存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)聯(lián)辦的模型構(gòu)建及效益分析

文/陸麗萍 何英昌

存量房轉(zhuǎn)移（也稱“二手房轉(zhuǎn)移”）一般是指產(chǎn)權(quán)人（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）將已登記在自己名下的房屋再次轉(zhuǎn)讓的行為。存量房轉(zhuǎn)移的情形一般包括買賣、贈與、繼承、離婚析產(chǎn)、調(diào)撥等。根據(jù)《民法典》第二百零九條的規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”，房屋的轉(zhuǎn)讓只有辦理轉(zhuǎn)移登記后才發(fā)生物權(quán)變動效力。因此，存量房轉(zhuǎn)移需要轉(zhuǎn)移雙方到不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。據(jù)統(tǒng)計，在存量房的買賣業(yè)務(wù)中，約有70%的購房者需向銀行申請貸款，即在70%的存量房買賣轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)中，在辦理轉(zhuǎn)移登記后需要申請辦理抵押登記業(yè)務(wù)。對于登記機構(gòu)而言，轉(zhuǎn)移登記與抵押登記屬于兩個不同的業(yè)務(wù)，一般是分開辦理的，然而對于購房人而言，這其實是辦理房屋買賣“一件事”，所以購房人大多希望能“一次辦”。因此，研究存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)聯(lián)辦就顯得尤為必要。

一、存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)分開辦理存在的問題

（一）業(yè)務(wù)分開受理，申請材料重復(fù)提交，多頭跑腿現(xiàn)象嚴重

存量房轉(zhuǎn)移登記需要買賣雙方到轉(zhuǎn)移登記窗口提交申請書、申請人身份證明、不動產(chǎn)權(quán)證書等材料。買賣雙方辦理轉(zhuǎn)移登記后，購房人需約上貸款銀行的工作人員到抵押登記窗口辦理房屋的抵押登記業(yè)務(wù)，且需提交申請書、申請人身份證明、不動產(chǎn)權(quán)證書等材料。購房人為了辦理房屋買賣“一件事”，前后需要分別跑不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記窗口、不動產(chǎn)抵押登記窗口，而這2個窗口分別單獨受理業(yè)務(wù)，且需分別提交申請書、身份證明、不動產(chǎn)權(quán)證書等幾乎重復(fù)的材料。現(xiàn)行分別受理的模式造成群眾辦理存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)時，至少需要跑2個窗口，排2次隊，提交多份重復(fù)的材料，群眾辦事體驗較差。

（二）業(yè)務(wù)單獨辦理，辦理時限疊加，增加群眾負擔

存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)分開辦理，至少涉及轉(zhuǎn)移登記、抵押登記2項業(yè)務(wù)。而這2項業(yè)務(wù)按照先后順序單獨辦理，房屋買賣涉及的不動產(chǎn)登記事項的辦理時限等于這2項業(yè)務(wù)單獨辦理的時限之和。根據(jù)目前不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的平均辦理時限計算，辦理房屋過戶至少需要1個工作日，辦理抵押登記業(yè)務(wù)也需要約1個工作日。因此，購房人辦理購房不動產(chǎn)登記事項所需的時限等于這2項業(yè)務(wù)單獨辦理的時限疊加，即至少需要2個工作日。若購房人屬于上班族，則至少需要請2天假。按照南寧市當前工資水平人均300元/天計算，辦理存量房轉(zhuǎn)移與抵押登記業(yè)務(wù)至少需要花費每名辦事群眾約600元的時間成本。

（三）業(yè)務(wù)分開辦理存在時間差，對相關(guān)主體存在風險

現(xiàn)行不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理的順序，一般是買方向賣方支付購房首付款，然后賣方將房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移至買方名下，買方以房屋權(quán)利人的名義向銀行申請抵押貸款，并與貸款銀行一起到登記機構(gòu)申請辦理房屋抵押登記業(yè)務(wù)。抵押登記辦理成功后，貸款銀行向賣方支付剩余的售房款。因存量房買賣轉(zhuǎn)移登記與抵押登記之間存在時間差，如果購房人取得房屋權(quán)屬后，以房屋為抵押向他人申請借款并辦理房屋抵押權(quán)登記，會造成發(fā)放購房貸款的銀行成為后續(xù)順位的抵押權(quán)人，按照銀行的貸款審批規(guī)定，銀行只有作為第一順位的抵押權(quán)人，才會發(fā)放購房抵押貸款。因此，在這種情形下，購房人的購房貸款必然無法通過審核，無法發(fā)放貸款，即賣方存在無法順利拿到售房尾款的風險。2021年，某地就曾發(fā)生一起購房“詐騙案”，吳某向李某支付30萬元購房首付款，辦理房屋轉(zhuǎn)移登記并向銀行申請購房貸款后，又將該房屋抵押給王某并借款80萬元。銀行在審核貸款時通過查檔發(fā)現(xiàn)該房屋存在其他抵押登記，即拒絕吳某的購房貸款申請，造成李某無法獲得剩余售房款70萬元，李某要求登記機構(gòu)撤銷該房屋的轉(zhuǎn)移登記，把房屋權(quán)屬恢復(fù)至其名下。按照現(xiàn)行不動產(chǎn)登記法律法規(guī)的規(guī)定，該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移后又辦理抵押登記，登記機構(gòu)無權(quán)撤銷該存量房的轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)，李某只能通過向人民法院起訴追回售房尾款。因存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押登記業(yè)務(wù)的銜接存在時間差，所以賣方存在巨大的風險。

二、存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)并聯(lián)辦理的難點

（一）不符合不動產(chǎn)連續(xù)登記的原則

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十四條第二款規(guī)定：“未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。”存量房買賣涉及的購房抵押貸款業(yè)務(wù)是買方以所購房屋作為抵押物向銀行申請抵押貸款，登記機構(gòu)在受理該抵押登記業(yè)務(wù)時，買方必須是該房屋不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人，這才符合申請人的資格條件，即要求存量房轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)已經(jīng)辦結(jié)，房屋權(quán)屬已轉(zhuǎn)移至買方名下。而買賣雙方申請辦理存量房轉(zhuǎn)移登記時，買方還不是該房屋的權(quán)利人，因此無法與貸款銀行一起向登記機構(gòu)提出抵押登記業(yè)務(wù)申請。

（二）不符合銀行現(xiàn)行的貸款審批要求

銀行現(xiàn)行的貸款審批政策要求抵押人提交不動產(chǎn)的權(quán)屬證書作為主要審核材料，存量房轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)辦結(jié)前，買方還未取得該房屋的權(quán)屬證書，此時銀行還不能對買方申請的購房抵押貸款業(yè)務(wù)進行審核。因買方的購房抵押貸款未能提前審核，在存量房轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)受理時，銀行不會與買方一起提出抵押登記業(yè)務(wù)的申請。

三、存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)聯(lián)辦模型

（一）掃清存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)聯(lián)辦的障礙

1.通過存量房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記解決不動產(chǎn)連續(xù)登記的問題。如前所述，在買方取得房屋權(quán)屬前，以買方的名義申請辦理房屋的抵押登記不符合不動產(chǎn)連續(xù)登記的原則。然而，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第一、二、三條規(guī)定：“未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但下列情形除外：預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記?！痹趯崉?wù)中，存量房買賣雙方可以在正式辦理存量房轉(zhuǎn)移登記前申請辦理存量房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記。根據(jù)《民法典》第二百二十一條的規(guī)定，“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，預(yù)告權(quán)利人有要求賣方在將來配合辦理該房屋轉(zhuǎn)移登記的請求權(quán)。因此，可將預(yù)告權(quán)利人（買方）視為該房屋的準權(quán)利人。而買方作為房屋的預(yù)告權(quán)利人，有資格申請辦理該房屋的抵押權(quán)預(yù)告登記，是適格的申請人，符合不動產(chǎn)連續(xù)登記的要求。

2.通過辦理抵押權(quán)預(yù)告登記解決銀行貸款審批的問題。按照銀行現(xiàn)行的抵押貸款審批要求，抵押申請人需為房屋的權(quán)利人或準權(quán)利人（期房按揭貸款時，抵押人為準權(quán)利人）。存量房未辦理轉(zhuǎn)移登記前，買方確實還不是該房屋的權(quán)利人，所以不是適格的抵押貸款申請人。然而，引入存量房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記后，通過辦理預(yù)告登記，買方已經(jīng)成為該房屋的準權(quán)利人，有權(quán)申請辦理該房屋的抵押權(quán)預(yù)告登記，是適格的抵押貸款申請人。這與銀行辦理期房抵押權(quán)預(yù)告登記的做法一致，符合銀行現(xiàn)行抵押貸款審批要求。

（二）構(gòu)建存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)聯(lián)辦模型

1.存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)聯(lián)辦的流程。房源核驗→簽訂存量房買賣合同→買方將首付款存入資金監(jiān)管賬戶→申請辦理存量房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記→買方申請抵押貸款→銀行進行抵押貸款預(yù)審→簽訂正式抵押貸款合同→申請辦理存量房抵押權(quán)預(yù)告登記→貸款發(fā)放進入資金監(jiān)管賬戶→存量房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記自動轉(zhuǎn)為本登記（存量房轉(zhuǎn)移登記）→存量房抵押權(quán)預(yù)告登記自動轉(zhuǎn)為本登記→將房款轉(zhuǎn)入賣方賬戶。

2.存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)聯(lián)辦模型。南寧市堅持便民高效的原則，決定通過“互聯(lián)網(wǎng)+”的模式構(gòu)建存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)聯(lián)辦模型。賣方或者受托的房地產(chǎn)中介代理人登錄南寧市不動產(chǎn)登記綜合服務(wù)平臺（以下簡稱“綜合平臺”）或者“邕e登”手機App，輸入交易房屋的產(chǎn)權(quán)證號及權(quán)利人名稱完成房源信息校驗。如果房屋存在查封登記或者其他限制性信息，則該業(yè)務(wù)流程中止，反之則由系統(tǒng)自動創(chuàng)建存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押聯(lián)辦業(yè)務(wù)。然后錄入買方信息、成交價格等存量房買賣合同所需的基本信息，經(jīng)買賣雙方人臉識別、簽字確認后生成存量房買賣合同。買方將首付款存入政府資金監(jiān)管賬戶后，資金監(jiān)管賬戶的開戶行將買方首付款的入賬信息推送至綜合平臺，綜合平臺向買賣雙方發(fā)送短信，提醒可以申請辦理存量房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記。買賣雙方登錄綜合平臺，進行人臉識別認證后，系統(tǒng)自動辦理該存量房的轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，并向買方核發(fā)不動產(chǎn)登記電子證明。買方憑該不動產(chǎn)登記電子證明向銀行提出購房貸款申請，銀行工作人員登錄綜合平臺輸入不動產(chǎn)登記證明號，獲取該存量房的詳細登記信息以及買賣雙方簽訂的存量房買賣合同、存量房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記等信息，并對該購房貸款申請進行預(yù)審。銀行預(yù)審?fù)ㄟ^后，通知買方到場簽訂正式的抵押貸款合同，然后雙方登錄綜合平臺申請辦理該房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。經(jīng)雙方確認后，系統(tǒng)自動辦結(jié)該抵押權(quán)預(yù)告登記，并向貸款銀行核發(fā)不動產(chǎn)登記電子證明。銀行憑該不動產(chǎn)登記電子證明發(fā)放購房貸款，并將貸款轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管賬戶。資金監(jiān)管賬戶的開戶行將貸款的入賬信息推送至綜合平臺，系統(tǒng)通過短信提醒買賣雙方繳稅。買賣雙方完稅后，系統(tǒng)自動將該存量房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記轉(zhuǎn)為存量房轉(zhuǎn)移登記。買方繳納不動產(chǎn)登記費后自動生成不動產(chǎn)權(quán)電子證書，在存量房轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)登簿后，系統(tǒng)自動將該存量房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記，在銀行繳納不動產(chǎn)登記費后自動生成不動產(chǎn)登記電子證明。系統(tǒng)在辦理存量房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與存量房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記后，將信息推送至資金監(jiān)管賬戶的開戶行，由該銀行將首付款及買方申請的貸款轉(zhuǎn)入賣方指定賬戶，存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)至此全部辦結(jié)。

四、存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)聯(lián)辦效益分析

（一）精簡流程與材料，快速辦理，取得較好的經(jīng)濟效益

存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押登記原來屬于兩個不同的流程，需由相關(guān)申請人先后兩次分別提出登記申請，需要提交兩套申請材料，辦理時限等于兩個業(yè)務(wù)辦理時限的疊加。業(yè)務(wù)分開辦理的流程如下：買方持原權(quán)利人產(chǎn)權(quán)證辦理貸款申請→買賣雙方辦理不動產(chǎn)過戶（轉(zhuǎn)移登記）手續(xù)→持新的不動產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記→放貸。整個存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)的辦理大約需要10至15天。而存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押登記聯(lián)辦后，買賣雙方在線上簽訂買賣合同、申請預(yù)告登記可即時辦結(jié)，買方申請貸款、銀行進行抵押貸款預(yù)審約3天，簽訂正式抵押貸款合同約0.5天，線上辦理存量房抵押權(quán)預(yù)告登記可即時辦結(jié)，貸款發(fā)放并進入資金監(jiān)管賬戶約0.5天，存量房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記自動轉(zhuǎn)為本登記（存量房轉(zhuǎn)移登記）、存量房抵押權(quán)預(yù)告登記自動轉(zhuǎn)為本登記可由系統(tǒng)即時辦結(jié)，資金監(jiān)管銀行將售房款轉(zhuǎn)入賣方賬戶約0.5天。因此，在業(yè)務(wù)聯(lián)辦后，整個購房與抵押貸款流程可以在5天內(nèi)辦結(jié)，比原來分別辦理節(jié)約50%—75%的時間，可大量節(jié)約購房人的資金使用成本，也可以提高不動產(chǎn)登記機構(gòu)與金融機構(gòu)的辦事效率，節(jié)約辦事成本，從而取得較好的經(jīng)濟效益。

（二）業(yè)務(wù)聯(lián)辦可保障買賣雙方與抵押雙方的合法權(quán)益

一是買方支付購房首付款后，即可在線辦理存量房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，避免賣方將房屋一房二賣而損害買方合法權(quán)益。二是銀行（抵押權(quán)人）辦理抵押權(quán)預(yù)告登記后才發(fā)放貸款，可以確保在將來符合條件時申請辦理抵押權(quán)登記的權(quán)利，為貸款的發(fā)放提供安全保障。三是全部售房資金（含買方貸款）進入資金監(jiān)管賬戶后，方辦理存量房轉(zhuǎn)移登記，可有效避免買方申請貸款未獲批或延遲發(fā)放，造成賣方房屋權(quán)屬已轉(zhuǎn)移而售房款未能及時收到的風險。四是存量房轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)登簿后，系統(tǒng)即時自動辦理抵押權(quán)登記業(yè)務(wù)，避免轉(zhuǎn)移登記與抵押登記之間存在時間差，從而發(fā)生上文提到的買方將房屋抵押給他人并先辦理抵押權(quán)登記進而損害貸款銀行合法權(quán)益的情形。存量房預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記與存量房轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)登記環(huán)環(huán)相扣，售房資金統(tǒng)一納入資金監(jiān)管賬戶后，可以確保房屋買賣與抵押登記各環(huán)節(jié)相關(guān)當事人的合法權(quán)益不受損害。

南寧市不動產(chǎn)登記中心堅持民生為本的理念，通過流程整合、數(shù)據(jù)共享實現(xiàn)存量房轉(zhuǎn)移登記與抵押業(yè)務(wù)聯(lián)辦。該業(yè)務(wù)聯(lián)辦模式通過讓“信息跑路”代替“群眾跑腿”，壓縮業(yè)務(wù)辦理時間，提高業(yè)務(wù)辦理效率。此外，存量房轉(zhuǎn)移與抵押登記有效銜接，可使買賣雙方與抵押權(quán)人的合法權(quán)益得到有效保障，從而實現(xiàn)雙贏甚至多贏的局面。