關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理的探討

金麗芳

（安徽卓瑞地產(chǎn)有限公司，安徽 蕪湖 241000）

一、引言

我國(guó)于20世紀(jì)90年代開(kāi)始對(duì)全生命周期理論展開(kāi)研究，并引入國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。直到2017年2月，有關(guān)政策對(duì)BIM 技術(shù)的應(yīng)用提出了明確要求，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目全生命周期管理作出了簡(jiǎn)要說(shuō)明。目前，已有諸多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始了對(duì)項(xiàng)目全生命周期成本管理的探索與實(shí)踐。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理的意義

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、銷(xiāo)售處于持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。政治局工作會(huì)議要求繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的總基調(diào)，遵循“三穩(wěn)”原則并用好政策工具全面守住安全防線。然而，“三道紅線”政策限制了金融資源流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，給企業(yè)融資帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，在一定程度上增加了企業(yè)的融資成本。

與此同時(shí)，“兩集中”供地政策將企業(yè)拿地節(jié)奏控制為一年三次。企業(yè)為了把握住僅有的拿地機(jī)會(huì)，不得不在資金短缺的情況下拿地，這就使得企業(yè)大量資金被占用。而且，材料、人工等成本的上漲加大了企業(yè)的資金壓力，環(huán)境保護(hù)政策對(duì)施工環(huán)境治理提出了新的要求，這些因素均提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的綜合成本。

面對(duì)如此情形，傳統(tǒng)項(xiàng)目成本管理已不適用于企業(yè)成本管理需要［1］。基于此，以項(xiàng)目全生命周期成本為對(duì)象，依托信息化技術(shù)手段，綜合分析項(xiàng)目全生命周期各階段成本要素的關(guān)系，找出影響成本變動(dòng)的原因及當(dāng)前項(xiàng)目成本管理薄弱環(huán)節(jié)，探索降本增效的可行途徑，從而改進(jìn)項(xiàng)目成本管理，有利于企業(yè)加強(qiáng)成本管控。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理問(wèn)題分析

（一）決策階段

1.缺乏前瞻性眼光

房地產(chǎn)項(xiàng)目決策需要管理者具備前瞻性眼光，看到項(xiàng)目未來(lái)建設(shè)中可能存在的成本風(fēng)險(xiǎn)因素與可能產(chǎn)生的投資收益，明確認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目投資對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的影響。然而，不少管理者缺乏前瞻性眼光，比如職業(yè)經(jīng)理人過(guò)分追求短期利益，不考慮項(xiàng)目投資是否會(huì)對(duì)企業(yè)未來(lái)產(chǎn)生消極影響，是否威脅到企業(yè)其他在建項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.內(nèi)控管理不到位

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)、資金量大，投資決策的科學(xué)性、可行性直接影響企業(yè)資金鏈運(yùn)行，一旦出現(xiàn)投資決策失誤，企業(yè)極有可能面臨嚴(yán)重的資金危機(jī)。要保證科學(xué)投資，且投資方案可行，企業(yè)就要加強(qiáng)決策內(nèi)控管理。

但是，從多數(shù)企業(yè)的投資決策情況來(lái)看，其內(nèi)控管理工作的開(kāi)展并不到位。具體表現(xiàn)為投資可行性研究與論證不足、直接由負(fù)責(zé)人決定投資等。

（二）招投標(biāo)階段

1.招投標(biāo)操作不規(guī)范

規(guī)范的招投標(biāo)操作有利于促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，一旦存在不規(guī)范操作情況，不僅會(huì)造成招投標(biāo)工作流于形式，還會(huì)給后續(xù)的項(xiàng)目建設(shè)埋下重大隱患，進(jìn)而導(dǎo)致成本上漲。目前來(lái)看，招投標(biāo)操作不規(guī)范的情況較為普遍。究其原因，主要是競(jìng)爭(zhēng)不充分，存在價(jià)格虛高風(fēng)險(xiǎn)。

2.缺乏對(duì)招標(biāo)文件的嚴(yán)格審查

招投標(biāo)階段的成本管理策略主要是審查招標(biāo)文件，具體包括對(duì)施工計(jì)劃、重要工序、工藝技術(shù)、質(zhì)量控制方案等技術(shù)內(nèi)容的審核、評(píng)價(jià)，對(duì)工程變更、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)濟(jì)性及可行性的審核、評(píng)價(jià)，以及對(duì)工程建設(shè)單位資質(zhì)的審核、評(píng)價(jià)，從而確定最優(yōu)成本招標(biāo)文書(shū)，進(jìn)而保證項(xiàng)目全生命周期成本達(dá)到最低［2］。

然而，諸多企業(yè)缺乏對(duì)招標(biāo)文件的嚴(yán)格審查，如山西建設(shè)集團(tuán)旗下公司的紫宸府項(xiàng)目招標(biāo)，參與投標(biāo)的公司沒(méi)有投標(biāo)資格卻通過(guò)了審查，充分反映了對(duì)工程建設(shè)單位資質(zhì)審核與評(píng)價(jià)并不嚴(yán)格的問(wèn)題。

（三）施工階段

1.現(xiàn)場(chǎng)施工人員缺乏成本意識(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)屬于大量用工領(lǐng)域，在項(xiàng)目層層分包的管理模式下，人員構(gòu)成復(fù)雜，多數(shù)現(xiàn)場(chǎng)施工人員缺乏成本意識(shí)［3］。例如，項(xiàng)目管理人員只抓技術(shù)交接與工程安全質(zhì)量，對(duì)材料、設(shè)備及人工等顯性成本管控不到位，導(dǎo)致材料隨意堆放，設(shè)備維護(hù)不及時(shí)，人員工資未能如約發(fā)放，也忽略了對(duì)溝通、人員素質(zhì)等隱性成本的管控，這就導(dǎo)致內(nèi)部溝通不足，人員素質(zhì)難以提升，對(duì)顯性成本產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。

2.成本管理制度約束不到位

就現(xiàn)階段企業(yè)制度建設(shè)情況而言，不少企業(yè)成本管理制度約束不到位，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)遭遇重大經(jīng)濟(jì)損失。以綠地集團(tuán)為例，在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中，綠地集團(tuán)已經(jīng)形成了相對(duì)完善的成本管理制度體系，但2020年該集團(tuán)在青島的某個(gè)住宅樓項(xiàng)目存在混凝土整體質(zhì)量及構(gòu)建強(qiáng)度較弱的問(wèn)題。由于置換難度大、數(shù)量多且工期長(zhǎng)，該集團(tuán)決定返工重建，并按照合同及協(xié)商結(jié)果進(jìn)行賠付，對(duì)其施工管理工作進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)該集團(tuán)在施工過(guò)程中對(duì)已有成本管理制度執(zhí)行不力。

3.成本核算基礎(chǔ)工作薄弱

由于多數(shù)企業(yè)成本核算基礎(chǔ)工作較為薄弱，其優(yōu)勢(shì)作用難以得到充分體現(xiàn)。例如，實(shí)施以事后核算為主的靜態(tài)管理模式，忽略了對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)中成本支出的動(dòng)態(tài)監(jiān)控與對(duì)成本風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)響應(yīng)，因此企業(yè)無(wú)法獲得全面而準(zhǔn)確的成本核算信息，不能保證成本支出的合理性［4］。

（四）竣工結(jié)算階段

1.成本考核效果不佳

成本考核是對(duì)項(xiàng)目全生命周期成本目標(biāo)達(dá)成情況的考核和對(duì)各管理層級(jí)、各部門(mén)人員成本管理責(zé)任落實(shí)情況的考核，其結(jié)果可作為企業(yè)完善項(xiàng)目成本管理制度、方法、措施的重要依據(jù)。但受考核機(jī)制不完善的影響，企業(yè)成本考核效果不佳。具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)。

一是考核對(duì)象范圍狹窄，僅以部分部門(mén)或關(guān)鍵崗位人員作為考核對(duì)象，沒(méi)有體現(xiàn)出考核的全面性。二是考核內(nèi)容只有共性沒(méi)有個(gè)性，將工作任務(wù)的達(dá)成作為重要考核內(nèi)容，忽略了人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)技能、部門(mén)管理目標(biāo)等方面的差異。三是考核結(jié)果運(yùn)用不充分，沒(méi)有與績(jī)效管理聯(lián)系在一起，對(duì)項(xiàng)目成本節(jié)約有貢獻(xiàn)的人員得不到獎(jiǎng)勵(lì)，而存在嚴(yán)重違規(guī)行為的人員得不到懲罰，嚴(yán)重打擊了人員參與項(xiàng)目成本管理的積極性。

2.結(jié)算編制不完整

由于結(jié)算編制內(nèi)容涉及面較廣，工作量大，企業(yè)須注重結(jié)算編制的完整性，以免出現(xiàn)工程量高估冒算、套用高標(biāo)準(zhǔn)定額等問(wèn)題。然而，不少企業(yè)目前的結(jié)算編制并不完整，其原因主要為結(jié)算審核不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)，缺少二審體系。具體表現(xiàn)為：聯(lián)系單盲目簽證，事后補(bǔ)簽現(xiàn)象突出，簽證表述不清且準(zhǔn)確度不夠；工程量高估冒算，有較大計(jì)算誤差；忽略定額綜合解釋?zhuān)子酶邩?biāo)準(zhǔn)定額；用市場(chǎng)價(jià)表示材料價(jià)格，影響結(jié)算造價(jià)。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

（一）決策階段

1.考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有長(zhǎng)期性，類(lèi)似于職業(yè)經(jīng)理人這樣的管理者應(yīng)當(dāng)具備前瞻性眼光，不僅要關(guān)注短期利益，還要考慮項(xiàng)目未來(lái)能產(chǎn)生的效益，以及項(xiàng)目建設(shè)對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的影響，預(yù)測(cè)企業(yè)當(dāng)前及未來(lái)的現(xiàn)金流是否能滿足項(xiàng)目投資需要，然后在此基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)實(shí)際制定科學(xué)的決策計(jì)劃，必要時(shí)參考專(zhuān)家意見(jiàn)或建議，從而保證項(xiàng)目決策的可行性。

2.加強(qiáng)內(nèi)控管理

《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范》及配套指引對(duì)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)控管理提出了明確要求。從投資決策的角度看，首先要保證決策組織權(quán)責(zé)的制衡性，對(duì)于重大項(xiàng)目決策，必要時(shí)由企業(yè)管理層參與商議，而不是由負(fù)責(zé)人直接決定；其次，要注重對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效評(píng)估，通過(guò)投資可行性研究與論證，預(yù)測(cè)、評(píng)估未來(lái)可能產(chǎn)生的投資風(fēng)險(xiǎn)，以免后續(xù)出現(xiàn)嚴(yán)重投資損失；再次，要做好對(duì)投資活動(dòng)的有效控制，將潛在投資風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可承受范圍之內(nèi)；最后，要重視對(duì)投資流程的嚴(yán)格監(jiān)督，確保其透明性、公開(kāi)性。

（二）招投標(biāo)階段

1.優(yōu)化招投標(biāo)方法、程序

為規(guī)范招投標(biāo)操作，企業(yè)應(yīng)注重優(yōu)化招投標(biāo)方法及程序，以免出現(xiàn)違規(guī)行為。以材料供應(yīng)商招標(biāo)為例，招標(biāo)前期須深入開(kāi)展供應(yīng)商調(diào)查工作，集成供應(yīng)商信息，建立供方庫(kù)，并對(duì)其資質(zhì)進(jìn)行評(píng)價(jià)與等級(jí)劃分。招標(biāo)中期，選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，與其達(dá)成長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，并向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)。招標(biāo)后期，審查與評(píng)比標(biāo)書(shū)，了解合作供應(yīng)商的供應(yīng)能力、供貨質(zhì)量、資金實(shí)力等方面是否發(fā)生重大變化，在此基礎(chǔ)上更新供方庫(kù)。

2.嚴(yán)格審查招標(biāo)文件，規(guī)避合同陷阱

為從源頭防止交易成本風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)合同陷阱的有效規(guī)避，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格審查招標(biāo)文件。在此過(guò)程中，要立足房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作實(shí)際，修訂、完善已有的審查制度，強(qiáng)化招標(biāo)文件審查機(jī)制，確保流程合規(guī)，并增強(qiáng)招標(biāo)文件編制的合法性與規(guī)范性。

審查前，明確審查范圍，對(duì)合同估價(jià)上億的項(xiàng)目，由地方專(zhuān)業(yè)組織機(jī)構(gòu)代理審查；審查中，突出審查重點(diǎn)，牽頭組織招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)及相關(guān)部門(mén)就招標(biāo)文件進(jìn)行集體討論，必要時(shí)邀請(qǐng)專(zhuān)家論證，重點(diǎn)審查招標(biāo)文件的完整性、投標(biāo)人資質(zhì)、資格設(shè)定等，形成審查意見(jiàn)并加以確認(rèn)。

此外，為實(shí)現(xiàn)對(duì)合同成本的細(xì)化管理，增強(qiáng)成本管控的準(zhǔn)確性，企業(yè)可運(yùn)用信息化系統(tǒng)將事后審查管理提到事中強(qiáng)控與調(diào)整的過(guò)程中，防止出現(xiàn)最終決算成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資成本的情況。

（三）施工階段

1.增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工人員成本意識(shí)

現(xiàn)場(chǎng)施工人員是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的主力軍，其是否具備成本意識(shí)直接影響著施工成本管控效果。因此，企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工人員的成本意識(shí)。在思想上，可通過(guò)宣傳、培訓(xùn)深化現(xiàn)場(chǎng)施工人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工成本構(gòu)成的認(rèn)識(shí)，使其明確有效管控成本的重要性。在知識(shí)上，引入全生命周期成本、供應(yīng)鏈成本、隱性成本等理論知識(shí)，豐富其知識(shí)儲(chǔ)備。在技能上，引導(dǎo)其學(xué)習(xí)先進(jìn)的施工成本管控方法。

2.加強(qiáng)成本管理制度約束

成本管理制度能從制度層面規(guī)范與約束人員行為，有利于減少無(wú)增值施工作業(yè)，降低施工成本。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本管理制度約束。在此過(guò)程中，應(yīng)加大成本管理制度的執(zhí)行力度，要求現(xiàn)場(chǎng)施工人員嚴(yán)格按照制度有效控制人工、材料及設(shè)備等直接成本，做好日常材料領(lǐng)用投放、設(shè)備使用維護(hù)等記錄。一旦發(fā)現(xiàn)存在私自盜取材料販賣(mài)或設(shè)備維護(hù)不及時(shí)的情況，應(yīng)直接追究管理人責(zé)任。同時(shí)，要加強(qiáng)管理信息化制度建設(shè)，規(guī)范不同版本的成本數(shù)據(jù)，以保障施工成本分析效果。

3.充分落實(shí)成本核算基礎(chǔ)工作

成本核算是施工階段成本管理的重要內(nèi)容，企業(yè)可通過(guò)成本核算了解當(dāng)前材料、設(shè)備消耗量，確定無(wú)效成本支出，為優(yōu)化施工成本管理工作創(chuàng)造良好條件。所以，企業(yè)應(yīng)充分落實(shí)成本核算基礎(chǔ)工作。事后傾向性嚴(yán)重的成本核算不利于企業(yè)獲得準(zhǔn)確而全面的核算結(jié)果，企業(yè)須建立事前、事中、事后的動(dòng)態(tài)成本核算機(jī)制。事前有機(jī)結(jié)合成本核算與預(yù)算，深入分析影響核算質(zhì)量的因素；事中開(kāi)展階段性核算工作，定期核對(duì)核算數(shù)據(jù)；事后通過(guò)自評(píng)自檢與外部評(píng)價(jià)審查相結(jié)合的方式，檢驗(yàn)與審核項(xiàng)目實(shí)體任務(wù)量、會(huì)計(jì)憑證等，以保證成本核算質(zhì)量［5］。

（四）竣工結(jié)算階段

1.深入推進(jìn)成本考核

企業(yè)要切實(shí)把握項(xiàng)目全生命周期成本目標(biāo)的達(dá)成情況和各管理層級(jí)、各部門(mén)人員成本管理責(zé)任落實(shí)情況，并為項(xiàng)目成本管理制度、方法、措施的完善提供重要依據(jù)，應(yīng)深入推進(jìn)成本考核工作的貫徹落實(shí)。

一要擴(kuò)大考核對(duì)象范圍，將高級(jí)管理層、各責(zé)任部門(mén)及基層施工人員等均納入考核范圍，從而體現(xiàn)考核的全面性。

二要保持考核內(nèi)容的共性與個(gè)性，既要注重工作任務(wù)的達(dá)成，又要關(guān)注人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)技能、部門(mén)管理目標(biāo)等方面的差異，針對(duì)不同層次、不同部門(mén)人員設(shè)置差異化的考核指標(biāo)。

三要充分運(yùn)用考核結(jié)果，將成本考核與績(jī)效管理聯(lián)系在一起，獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)節(jié)約項(xiàng)目成本作出貢獻(xiàn)的人員，懲罰存在嚴(yán)重違規(guī)行為的人員，增強(qiáng)全員參與項(xiàng)目成本管理的積極性。

2.改善結(jié)算編制

結(jié)算能夠反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際成本消耗情況，結(jié)算編制的好與不好直接關(guān)系到企業(yè)成本，并對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生一定影響。所以，企業(yè)有必要做好結(jié)算編制工作。以工程量清單編制為例，編制中要充分考慮工程量清單與招標(biāo)文件的一致性，特別是要從有效工程量出發(fā)合理界定項(xiàng)目計(jì)量及支付問(wèn)題，便于把握房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際成本消耗情況，同時(shí)為防止不平衡報(bào)價(jià)問(wèn)題的出現(xiàn)，應(yīng)以準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言說(shuō)明工程量?jī)?nèi)容。對(duì)未能科學(xué)確定的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，則采取選擇性報(bào)價(jià)、計(jì)日工等方式計(jì)入工程量 清單［6］。

五、結(jié)語(yǔ)

在新時(shí)代背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理已經(jīng)從施工階段延伸到項(xiàng)目全生命周期。站在項(xiàng)目全生命周期角度分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，發(fā)現(xiàn)決策、招投標(biāo)、施工及竣工結(jié)算等不同階段均存在問(wèn)題。對(duì)于企業(yè)而言，面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金融政策所帶來(lái)的成本管理挑戰(zhàn)，應(yīng)在項(xiàng)目成本管理中引入全生命周期理論，持續(xù)改善現(xiàn)行制度、方法、程序及操作手段，提高自身的項(xiàng)目成本管理水平，達(dá)到降本增效的 目的。