如何判斷房產(chǎn)升值潛力

甄愛軍

顯而易見，買到“潛力股”型物業(yè)，就能夠享受到資產(chǎn)增值帶來的超額收益。道理很簡單，因?yàn)椤皾摿伞毙臀飿I(yè)在持有較長時(shí)間后，資產(chǎn)增值幅度要高于市場平均水平。

現(xiàn)在，中國樓市已經(jīng)告別高速發(fā)展的“黃金時(shí)代”，轉(zhuǎn)而進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的“白銀時(shí)代”。

在“白銀時(shí)代”，樓市成交趨于平緩。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1～2月，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2022年小幅回升，同比回升2.0%，但仍處2016年以來低位。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年2月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積出現(xiàn)明顯回升，環(huán)比、同比回升均近50%，主要由于2019年至2022年春節(jié)假期均在2月，2023年春節(jié)假期處在1月，同比和環(huán)比基數(shù)均較低。

供應(yīng)方面，開發(fā)商推盤的積極性也并不是很高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年1～2月，重點(diǎn)50城商品住宅月均供應(yīng)規(guī)模延續(xù)下降趨勢，同比下降12.5%，為2016年以來低位。2月，房企推盤積極性仍未明顯恢復(fù)，供應(yīng)規(guī)模仍小幅下降，環(huán)比下降約7%，但受低基數(shù)影響，同比增長超50%。

在此階段，我們選房要更加注重技巧，應(yīng)優(yōu)先選擇保值增值能力較強(qiáng)的“潛力股”型物業(yè)。在證券市場，一般情況下，股價(jià)會(huì)隨著市場大勢上漲或者下跌。普通住宅的價(jià)格也具有類似的特性?？v觀近20年來的房價(jià)走勢不難發(fā)現(xiàn)，房價(jià)整體保持了上漲態(tài)勢，但是大多數(shù)住宅的價(jià)格漲幅集中在平均水平附近。

不過，也有少數(shù)住宅價(jià)格走出不一樣的行情。比如有些板塊的房價(jià)，在此之前表現(xiàn)得不溫不火，但突然因?yàn)榈罔F開通或者其他原因在短期內(nèi)出現(xiàn)較大幅度的上漲，成為該片區(qū)的“領(lǐng)頭羊”;或者有些區(qū)域房價(jià)水平一直要比其他板塊低，但由于附近有一所學(xué)校越辦越好，因而房價(jià)逐漸抹平與其他地區(qū)的差距，甚至實(shí)現(xiàn)了“草雞變鳳凰”的華麗蛻變。顯而易見，買到“潛力股”型物業(yè)，就能夠享受到資產(chǎn)增值帶來的超額收益。道理很簡單，“潛力股”型物業(yè)在經(jīng)過較長時(shí)間后，資產(chǎn)增值幅度要高于市場平均水平。

哪些“潛力股”型物業(yè)值得購房者關(guān)注？我們通過梳理歸類，認(rèn)為以下4種類型可重點(diǎn)關(guān)注，其主要與重大規(guī)劃、教育、交通以及商務(wù)等資源有關(guān)。

首先，重大規(guī)劃對(duì)住宅升值潛力的影響最大。重大規(guī)劃屬于極度稀缺資源，可遇而不可求，所以如有幸碰到，切莫輕易錯(cuò)過。置業(yè)的關(guān)鍵是選地段，所謂的好地段，即周邊聚集了眾多配套資源的地方。但是從升值空間角度來看，新興城區(qū)具有重大規(guī)劃利好支撐，發(fā)展前景大，所以更值得買入。

那么，哪些重大規(guī)劃可以重點(diǎn)關(guān)注呢？其主要是與城市建設(shè)有關(guān)的重大規(guī)劃，包括城市空間布局的重新調(diào)整、功能區(qū)域規(guī)劃、重大市政項(xiàng)目規(guī)劃等。當(dāng)然，對(duì)于重大規(guī)劃利好，大家一定要等相關(guān)政策正式確定后再介入，以免因?yàn)檫^早投入而遭遇失敗。

其次，教育資源也很受關(guān)注。對(duì)于教學(xué)質(zhì)量不斷改善的學(xué)校，也可以重點(diǎn)留意。比如在上海閔行的紫竹板塊，由于華東師大二附中紫竹校區(qū)及附屬初中的入駐，使得其對(duì)口小區(qū)的二手房價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲，目前價(jià)格在10萬元/平方米左右，接近市中心房價(jià)水平。

教育資源歷來很受重視，因此學(xué)區(qū)房也一直是市場關(guān)注的重中之重。不過，優(yōu)質(zhì)教育資源有限，如果沖著現(xiàn)有的學(xué)區(qū)去買房，無疑要付出更高的成本。但如果換一種思路，提前做好準(zhǔn)備，選擇教學(xué)質(zhì)量正在不斷提升的學(xué)校周邊區(qū)域置業(yè)，或許能在房價(jià)低位時(shí)介入。而一旦學(xué)校被社會(huì)所認(rèn)可，提前一步買入的住房，也會(huì)成為名副其實(shí)的學(xué)區(qū)房而“身價(jià)倍增”。

第三，多線交會(huì)地鐵房也可以作為選擇。多條地鐵線路交會(huì)的板塊，在市中心區(qū)域比較常見，比如上海的徐家匯、中山公園、人民廣場、陸家嘴等均是如此，這些板塊也是上海的房價(jià)高地?；谶@樣的思路，稍微偏遠(yuǎn)一些的區(qū)域，如果也存在雙線或者三線交會(huì)的可能，那么未來板塊的發(fā)展?jié)摿Ρ厝灰膊恍　．?dāng)然，比較靠譜的做法是，大家可以尋找已經(jīng)通了地鐵、同時(shí)遠(yuǎn)期規(guī)劃還有地鐵線路經(jīng)過的地區(qū)作為重點(diǎn)考察目標(biāo)。

最后，每個(gè)城市的中央商務(wù)區(qū)（CBD）也應(yīng)該引起我們的高度重視。CBD往往是高薪人群聚集區(qū)的代名詞，因此，如果碰到正在興起的CBD板塊，大家也不要輕易錯(cuò)過。一般情況下，城市CBD都集中在市中心區(qū)域，其交通發(fā)達(dá)、配套齊全、商務(wù)氛圍濃厚，是寸土寸金的地方，所以房價(jià)自然不便宜。而現(xiàn)在隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，會(huì)出現(xiàn)一些新興CBD，它們會(huì)成為未來的核心區(qū)域，如果我們提前介入買房，自然也能獲得意想不到的回報(bào)。

與中央商務(wù)區(qū)類似的還有產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，就以蘇州這個(gè)城市來說，高新園區(qū)就是高房價(jià)區(qū)，園區(qū)內(nèi)的住房價(jià)格領(lǐng)漲全市。之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，首先在于高新園區(qū)聚集了大量產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也集聚了大量高收入人群，購房者對(duì)房價(jià)的承受能力也要高于其他板塊。因此，在買房之前，大家可以分析一下未來哪些行業(yè)會(huì)成為高薪行業(yè)，這些行業(yè)的員工會(huì)聚集在哪個(gè)區(qū)域，然后尋找可能性最大的板塊置業(yè)。