xiàng)工作有人負(fù)責(zé)，若有問(wèn)題發(fā)生時(shí)能夠第一時(shí)間問(wèn)責(zé)到人。第三，建立成本考核機(jī)制，落實(shí)成本控制動(dòng)態(tài)監(jiān)督，依據(jù)成本控制細(xì)則以及要求細(xì)化以及量化考核指標(biāo)，定期對(duì)成本控制效果展開(kāi)考核，依據(jù)權(quán)責(zé)利結(jié)合原則，將成本控制層層分解，然后層層落實(shí)，確保成本控制目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，定期或不定期檢查成本控制流程，將成本控制工作分解至各負(fù)責(zé)人，合理運(yùn)用考核結(jié)果，實(shí)施績(jī)效考核，將其與部門(mén)以及員工業(yè)績(jī)相掛鉤，確保獎(jiǎng)勵(lì)與懲處是對(duì)等的，強(qiáng)化約束力，使其能夠盡職盡責(zé)完成自己負(fù)責(zé)的工作。

（五）推進(jìn)信息化建設(shè)進(jìn)程，提升成本控制效率

全球已進(jìn)入信息化時(shí)代，各行業(yè)也在朝向智能化以及信息化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，對(duì)此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)順勢(shì)而為，充分利用信息化手段，改革創(chuàng)新，將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)與信息化技術(shù)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，成本控制工作也是如此。第一，建立與成本相關(guān)的大數(shù)據(jù)平臺(tái)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)從市場(chǎng)中挑選適宜的系統(tǒng)軟件，引入大數(shù)據(jù)以及云計(jì)算等技術(shù)，收集各種開(kāi)發(fā)成本數(shù)據(jù)，落實(shí)分析以及整理工作，建立共享數(shù)據(jù)庫(kù)，消除信息壁壘。在保障數(shù)據(jù)不被泄露的前提下，從前期策劃、設(shè)計(jì)以及銷(xiāo)售等方面收集更加精確的數(shù)據(jù)，搭建數(shù)據(jù)庫(kù)，確保能夠動(dòng)態(tài)更新，為成本目標(biāo)的制定以及后期管控工作的調(diào)整提供信息依據(jù)[4]。第二，建立房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)交易平臺(tái)。該平臺(tái)的建立能夠直接減少中間環(huán)節(jié)，優(yōu)化工作效率，能夠與客戶以及合作單位直接協(xié)調(diào)溝通，能夠有效提高產(chǎn)品性價(jià)比。第三，信息化技術(shù)的引進(jìn)也要重視信息化人才培養(yǎng)，對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)化、專(zhuān)業(yè)化培訓(xùn)，使其能夠熟練應(yīng)用信息化系統(tǒng)。同時(shí)也要重視網(wǎng)絡(luò)安全，通過(guò)部署防火墻，隔離外部網(wǎng)絡(luò)侵襲，保障數(shù)據(jù)的真實(shí)性，為成本控制相關(guān)決策提供信息依據(jù)，保障其準(zhǔn)確性[5-7]。

四、結(jié)束語(yǔ)

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，成本控制尤為重要，具有全面性以及整體性等特點(diǎn)，能夠有效提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，使其具備應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的能力。企業(yè)需要明確當(dāng)前成本控制過(guò)程中存在的問(wèn)題，調(diào)整企業(yè)結(jié)構(gòu)，梳理工作流程，強(qiáng)化成本控制，使其更加具有適應(yīng)性，通過(guò)多舉措完善成本控制方面的工作，提高成本控制水平。企業(yè)應(yīng)當(dāng)從思想建設(shè)、人才管理、管控方法、流程梳理、監(jiān)督調(diào)控以及信息化建設(shè)等方面，強(qiáng)化成本管理力度，保障企業(yè)效益，實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)[8-10]。