成本優(yōu)化及降本增效措施控制點的研究

申美娟

上海蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海 200080

1 單體規(guī)劃模塊優(yōu)化

為提升項目利潤，最大限度進行成本合理配置，需從規(guī)劃段開始優(yōu)化。根據(jù)各地的政策規(guī)定，充分用足容積率，控制贈送面積的比例?；撅L壓較大地區(qū)單體高度在60m左右可控制在60m以下。控制可售面積/建筑面積比例，并區(qū)分飄窗是否分永久性使用。建筑形式應避免結構超限、控制高寬比過大，單體不規(guī)則等因素，否則結構造價一般會增加10%～15%。獨立地下車庫層高的控制：地下車庫的層高須綜合考慮主樓的地下室層高，且須充分考慮雙大堂間的關系，選用無梁樓蓋還是梁板式結構，并通過調整設備管線的走向、位置及梁斷面的高度，確保滿足凈高的前提下控制地庫的層高。地下車庫疏散出口數(shù)量控制：盡可能用剪刀梯等設計手法，減少人防地下室、地下車庫的獨立疏散出口數(shù)量，可以降低造價，提升景觀品質。窗地比：根據(jù)不同樓盤檔次對窗墻比進行控制，低檔次樓盤控制在0.19以內。中檔次樓盤控制在0.2以內。高檔次樓盤控制在0.21以內。高寬比：采用結構構件外移，增加局部寬度的方式提高高寬比。主樓地下室運用：將主樓下的地下室改為儲藏室銷售的方式，增加收益等控制[1]。

2 單體建筑模塊優(yōu)化

對于屋面保溫可采用內保溫的設計，減少原結構找平層，防水保護層、保溫板保護層等施工工序做法。防水材料中BS、SBC和涂膜合理選擇，減少耐穿刺卷材的設計，控制防水高度。在南方地區(qū)，優(yōu)先選用保溫砂漿的保溫做法和選用砂加砌砌塊+局部保溫一體技術的保溫做法，滿足國家規(guī)范的前提下，優(yōu)先選用B1級保溫材料。地庫結構標高盡可能上抬，可減少水浮力和基坑開挖深度，降低成本。在滿足當?shù)丶夹g要求前提下，設計地下室頂板回填材料可采用混凝土多孔磚取代輕骨砼回填層。加大標準戶型的研究，針對新開項目采用成熟的戶型體系，快速設計。連廊鋪貼?；u可調整為改為戶外防滑地磚。優(yōu)先一層地下車庫的設計。其次考慮機械停車位。最后考慮雙層地下車庫來滿足車位比。門窗由鋁合金改為塑鋼，且適當增加窗洞口面積，減少窗框的設置，減少開啟扇。不設置紗窗。盡量采用標準門，少用非標門。傳統(tǒng)做法保溫屋面采用擠塑板保溫系統(tǒng)，即阻燃性擠塑聚苯板。新工藝做法可采用聚氨酯硬泡噴涂保溫系統(tǒng)，即噴涂硬泡聚氨酯下敷油性聚氨酯防水層。采用新工藝后工藝簡單、工期短，導熱系數(shù)低，耐久性好，吸水率低，防水效果好，整體屋面無板縫，屋面系統(tǒng)無空腔，保溫防水一體化且可減低建造成本[2]。

3 單體結構模塊優(yōu)化

地下車庫應考慮柱網(wǎng)布置的合理性，柱間距和柱截面大小的合理優(yōu)化?？梢詫⒋笾W(wǎng)根據(jù)車道和車位區(qū)分開，調整為小柱網(wǎng)?？蚣苤鶅?yōu)先矩形柱設計，以滿足車位凈距要求，減小柱軸線尺寸。控制汽車通道的凈寬度。推廣標準設計套用和NPC體系的運用，采用NPC結構目前補貼部分費用。基礎方案：合理選擇樁型、長度，減低樁基造價。地基處理與基礎形式：設計院在基礎和樁基選型報告中從技術上提供不少于兩個比較合適的方案，實施多方案比選，并優(yōu)先采用天然地基、復合天然地基、復核樁基、管樁樁基、灌注樁樁基方案。根據(jù)土質的堅硬程度和施工的難易程度，選用不同規(guī)格的管柱，但須做極限承載能力的試驗，盡可能發(fā)揮管柱的承載能力，以減少樁的數(shù)量。優(yōu)先采用墻下布樁或沿軸線布樁方案[3]。豎向結構厚度的控制：明確全面推進魚桿理論的設計理念，對于100m的高層住宅結構，最厚結構墻體須控制在250厚。80m高的住宅，最厚的墻體須控制在200以內。60m高小高層住宅結構，最厚的墻體須控制在180以內。最上十層左右的結構墻體厚度不得超過180厚。二次結構墻體厚度的控制：剪刀樓梯中間隔墻，滿足防火規(guī)范下可采用90mm厚。與剪力墻無關聯(lián)的戶內填充墻厚度可控制在100mm。管道井、衛(wèi)生間等部位隔墻采用70mm厚隔墻。與剪力墻關聯(lián)的所有填充墻用的砌體厚度，原則上均比砼結構厚度減20～30mm進行定制，實施二次粉刷施工【8+7】的做法。屋面電梯機房層的空間利用和控制：設計時充分考慮其后續(xù)業(yè)主的使用功能，增加附加值，通過銷售推廣回收建安成本費用，同時通過優(yōu)化和降低機房的層高問題，減少不必要的浪費。屋面鉛筆頭的優(yōu)化：采用輕質砼，實施預制組裝式施工工藝降低其施工成本，同時根據(jù)不同位置減少、優(yōu)化。高強度材料的選用：大型地庫、人防工程、酒店、公建項目等優(yōu)先使用高強度鋼筋。

4 單體立面模塊優(yōu)化

在三四線及鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，可對售樓處整體標準進行合理優(yōu)化，降低成本。外墻石材的使用：低檔樓盤可選用真石漆涂料，中檔樓盤可選用仿砂巖面磚，中高檔樓盤及別墅可選用砂巖。減少使用GRC作為裝飾柱設計，同時明確在保證裝飾柱正立面面寬時，其厚度控制在100mm以內。減少陽臺立柱GRC包柱和陽臺門四周的GRC裝飾。減少外墻凹進部位的GRC線條。精簡浮雕的用量和尺寸，并實施點綴裝飾。

5 單體精裝模塊優(yōu)化

標準層公裝：二層以上采用局部吊頂（控制石膏線條使用）、吸頂燈、簡化電梯門套線和踢腳線、簡化地面鋪貼形式。簡化裝修做法：部分石材取消改玻化磚，電梯門套采用人造石材或不銹鋼門套。簡化亮化工程：壁燈材質銅質可考慮改為新鋁合金，如可考慮取消住宅早期方案中的二層以上用燈。門樓原設計等洗墻等+投光燈，經(jīng)過論證在效果不受影響的情況下可取消投光燈，只保留洗墻燈。裝修工程中，木飾面襯板不得選用厚重材料。能使用原墻面的使用原墻面，需要造型處理的，宜選用木槭加9mm多層板或防水刨花板做基層，吊頂面材減少疊合施工，天花吊頂多使用單層石膏板，少用或不用木工板，造型用的木工板厚度控制在15厚以內。地下車庫的照明，優(yōu)先選用吊掛式節(jié)能燈，合理布置位置、減少管道遮擋。光源高度下降到規(guī)范規(guī)定高度即可。取消或減少日光燈的使用。按800～1000m2設置1個采光井，實現(xiàn)自然采光的要求。

6 單體設備模塊優(yōu)化

對會所的空調系統(tǒng)，按組合與分體相結合的方式進行設計。地下室通風系統(tǒng)和各類設備機房的排風優(yōu)先考慮自然通風采光，不足部分安裝軸流風機輔助機械通風。非人防地庫盡量取消風機機房和集中風道機械通風系統(tǒng)。地暖盤管材料的選擇要按售價區(qū)分，一般樓盤采用PE-X管，中高檔樓盤選用PE-RT管。取消通風系統(tǒng)消防前室余壓閥，取消明窗衛(wèi)生間的通風道設置。

7 公共景觀模塊優(yōu)化

降低非車行道石材厚度及基底墊層、減少石材的使用量，根據(jù)不同樓盤檔次，盡量選擇替代材料，如大連磚、荷蘭磚、砼壓印地膜、水刷彩石、水刷豆砂、鵝卵石路。減少大規(guī)格喬木和名貴喬木的使用量，根據(jù)不同樓盤檔次和氣候條件選擇合適的苗木品種。整合室外管網(wǎng)的管溝開挖圖紙，減少管溝土方開挖交叉的重復工作量發(fā)生。增加草皮的種植面積比例，且盡快采用草種混播方式?？刂葡儡嚨赖膶挾?，取消雙側設置人行道。

8 公共智能模塊優(yōu)化

會所及辦公區(qū)域門禁系統(tǒng)，可取消可視對講門鈴系統(tǒng)。停車場管理系統(tǒng)中遠距離讀卡器須選用RFID遠距離讀卡器，優(yōu)點：RFID傳輸距離遠，抗干擾強，易維護，成本低。LED信息發(fā)布系統(tǒng)選用離線式SD卡、LED屏發(fā)布信息，減少數(shù)據(jù)傳輸線纜成本。室外及室內背景音樂廣播系統(tǒng)建議與消防應急廣播系統(tǒng)整合，平時做背景音樂，應急時播放緊急疏散廣播，以降低成本。電梯轎廂內與電梯機房之間連接的視頻隨行電纜由電梯廠家提供，并安裝施工到位。

9 公共配套模塊優(yōu)化

地下室粗裝標準，環(huán)氧地坪可優(yōu)化為優(yōu)化為金剛砂耐磨地坪。充電樁不作為驗收標準，可取消充電樁電纜及配管。道路/占地面積比進行優(yōu)化路網(wǎng)結構，控制硬景道路施工面積。地庫出入口數(shù)量滿足規(guī)范規(guī)定，控制超規(guī)范設計。消防道路的寬度滿足規(guī)范規(guī)定，控制超規(guī)范設計。

10 工程做法優(yōu)化

通過對豎向標高的調整，控制挖土量和外運量，除景觀種植土或營養(yǎng)土外購外，控制土方的外購，事先做好土方平衡工作。按照審批的方案進行土方開挖，挖土時監(jiān)理旁站，工程部監(jiān)督。實施土方平衡評審工作，有效控制土方的外運、外購量。施工方案、措施優(yōu)化（從組織設計、降水、支護、土方平衡、吊裝等多方案優(yōu)先等控制）認真審核施工組織設計和專項施工方案，防止違反中南公司做法和常規(guī)做法的措施出現(xiàn)在方案中、但實際施工不做的現(xiàn)象，對基坑圍護、土方平衡等把光。加強基坑支護方案的評審與管理，根據(jù)土質及場地情況，在滿足放坡開挖前提下，優(yōu)先采用放坡開挖。加強圖紙會審和交底工作，減少返工及無效成本的發(fā)生。加強監(jiān)理管理，防范弄虛作假（從簽證合理性、工程量、竣工資料的完整性上控制）?？刂茻o效成本，合理控制開發(fā)進度，執(zhí)行立體交叉作業(yè)和有保有壓政策，防止早投入、多投入現(xiàn)象，控制進度，使進度始終處于受控狀態(tài)，避免搶工發(fā)生額外費用，嚴控施工質量，降低維修成本，并通過物業(yè)的反饋，加強對維修量大、多的質量問題進行研究，形成質量預控經(jīng)驗庫進行全面推廣。確保砼墻面不抹灰率達到50%以上，砼天棚面的不抹灰率達到90%以上。合理建造臨建（合理組織建大型施工單位臨建，確保3年以上不變，來降低臨建成本），根據(jù)開發(fā)節(jié)奏和次序，結合三點一線建設的范圍要求，對施工單位的總平面規(guī)劃進行認真審核，避免臨設遷移帶來的成本增加。

11 設計費及設計變更率優(yōu)化

提前設計，加大圖紙會審力度提前優(yōu)化設計，控制變更發(fā)生。加大標準化套圖機制，實施套圖收費標準，降低設計費用的開支。除大堂裝修發(fā)生設計外，其他公共部位裝修原則上不允許發(fā)生設計費用。取消三點一線、直營店等設計費用的發(fā)生，執(zhí)行套圖制。建議對裝修節(jié)點建立標準化設計，實施套圖。

12 物資管理優(yōu)化

在經(jīng)濟欠發(fā)達和房價較低地區(qū)，加大項目地方戰(zhàn)略供應商，適當增加地方品牌和非知名品牌的實力型的材料商供應庫，來降低成本。擴大戰(zhàn)略招標供應商，增加標準配置的產(chǎn)品系列的覆蓋檔次，豐富選擇空間。加大對新型材料的研究和運用，在確保品質的前提下，實施可替換材料推廣，降低成本。挖掘資源，以新材料替代傳統(tǒng)產(chǎn)品，以降低成本。實施材料的批量采購，實現(xiàn)規(guī)格型號的統(tǒng)一化，選擇標配產(chǎn)品，降低采購成本。建立完善甲供材管理機制，認真審核和協(xié)助監(jiān)督采購計劃的編制和選型，關注采購物資定位是否符合項目生產(chǎn)的檔次，與項目所匹配，防止低盤高配。在采購的品種上是否是總包合同中約定的乙供材，防止采購主體轉移，增加一方資金壓力和成本。 認真審核采購的時間上是否適時，防止過早造成資金的壓力，增加資金成本，過遲了造成搶工簽證，增加成本。

13 結束語

通過上述成本優(yōu)化，在滿足國家及地方規(guī)范的前提下，滿足了住戶使用要求，對于觀感和功能也無影響，成本亦可節(jié)約，從而達到降本增效的目的，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益及市場競爭。