房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)成員企業(yè)之間通過股權(quán)運(yùn)作節(jié)稅籌劃研究

文/徐京龍

一、稅籌總論

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，洗牌加快，市場流動性邊際趨緊，考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展質(zhì)量的管理紅利時(shí)代已經(jīng)到來，趨于高質(zhì)量發(fā)展的需求更加突出了提質(zhì)降本增效的重要性。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種多、稅額大、稅負(fù)重，通過稅收籌劃提質(zhì)降本增效已成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的必修課，稅收籌劃的價(jià)值越來越彌足珍貴。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃主要分三個(gè)層面。一是業(yè)務(wù)層面，與具體經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)有效結(jié)合，通過財(cái)務(wù)分割、合同避稅、規(guī)避平臺、定價(jià)技巧等合理避稅方式，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與生產(chǎn)質(zhì)量創(chuàng)造價(jià)值；二是項(xiàng)目層面，聚焦房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期動態(tài)管控，深入結(jié)合“大運(yùn)營”管理邏輯，強(qiáng)化階段性稅負(fù)與全周期稅負(fù)閉環(huán)控制，促進(jìn)業(yè)財(cái)稅法有機(jī)融合，爭取節(jié)稅控稅效益最大化；三是集團(tuán)（公司總部）層面，在股權(quán)結(jié)構(gòu)、法律形式、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，有效統(tǒng)籌各維度稅收資源，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效益。

三個(gè)層面，稅收籌劃能級依次上升。其中集團(tuán)層面稅收籌劃最具縱深度與專業(yè)性，且具有一定的戰(zhàn)略意義。集團(tuán)層面稅收籌劃自上而下進(jìn)行，事前需充分論證稅籌項(xiàng)目可行性與必要性，利用分析研判、實(shí)現(xiàn)路徑、方案設(shè)計(jì)等成就一套準(zhǔn)確、完整且具可操作性的籌劃方案，然后周密安排并付諸實(shí)踐，實(shí)施過程中采取一系列落地保障措施，促進(jìn)節(jié)稅成果按預(yù)期達(dá)成。依照這個(gè)思路與方法，高效統(tǒng)籌各方資源，組織開辟一條通過股權(quán)運(yùn)作方式創(chuàng)新與實(shí)踐的節(jié)稅賽道。

二、涉稅問題分析

企業(yè)集團(tuán)所屬房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)載體多為公司法人主體，受產(chǎn)品、區(qū)位、市場環(huán)境等因素影響，項(xiàng)目公司贏利能力高低不齊，經(jīng)常面臨贏利公司與虧損公司并存局面。而根據(jù)稅法規(guī)定，項(xiàng)目公司獨(dú)立核算納稅，虧損公司虧損額無法逾越公司法人主體邊界抵減贏利公司的應(yīng)納稅所得額，前期項(xiàng)目虧損只能以后期項(xiàng)目所得彌補(bǔ)，但后期項(xiàng)目彌補(bǔ)額度與實(shí)現(xiàn)周期又存在不確定性，導(dǎo)致企業(yè)集團(tuán)整體企業(yè)所得稅稅負(fù)失衡。筆者參考相關(guān)案例，融合相關(guān)的涉稅事項(xiàng)及問題，以某案為例解析稅籌邏輯。案例如下：

甲企業(yè)集團(tuán)是一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)公司，總部位于北京，所開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要位于北方區(qū)域，其中山西區(qū)域項(xiàng)目由其權(quán)屬全資子公司A、B、C房地產(chǎn)開發(fā)公司作為開發(fā)主體。根據(jù)2022年度財(cái)務(wù)預(yù)算及開發(fā)計(jì)劃，預(yù)計(jì)財(cái)稅情況如下：

1.A房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資本8000萬元，2021年末賬面未分配利潤44200萬元。根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期收益測算情況，預(yù)計(jì)2022年末未分配利潤56600萬元，預(yù)計(jì)2023年末未分配利潤62000萬元，具有充足的稅后利潤分配來源。

2.B房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資本10000萬元，所開發(fā)項(xiàng)目于2022年完工并集中交付，企業(yè)利潤該年度大額釋放，預(yù)計(jì)2022年企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額53280萬元，企業(yè)所得稅涉稅金額13320萬元，稅負(fù)重，且資金壓力突出。

3.C房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資本5000萬元，所開發(fā)項(xiàng)目受市場因素影響，發(fā)生大額虧損，預(yù)計(jì)虧損額50000萬元。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》相關(guān)規(guī)定，企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長不得超過五年，但C房地產(chǎn)開發(fā)公司無后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，難以有效利用該政策。

綜上情況，為減輕甲企業(yè)集團(tuán)整體稅負(fù)，需要在贏利公司與虧損公司之間進(jìn)行合理的稅收資源整合，有效利用虧損公司虧損解決贏利公司企業(yè)所得稅稅負(fù)過高問題。鑒于A、B、C房地產(chǎn)開發(fā)公司地處同一區(qū)域，且公司性質(zhì)、法律形式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等具有相同點(diǎn)，可從區(qū)域資源整合、優(yōu)化產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的角度進(jìn)行企業(yè)重組，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)化集團(tuán)整體資產(chǎn)的效果。

三、稅籌方案可行性研究

企業(yè)重組是關(guān)聯(lián)企業(yè)資源整合的主要方式，企業(yè)重組包括債務(wù)重組、股權(quán)運(yùn)作、合并、分立等。目前公司內(nèi)部之間債權(quán)轉(zhuǎn)讓損失尚不具備確認(rèn)條件，房地產(chǎn)企業(yè)合并、分立方式周期長、程序復(fù)雜且不確定因素較多。相對而言，股權(quán)運(yùn)作方式實(shí)施周期較短、程序復(fù)雜度低，通過股權(quán)運(yùn)作方式在公司間進(jìn)行劃轉(zhuǎn)、增資、股權(quán)交易等，所實(shí)現(xiàn)的節(jié)稅效果更具時(shí)效性。綜合分析上述公司的盈虧情況，結(jié)合相關(guān)稅收政策，擬定以下兩種股權(quán)運(yùn)作籌劃方案：

一是采取特殊性稅務(wù)處理與一般性稅務(wù)處理結(jié)合的方式。B房地產(chǎn)開發(fā)公司與C房地產(chǎn)開發(fā)公司之間通過股權(quán)運(yùn)作直接進(jìn)行稅收資源整合。甲集團(tuán)公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司增資（增資后C房地產(chǎn)開發(fā)公司凈資產(chǎn)能夠容納預(yù)計(jì)虧損），將C房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)按賬面價(jià)值劃轉(zhuǎn)至B房地產(chǎn)開發(fā)公司。按特殊性稅務(wù)處理，劃轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)甲集團(tuán)公司與B房地產(chǎn)開發(fā)公司雙方均不確認(rèn)應(yīng)稅所得。完成股權(quán)劃轉(zhuǎn)12個(gè)月之后，B房地產(chǎn)開發(fā)公司將C房地產(chǎn)開發(fā)公司按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓，按一般性稅務(wù)處理，確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失抵減B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納稅所得額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2014〕109號），對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計(jì)上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得；劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定；劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計(jì)算折舊扣除。

二是應(yīng)用一般性稅務(wù)處理方式及企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策。甲集團(tuán)公司、A房地產(chǎn)開發(fā)公司、B房地產(chǎn)開發(fā)公司、C房地產(chǎn)開發(fā)公司之間通過股權(quán)運(yùn)作進(jìn)行稅收資源整合。

甲集團(tuán)公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司增資（增資后C房地產(chǎn)開發(fā)公司凈資產(chǎn)能夠容納預(yù)計(jì)虧損），然后甲集團(tuán)公司將A房地產(chǎn)開發(fā)公司及C房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)公司，產(chǎn)生的投資收益與股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失相抵，甲集團(tuán)公司基本不產(chǎn)生應(yīng)納稅所得額。A房地產(chǎn)開發(fā)公司向B房地產(chǎn)開發(fā)公司分配利潤，根據(jù)稅法規(guī)定居民企業(yè)之間分配的利潤為企業(yè)所得稅免稅收入。B房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)，按一般性稅務(wù)處理確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失，抵減B房地產(chǎn)開發(fā)公司2022年應(yīng)納稅所得額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

上述兩種方案均可實(shí)現(xiàn)明顯的節(jié)稅效果。二者對比，方案一受股權(quán)劃轉(zhuǎn)12個(gè)月時(shí)限影響，實(shí)現(xiàn)周期較長，若在2022年度籌劃實(shí)施，則到2023年才能達(dá)到抵減應(yīng)納稅所得額目的，而B房地產(chǎn)開發(fā)公司稅務(wù)利潤主要在2022年集中釋放，可比2023年抵減更多的應(yīng)納稅所得額，且節(jié)約資金占用成本。方案二不受時(shí)限影響，所實(shí)現(xiàn)的節(jié)稅效果與資金價(jià)值更具時(shí)效性。

四、具體方案設(shè)計(jì)及涉稅分析

1.甲集團(tuán)公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)資本公積50000萬元。甲集團(tuán)公司與C房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)資本公積協(xié)議書》，約定將甲集團(tuán)公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司50000萬元債權(quán)轉(zhuǎn)為資本公積。甲集團(tuán)公司計(jì)入“長期股權(quán)投資-投資成本”科目，C房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)入“資本公積-資本溢價(jià)”科目。甲集團(tuán)公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司原始投資成本5000萬元，轉(zhuǎn)增資本公積后，甲集團(tuán)公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司投資成本55000萬元，即甲集團(tuán)公司長期股權(quán)投資的計(jì)稅基礎(chǔ)為55000萬元。

甲集團(tuán)公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司債權(quán)轉(zhuǎn)增資本公積，一是主要考量C房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)計(jì)發(fā)生大額虧損，預(yù)計(jì)虧損額50000萬元，而C房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價(jià)至少要大于0，因此要確保C房地產(chǎn)開發(fā)公司評估價(jià)值大于0，轉(zhuǎn)增資本公積后C房地產(chǎn)開發(fā)公司凈資產(chǎn)約55000億元，可有足夠的減值容納空間。二是債權(quán)轉(zhuǎn)增資本公積無需辦理工商變更手續(xù)，相比轉(zhuǎn)增注冊資本變更程序更加簡易。

根據(jù)《中國人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》，企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)。歷史成本，是指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。因此，甲集團(tuán)公司對C房地產(chǎn)開發(fā)公司長期股權(quán)投資計(jì)稅基礎(chǔ)為55000萬元。

2.甲集團(tuán)公司將A房地產(chǎn)開發(fā)公司與C房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)公司。根據(jù)A房地產(chǎn)開發(fā)公司與C房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期盈虧情況，按照評估價(jià)值轉(zhuǎn)讓，甲集團(tuán)公司賬面可實(shí)現(xiàn)較小的投資收益或損失。該環(huán)節(jié)主要目的是以轉(zhuǎn)讓C房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)生的股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失抵減轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)生的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，以使甲集團(tuán)公司不發(fā)生應(yīng)納稅所得額或少發(fā)生應(yīng)納稅所得額。A房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)計(jì)評估值62000萬元，C房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)計(jì)評估值3500萬元，甲集團(tuán)公司轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司100%股權(quán)產(chǎn)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益52000萬元，轉(zhuǎn)讓C房地產(chǎn)開發(fā)公司100%股權(quán)產(chǎn)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失51500萬元，二者相抵后甲集團(tuán)母公司應(yīng)納稅所得額500萬元。若甲集團(tuán)公司因評估值影響應(yīng)納稅所得額較大，可考慮通過轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司部分股權(quán)（＜100%）進(jìn)行平衡。

根據(jù)《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)局公告2011年第25號），企業(yè)按獨(dú)立交易原則向關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)而發(fā)生的損失，或向關(guān)聯(lián)企業(yè)提供借款、擔(dān)保而形成的債權(quán)損失，準(zhǔn)予扣除，但企業(yè)應(yīng)作專項(xiàng)說明，同時(shí)出具中介機(jī)構(gòu)出具的專項(xiàng)報(bào)告及其相關(guān)的證明材料。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》，獨(dú)立交易原則是指沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的交易各方，按照公平成交價(jià)格和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來遵循的原則。據(jù)此，按照評估價(jià)值轉(zhuǎn)讓符合獨(dú)立交易原則，上述C房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失符合稅法扣除規(guī)定。

3.A房地產(chǎn)開發(fā)公司向B房地產(chǎn)開發(fā)公司分配利潤，A房地產(chǎn)開發(fā)公司2021年末賬面未分配利潤44200萬元，可向股東分配利潤44200萬元。

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》，符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，是指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益。因此，B房地產(chǎn)開發(fā)公司所收取的A房地產(chǎn)開發(fā)公司44200萬元股利為免稅收入，無需納入應(yīng)納稅所得額計(jì)征企業(yè)所得稅。

4.B房地產(chǎn)開發(fā)公司將A房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲集團(tuán)公司權(quán)屬全資子公司D公司，確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失，抵減B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納稅所得額。若A房地產(chǎn)開發(fā)公司無新增房地產(chǎn)項(xiàng)目，且市場行情變化不大，則A房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)估值將不會產(chǎn)生較大變化。A房地產(chǎn)開發(fā)公司分紅后資產(chǎn)估值預(yù)計(jì)減少44200萬元。B房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)產(chǎn)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失44200萬元，直接抵減B房地產(chǎn)開發(fā)公司2022年度應(yīng)納稅所得額44200萬元，可實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效益44200萬元×25%=11050萬元。

B房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失相關(guān)涉稅依據(jù)同樣參考《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)局公告2011年第25號）。

五、稅籌成果

將稅收籌劃能級上升到戰(zhàn)略層面，通過股權(quán)運(yùn)作方式在公司間進(jìn)行劃轉(zhuǎn)、增資、股權(quán)交易等，賦予了一定的稅籌高度，不但能大幅度減輕集團(tuán)整體稅負(fù)，而且能減輕資金壓力，促進(jìn)KPI突破性提升。

根據(jù)上述方案，B房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)可實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效益11050萬元（44200萬元×25%）。甲集團(tuán)公司轉(zhuǎn)讓A房地產(chǎn)開發(fā)公司及C房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)生應(yīng)納稅所得額500萬元，甲集團(tuán)公司產(chǎn)生企業(yè)所得稅125萬元（500萬元×25%）。債權(quán)轉(zhuǎn)資本公積及股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)產(chǎn)生印花稅95.8萬元。統(tǒng)算之后實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效益10829.2萬元。