今年商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在哪里

甄愛(ài)軍

2022年，國(guó)內(nèi)18個(gè)主要城市全年寫字樓凈吸納量?jī)H234萬(wàn)平方米，為2009年以來(lái)最低水平。不過(guò)，在2023年，隨著企業(yè)擴(kuò)張信心增強(qiáng)，世邦魏理仕預(yù)計(jì)寫字樓租賃需求將于第二季度企穩(wěn)回升。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前寫字樓租賃需求企穩(wěn)回升，2023年全年凈吸納量預(yù)計(jì)達(dá)500萬(wàn)平方米。

根據(jù)世邦魏理仕跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果，2022年，國(guó)內(nèi)18個(gè)主要城市全年寫字樓凈吸納量?jī)H234萬(wàn)平方米，為2009年以來(lái)最低水平。但這種情況在2023年將會(huì)得到改善，隨著企業(yè)擴(kuò)張信心增強(qiáng)，世邦魏理仕預(yù)計(jì)寫字樓租賃需求將于今年第二季度企穩(wěn)回升，全年有望實(shí)現(xiàn)500萬(wàn)平方米的凈吸納量。

世邦魏理仕有關(guān)人士表示，受益于金融、行業(yè)政策環(huán)境的改善，以及防疫措施優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇利好，寫字樓需求有望出現(xiàn)明顯提升。其中，金融和科技將繼續(xù)擔(dān)當(dāng)寫字樓租賃需求的“主引擎”。受外資對(duì)中國(guó)市場(chǎng)長(zhǎng)期信心增強(qiáng)的利好刺激，制造業(yè)仍具增長(zhǎng)潛能，也能在一定程度上帶動(dòng)寫字樓需求的回升。

就上海的具體情況來(lái)看，2022年寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)需求雙雙受阻。數(shù)據(jù)表明，2022年上海寫字樓市場(chǎng)共有11個(gè)新項(xiàng)目入市，總計(jì)84.4萬(wàn)平方米，但凈吸納量回落至54.5萬(wàn)平方米，同比下降58%。受需求下滑影響，2022年寫字樓租金報(bào)價(jià)和有效租金較去年同期分別下跌0.2%和1.2%。此外，寫字樓空置率仍舊維持在17.5%左右的高位水平。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2023年上海市場(chǎng)寫字樓新增供應(yīng)將達(dá)到145萬(wàn)平方米，不過(guò)市場(chǎng)需求也將加快復(fù)蘇步伐，全年凈吸納量有望達(dá)到70萬(wàn)～80萬(wàn)平方米，核心及部分濱江商務(wù)區(qū)租金有望優(yōu)先止跌企穩(wěn)。

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)蘇的帶動(dòng)下，過(guò)去2年疫情防控期間所累積的超額儲(chǔ)蓄有望逐步釋放為消費(fèi)動(dòng)能，將持續(xù)推動(dòng)線下客流的復(fù)蘇，并同步推動(dòng)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)需求反彈。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2023年全國(guó)主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)將突破800萬(wàn)平方米。

分區(qū)域來(lái)看，未來(lái)3年僅有六分之一的新項(xiàng)目位于核心商圈，由于可租面積的稀缺性和品牌商強(qiáng)勁的擴(kuò)店意愿，全國(guó)18個(gè)主要城市核心商圈的租金在2023年有望實(shí)現(xiàn)0.9%的同比增長(zhǎng)，一線城市核心商圈租金增速更快，能夠達(dá)到1.7%左右。整體市場(chǎng)方面，購(gòu)物中心平均租金可能要到2024年才能真正實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。

2022年，上海零售物業(yè)市場(chǎng)僅有4個(gè)項(xiàng)目入市，共計(jì)18萬(wàn)平方米。同時(shí)，租賃市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡，購(gòu)物中心首層租金為34元/天/平方米，同比下跌3.1%。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，隨著政策面的進(jìn)一步推動(dòng)，預(yù)計(jì)未來(lái)3至6個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)將逐步走出谷底，重歸復(fù)蘇之路。就需求方面來(lái)看，餐飲類迭代加快，以及與露營(yíng)有關(guān)的時(shí)尚品牌發(fā)力擴(kuò)張，將會(huì)成為零售物業(yè)租賃市場(chǎng)的主力。預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)新增供應(yīng)將達(dá)到91萬(wàn)平方米，凈吸納量有望達(dá)到70萬(wàn)～80萬(wàn)平方米，空置率維持在8%的水平，租金水平小幅回升1%～1.5%。

倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)在2023年新增供應(yīng)也會(huì)有所增長(zhǎng)。受益于國(guó)內(nèi)消費(fèi)的周期性反彈及汽車等高端制造業(yè)的供應(yīng)鏈升級(jí)和外包所形成的利好，2023年國(guó)內(nèi)主要城市倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)凈吸納量有望超過(guò)640萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30%。

展望2023年，網(wǎng)上零售有望恢復(fù)常態(tài)化增長(zhǎng)，直播電商平臺(tái)對(duì)供應(yīng)鏈效率和物流配送體驗(yàn)的日益重視，將會(huì)推動(dòng)其成為倉(cāng)儲(chǔ)需求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)、地緣政治以及疫情沖擊令制造企業(yè)對(duì)供應(yīng)鏈升級(jí)的需求與日俱增，而由此產(chǎn)生的倉(cāng)儲(chǔ)擴(kuò)張升級(jí)趨勢(shì)，也將為國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)需求提供可持續(xù)的增長(zhǎng)動(dòng)能。

世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年中國(guó)大宗物業(yè)投資總交易額累計(jì)2200億元，同比下降22%。隨著近期一系列提振經(jīng)濟(jì)舉措接連出臺(tái)，投資者情緒將明顯改善，預(yù)計(jì)2023年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)全年交易額超2500億元，同比上漲15%～20%。

上海商辦物業(yè)大宗交易已經(jīng)提前出現(xiàn)升溫跡象。2022年第四季度，上海商辦物業(yè)投資市場(chǎng)共產(chǎn)生21筆大宗交易，交易金額達(dá)250.3億元，環(huán)比上升24.4%。盡管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨挑戰(zhàn)，而伴隨疫情防控政策的不斷優(yōu)化，大宗物業(yè)投資市場(chǎng)于2022年末持續(xù)升溫，全年累計(jì)交易金額達(dá)879.5億元，同比下降8.3%，但優(yōu)于2020年水平。

從去年全年大宗交易的物業(yè)類型來(lái)看，寫字樓物業(yè)仍為主流標(biāo)的，占比達(dá)58%。臨近2022年尾，市場(chǎng)相繼出現(xiàn)兩筆單筆交易超50億元的商辦寫字樓投資交易，可見(jiàn)投資者對(duì)于商辦寫字樓的關(guān)注程度有所提升。以生命科學(xué)為主題的園區(qū)物業(yè)成交依舊活躍，張江、臨空等核心商務(wù)園區(qū)子板塊均在年內(nèi)錄得增值型交易。除此之外，交易標(biāo)的延續(xù)多元趨勢(shì)，以社區(qū)商業(yè)為代表的零售物業(yè)需求穩(wěn)定，工業(yè)廠房及長(zhǎng)租公寓交易占比連續(xù)3年出現(xiàn)增長(zhǎng)。

買家類型方面，去年全年交易仍以內(nèi)資為主導(dǎo)，而依據(jù)交易金額統(tǒng)計(jì)，外資比重于近3年呈遞增趨勢(shì)，截至去年末占比接近三成，境外買家的持續(xù)加碼布局也凸顯了上海對(duì)于全球投資者的吸引力正在回升。

另外，在跨境投資者中，約93%的客戶來(lái)自地產(chǎn)基金與機(jī)構(gòu)投資者，其物業(yè)類型偏好仍以核心拓展區(qū)的寫字樓及位于成熟板塊的商務(wù)園區(qū)為主，成熟運(yùn)營(yíng)的社區(qū)零售物業(yè)與具備改造條件的長(zhǎng)租公寓也獲得不少外資買家的關(guān)注。