房地產(chǎn)估價咨詢中裝修因素的辨析與思考

文/肖軍

一、房屋裝修價值的內(nèi)涵

房屋裝修是房地產(chǎn)實(shí)物狀況的重要內(nèi)容。從房地產(chǎn)的構(gòu)成內(nèi)涵來看，房地產(chǎn)包含土地、房屋建筑物及房產(chǎn)上的一切附著物及定著物。房屋裝飾裝修是不可移動的房產(chǎn)附著物，是不動產(chǎn)的構(gòu)成要件之一。通常所說的房屋裝修是指房屋室內(nèi)裝修，實(shí)際上裝飾裝修的構(gòu)成包括建筑物外裝飾與建筑物內(nèi)部裝修。建筑物外裝飾指外立面裝飾，即建筑物外墻裝飾，但不含外墻保溫構(gòu)造。建筑物內(nèi)部裝修可分為房屋室內(nèi)裝修與公用部位裝修。根據(jù)估價對象的不同，房屋裝修分為住宅、商業(yè)、辦公、研發(fā)、工業(yè)等不同類別物業(yè)的裝修，大體包括家裝與工裝兩大類。家裝是指家庭居室裝修，除家裝之外的商場、店鋪、購物中心、賓館酒店、寫字樓、各類辦公樓、各類公用建筑、廠房、研發(fā)、倉儲等物業(yè)的裝飾裝修均屬工裝。家裝一般價值量較小，工期較短。工裝一般體量與價值量較大，工期較長，對專業(yè)技術(shù)力量的依賴度較高。以商品住宅為主體的家裝不包括建筑物外裝飾，工裝則包括建筑物外裝飾。

房屋裝修價值在房地產(chǎn)價值中要占到一定的比例，好的裝修可以占房價的約10%。從房屋租賃的角度來看，裝修對房屋租金的貢獻(xiàn)份額一般要高于其對房價的貢獻(xiàn)份額。正確認(rèn)識房屋裝修價值，有助于深化對房地產(chǎn)價值的理解。房屋裝修價值的構(gòu)成主要有直接成本、費(fèi)用、利稅三個方面。直接成本包括裝飾裝修材料費(fèi)、人工費(fèi)、施工機(jī)具費(fèi)；費(fèi)用包括管理費(fèi)、相關(guān)規(guī)費(fèi)（社保及公積金，通常包含在人工費(fèi)中）及項(xiàng)目措施費(fèi)（文明施工措施費(fèi)、其他措施費(fèi)）；利稅包括利潤及增值稅金。

房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是為了特定目的（估價目的），對特定房地產(chǎn)（估價對象）在特定時間（價值時點(diǎn)）的特定價值（價值類型）進(jìn)行分析、測算與判斷。按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，房地產(chǎn)估價需根據(jù)估價目的、估價委托書的約定與價值時點(diǎn)的估價對象狀況，明確界定估價所涉及的財產(chǎn)范圍。財產(chǎn)范圍一般包括房屋及其占用范圍內(nèi)土地（分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)），不含室內(nèi)配備家具、電器等可移動物品及債權(quán)債務(wù)等。房屋裝飾裝修是財產(chǎn)范圍的重要內(nèi)容。與財產(chǎn)范圍相對應(yīng)的房地產(chǎn)價值包括房屋（所有權(quán)）價值、所占用范圍的土地（使用權(quán)）價值、裝飾裝修與設(shè)施設(shè)備價值、其他房地產(chǎn)權(quán)益價值（如租賃權(quán)、地役權(quán)、房地產(chǎn)損害賠償?shù)龋??？梢?，房屋裝修價值是房地產(chǎn)市場價值及房屋重置評估價格的重要組成。

在房地產(chǎn)估價咨詢實(shí)務(wù)中，房屋裝修是重要的比較修正因素，也是重要的成本構(gòu)成因素。可比實(shí)例的裝修狀況難以準(zhǔn)確掌握，如何判定或設(shè)定房屋裝修狀況、裝修等級，對于比較法的估價結(jié)果有較大的影響。不同的裝修評估方式及折舊（攤銷）計算，對于成本法的估價結(jié)果也有較大的影響。而在收益法評估中，裝飾裝修費(fèi)用是房屋造價估算的重要構(gòu)成或修正因素。同時，房屋裝修費(fèi)用還是建設(shè)項(xiàng)目投資估算的重要內(nèi)容。下文將詳述房地產(chǎn)估價三大方法運(yùn)用及建設(shè)項(xiàng)目投資咨詢中裝修因素的考量與處理。

二、比較法評估中裝修因素的處理

在估價實(shí)務(wù)操作中，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于房產(chǎn)交易后買家一般都會選擇重新裝修，這說明交易案例的房屋裝修對于買家而言并無價值，甚至可以說是負(fù)價值（需拆除清理原有裝修）。據(jù)此，這種意見認(rèn)為，市場比較法中的裝修因素修正，可以把可比實(shí)例的裝修狀況全部設(shè)定為毛坯。這種觀點(diǎn)其實(shí)并不全面。房產(chǎn)交易后重新做裝修，并不意味著房價中就不包含裝修價值。因?yàn)橄M(fèi)心理與居住使用習(xí)慣的作用，原有房屋裝修價值作為房地產(chǎn)交易價格的組成部分，是買家不得不支付的沉沒成本。例如，一套房產(chǎn)市場價值100萬元，其中裝修價值10萬元，這意味著這套房產(chǎn)的市場交易價格100萬元中包含了房屋原有的裝修價值（扣減折舊后）10萬元。如果認(rèn)為這10萬元裝修對于買家沒有價值，那應(yīng)該在房價中先扣減裝修價值，即交易價格先要修正到90萬元，這時設(shè)定為毛坯才是合理的。顯然這樣的做法會對估價精度產(chǎn)生影響。要準(zhǔn)確判定房屋裝修的價值需要經(jīng)過專門的裝修評估。如果未扣減裝修即設(shè)定為毛坯，意味著人為拉高估價結(jié)果。如前所述，拉高的偏離最大可以達(dá)到約10%，這是相當(dāng)大的偏離結(jié)果。

在房地產(chǎn)估價實(shí)務(wù)中，有時很難知曉可比實(shí)例的裝修狀況，多數(shù)交易案例數(shù)據(jù)庫并無案例裝修狀況或裝修等級的說明，實(shí)地查看可比實(shí)例往往也有一些條件的限制，如不能進(jìn)入房屋內(nèi)部等。這種情況下，合理地判定或設(shè)定房屋裝修狀況、裝修等級就顯得十分重要了。一般而言，二手交易房產(chǎn)，無論是住宅、辦公、商用物業(yè)，或是其他物業(yè)類型，基本都是帶有裝修的，區(qū)別只在于裝修等級的高低。因此，可以利用住宅小區(qū)、商務(wù)區(qū)、商圈等的檔次進(jìn)行輔助判斷。在不能掌握可比實(shí)例裝修狀況又缺乏輔助參考的情況下，根據(jù)多數(shù)平均的統(tǒng)計學(xué)原理與房地產(chǎn)估價的合理謹(jǐn)慎原則，可以設(shè)定可比實(shí)例為中等裝修，對估價對象與可比實(shí)例進(jìn)行裝修因素的修正。以估價對象的裝修狀況為100，好于估價對象的裝修，其修正系數(shù)加值，差于估價對象的裝修，其修正系數(shù)減值。房屋裝修狀況可以分為五個等級：豪華裝修、精裝修、中等裝修、普通裝修或簡單裝修、毛坯（無裝修）。相鄰兩個裝修等級之間的修正值一般取1-2個點(diǎn)。具體修正中應(yīng)注意不同地區(qū)的差異。房價較高的地區(qū)，裝修占比較低，修正值應(yīng)適當(dāng)取低；房價較低的地區(qū)，裝修占比較高，修正值可適當(dāng)取高。

上述對交易案例裝修狀況的設(shè)定及修正，是在條件受限情況下的相對最佳處理方式。在不能知曉與掌握交易案例的裝修狀況時，將可比實(shí)例設(shè)定為中等裝修，基本可以保證估價結(jié)果能夠最大限度地貼近實(shí)際。當(dāng)然，不僅是裝修因素，在市場比較法的運(yùn)用中，這一設(shè)定及修正原則也適用于其他一些比較因素。

三、成本法評估中裝修因素的處理

裝飾裝修是房屋建造成本的重要組成。成本法應(yīng)用中，房屋裝修價值的估算有兩種方式。一是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)取值，即根據(jù)不同類別房屋裝修的平均單方造價，結(jié)合估價對象的實(shí)際裝修狀況來取值。這種方式快速簡便，但對估價師的經(jīng)驗(yàn)水平要求較高，評估精度一般會稍差。二是做專門的裝修評估。這種方式需要進(jìn)行詳細(xì)的裝修查勘，統(tǒng)計不同裝修項(xiàng)目的實(shí)物量與詢/配價，工作量較大，耗時較多，但評估精度較高。這兩種方式適用于不同類型的估價業(yè)務(wù)。一般而言，房屋征收評估中裝修價值的評估需采用第二種方式，其他類別的評估可采用第一種方式估算裝修重置價值。

對于專門的裝修評估，經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場裝修查勘，在完成不同裝修項(xiàng)目的實(shí)物量統(tǒng)計后，需進(jìn)行裝飾裝修材料的詢/配價，主要途徑包括網(wǎng)絡(luò)詢價，參考當(dāng)?shù)卦靸r管理站發(fā)布的工程造價信息或當(dāng)?shù)毓纼r行業(yè)協(xié)會、裝飾裝修行業(yè)協(xié)會發(fā)布的相關(guān)信息及裝飾裝修專業(yè)刊物等。材料費(fèi)單價確定后，即可計算輔料、損耗及機(jī)具費(fèi)（按材料費(fèi)的一定比例計）、人工費(fèi)（按前兩項(xiàng)之和的一定比例計），此三項(xiàng)之和即為工程直接費(fèi)。按工程直接費(fèi)的一定比例計算管理費(fèi)及利潤，工程直接費(fèi)與管理費(fèi)及利潤之和即為裝修單價。再以此為基數(shù)，計算措施費(fèi)（含文明施工措施費(fèi)及其他措施費(fèi)）、稅金（增值稅以裝修單價與措施費(fèi)之和為計稅基數(shù)，采用適用稅率）。裝修單價、措施費(fèi)、稅金三項(xiàng)之和即為綜合單價（裝修重置單價）。綜合單價扣除折舊（根據(jù)估價對象裝飾裝修的實(shí)際狀況判定其綜合成新率）后乘以實(shí)物量，最終結(jié)果即為裝修評估價格。

按不同的裝修用材及裝修檔次，房屋裝修的耐用年限（經(jīng)濟(jì)壽命）一般為10-15年，殘值可視為0。成本法應(yīng)用中裝修折舊的計算也有兩種方式。一是按房屋裝修的實(shí)際使用年限，采用直線折舊法計算折舊額；二是根據(jù)估價對象的維護(hù)保養(yǎng)等現(xiàn)場情況結(jié)合估價師的經(jīng)驗(yàn)水平，綜合判定房屋裝修的成新率，采用成新折扣法計算裝修評估價格。而在保障性租賃住房等房屋租金評估中，裝飾裝修是房屋租金水平的重要影響因素（好的裝修及家具家電、設(shè)施設(shè)備配置可以顯著提升房屋租金水平）。市場租金的評估要進(jìn)行裝飾裝修因素修正，成本租金的測算分析則需計算房屋裝飾裝修費(fèi)用的攤銷額，按動態(tài)方式折現(xiàn)，其公式如下：

其中：A為年攤銷額，C為房屋裝飾裝修費(fèi)用，i為報酬率，g為增長率，n為攤銷年限。

在各項(xiàng)評估參數(shù)中，報酬率可根據(jù)同類裝修項(xiàng)目的收益率、銀行貸款利率等指標(biāo)合理確定。增長率為裝飾裝修市場變動率，房屋裝修市場的變動相對比較平穩(wěn)，可根據(jù)價值時點(diǎn)近三年的CPI平均水平確定，結(jié)合項(xiàng)目情況可在±10%內(nèi)浮動。攤銷年限根據(jù)不同的房屋裝飾裝修檔次，以10-15年為宜。

四、收益法評估中裝修因素的處理

裝飾裝修也是房屋造價的重要組成。在收益法應(yīng)用中，運(yùn)營費(fèi)用包含的房屋維修費(fèi)與保險費(fèi)均以房屋建筑物的造價為計費(fèi)基數(shù)。房屋建筑物造價的確定有兩種方式。第一種方式是采用重置成本法。先確定不同類別房屋造價的構(gòu)成，包括建筑物土建工程、安裝工程、外裝飾工程、室內(nèi)裝修工程等，并根據(jù)估價對象的實(shí)際狀況，結(jié)合估價師的經(jīng)驗(yàn)水平，確定各單項(xiàng)工程的單方造價，加總后得出房屋建安成本。再以建安成本為基數(shù)，計算專業(yè)費(fèi)、市政配套費(fèi)，加總后得出建筑物開發(fā)成本。最后以開發(fā)成本為基數(shù)，計算管理費(fèi)、資金成本/利息（按建筑物開發(fā)成本與管理費(fèi)兩項(xiàng)之和計息）、建筑物開發(fā)利潤（采用成本利潤率），加總后得出房屋建筑物的重置成本單價?？梢?，裝飾裝修費(fèi)用是房屋建安成本乃至房屋造價的重要組成。值得指出的是，在實(shí)務(wù)操作中，應(yīng)注意各項(xiàng)費(fèi)用的計算基數(shù)、計算比例（相關(guān)費(fèi)率）、開發(fā)周期、利息率、成本利潤率等估價參數(shù)。

第二種方式是采用案例比較法，即根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r管理站發(fā)布的工程造價信息，選擇與估價對象在結(jié)構(gòu)、用途上相同的工程造價案例，再進(jìn)行因素修正。主要的修正因素包括建筑物構(gòu)造、層數(shù)、層高、裝飾裝修、設(shè)備設(shè)施配置、建造年份等。估價對象狀況好于比較案例的加值，差于比較案例的減值，估價對象沒有的建筑構(gòu)造需扣除，比較案例沒有的建筑構(gòu)造需增加，并根據(jù)工程造價指數(shù)進(jìn)行年份修正?？梢?，裝飾裝修也是房屋造價估算中重要的比較修正因素。

五、項(xiàng)目投資咨詢中裝修因素的處理

在公共資金投資項(xiàng)目（道路、綠化、河道整治、中小學(xué)、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心、公交站場、停車場等公益性市政性項(xiàng)目）的投資估算與可行性研究中，項(xiàng)目總投資包括建安工程費(fèi)（一類費(fèi)，非房建項(xiàng)目為工程建設(shè)投資）、工程建設(shè)其他費(fèi)用（二類費(fèi)）、預(yù)備費(fèi)三個部分。建安工程費(fèi)的組成包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、樓宇設(shè)備費(fèi)、外裝飾工程費(fèi)、室內(nèi)裝修工程費(fèi)、室外總體工程費(fèi)。房屋裝飾裝修費(fèi)用是項(xiàng)目一類費(fèi)的重要內(nèi)容。同樣，裝飾裝修費(fèi)用也是商業(yè)性項(xiàng)目總投資（總成本費(fèi)用）的重要構(gòu)成。

按照現(xiàn)行基本建設(shè)程序要求，使用公共資金投資建設(shè)的公益性項(xiàng)目，其投資估算與可行性研究在項(xiàng)目的設(shè)計方案（含設(shè)計概算）完成之后進(jìn)行。對于完成初步設(shè)計方案的房建類項(xiàng)目，裝飾裝修費(fèi)用的估算可參照項(xiàng)目設(shè)計概算，主要根據(jù)是地方的裝飾工程概預(yù)算定額、當(dāng)?shù)卦靸r管理站發(fā)布的建設(shè)工程造價信息及類似工程項(xiàng)目的竣工決算指標(biāo)，必要時可以對設(shè)計概算的費(fèi)用單價進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。對于商業(yè)性房建項(xiàng)目，也可根據(jù)相關(guān)定額、造價信息、市場取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及類似項(xiàng)目的決算指標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃用地指標(biāo)或要求，對包括裝飾裝修費(fèi)用在內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行估算，出具項(xiàng)目投資分析/咨詢報告，為項(xiàng)目業(yè)主或投資方的項(xiàng)目投資決策提供重要參考依據(jù)。

六、小結(jié)

房屋裝修價值是房地產(chǎn)市場價值、房屋重置評估價格及房屋造價的重要組成，對房屋裝修不同的認(rèn)知與處理方式對于房地產(chǎn)估價結(jié)果及評估精度有著重要的影響。在比較法運(yùn)用中，在資料來源及現(xiàn)場查勘條件受限的情況下，可以對可比實(shí)例的裝修狀況、裝修等級作出合理設(shè)定，再區(qū)分不同地區(qū)房價水平的差異，選取合適的因素修正系數(shù)。在成本法運(yùn)用中，可以根據(jù)不同類型的評估業(yè)務(wù)，結(jié)合估價對象的具體情況，采用合適的裝修評估方式與評估參數(shù)。對于專門的裝修評估，應(yīng)注意其價值構(gòu)成及計算基數(shù)、計算比例（相關(guān)費(fèi)率）、綜合成新率與適用稅率等。在收益法運(yùn)用中，在房屋造價的估算上，裝飾裝修費(fèi)用是重要的構(gòu)成或修正因素。在建設(shè)項(xiàng)目投資咨詢中，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計概算、市場取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)定額指標(biāo)等，對建設(shè)項(xiàng)目的裝飾裝修費(fèi)用作出準(zhǔn)確的估算。