借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)　推動(dòng)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展

著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求是2023年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)之一。用好基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金是擴(kuò)大有效投資，助力擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)增長(zhǎng)的重要一環(huán)。本文在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，研判總結(jié)當(dāng)前我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的難點(diǎn)，提出下一步推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的建議。

著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求是2023年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)之一。用好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱(chēng)REITs）是擴(kuò)大有效投資，助力擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)增長(zhǎng)的重要一環(huán)。當(dāng)前，隨著我國(guó)步入高質(zhì)量發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也由規(guī)模數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益優(yōu)先發(fā)展階段，新時(shí)期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)護(hù)要實(shí)現(xiàn)全生命周期高質(zhì)量發(fā)展，更需要能夠匹配和支撐的融資模式。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)實(shí)施以來(lái)，已取得階段性成效，有效盤(pán)活了存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，暢通了基礎(chǔ)設(shè)施融資渠道，創(chuàng)新了基礎(chǔ)設(shè)施融資模式。國(guó)際成熟市場(chǎng)REITs發(fā)展過(guò)程中積累了豐富寶貴的理論成果和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)于推動(dòng)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)建設(shè)具有重要參考價(jià)值，有助于我國(guó)探索出建設(shè)符合我國(guó)國(guó)情、金融與產(chǎn)業(yè)有效融合、委托代理和治理成本最低、未來(lái)成長(zhǎng)性最佳的REITs市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“以存帶增、滾動(dòng)發(fā)展”投資良性循環(huán)。本文在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，研判總結(jié)當(dāng)前我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的難點(diǎn)，提出推動(dòng)下一步基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的幾點(diǎn)建議。未來(lái)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作仍要進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)區(qū)域、行業(yè)和主體，加快盤(pán)活存量資產(chǎn)，充分釋放政策紅利，引導(dǎo)原有基礎(chǔ)設(shè)施從“重建設(shè)”向“慢經(jīng)營(yíng)”模式轉(zhuǎn)變，更好推動(dòng)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展。

國(guó)際REITs成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)

成熟完善的法規(guī)和監(jiān)管體系是REITs確保制度功能發(fā)揮的重要保障。海外成熟市場(chǎng)注重通過(guò)法律手段，在重要節(jié)點(diǎn)推動(dòng)REITs市場(chǎng)發(fā)展，明確產(chǎn)品法律定位和各方權(quán)責(zé)，減少REITs市場(chǎng)操縱與欺詐。美國(guó)在20世紀(jì)70年代初期REITs市場(chǎng)發(fā)展低迷、市值大幅下降之際，連續(xù)出臺(tái)《REITs簡(jiǎn)化修正案》《稅收改革法案》推動(dòng)REITs市場(chǎng)回暖，進(jìn)一步加強(qiáng)REITs的稅收優(yōu)勢(shì)，并賦予REITs管理人經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的權(quán)力，提高相關(guān)管理人風(fēng)險(xiǎn)管控能力，為20世紀(jì)90年代REITs市場(chǎng)隨著房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇而進(jìn)入飛速發(fā)展期奠定了基礎(chǔ)。金融危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌，REITs總體市值大幅縮水，為化解REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并強(qiáng)化其融資功能，美國(guó)適時(shí)頒布了《REITs投資和多樣化法案》。此外，美國(guó)還針對(duì)包括REITs在內(nèi)的證券設(shè)計(jì)了特定信息披露規(guī)則，如修訂《1933年證券法》《1934年證券交易法》《1940年投資公司法》，對(duì)證券信息披露、財(cái)務(wù)披露等進(jìn)行規(guī)范，對(duì)相關(guān)產(chǎn)品的銷(xiāo)售和二級(jí)市場(chǎng)交易的公開(kāi)透明度提出要求；出臺(tái)《房地產(chǎn)信托投資法》明確相關(guān)REITs運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的職能，確保資金方“專(zhuān)款專(zhuān)用”，防止出現(xiàn)資金挪用情況。日本在不動(dòng)產(chǎn)委托代理交易申請(qǐng)、投資運(yùn)營(yíng)金融產(chǎn)品許可、成立REITs產(chǎn)品等環(huán)節(jié)都出臺(tái)相應(yīng)法律，通過(guò)《土地基建業(yè)法》《金融商品交易法》《投資信托法》等明確界定參與各方權(quán)利和責(zé)任；通過(guò)利益規(guī)避制度和決議程序保障關(guān)聯(lián)交易決策和實(shí)施受到嚴(yán)格監(jiān)督，有效提高了相關(guān)利益方操縱和欺詐的行動(dòng)成本。

值得關(guān)注的是，在投資者權(quán)益保障方面，主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體及地區(qū)不僅通過(guò)法律要求了REITs投資范圍、收益分配等具體規(guī)則，還通過(guò)嚴(yán)格的信息披露制度、第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制、明確持有人參與途徑等法規(guī)，有效保障底層資產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)并受到監(jiān)管機(jī)構(gòu)全生命周期監(jiān)督。例如，在信息披露核心制度設(shè)計(jì)上，美國(guó)、日本、新加坡、中國(guó)香港地區(qū)等國(guó)家和地區(qū)通過(guò)強(qiáng)化披露內(nèi)容的充分性和高頻性，保證REITs運(yùn)行透明，并且通過(guò)專(zhuān)有信息披露網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)（如美國(guó)的EDGAR系統(tǒng)、日本的TDNET系統(tǒng)），確保REITs信息披露真實(shí)、有效、實(shí)時(shí)。在REITs底層資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)周期中，日本、新加坡、中國(guó)香港均要求獨(dú)立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)定期對(duì)相關(guān)產(chǎn)品估值，研判資產(chǎn)質(zhì)量、收益和運(yùn)營(yíng)情況、價(jià)值變動(dòng)、收益波動(dòng)，以保障投資者權(quán)益。

政策支持有助于打造更具競(jìng)爭(zhēng)力和流動(dòng)性的REITs市場(chǎng)。主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體及地區(qū)REITs稅收注重倡導(dǎo)和培育價(jià)值投資產(chǎn)品，通過(guò)“稅收中性”鼓勵(lì)投資者參與投資，通過(guò)政府賦能、多部門(mén)協(xié)同壯大REITs市場(chǎng)規(guī)模。一方面，主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體及地區(qū)注重設(shè)計(jì)REITs稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)REITs高比例、穩(wěn)定分紅。例如在物業(yè)交易、物業(yè)持有環(huán)節(jié)，美國(guó)企業(yè)出售物業(yè)利得和房地產(chǎn)租金收入用于分紅的部分無(wú)須繳納所得稅，不用于分紅的部分須繳納公司所得稅，如果資產(chǎn)普通所得和凈資本利得不夠規(guī)定分紅比例，則還要繳納4%的營(yíng)業(yè)稅。主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體及地區(qū)還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)形成的長(zhǎng)期、穩(wěn)定的一般性收入免除REITs產(chǎn)品層面所得稅，避免對(duì)其雙重征稅。如新加坡REITs項(xiàng)目公司租金收入中用于分紅的部分享受免稅，投資者針對(duì)分紅繳納的所得稅根據(jù)類(lèi)別享有稅務(wù)優(yōu)惠，個(gè)人投資者的分紅收入免征所得稅；澳大利亞對(duì)本國(guó)個(gè)人投資者給予部分稅收優(yōu)惠；中國(guó)香港則對(duì)參與REITs投資者的股利和利得予以免稅。部門(mén)協(xié)同大幅提升REITs市場(chǎng)發(fā)展效率。另一方面，成熟市場(chǎng)相關(guān)政府通過(guò)信用賦能、稅收優(yōu)惠等手段，協(xié)調(diào)多部門(mén)促進(jìn)REITs市場(chǎng)壯大。一是通過(guò)政府信用賦能市場(chǎng)主體，推動(dòng)市場(chǎng)高效運(yùn)轉(zhuǎn)。美國(guó)就采取“政府+市場(chǎng)主體”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，即利用房利美和房地美等政府支持的非銀行金融機(jī)構(gòu)，通過(guò)政府信用賦能鼓勵(lì)其發(fā)展抵押貸款業(yè)務(wù)和發(fā)行可上市的證券產(chǎn)品，降低風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。二是通過(guò)跨部門(mén)合作推動(dòng)稅收優(yōu)惠實(shí)施，鼓勵(lì)更多市場(chǎng)主體參與。例如在資產(chǎn)購(gòu)置/處置和持有階段，美國(guó)征稅主體雖然涉及聯(lián)邦政府和有關(guān)州、郡或市級(jí)政府，但較好協(xié)調(diào)了各級(jí)政府部門(mén)落實(shí)歷次的RIETs稅收優(yōu)惠政策。三是通過(guò)多部門(mén)協(xié)同監(jiān)管，保障市場(chǎng)健康運(yùn)行。如日本REITs產(chǎn)品在前、中、后期面臨多部門(mén)聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)交易許可、金融產(chǎn)品投資運(yùn)營(yíng)許可時(shí)分別需要向日本國(guó)土交通省、日本金融廳等部門(mén)提出申請(qǐng)，在相關(guān)產(chǎn)品上市后需要向日本金融廳、日本證監(jiān)會(huì)和地方金融管理部門(mén)定期提交監(jiān)管報(bào)告。

類(lèi)型豐富的底層資產(chǎn)和多元化的REITs產(chǎn)品能夠更好滿足不同投資者差異化投資需求，也便于分散市場(chǎng)總體投資風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)際REITs市場(chǎng)底層資產(chǎn)豐富，在運(yùn)作方式和募集方式等方面存在不同類(lèi)型，在風(fēng)險(xiǎn)收益上提供了多元化產(chǎn)品。底層資產(chǎn)層面，境外公募REITs底層資產(chǎn)較為分散，能夠滿足投資者分散化的投資需求，其中，美國(guó)底層資產(chǎn)分散化程度最高，據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)（National Association of Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱(chēng) Nareit）數(shù)據(jù)顯示，占比超過(guò)其市場(chǎng)10%的前四大類(lèi)底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施、住宅、零售、工業(yè)/物流，占比最高的基礎(chǔ)設(shè)施也僅為16%，單一底層資產(chǎn)行業(yè)集中度風(fēng)險(xiǎn)較低。新加坡由于本土資產(chǎn)體量有限，其約八成資產(chǎn)遍布海外，單一底層資產(chǎn)區(qū)域集中度風(fēng)險(xiǎn)較低。在運(yùn)作方式方面，有發(fā)行完成后一定時(shí)期內(nèi)不得追加發(fā)行的封閉型REITs，也有可以隨時(shí)追加發(fā)行、買(mǎi)入或贖回的開(kāi)放型REITs。在募集方式方面則有公募型REITs和私募型REITs。豐富的產(chǎn)品類(lèi)型能夠滿足更多交易群體的訴求，有效帶來(lái)了市場(chǎng)增量投資。以新加坡為例，除了存量的機(jī)構(gòu)投資者外，私人銀行、家族信托、個(gè)人投資者都成為REITs增量資金的重要來(lái)源。

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)面臨的難點(diǎn)

基礎(chǔ)設(shè)施REITs監(jiān)管規(guī)則和制度空白較大。當(dāng)前，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)仍處于發(fā)展初期，現(xiàn)有政策和法律體系亟待完善，特別是缺少實(shí)務(wù)操作性強(qiáng)的監(jiān)管規(guī)則和制度體系。一是受現(xiàn)行法律法規(guī)限制，目前基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券（Asset-Backed Security，簡(jiǎn)稱(chēng)ABS）”雙層結(jié)構(gòu)，法律關(guān)系較為復(fù)雜，各方權(quán)責(zé)界定難度較大，影響基礎(chǔ)設(shè)施REITs的大范圍推廣。二是在基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面，項(xiàng)目所在地的地方政府相關(guān)規(guī)定對(duì)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制尚未經(jīng)過(guò)系統(tǒng)梳理，難以形成制度規(guī)范。如地方政府或相關(guān)部門(mén)規(guī)定產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)、公司股權(quán)原則上不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄔO(shè)用地、工業(yè)用地項(xiàng)目出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整須經(jīng)審核同意；部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)要求基礎(chǔ)設(shè)施轉(zhuǎn)讓、股權(quán)結(jié)構(gòu)或出資比例變化須經(jīng)審核同意；政府或相關(guān)部門(mén)擁有對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；部分政府或產(chǎn)業(yè)園區(qū)還對(duì)工業(yè)用地、研發(fā)用地、產(chǎn)業(yè)用房及相關(guān)配套用房等資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有整體性要求。三是現(xiàn)行指引類(lèi)文件雖然對(duì)底層資產(chǎn)、主要參與人及行為等均有規(guī)定，但未上升至法律層面，仍存在違法違規(guī)成本不高的問(wèn)題。以原始權(quán)益人為例，作為資產(chǎn)上市過(guò)程中最大的利益相關(guān)方，通過(guò)REITs上市，原始權(quán)益人可獲得本金退出，打通企業(yè)自身投融管退的資金鏈條，在資產(chǎn)上市后，除約定的增信措施或持有的一定數(shù)額REITs份額外，原始資產(chǎn)與原始權(quán)益人的關(guān)聯(lián)度逐漸降低，可能增加原始權(quán)益人在資產(chǎn)上市后違法違規(guī)動(dòng)機(jī)。

稅收優(yōu)惠政策范疇較為有限。在我國(guó)現(xiàn)行稅收制度下，不動(dòng)產(chǎn)交易和經(jīng)營(yíng)對(duì)應(yīng)稅種較多、稅負(fù)較重，較低的收益率不利于擴(kuò)大投資者參與。一方面，雖然我國(guó)在REITs設(shè)立和資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)已出臺(tái)稅收優(yōu)惠政策，但未覆蓋資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)、收益分配、退出等領(lǐng)域。如資產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目公司、交易所掛牌資產(chǎn)支持證券和公募基金對(duì)應(yīng)的稅種主要涵蓋增值稅及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、所得稅、印花稅等；缺少專(zhuān)門(mén)針對(duì)公募REITs投資人的稅收優(yōu)惠政策；REITs項(xiàng)目退出階段，轉(zhuǎn)讓底層不動(dòng)產(chǎn)涉及資產(chǎn)重組階段繳納的多項(xiàng)稅種再次征稅問(wèn)題。另一方面，我國(guó)一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金收益率、商業(yè)地產(chǎn)和租賃住房的租金收益率普遍不高，扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后，可供投資者分配的收益率競(jìng)爭(zhēng)力不大。非系統(tǒng)性的稅收優(yōu)惠對(duì)于提升最終收益率有限，不利于大規(guī)模認(rèn)購(gòu)和流通。

部門(mén)協(xié)同推進(jìn)機(jī)制尚不成熟。當(dāng)前，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs在能源、水利、環(huán)保等多領(lǐng)域獲得了不同行業(yè)主管部門(mén)的政策支持，但部門(mén)協(xié)調(diào)機(jī)制尚待完善。一方面，REITs底層資產(chǎn)涉及的土地權(quán)屬、開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)、使用權(quán)劃撥等較為復(fù)雜，一些基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目由于建成年限較長(zhǎng)等，存在項(xiàng)目審核、規(guī)劃選址、土地使用、環(huán)境評(píng)價(jià)等方面手續(xù)缺失問(wèn)題，需要部門(mén)協(xié)同解決。另一方面，我國(guó)對(duì)涉及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也有較大限制，涉及多個(gè)行業(yè)主管部門(mén)審批，復(fù)雜的審批流程對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性造成影響。以高速公路為例，多數(shù)已上市的試點(diǎn)項(xiàng)目為了實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)枰〉孟嚓P(guān)監(jiān)管部門(mén)的豁免批復(fù)，由于缺乏明確的法律法規(guī)指導(dǎo)，項(xiàng)目發(fā)起方在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備階段和監(jiān)管部門(mén)存在較高的溝通成本。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目仍須明確資產(chǎn)合規(guī)性機(jī)制，才能更有利于各地加快儲(chǔ)備項(xiàng)目、擴(kuò)大REITs市場(chǎng)規(guī)模。

資產(chǎn)和參與主體類(lèi)型不夠豐富。一是資產(chǎn)類(lèi)型方面，我國(guó)此前基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中，大部分利潤(rùn)集中鎖定在建設(shè)期，項(xiàng)目各參與方往往重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目參與方往往延續(xù)既有經(jīng)營(yíng)慣性，未能充分挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，導(dǎo)致項(xiàng)目盤(pán)活難度較大，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為REITs底層資產(chǎn)仍存在巨大挖潛空間。此外，保障性租賃住房、風(fēng)電光伏等清潔能源、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域作為今后國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展方向，建設(shè)任務(wù)較重，但少有項(xiàng)目上市。二是已發(fā)行REITs項(xiàng)目地域方面，主要集中在東中部等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，西部、東北地區(qū)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備有待加快。三是企業(yè)類(lèi)型方面，除了中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目有一家外商企業(yè)，已發(fā)行項(xiàng)目暫無(wú)民營(yíng)企業(yè)參與。四是參與資金方面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs要求將不低于90%的年度可供分配金額分配給投資者，收益相對(duì)穩(wěn)定，適合長(zhǎng)期資金參與。然而，目前基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資資金來(lái)源主要是券商資管、銀行理財(cái)、保險(xiǎn)資金，結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金、銀行自有資金等長(zhǎng)線資金因相關(guān)政策尚不明確，無(wú)法開(kāi)展投資。

推動(dòng)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展的政策建議

加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs立法工作。“公募基金+資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”的現(xiàn)行架構(gòu)需要我國(guó)REITs市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)方、管理方等各參與方道德風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)聯(lián)交易、信息披露等制度方面加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，并對(duì)REITs產(chǎn)品準(zhǔn)入、運(yùn)行、退出實(shí)現(xiàn)全流程監(jiān)管安排。一是依托《證券法》開(kāi)展立法實(shí)踐，對(duì)REITs發(fā)行、上市、交易、存續(xù)期監(jiān)管等進(jìn)行制度設(shè)計(jì)，對(duì)REITs投資者權(quán)益實(shí)現(xiàn)全流程監(jiān)管和保護(hù)，完善REITs市場(chǎng)的資產(chǎn)處置和金融風(fēng)險(xiǎn)疏解功能。二是著重加強(qiáng)構(gòu)建REITs產(chǎn)品存續(xù)期管理的信息披露機(jī)制，健全監(jiān)督管理制度，完善合規(guī)監(jiān)管和投資者參與決策流程。加強(qiáng)建立違法違規(guī)追責(zé)體系建設(shè)，對(duì)虛假信息、造假行為、資產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)和事故建立常態(tài)化退賠及量化處罰機(jī)制，加大針對(duì)原始權(quán)益人和實(shí)控人的行為約束，約束關(guān)聯(lián)方和關(guān)聯(lián)交易。對(duì)于嚴(yán)重造假行為以及資產(chǎn)發(fā)生重大質(zhì)量事故或存在重大安全風(fēng)險(xiǎn)的情況，加強(qiáng)原始權(quán)益人及實(shí)際控制人終身連帶保證責(zé)任的追討機(jī)制，筑牢風(fēng)險(xiǎn)防范底線。三是注重通過(guò)監(jiān)管規(guī)則推動(dòng)資產(chǎn)管理人和外部管理機(jī)構(gòu)履職盡責(zé)，做好REITs產(chǎn)品存續(xù)期間運(yùn)營(yíng)管理工作，不斷滿足REITs對(duì)底層資產(chǎn)收益、運(yùn)營(yíng)時(shí)間、控制力等穩(wěn)定性要求較高的特征，提高投資者的長(zhǎng)期投資獲得感。四是加快明晰REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利邊界。REITs產(chǎn)品的融資成本和投資回報(bào)取決于資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)情況，實(shí)現(xiàn)控制權(quán)的有序高效移轉(zhuǎn)，對(duì)于形成底層資產(chǎn)儲(chǔ)備機(jī)制、擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模十分重要，對(duì)REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)利邊界的規(guī)定也有利于預(yù)防原始權(quán)益人的道德風(fēng)險(xiǎn)，降低損害REITs投資者利益的可能性。

加快“稅收中性”制度設(shè)計(jì)。實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)建設(shè)和稅收收入雙贏首要是推出規(guī)范合理的針對(duì)REITs市場(chǎng)的稅收制度。一是從短期看，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)應(yīng)結(jié)合當(dāng)前試點(diǎn)實(shí)踐情況，進(jìn)一步探索確定試點(diǎn)區(qū)域、試點(diǎn)產(chǎn)品的REITs優(yōu)惠稅收安排，可以適度探索制定明確經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、收益分配環(huán)節(jié)、退出環(huán)節(jié)稅收政策，進(jìn)一步降低REITs綜合運(yùn)營(yíng)成本，避免雙重征稅，提高REITs產(chǎn)品的吸引力和流動(dòng)性。二是從長(zhǎng)期看，為建立現(xiàn)代化的契約型REITs市場(chǎng)，我國(guó)應(yīng)該全面加快構(gòu)建更具國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力、結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況、符合國(guó)際慣例的稅收政策體系，統(tǒng)籌考慮稅收安排和市場(chǎng)發(fā)展需求，系統(tǒng)設(shè)計(jì)REITs市場(chǎng)稅收安排，加快推動(dòng)稅收優(yōu)惠覆蓋更多涉及REITs產(chǎn)品的稅種，進(jìn)一步激發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施持有人、市場(chǎng)參與人等各方參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的積極性、拓展基礎(chǔ)設(shè)施REITs的市場(chǎng)規(guī)模。

推動(dòng)各部門(mén)形成機(jī)制化的協(xié)同推進(jìn)模式。一是繼續(xù)深化基礎(chǔ)設(shè)施RIETs試點(diǎn)改革，優(yōu)先選擇具有穩(wěn)定回報(bào)和資產(chǎn)保值增值潛力較大的領(lǐng)域，例如倉(cāng)儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心、通信基礎(chǔ)設(shè)施等現(xiàn)金流穩(wěn)定增長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，在項(xiàng)目評(píng)選中更加聚焦底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)性，開(kāi)發(fā)REITs產(chǎn)品，對(duì)原始權(quán)益人的性質(zhì)、項(xiàng)目所處地域、轉(zhuǎn)讓中出并表的安排等穩(wěn)步放寬準(zhǔn)入門(mén)檻和標(biāo)準(zhǔn)，探索審批權(quán)限適當(dāng)下放，提高基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行效率，儲(chǔ)備豐富的潛在底層資產(chǎn)。二是考慮到我國(guó)大多基礎(chǔ)設(shè)施所有權(quán)為國(guó)有，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及多維度審批的現(xiàn)狀，應(yīng)繼續(xù)圍繞REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)試點(diǎn)類(lèi)別，通過(guò)建立原始權(quán)益人、地方政府以及相關(guān)利益方的定期溝通機(jī)制，加快推動(dòng)相關(guān)部門(mén)厘清權(quán)利邊界和控制權(quán)轉(zhuǎn)移條件，推動(dòng)相關(guān)部門(mén)明確補(bǔ)辦有關(guān)缺失手續(xù)的要求和程序，協(xié)助完善合規(guī)性手續(xù)，保障項(xiàng)目依法依規(guī)，形成機(jī)制化的底層資產(chǎn)儲(chǔ)備模式。三是針對(duì)底層資產(chǎn)涉及的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)到期收回情況，也應(yīng)組織各有關(guān)部門(mén)提前謀劃，保障特許經(jīng)營(yíng)權(quán)到期后基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品擴(kuò)募、基礎(chǔ)設(shè)施再投入或改擴(kuò)建等情形有序銜接。此外，考慮加快推動(dòng)有關(guān)行業(yè)主管部門(mén)支持政府和社會(huì)資本合作（Public-Private Partnership，簡(jiǎn)稱(chēng)PPP）項(xiàng)目在不改變實(shí)際經(jīng)營(yíng)的前提下發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

豐富資產(chǎn)類(lèi)別、項(xiàng)目主體和資金渠道。一是加快拓寬REITs產(chǎn)品供給方規(guī)模。穩(wěn)步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類(lèi)型擴(kuò)容，加快對(duì)于新興基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型的界定和項(xiàng)目的納入，推動(dòng)地方圍繞第五代移動(dòng)通信（5G）、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域盡快儲(chǔ)備符合條件的REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)。鼓勵(lì)更廣泛地區(qū)申報(bào)符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，更好實(shí)現(xiàn)區(qū)域均衡發(fā)展。積極對(duì)民營(yíng)企業(yè)做好政策解讀和宣傳引導(dǎo)，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)拿出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)再投資能力，形成示范效應(yīng)，提升民營(yíng)企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的積極性，增強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)參與信心。二是建立健全長(zhǎng)期資金籌措機(jī)制，立足基礎(chǔ)設(shè)施投資長(zhǎng)周期和低報(bào)酬率特征，加快推進(jìn)長(zhǎng)期資金融資工具創(chuàng)新，積極拓展長(zhǎng)期資金籌措渠道。進(jìn)一步完善擴(kuò)募機(jī)制，視情推動(dòng)擴(kuò)募范圍，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs產(chǎn)品規(guī)模。鼓勵(lì)各類(lèi)長(zhǎng)期資金參與投資，研究探索社?；稹B(yǎng)老金、企業(yè)年金、銀行自有資金等各類(lèi)長(zhǎng)期資金投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs的細(xì)化政策。探索鼓勵(lì)個(gè)人投資者參與、加強(qiáng)權(quán)益保障的相關(guān)政策，讓個(gè)人投資者分享到我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)發(fā)展紅利，進(jìn)一步體現(xiàn)REITs的普惠屬性，激發(fā)更多資金投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs的積極性。

（許瀠方為國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)國(guó)際合作中心助理研究員，吳凡為國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)一帶一路建設(shè)促進(jìn)中心助理研究員。本文編輯/孫世選）