不動產(chǎn)非公證繼承轉(zhuǎn)移登記問題探討

溫小濱

不動產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)移登記是一項涉及法律法規(guī)眾多、民事法律關系復雜、程序性專業(yè)性極強的工作。公證機構(gòu)出具的不動產(chǎn)繼承權公證文書，是登記機構(gòu)審查繼承轉(zhuǎn)移登記行為合法性和真實性的有效證明，有力地提高了登記機構(gòu)的辦事效率和質(zhì)量，起到預防糾紛、減少訴訟的作用。但隨著司法部發(fā)布的《關于廢止〈司法部、建設部關于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知〉的通知》的施行，因繼承辦理不動產(chǎn)登記事項時可以不用“強制公證”了，如若繼續(xù)要求申請人提供《繼承權公證書》，容易面臨被起訴或者敗訴的風險。本文結(jié)合相關法律法規(guī)、操作規(guī)范，就如何做好不動產(chǎn)非公證繼承轉(zhuǎn)移登記進行分析探討，希望拋磚引玉，以期對不動產(chǎn)非公證繼承轉(zhuǎn)移登記的順利開展有所幫助。

一、可以引導當事人先辦理繼承權公證再辦理轉(zhuǎn)移登記

當事人前往公證機構(gòu)辦理繼承權公證，憑公證機構(gòu)出具的《繼承權公證書》辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，其優(yōu)勢是顯而易見的：首先，繼承權公證是公證機構(gòu)最常見、業(yè)務量最多的案件之一，公證機構(gòu)針對此類案件已形成了精簡、規(guī)范、高效的操作規(guī)范。其次，公證機構(gòu)針對無法到場的繼承人，開通了遠程公證、零接觸公證、不見面公證，甚至上門服務等靈活多變的服務模式，可以全方位滿足當事人的各類需求。再次，申請人憑公證機構(gòu)出具的《繼承權公證書》辦理不動產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)移登記，放棄繼承的繼承人均無需到場，也無需經(jīng)歷一段較長的公告期，登記機構(gòu)基本可以當日辦結(jié)。

登記機構(gòu)應積極采取舉措與公證機構(gòu)建立聯(lián)動機制，如建立公證與不動產(chǎn)登記領域信息查詢共享機制、與公證協(xié)會召開業(yè)務協(xié)調(diào)會、在公證機構(gòu)設立不動產(chǎn)登記業(yè)務延伸服務點等，這些舉措讓當事人在辦理公證業(yè)務時可以查詢不動產(chǎn)登記信息，在辦理完公證業(yè)務后可以一并申請辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務，實現(xiàn)了“一趟不用跑，最多跑一趟”，既提高當事人辦理公證的積極性，也便于登記機構(gòu)直接依據(jù)公證文書辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，省去了諸多麻煩。本文建議，應持續(xù)優(yōu)化完善“繼承公證+不動產(chǎn)登記”融合辦理模式，實現(xiàn)不動產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)移登記業(yè)務“一站式”“一體化”“全流程”辦理，提升群眾辦理公證的積極性、主動性，切實提速、增效。

二、通過政府購買公證服務的方式辦理繼承轉(zhuǎn)移登記

2013年10月29日，財政部關于印發(fā)《政府采購品目分類目錄》的通知（財庫〔2013〕189號）在C服務大類下編碼為C080106、品目名稱為公證服務的目錄就明確，契約、遺囑、財產(chǎn)等應當由政府購買公證服務來進行。2020年10月，司法部、財政部聯(lián)合下發(fā)《關于建立健全政府購買法律服務機制的意見 》（司發(fā)通〔2020〕72號）也明確公證服務屬于政府購買的法律服務范疇。目前，河北、山東、江蘇、廣東、重慶等早就開始了政府購買公證法律服務舉措，公證處與登記機構(gòu)雙方就購買不動產(chǎn)繼承公證法律服務簽訂協(xié)議，約定因繼承、受遺贈辦理不動產(chǎn)繼承權公證所需的費用由政府買單，群眾可以免費辦理。其他登記機構(gòu)可以通過實地考察、調(diào)研座談、交流研討等方式吸取他們的經(jīng)驗做法，同時結(jié)合本地實際情況，形成具有本地特色、本單位特色的購買公證服務新模式。

為了更好地推行政府購買繼承公證服務，讓這項便民利民舉措落到實處，可以從以下兩方面著手：（一）前期準備方面，登記機構(gòu)與公證機構(gòu)簽訂的《合作協(xié)議》明確雙方的權利義務、服務內(nèi)容、服務標準、權利查詢邊界、審查職責范圍、聯(lián)辦模式、聯(lián)辦流程、辦理時限、通知義務、服務期限、服務費用以及各自應承擔的違約責任等。（二）辦事流程方面，申請人到不動產(chǎn)登記窗口交齊不動產(chǎn)登記所需的材料之后，憑登記機構(gòu)出具的《不動產(chǎn)登記機構(gòu)與公證機構(gòu)聯(lián)辦單》前往公證機構(gòu)交齊辦理公證所需的材料，由公證機構(gòu)限時出具《繼承權公證書》，并內(nèi)轉(zhuǎn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)（或由登記機構(gòu)共享取得）。在此期間，案件處于掛起狀態(tài)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)和稅務部門可以并行審核，待繼承權公證辦結(jié)后及時通知申請人繳稅，登記機構(gòu)根據(jù)公證機構(gòu)出具的繼承權公證書和稅務部門傳送的完稅數(shù)據(jù)，及時審核登記簿。

三、尚未實現(xiàn)政府購買公證服務而申請人又未提交繼承權公證書的，應依據(jù)相關法律法規(guī)、操作規(guī)程辦理繼承轉(zhuǎn)移登記

登記機構(gòu)尚未能實現(xiàn)通過政府購買公證服務的，如果當事人堅決不經(jīng)公證程序而直接申請不動產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)移登記的，登記機構(gòu)應該依據(jù)現(xiàn)行有效的法律法規(guī)，予以辦理。在辦理流程上，應該設置申請、受理、查驗、審核、公告、登簿六個環(huán)節(jié)。查驗環(huán)節(jié)中，被繼承人（含代位繼承中已故的被代位繼承人或轉(zhuǎn)繼承中已故的繼承人，下同）的死亡時間、遺產(chǎn)份額、繼承人的資格和親屬關系、遺囑能否被采用等是重點和難點，厘清這些因素，不動產(chǎn)非公證繼承轉(zhuǎn)移登記也就迎刃而解了。筆者曾在公證處有多年的工作實踐，現(xiàn)不揣淺陋，依據(jù)《中華人民共和國民法典》及其司法解釋、《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則等法律規(guī)定，對如何做好不動產(chǎn)非公證繼承轉(zhuǎn)移登記淺談一下自己的拙見，與各位共同探討：

（一）被繼承人的死亡時間

一般情況下，登記機構(gòu)依據(jù)法律規(guī)定及有權部門出具的證明即可認定被繼承人的死亡時間。筆者認為死亡證明材料最好提供公安機關或者派出所出具的戶籍注銷證明。對于死亡時間久遠，公安機關或者派出所查無戶籍或者戶籍注銷記錄的，允許申請人提供火化證明、死亡醫(yī)學證明書、死亡公證書、人民法院宣告死亡的民事判決書等材料。換言之，只要被繼承人有戶籍記錄，在辦理非公證繼承轉(zhuǎn)移登記時，就需提供戶籍注銷證明，或引導申請人先辦理被繼承人的戶籍注銷，再憑公安機關、派出所出具的戶籍注銷證明辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，以防出現(xiàn)被繼承人雖已死亡，有死亡證明材料，但公安機關的戶籍信息依然有效的情況。

如果死亡時間久遠、因部門設立、職能更換、政策變化等原因，無法獲取被繼承人的父母甚至祖父母、外祖父母的死亡證明材料的，筆者認為一方面可以通過核查被繼承人或被繼承人的父母、祖父母、外祖父母的人事檔案、工作履歷、村（居）委會出具的證明、拍攝墓碑照、詢問證人等，另一方面可以實行有條件的書面承諾制和失信懲戒機制。2019年，自然資源部制定《不動產(chǎn)繼承登記告知承諾制試點工作方案》，并選取江蘇省無錫市、廣東省廣州市、湖南省衡陽市、浙江省麗水市開展了“不動產(chǎn)繼承登記告知承諾制”試點。目前，不動產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)移登記告知承諾制已在全國廣泛開展，如《上海市不動產(chǎn)登記領域證明事項告知承諾制實施方案》的通知（滬規(guī)劃資源登[2022]9號）第一條第一款規(guī)定“對于被繼承人去世多年，死亡庫無法查證相關當事人死亡情況，且被繼承人死亡年齡為90歲以上的情形，登記申請人可以提交書面承諾來替代被繼承人父母的死亡證明?！?/p>

（二）被繼承人的權屬份額即遺產(chǎn)的界定

《民法典》第1122條規(guī)定：遺產(chǎn)是自然人死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)。依照法律規(guī)定或者根據(jù)其性質(zhì)不得繼承的遺產(chǎn)，不得繼承。第1153條規(guī)定：夫妻共同所有的財產(chǎn)，除有約定的外，遺產(chǎn)分割時，應當先將共同所有的財產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。遺產(chǎn)在家庭共有財產(chǎn)之中的，遺產(chǎn)分割時，應當先分出他人的財產(chǎn)。據(jù)此，被繼承人的權屬份額只能是其死亡時所享有的財產(chǎn)份額，只有這部分個人合法財產(chǎn)才能成為其遺產(chǎn)。被繼承人生前取得的非法財產(chǎn)，不能作為其遺產(chǎn)用于繼承。關于被繼承人的權屬份額，登記機構(gòu)可以查看當時的權屬來源情況及其登記簿記載情況，通過詢問繼承人，核實有無夫妻財產(chǎn)約定協(xié)議書、是否屬于家庭共有財產(chǎn)、是否合法取得，從而綜合判斷被繼承人所享有的權屬份額，進而確定其遺產(chǎn)。

（三）繼承的具體形式

根據(jù)《民法典》和相關司法解釋，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議優(yōu)先于遺囑繼承。

遺囑繼承又優(yōu)先于法定繼承，法定繼承中可能存在代位繼承和轉(zhuǎn)繼承?！睹穹ǖ洹泛拖嚓P司法解釋并未對遺贈扶養(yǎng)協(xié)議、各種類型的遺囑必須具備的實質(zhì)要件和形式要件做出明確具體的規(guī)定。在實踐中容易因為缺乏操作規(guī)范而遲疑不決。登記機構(gòu)無法確定遺囑是否為被繼承人親筆簽名，見證人是否存在利害關系，是否存在受欺詐受脅迫等情形。因此，當務之急是盡快完善相關的實施細則、操作規(guī)程，并制定相對統(tǒng)一的示范文本、審核標準。

在具體實踐中，登記機構(gòu)可以遵循以下幾個步驟：首先，要確定是否存在遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。若經(jīng)法定程序且登記機構(gòu)經(jīng)審核，該遺贈扶養(yǎng)協(xié)議內(nèi)容合法，且具備法定形式的，按遺贈扶養(yǎng)協(xié)議辦理。其次，要確定是否存在遺囑。若經(jīng)法定程序且登記機構(gòu)經(jīng)審核，該遺囑內(nèi)容合法，且具備法定形式的，按遺囑繼承辦理。被繼承人生前立有數(shù)份遺囑的，內(nèi)容相抵觸的，以最新的一份遺囑為準。公證遺囑不再具有優(yōu)先的效力，登記機構(gòu)在審查時，即使申請人提交了公證遺囑，仍然要向所有繼承人進行詢問，了解在公證遺囑之后是否存在新的遺囑。遺囑繼承人依遺囑取得遺產(chǎn)后，仍有權依照《民法典》第1130條的規(guī)定取得遺囑未處分的遺產(chǎn)。再者，在確定被繼承人未簽有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議、未立遺囑，且在全國公證遺囑備案查詢平臺也查無備案信息的情況下，方可直接適用法定繼承辦理不動產(chǎn)非公證繼承轉(zhuǎn)移登記。法定繼承中還要注意審查有無代位繼承或轉(zhuǎn)繼承的情況。

（四）繼承人資格和親屬關系的查驗

繼承人資格和親屬關系的查驗是不動產(chǎn)非公證繼承轉(zhuǎn)移登記的重點和難點。在繼承轉(zhuǎn)移登記中，除非申請人提供合法有效的遺贈扶養(yǎng)協(xié)議或者遺囑，否則登記機構(gòu)按法定繼承辦理登記。在法定繼承中，繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，沒有第一順序繼承人繼承的，才由第二順序繼承人繼承。繼承人與被繼承人的親屬關系證明本人認為不宜出具公安機關、派出所以及村（居委會）出具的被繼承人及其配偶的戶籍底冊（常住人口登記表），生前有工作單位的，可以提供被繼承人及其配偶的人事檔案資料如職工登記表或者干部履歷表。未能在被繼承人及其配偶的戶籍底冊或者人事檔案資料體現(xiàn)親屬關系的，可以通過提交繼承人的戶籍底冊或者人事檔案資料、親屬關系公證書、收養(yǎng)登記證明、出生醫(yī)學證明、婚姻登記證明等予以證明。繼承人的身份證明及親屬關系的查驗是不動產(chǎn)非公證繼承轉(zhuǎn)移登記非常重要的一環(huán)，也是確保所有繼承人不缺漏不遺漏、預防糾紛發(fā)生、防止承擔賠償責任的關鍵環(huán)節(jié)。

為了確保繼承人不缺漏、不遺漏，筆者認為要做好以下幾點：一是要全面了解被繼承人生前的婚姻狀況和所擁有的子女情況。這就要求申請人提交被繼承人生前的婚姻登記記錄及其戶籍底檔資料。二是申請人前來咨詢有關不動產(chǎn)非公證繼承轉(zhuǎn)移登記時要做好詢問記錄，重點詢問被繼承人的死亡時間、被繼承人的婚姻狀況（有無離婚、再婚情況）、子女（婚生子女、非婚生子、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關系的繼子女）、父母（生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關系的繼父母）情況；如果繼承人中有已故的，要一并詢問其死亡時間、婚姻狀況及子女情況，并做好記錄，以防申請人了解需要提交的材料之后，嫌出具證明麻煩或者遺產(chǎn)分割有糾紛而故意少報、漏報、瞞報繼承人情況。三是在受理申請人的申請之后，提前制作詢問記錄，對需要重點查驗的事項予以備注，以便在查驗時能夠有針對性地詢問。在對每個繼承人進行詢問時，要有單獨的詢問筆錄室、配備高清攝像頭、做好錄音錄像，留存證據(jù)的同時又能防止當事人惡意串通。四是《民法典》擴大了代位繼承人范圍，登記機構(gòu)在辦理非公證代位繼承轉(zhuǎn)移登記時要核查被繼承人的同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關系的繼兄弟姐妹。

（五）繼承人或受遺贈人本人無法到場的，是否可以委托代理人到場

如果繼承人無法到場，允許公證委托代理人到場，但這點筆者認為應該做縮限解釋，理解為代理人可以代為提交申請材料、領取不動產(chǎn)權證書等輔助性工作。如果是繼承人放棄繼承或者受遺贈人表示接受遺贈的，都必須是繼承人或者受遺贈人本人親自作出，必須是繼承人或者受遺贈人本人的真實意思表示，而不能由他人代理。更為重要的是，不動產(chǎn)非公證繼承轉(zhuǎn)移登記中的誠信承諾具結(jié)書（保證書）因為承諾內(nèi)容較多、意義較大、可能承擔的法律責任較重，繼承人本人簽署更為穩(wěn)妥。繼承人或者受遺贈人若無法親自到場的，可以在當?shù)刈鲆环菝鞔_表示放棄繼承或者表示接受遺贈的聲明書公證。登記機構(gòu)也可以通過創(chuàng)新線上業(yè)務辦理的模式，通過電子簽名、人臉識別、音視頻雙錄等技術手段在網(wǎng)絡平臺完成繼承轉(zhuǎn)移登記的詢問環(huán)節(jié)，誠信承諾具結(jié)書（保證書）的簽署，形成電子證據(jù)材料，并做好存檔。如果繼承人拒絕到場、未提交放棄繼承權的聲明書公證書，也無法通過線上詢問的方式完成詢問記錄、簽署誠信承諾具結(jié)書的，登記機構(gòu)綜合判斷可能存在繼承糾紛的，應告知當事人向人民法院提起民事訴訟，要求房屋其他繼承人協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記，或者請求確認不動產(chǎn)權利歸屬，再依生效法律文書辦理繼承轉(zhuǎn)移登記。

結(jié)語：

不動產(chǎn)非公證繼承轉(zhuǎn)移登記是一項復雜的系統(tǒng)工程，但只要不斷完善相應的法律法規(guī)、操作規(guī)程、審核標準，加強與公安、民政、法院、醫(yī)院等部門的信息共享，配齊錄音錄像設備和電子證據(jù)存儲設備、運用多種手段完成線上線下核查核驗等各種體制機制建設，不動產(chǎn)非公證繼承轉(zhuǎn)移登記這項程序性、復雜性、專業(yè)性較強的工作一定能開展得更加順暢。

（作者單位：廈門市不動產(chǎn)登記中心）