房屋修繕專項管理對策和實施關(guān)鍵點研究

魏鑫

涿州市直管公房房產(chǎn)所 河北 保定 072750

引言

房屋修繕是建筑業(yè)一個重要組成部分。它包括在建筑物使用壽命內(nèi)以不同形式重建受損建筑物，以延長建筑物的使用壽命。這是因為建筑完工后，損壞將開始。長期以來，相關(guān)人員必須檢查建筑物的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和安全性，以確保建筑物的適用性和功能性。因此，在建筑行業(yè)中，房屋修繕管理是必要的，也就是相關(guān)物業(yè)機構(gòu)結(jié)合維修標準與管理機制進行房產(chǎn)的處理與保管，在保證房屋使用具備有效性的同時減少房屋修繕人力、物力以及財力的消耗，提高建筑企業(yè)的綜合效益。

1 房屋修繕的基本特征

房屋修繕有許多特征。相關(guān)人員只有具備基本的房屋修繕特征，才能制定科學的房屋修繕計劃，確保計劃的有效性。所謂房屋修繕的主要特點分為三點。第一，建筑工程和相關(guān)設(shè)計受到框架限制，以及出于修繕目的和建筑物相對流動性的建筑工程的限制。第二，房屋修繕工程區(qū)域規(guī)模比較小且修繕地點不固定，同時房屋修繕機械使用效率不足夠高。第三，房屋修繕頻率高、工作量大，修繕的面積廣泛，且具體修繕事項具有零散多變的特征。雖然房屋修繕工作比較繁雜，但是房屋修繕工程在物業(yè)管理中占有舉頭輕重的地位。一方面可以延長房屋的居住時間，最大限度的發(fā)揮房屋建筑的作用，提供有效的生活環(huán)境，為提高用戶的工作質(zhì)量打下基礎(chǔ)。另一方面，它可以增加居屋的成本，減少業(yè)主在建設(shè)中的資金投入，為企業(yè)帶來整體效益。此外，住房重建可以改善自然環(huán)境，將城市化的方向轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟生活，提高居者有其屋制度的效率和質(zhì)量。通過修繕房屋，可以延續(xù)房屋的使用壽命，展示自身的價值，同時為用戶的居住提供重要保障。其次，修繕房屋可以增加房屋本身的價值，同時可以為業(yè)主節(jié)省資金。再次，房屋的修繕在一定程度上可以美化周邊環(huán)境，更好地發(fā)展城市。最后，房屋的修繕可以為房地產(chǎn)公司樹立良好的形象，鼓勵企業(yè)獲得良好的發(fā)展。

2 房屋修繕專項管理內(nèi)容

2.1 做好勘察設(shè)計工作，為修繕工作的開展打下扎實的基礎(chǔ)

對房屋修繕的研究已經(jīng)滲透到房屋的修繕政策和修繕區(qū)域，與新的建筑設(shè)計有很大差異，目的主要是調(diào)查需要修繕房屋的地點，目的是保證房屋的功能?？傮w而言，擬定的設(shè)計文件為規(guī)劃的制定和預(yù)算的組織提供了重要參考并為勘探設(shè)計提供了參考。當出現(xiàn)錯誤時，它會在施工期間繼續(xù)調(diào)整流程和工作內(nèi)容。通過這種方式，我們要求參與者結(jié)合房屋的具體情況，開展不同范圍的修繕工作。除了修繕項目和抗震加固中指定的位置外，施工人員通常采用以下幾種方式進行維修：第一，小修；第二，中修；第三，大修；第四，翻修；第五，綜合維修，在維修時進行安全工作，以取得更大的經(jīng)濟效益。一般來說，維修計劃必須根據(jù)當?shù)厣鐓^(qū)的設(shè)計原則，并根據(jù)當?shù)胤课莸膶嶋H情況制定。房屋修繕的特殊內(nèi)容包括以下幾點：第一，掌握房屋修繕的完善情況，并根據(jù)房屋圖紙的設(shè)計定期對房屋質(zhì)量進行評估，最后根據(jù)房屋修繕的真實情況進行管理。其次，修訂了嚴格的房屋修繕活動理念，修訂了與修繕活動相對應(yīng)的建筑指標，明確了房屋修繕計劃和修繕區(qū)域，科學地修復和修繕了房屋，延長了房屋的使用時間。最后，準備好房子的維修工作。按照相關(guān)規(guī)定，嚴格施工，定期檢查房屋的修繕情況，建立修繕的施工機制，包括技術(shù)施工機制、運行責任機制、部件檢查機制。此外，對修繕材料和施工資源進行嚴格的維護和監(jiān)督，最大限度地提高房屋修繕施工資源的利用率。對于房屋修繕的特殊管理內(nèi)容，生成對應(yīng)的房屋修繕管理點。首先，它是基于適應(yīng)性和經(jīng)濟類型的發(fā)展，即結(jié)合房屋使用的實際情況，制定房屋的維修計劃和飼養(yǎng)計劃，并鼓勵在房屋使用期間完成居住等日常事務(wù)。經(jīng)濟型住宅的發(fā)展是通過在房屋修繕過程中科學運用房屋的建筑材料和修繕資金，減少房屋修繕的使用資金。這意味著在實際房屋修繕期間制定的施工計劃具有足夠的規(guī)范性和實用性。對于許多不同等級和結(jié)構(gòu)的房屋，有必要采取不同的方式建造不同的房屋，確保房屋不受損壞，保護最好的房屋。最后，我們滿足了用戶居住的基本條件。房屋的修繕是基于服務(wù)理念，修繕人員樹立房屋滿足用戶住宅的意識，從用戶自身出發(fā)，改變房屋的修繕態(tài)度，為用戶住宅提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，節(jié)約房屋修繕成本，提高房屋修繕效果[1]。

2.2 做好審查、預(yù)算工作

首先，對工程量的計算方法進行了嚴格的檢查。熟練掌握圖紙數(shù)據(jù)和修繕計劃的具體數(shù)據(jù)。據(jù)了解，房屋的修繕程度和房屋的破損程度，也就是確定中修、大修的等級；在開展施工的時候一定要深入到施工現(xiàn)場中，并對隱蔽工程做好詳細的記錄，為審查工作提供重要的參考依據(jù)。施工完成后，有必要檢查施工量。第二，對工作內(nèi)容做好審查工作，并且對工程項目的具體內(nèi)容做到心中有數(shù)。由于房屋修繕定額中的預(yù)算單價和工作內(nèi)容與工作內(nèi)容和定價規(guī)定相對應(yīng)，因此有必要快速調(diào)整。第三，測量工作在施工階段發(fā)揮著重要作用。測量不僅可以控制修繕費用的支出，還可以約束承包商的合同義務(wù)。因此，相關(guān)部門可以對施工過程進行處理，利用項目監(jiān)理機制，通過付款和付款方式，科學控制施工是否按照合同要求進行。通常情況下，計量金額的依據(jù)包括質(zhì)量合格證：它不僅代表了承包商在施工時沒有對完工工程量進行所有計量，而且只有在質(zhì)量滿足相關(guān)要求后，才對完工工程水平進行計量。設(shè)計圖紙：對于單一價格合同，實際生產(chǎn)的工程量基于實際完成的工程量，但相關(guān)設(shè)計師測量的施工量不能代表承包商的實際執(zhí)行量。為了清楚地開展預(yù)算工作，相關(guān)人員必須親自在施工現(xiàn)場，熟練掌握施工部分和工程量的數(shù)量。通過這種方式，可以減少在組織和檢查期間重項目的發(fā)生，而這些工作內(nèi)容往往是別人或者是施工人員無法代替的[1]。

2.3 重視施工合同的履行情況

對施工部分進行嚴格的管理，同時在施工方建立可靠的組織機構(gòu)，制定施工目標、制度和長計劃，短時間安排，科學安排施工時間，是履行合同要求的主要表現(xiàn)。為實現(xiàn)既定目標創(chuàng)造有利條件是可能的。必須要求施工部門按照設(shè)計要求、合同內(nèi)容和相關(guān)規(guī)定進行施工部署，確保相關(guān)人員認真負責，確保他們在部署時能夠保持適當?shù)膱蟊?，并且必須遵循事先控制的工作原則，一般來說，修繕項目的定額合同一般分為以下幾點。第一，確定圖紙內(nèi)容和工作范圍。第二，確定材料設(shè)備的具體價格和品牌。第三，確定施工方案和審查流程，在施工過程中，通常通過業(yè)主委托的相關(guān)部門進行施工和施工方案的審批。

2.4 加大施工過程管理的力度

第一，相關(guān)部門將在施工的第一階段記錄心中的圖紙內(nèi)容，并在第一時間記錄會議內(nèi)容。施工前必須將技術(shù)基礎(chǔ)傳遞給所有員工，其目的是減少由于圖紙存在的瑕疵而發(fā)生安全事故。在施工之前需要對所有工作人員進行技術(shù)交底，將技術(shù)水平不過關(guān)的人員淘汰掉。相關(guān)人員有必要根據(jù)關(guān)系要求進行施工，例如施工職責和施工質(zhì)量要求。第二，嚴格原材料和零部件的質(zhì)量控制。嚴格控制建筑材料、設(shè)備質(zhì)量等，為施工基礎(chǔ)提供重要保證。用于建筑工程的零件和設(shè)備必須始終符合相關(guān)要求。所選材料和設(shè)備還必須包括申請證書，并應(yīng)提供當?shù)叵嚓P(guān)部門頒發(fā)的申請證書。第三，施工階段的質(zhì)量控制必須有依據(jù)。其中包括施工設(shè)計文件和相關(guān)法律法規(guī)，它們是在施工階段管理施工水平的主要依據(jù)，并且具有必須保持使用的特征，尤其是必須受到保護的特征。第四，建筑材料和產(chǎn)品的質(zhì)量、施工過程的質(zhì)量控制等是質(zhì)量控制檢查的法律依據(jù)[2]。

3 房屋修繕專項管理工作的具體方式

3.1 房屋修繕工程的種類

第一，小規(guī)模修繕工作。小規(guī)模修繕工作是指在房屋修繕期間，對房屋設(shè)施、房屋部件、房屋建筑等小部件進行修繕，小規(guī)模修繕工作費用小于總價。第二，中等規(guī)模的修繕工作。中等規(guī)模的修繕工作是指房屋部分受損，施工現(xiàn)場不滿足房屋建設(shè)的基本要求，在實際修繕期間對這些項目進行修繕，并分解局部結(jié)構(gòu)構(gòu)件，以確保修繕成本低于同類建筑成本。第三，大規(guī)模修繕工作。大規(guī)模修繕工作是指在房屋拆遷和房屋主體重建過程中，如果不需要完全拆除房屋結(jié)構(gòu)，則確保修繕成本低于同類型房屋的新建筑價格的成本。第四，翻裝修繕工作。房屋的翻新修繕工作是指房屋不具備修繕的優(yōu)勢，對房屋進行全部拆除，并在此設(shè)計房屋建筑模型，并保證裝修工程所需的費用低于新房的實際價格。第五，全面修繕工作。全面修繕工作是指對多棟建筑進行整體修繕，對多棟建筑的整體結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，但修繕成本保證低于該建筑的建筑總價[2]。

3.2 房屋修繕的實施管理方式

第一，確立民主化的管理思想。房屋修繕管理者必須樹立自己的民主修繕和修繕管理理念，展示修繕建設(shè)者工作中存在的價值，認真整合修繕項目，優(yōu)化制定相對完整的修繕計劃。同時，安排一名具有較強專業(yè)管理能力的員工，對房屋維修工作進行監(jiān)督和控制，建立有效的員工約束和員工激勵制度，開展修繕人員的工作。第二，房屋修繕準備階段。在房屋修繕準備工作中，要對各個方向的房屋修繕圖紙進行檢查，記錄準確的數(shù)據(jù)和檢查結(jié)果，整合房屋修繕圖紙的基本結(jié)構(gòu)，確保房屋修繕工作的順利進行。此外，在修繕房屋之前，必須掌握修繕工人的修繕技能。如果工人本身的技能不高，如果技能不強，則必須更換相應(yīng)的工人。要求員工在房屋修繕工作中考慮材料選擇的程度、安全性和操作要點。此外，管理人員需要定期檢查修繕工作的實際施工情況。第三，檢查房屋工程的修繕質(zhì)量。房屋修繕管理人員需要對房屋工程的修繕質(zhì)量進行檢查，必須將專業(yè)工程、現(xiàn)場檢查和等級檢查結(jié)合起來，同時進行測試和專項檢查，并對房屋修繕進行實際檢查。在房屋修繕班組沒有下班之前，需要認真檢查當天的房屋修繕質(zhì)量，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)某些項目與房屋修繕標準不相符合的想象，要立即停止房屋修繕的下一道工程。項目修繕完成后，由房地產(chǎn)中介機構(gòu)的專業(yè)質(zhì)檢員進行檢查和評估，房屋修繕必須在未達到合格標準的情況下進行重建。第四，制定房屋修繕工程的計量方案。在房屋修繕期間，測量是一項重要的工作，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)對混凝土房屋進行修繕是必要的，有必要防止多余房屋修繕施工資源的浪費。管理者需要通過檢查房屋維修、監(jiān)督施工過程和檢查建筑材料來確保房屋維修工作的質(zhì)量。必須持有維修車間現(xiàn)場所有建筑材料的施工許可證。當建筑材料未達到施工標準時，有必要對這些建筑材料進行處理。對于砂石材料的員工維修材料，相關(guān)員工將進行抽樣測試，以測試建筑材料的通過能力，并有效地將這些建筑材料運至施工現(xiàn)場，并鼓勵按照流程進行建筑維修工作[2]。第五，管理房屋修繕的隱蔽工程。由于房屋修繕期間隱蔽工程較多，在檢查隱蔽工程時，必須按照相關(guān)施工規(guī)則和原則進行施工，同時記錄房屋修繕的檢查數(shù)據(jù)，并通過該過程的質(zhì)量檢查，而修繕房屋的下一步施工也已展開。第六，管理房屋修繕的施工全過程。與《國家房屋修繕檢驗質(zhì)量檢驗標準》的內(nèi)容相銜接，對房屋修繕施工進行監(jiān)理和全過程管理，并隨時記錄施工情況及相關(guān)文件資料，保證了房屋修繕施工的施工作業(yè)可以根據(jù)圖像數(shù)據(jù)資料和相關(guān)字符的要求進行順序施工，有必要減少房屋修繕工作中隱藏的安全風險[3]。

4 結(jié)束語

綜上所述，開展房屋修繕專項管理業(yè)務(wù)方法的研究任務(wù)具有非常重要的意義和價值，相關(guān)管理人員掌握房屋修繕的基本特征和房屋修繕專項管理內(nèi)容，構(gòu)建完整的房屋修繕專項管理體系，制定科學有效的管理方案。建立房屋工程修繕質(zhì)量計量體系，對房屋修繕工作進行計量，對房屋修繕施工全過程進行管理，總結(jié)房屋修繕專項管理業(yè)務(wù)的具體方法，不斷提高房屋修繕專項管理質(zhì)量，更好地促進建筑業(yè)的發(fā)展。