房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問(wèn)題及對(duì)策探析

劉坤

（煙臺(tái)晟城置業(yè)有限公司，山東 煙臺(tái) 265500）

隨著房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施的逐漸完善，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)完善的財(cái)務(wù)管理和精細(xì)的成本管理，才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，本文研究了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中出現(xiàn)的問(wèn)題與對(duì)策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本核算的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理和咨詢服務(wù)活動(dòng)的社會(huì)經(jīng)營(yíng)團(tuán)體，其以盈利為主要目的進(jìn)行獨(dú)立管理和核算。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用主要由以下六個(gè)方面構(gòu)成。一是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，包含工程資金成本和現(xiàn)場(chǎng)施工管理資金成本等，是房地產(chǎn)企業(yè)直接組織或者管理項(xiàng)目產(chǎn)生的費(fèi)用，但是這種收費(fèi)并沒(méi)有劃歸為一般費(fèi)用。二是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，指城市在發(fā)展過(guò)程中建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施形成的費(fèi)用。三是公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，指屬于業(yè)主，但不能盈利，相對(duì)獨(dú)立，無(wú)償給予當(dāng)?shù)卣蛦挝坏墓苍O(shè)施建設(shè)費(fèi)用。四是土地征收費(fèi)用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，主要是在地產(chǎn)項(xiàng)目落實(shí)過(guò)程中土地使用的損耗［1］。五是企業(yè)在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的費(fèi)用，主要涉及地基平整、水文地質(zhì)調(diào)查研究、測(cè)量、工程設(shè)計(jì)、可行性研究和準(zhǔn)備。六是建安成本，即在項(xiàng)目落實(shí)過(guò)程中總的建筑安裝成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)通常資金投入較多，且會(huì)計(jì)環(huán)節(jié)比較多，投資風(fēng)險(xiǎn)高，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，其構(gòu)成比其他行業(yè)更加復(fù)雜，所以成本核算是財(cái)務(wù)管理的重中之重。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題

（一）成本核算的對(duì)象不統(tǒng)一

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算對(duì)象不一致

在正常情況下，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)首先取得土地使用權(quán)，其次進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃、改造和設(shè)計(jì)，開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)，銷(xiāo)售房屋，審查和驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目的竣工情況，最后配合物業(yè)管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以漸進(jìn)式的形式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，做好前期銷(xiāo)售工作，使各種資源能得到“循環(huán)”利用。不僅如此，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)的原材料類(lèi)型也是多樣的，包括公共配套設(shè)施、商業(yè)建筑、公寓、住宅等。由于逐步滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品形式的多樣性，客觀地假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對(duì)象不能統(tǒng)一［2］。

2.沒(méi)有約束和規(guī)范口徑

在成本會(huì)計(jì)工作中，調(diào)查措施不統(tǒng)一或不標(biāo)準(zhǔn)是常見(jiàn)現(xiàn)象。

第一，由于項(xiàng)目成本支出的專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，一些財(cái)務(wù)人員不具備建筑工程知識(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施成本、建筑安裝支出與前期項(xiàng)目成本費(fèi)用的劃分不清楚。另外，實(shí)際管理中，因?yàn)轫?xiàng)目成本費(fèi)用開(kāi)支必須分期完成，且間隔較長(zhǎng)，管理者對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用的定義不清楚，所以在不同階段、不同范圍歸檔一致的成本費(fèi)用開(kāi)支。由于會(huì)計(jì)問(wèn)題的一致性，一些財(cái)務(wù)人員在成本記錄前后的工作變動(dòng)會(huì)出現(xiàn)不同的情況，一旦位置發(fā)生改變，一致性就會(huì)隨之改變。因此，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的準(zhǔn)確性不足，這主要是成本費(fèi)用歸集口徑標(biāo)準(zhǔn)參差不齊導(dǎo)致的。

第二，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和階段不同，所以無(wú)法記錄所發(fā)生的成本和間接費(fèi)用。如果成本對(duì)象經(jīng)過(guò)了合理規(guī)劃并錄入了會(huì)計(jì)，則間接費(fèi)用就無(wú)法直接統(tǒng)計(jì)到日常核算中。因此，開(kāi)發(fā)后期的許多間接成本沒(méi)有分類(lèi)。由此出現(xiàn)的多種可能的間接成本提高了財(cái)務(wù)人員的工作難度，擴(kuò)大了分?jǐn)偡秶?。分?jǐn)傋鳂I(yè)的范圍和方法具有多樣性和復(fù)雜性的特點(diǎn)，這在一定程度上增加了成本核算的難度。而且，成本費(fèi)用擁有可調(diào)節(jié)的空間，這削弱了成本核算的準(zhǔn)確性與真實(shí)性。成本會(huì)計(jì)的丟失不僅會(huì)影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，還會(huì)影響土地增值稅的清算［3］。

（二）資金支出和資本化利息支出不一致

房地產(chǎn)調(diào)控和財(cái)政政策作用較大。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的渠道較少。此外，開(kāi)發(fā)成本較高。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法獲得統(tǒng)一的貸款。隨著銀聯(lián)和財(cái)政政策的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)援助融資的重要性逐漸顯現(xiàn)，規(guī)模不斷擴(kuò)大。雖然援助融資的成本高于銀行貸款，但是仍有一些公司鋌而走險(xiǎn)，為了生存以及資金鏈不斷裂，進(jìn)行融資。這些情況已經(jīng)嚴(yán)重超出了企業(yè)對(duì)實(shí)際資金支付的需要。然而，融資利息與實(shí)際資本支出不同，其無(wú)法資本化。許多企業(yè)不能將資本化費(fèi)用和資本化利率對(duì)應(yīng)起來(lái)，導(dǎo)致資本化利率的準(zhǔn)確性缺失。這不僅會(huì)影響公司成本核算的正確性，還會(huì)影響土地增值稅的清算，給公司帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）無(wú)法反映實(shí)際成本

目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金的支付時(shí)間與工程的完工時(shí)間不一致，項(xiàng)目資金的支付慢于進(jìn)度。主要由設(shè)計(jì)單位上報(bào)工程量，工程或投資單位審批，核對(duì)工程量。這需要很長(zhǎng)時(shí)間，財(cái)務(wù)部門(mén)在獲得監(jiān)管評(píng)估之前不會(huì)準(zhǔn)確規(guī)劃工程量。不僅如此，設(shè)計(jì)單位無(wú)法提前打印發(fā)票，因?yàn)槿绻麤](méi)有確定會(huì)計(jì)核算，就必須支付發(fā)票稅，因此成本通過(guò)收付款系統(tǒng)核算。這種現(xiàn)象導(dǎo)致施工計(jì)劃不能及時(shí)完成，發(fā)票不能真正反映實(shí)際工程成本。

（四）成本預(yù)估存在偏差導(dǎo)致利潤(rùn)不實(shí)

在按照施工合同支付資金之前，必須預(yù)算和估算結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)。然而，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)項(xiàng)目上投入了大量資金，如果沒(méi)有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，成本估算就會(huì)產(chǎn)生偏差，影響公司利潤(rùn)。這無(wú)論是否對(duì)當(dāng)期盈利產(chǎn)生影響，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的盈利產(chǎn)生極大沖擊。由于成本預(yù)測(cè)的誤差，前期和后期項(xiàng)目的實(shí)際收益會(huì)出現(xiàn)差異，而企業(yè)所取得的投入和費(fèi)用的比例也會(huì)出現(xiàn)一定差別，這會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)一定負(fù)面影響［4］。

（五）沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)范成本分?jǐn)?/h3>

項(xiàng)目住宅實(shí)用面積不包括車(chē)庫(kù)面積，因此車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售形式是按數(shù)量銷(xiāo)售。車(chē)庫(kù)實(shí)際上是住宅的輔助設(shè)施。因此，與房屋相比，車(chē)庫(kù)的土地建造成本較低，但由于車(chē)庫(kù)的升級(jí)面積較小，所以其創(chuàng)造價(jià)值的能力較弱。目前，國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)車(chē)房的土地成本分?jǐn)倖?wèn)題尚未明晰。如果將土地成本分為住宅樓和車(chē)庫(kù)，車(chē)庫(kù)的成本將增加。但是，由于車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售市場(chǎng)前景不是很好，地價(jià)波動(dòng)不大，當(dāng)所有用地成本平均計(jì)入車(chē)庫(kù)價(jià)格時(shí)，車(chē)庫(kù)的售價(jià)就會(huì)非常低，缺乏公平性。此外，在財(cái)產(chǎn)稅清算過(guò)程中，部分住房成本將計(jì)入車(chē)庫(kù)成本，這將使住宅部分增值，從而對(duì)稅收產(chǎn)生負(fù)面影響。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的策略

（一）做好分析和準(zhǔn)備工作

房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)明確成本核算的主體。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)逐步發(fā)展、產(chǎn)品形式豐富多樣的產(chǎn)業(yè)，而目前國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)項(xiàng)目核算對(duì)象并沒(méi)有明確規(guī)定。在項(xiàng)目開(kāi)展以前，首先應(yīng)該針對(duì)物業(yè)開(kāi)展調(diào)查研究，對(duì)擬開(kāi)展項(xiàng)目中的物業(yè)類(lèi)別、分期時(shí)間、樣板房、公共配套設(shè)備、內(nèi)部裝修材料等有更詳細(xì)深入的認(rèn)識(shí)，以確定核算對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與其他企業(yè)有顯著不同，但成本核算對(duì)象是相同的，即收取成本、及時(shí)支付成本和實(shí)時(shí)監(jiān)控成本。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量較少，則會(huì)計(jì)對(duì)象是整個(gè)項(xiàng)目。如果開(kāi)發(fā)量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)的是與核算對(duì)象一起開(kāi)發(fā)的同類(lèi)別房屋，則以輸出功能的房屋作為核算對(duì)象。

（二）準(zhǔn)確歸集和確定成本

1.確?？颇繗w集的準(zhǔn)確性，劃分科目范圍，設(shè)立級(jí)別

不同房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況是不同的。因此，有必要建賬和分類(lèi)科目，以確保成本核算的準(zhǔn)確性。增強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的統(tǒng)一性，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有成本控制在規(guī)定范圍內(nèi)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程和規(guī)劃部門(mén)之間的及時(shí)溝通，做好工程量、賬目和發(fā)票的工作，就分配和成本類(lèi)型與相關(guān)部門(mén)溝通，科學(xué)、適當(dāng)?shù)厥占瘜?zhuān)題。同時(shí)，要進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的綜合素養(yǎng)。其必須掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)，以便更詳細(xì)地掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。會(huì)計(jì)核算的規(guī)范語(yǔ)言應(yīng)具有專(zhuān)業(yè)性和針對(duì)性。只有經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的學(xué)習(xí)與鉆研，才可以自由使用房地產(chǎn)成本會(huì)計(jì)。

2.使用現(xiàn)代手段，提高房地產(chǎn)成本核算水平

由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目眾多，所以有必要簡(jiǎn)化信息系統(tǒng)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。把計(jì)算機(jī)技術(shù)運(yùn)用于房地產(chǎn)成本核算，有助于提升核算的準(zhǔn)確率與速度，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)信息數(shù)據(jù)的即時(shí)共享。為提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作的效能，統(tǒng)一核算規(guī)范，有必要規(guī)范發(fā)票、審計(jì)和開(kāi)票流程。

3.稅務(wù)是成本核算的重要因素

房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)較高，包括土地使用稅、契稅、印花稅、增值稅、土地增值稅及所得稅等。因此，成本核算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言十分關(guān)鍵。舉例來(lái)說(shuō)，不同的成本應(yīng)歸集到不同會(huì)計(jì)科目，如果不能正確劃分和歸集不同的對(duì)象成本，就會(huì)直接影響各種稅費(fèi)的繳納，特別是土地增值稅的清算。

（三）完善成本控制制度，實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)

1.目標(biāo)成本考核制度

項(xiàng)目施工流程中的管理是確保在不確定因素下為每個(gè)人員分配任務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)自我管理，識(shí)別問(wèn)題，解決問(wèn)題，并給予明確的獎(jiǎng)勵(lì)。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理非常復(fù)雜，因此成本管理應(yīng)該貫穿整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)要和其他部門(mén)溝通，適時(shí)改變?cè)u(píng)估指標(biāo)，實(shí)行量化評(píng)估和滾動(dòng)估價(jià)，為保證企業(yè)的收益，有必要根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格推算成本。

2.考核指標(biāo)規(guī)范化

為了使員工與公司融為一體，配合公司的發(fā)展，有必要評(píng)估員工的績(jī)效，以激發(fā)員工的工作積極性。在評(píng)估指標(biāo)時(shí)，要為不同崗位的員工設(shè)置不同的評(píng)估指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)使用的會(huì)計(jì)方法以及確定估價(jià)所用收入和成本所需的時(shí)間，意味著房地產(chǎn)企業(yè)在八個(gè)常規(guī)工作中取得的工作績(jī)效未得到確認(rèn)。另外，開(kāi)展多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)，突出重點(diǎn)。使用一個(gè)或兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行簡(jiǎn)單評(píng)估很容易推廣，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資巨大，銀行在貸款期間賺取利息，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)間、銷(xiāo)售額和收款情況對(duì)公司有很大的影響。因此，開(kāi)展全面的多指標(biāo)評(píng)估需要詳細(xì)了解公司的經(jīng)營(yíng)狀況。

（四）明確成本分配方法，提高成本預(yù)估準(zhǔn)確度

為確保成本分配的合理性，有必要確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、類(lèi)型和創(chuàng)建時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目多樣化，部分項(xiàng)目已完工，而部分項(xiàng)目仍在建設(shè)中。一些成本服務(wù)于所有項(xiàng)目，一些成本則僅從單個(gè)項(xiàng)目中受益。因此，財(cái)務(wù)人員應(yīng)在成本分配過(guò)程中細(xì)分，簡(jiǎn)化分配，對(duì)類(lèi)型和金額實(shí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)處理。另外，公司利潤(rùn)金額的準(zhǔn)確性是由項(xiàng)目完工后提前結(jié)算保證的。用于項(xiàng)目進(jìn)度和已簽訂合同項(xiàng)目的額外資金將包含在估計(jì)成本中，項(xiàng)目完工后日期將更改［5］。

（五）開(kāi)發(fā)成本核算由收付實(shí)現(xiàn)制改為權(quán)責(zé)發(fā)生制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算應(yīng)根據(jù)每個(gè)月在建項(xiàng)目的進(jìn)度檢查訂單數(shù)量的產(chǎn)值。開(kāi)發(fā)成本應(yīng)以單位完成的產(chǎn)值確認(rèn)，而不是以公司實(shí)際支付給單位的項(xiàng)目資金確認(rèn)。其次，要使開(kāi)發(fā)成本得到及時(shí)、準(zhǔn)確的確定，需要工程部與計(jì)劃部門(mén)協(xié)調(diào)。如果未提交已付金額的開(kāi)具發(fā)票，財(cái)政部將按照已付金額確認(rèn)研究與開(kāi)發(fā)費(fèi)；如果項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展滯后，財(cái)政部將按照計(jì)劃部門(mén)提交的項(xiàng)目計(jì)劃和最后結(jié)算費(fèi)用扣除其他費(fèi)用；對(duì)于尚未完工的建設(shè)項(xiàng)目，企業(yè)財(cái)務(wù)部、工程部人員需要定期出具建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展報(bào)表，企業(yè)財(cái)務(wù)部人員需要適當(dāng)繳納其他費(fèi)用。最后，為保證建設(shè)成本會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性與可靠性，同時(shí)保證已開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目成本的完整性，由于公共支援機(jī)構(gòu)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度滯后于住房與商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，企業(yè)可按照所簽訂的協(xié)議總額或計(jì)劃成本，盡可能精確地核算項(xiàng)目成本。

（六）科學(xué)分配成本

首先，企業(yè)行政部門(mén)的費(fèi)用不屬于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用。其次，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的信貸成本，已用于滿足資本化要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，且已進(jìn)行了對(duì)外銷(xiāo)售，則應(yīng)當(dāng)資本化，并作為項(xiàng)目相關(guān)的投資價(jià)值。與已開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不直接關(guān)聯(lián)的，根據(jù)項(xiàng)目發(fā)生時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用將信貸支出確定為費(fèi)用，作為項(xiàng)目當(dāng)期損益，并作為開(kāi)發(fā)成本。最后，房地產(chǎn)企業(yè)必須遵循效益與成本的原理，按照企業(yè)實(shí)際條件，適當(dāng)分配直接或間接的投入和費(fèi)用。費(fèi)用分擔(dān)方法一般有總建筑面積法、預(yù)算成本法、建筑面積法、直接成本法和層高系數(shù)法。間接研究與開(kāi)發(fā)經(jīng)費(fèi)、基建成本費(fèi)用、臨時(shí)施工成本、公用土地及配套設(shè)施成本等的稅費(fèi)都可以根據(jù)建筑面積法合理分?jǐn)?。針?duì)同一地塊上的分步發(fā)展項(xiàng)目，可以按照各個(gè)階段的總建筑面積分配土地成本，也可以用直接成本法計(jì)費(fèi)。開(kāi)發(fā)與建造過(guò)程中形成的一般成本與間接成本可以直接按總建筑面積法分?jǐn)偂?/p>

四、結(jié)語(yǔ)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境變得更加嚴(yán)峻。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善成本核算，通過(guò)準(zhǔn)確的成本核算，給自身帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)利益。此外，為了提高企業(yè)的核心價(jià)值和實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展目標(biāo)，有必要對(duì)成本會(huì)計(jì)進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)一的管理，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。