物業(yè)服務(wù)企業(yè)精益成本管控的方法與實(shí)踐

張開元 浙江正方本家物業(yè)服務(wù)有限公司

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在市場競爭中獲取有利的安全地位，必須要降低經(jīng)營成本，提高經(jīng)濟(jì)效益?？紤]到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本具有牽涉點(diǎn)多，涉及面廣，以及監(jiān)控線長的特點(diǎn)，企業(yè)有必要實(shí)施精益成本管控。同時，考慮到企業(yè)自身所擁有的財務(wù)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素養(yǎng)可能不夠，再加上沒有盈余的資金打造一支專業(yè)團(tuán)隊(duì)，企業(yè)可以與會計(jì)師事務(wù)所有限公司建立合作關(guān)系，在其幫助之下共同對成本實(shí)施精益化的管控，以期能有效控制住成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

一、管控現(xiàn)狀芻議

在部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本管控過程中，對前期成本管控力度的不足，沒有從源頭上落實(shí)成本管理，從而可能在房屋建筑的設(shè)計(jì)和施工過程中由于設(shè)計(jì)方案不當(dāng)，施工技術(shù)欠缺等問題，導(dǎo)致后期的物業(yè)服務(wù)成本過高，增加了不必要的成本。其次，有的企業(yè)對內(nèi)部控制管理制度的應(yīng)用不夠重視，導(dǎo)致在物業(yè)服務(wù)的全過程中，總是會出現(xiàn)違規(guī)行為或不當(dāng)行為，卻得不到及時的監(jiān)督與管理，進(jìn)而加劇了成本。最后，有的企業(yè)所招收的財務(wù)人員在專業(yè)素養(yǎng)上有所不足，或由于資金原因不足以組建一支專業(yè)的財務(wù)團(tuán)隊(duì)，同時也沒有去尋求會計(jì)師事務(wù)所有限公司的幫助，導(dǎo)致在管控成本的方式方法上不夠科學(xué)合理，難以有效降低總成本。

二、重要價值分析

（一）有利于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益

通過落實(shí)精益成本管控，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益將取得明顯的提升。首先，在精益成本管控理念下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將在人力資源、公共設(shè)施裝備的建設(shè)與維護(hù)以及其他各種成本上作出努力，削減各項(xiàng)成本，最終使得企業(yè)的總成本降低，獲取的經(jīng)濟(jì)收益上升。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)省了大量的成本，可以將這部分資金用于具有更高回報率的投資，觸發(fā)滾雪球效應(yīng)，使收益不斷增多，繼而持續(xù)提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。此外，企業(yè)還可以繼續(xù)擴(kuò)大優(yōu)勢，與其他有關(guān)企業(yè)合作，構(gòu)筑互利共贏的格局，以推動經(jīng)濟(jì)效益的進(jìn)一步提升。

（二）有利于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果能通過精益成本管控有效降低經(jīng)營成本，可以很好地增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，節(jié)省出可觀的資金，并可將之用于對物業(yè)服務(wù)、人力資源以及公共設(shè)施裝備的再投入上，為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，比如為其安排服務(wù)能力更強(qiáng)、職業(yè)道德素養(yǎng)更高的工作人員，為其提供質(zhì)量更高、功能更加健全的公共設(shè)施裝備，如電梯、公用照明系統(tǒng)的燈具以及草坪的自動噴水裝置等等，使業(yè)主能享受更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聲譽(yù)，促進(jìn)其與業(yè)主之間的和諧相處，推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、實(shí)踐方法探究

上文已經(jīng)表明對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，落實(shí)對成本的精益化管控的重要價值，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營過程中應(yīng)當(dāng)落實(shí)對成本的精益化管控要求，采取科學(xué)合理的方法實(shí)施精益成本管控。為了保證精益成本管控的成果，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以尋求會計(jì)師事務(wù)所有限公司的幫助，向其提供必要的財務(wù)信息和業(yè)務(wù)項(xiàng)目信息，人力資源以及在經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的各項(xiàng)成本的特征與歷史數(shù)據(jù)等。會計(jì)師事務(wù)所有限公司則要運(yùn)用專業(yè)的知識和手段來幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施精益成本管控，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總體成本及其財務(wù)風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)互利共贏。下文將就此探討具體的精益成本管控方法。

（一）在前期介入階段實(shí)施精益成本管控

根據(jù)精益成本管控的理念，企業(yè)在控制成本的時候應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和生產(chǎn)環(huán)節(jié)就開始著手對所涉成本進(jìn)行調(diào)查分析，這樣往往能實(shí)現(xiàn)對成本的最大程度的控制，避免很多不必要的成本?；诖?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃以及建設(shè)施工的階段就進(jìn)行精益成本管控，會計(jì)師事務(wù)所有限公司則應(yīng)當(dāng)從會計(jì)統(tǒng)計(jì)和財務(wù)管理的角度，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期做好各種介入工作，在物業(yè)服務(wù)與管理的業(yè)務(wù)項(xiàng)目的成本出現(xiàn)之前，就對與之相關(guān)的成本進(jìn)行控制，在起點(diǎn)之處實(shí)施有效的手段，從最基礎(chǔ)的工作做起，進(jìn)而在最大程度上降低后續(xù)的人力成本、管理成本以及設(shè)備成本等，實(shí)現(xiàn)對成本的有效控制。

具體而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以多了解具體工程項(xiàng)目，尤其是其中的一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，積極參與進(jìn)去，提供自己的意見。與此同時，協(xié)助施工建設(shè)工作，提供一些必備的數(shù)據(jù)資料，以便讓建設(shè)工作更加精細(xì)，節(jié)約成本。

（二）對公共設(shè)施裝備實(shí)施精益成本管控

公共設(shè)施裝備的運(yùn)行與維護(hù)成本在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總成本中是重要的組成部分，往往會消耗較多的資金。為了實(shí)現(xiàn)對經(jīng)營成本的有效控制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在會計(jì)師事務(wù)所有限公司的建議和指導(dǎo)下，對公共設(shè)施裝備的運(yùn)行與維護(hù)成本進(jìn)行精益化管控。

首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對業(yè)主的用電情況進(jìn)行細(xì)致的計(jì)量，為小區(qū)的大型用電設(shè)備安裝專用電表，尤其是電梯和變頻給水裝置。同時，要以樓棟或單元為基本單位，安置電表，計(jì)量公共照明的用電情況，并給企業(yè)的自用房也安置電表，從而對用電成本實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的掌握，以合理調(diào)節(jié)用電的成本，將能源類成本的總額控制在相對合理的范圍之內(nèi)。

其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要細(xì)化對公共設(shè)施裝備的管理，通過對比不同單機(jī)設(shè)備的用電量來分析判斷出耗電量過大的單機(jī)設(shè)備，然后采取合理的措施來專門降低該設(shè)備的用電成本，比如發(fā)現(xiàn)電梯在深夜無人使用的情況下仍舊耗費(fèi)不容小覷的電量，那么就可以給電梯安裝時空器來降低其在夜間的耗電量，以降低一定量的成本，或者對某些設(shè)備進(jìn)行降耗改造，比如將照明系統(tǒng)的電燈換成LED 燈具，以有效降低成本。

再次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)對所負(fù)責(zé)的小區(qū)的公共設(shè)施裝備的日常管理和巡檢，防止破壞公共設(shè)施裝備的行為的發(fā)生，確保公共設(shè)施裝備的正常使用。

最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以施行臨界點(diǎn)運(yùn)行模式，平衡業(yè)主對公共設(shè)施裝備的使用需求與公共設(shè)施裝備所需能源的實(shí)際供應(yīng)，從而有效降低企業(yè)的總成本。

（三）對物業(yè)服務(wù)人力實(shí)施精益成本管控

一般而言，人力成本在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總成本中所占的比例高達(dá)35%-55%。在精益成本管控的理念下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對人力成本進(jìn)行精細(xì)化的管控，將不合理的成本削減掉，提高人力資源的利用效率。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在會計(jì)師事務(wù)所有限公司的幫助下，對職員的服務(wù)能力進(jìn)行柔性規(guī)劃，摒棄掉刻板的用人原則，靈活調(diào)節(jié)對人員的使用方案以及所交付的報酬，從而達(dá)到對人力成本的精益管控，有效降低企業(yè)在物業(yè)服務(wù)全過程中的成本。

具體而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先要組建一專多能的人才隊(duì)伍，確保其能夠從事多項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作，減少職員的數(shù)量，降低一部分人力成本。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)具體的物業(yè)服務(wù)需求來安排相應(yīng)的服務(wù)工作，避免對人力資源的濫用，要使物業(yè)服務(wù)工作對接上業(yè)主的需求，從而實(shí)現(xiàn)最大的效益，提高人力資源的利用效率，降低成本。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以結(jié)合定崗定員與輪崗值班，優(yōu)化排班的方式，使人力資源能夠得到合理的調(diào)度與分配，有效降低成本。

（四）建立健全各階段的精益成本監(jiān)管鏈

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在施行精益成本管控的過程中，考慮到成本的涉及面廣，分散點(diǎn)多，成本線長等問題，以及在以精益化的標(biāo)準(zhǔn)管控成本的過程中，由于人員問題所可能出現(xiàn)的各種不利情況等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要建立健全各階段的精益成本監(jiān)管鏈，加強(qiáng)在各個階段、各個環(huán)節(jié)中對管控成本所涉行為的監(jiān)督，繼而為精益成本管控工作的有效實(shí)施提供基礎(chǔ)保障。具體而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先需要建立健全預(yù)算與費(fèi)用報審制度，要求各個部門在執(zhí)行工作的過程中把預(yù)計(jì)的成本上報給財務(wù)人員，由財務(wù)人員根據(jù)具體的財務(wù)預(yù)算方案審批合適的資金，之后再把實(shí)際發(fā)生的成本記載下來，并再次上報給財務(wù)人員，動態(tài)化地調(diào)整資金配置方案。

其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要完善內(nèi)部控制體系，發(fā)動全體職員對工作過程中的各項(xiàng)成本進(jìn)行監(jiān)督，從公用設(shè)備設(shè)施的采購和維護(hù)，小區(qū)綠化和清潔等服務(wù)，再到人力成本等等，凡是參與到相關(guān)環(huán)節(jié)的職員都有權(quán)利而且有責(zé)任去對發(fā)生的成本進(jìn)行監(jiān)督，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)不必要的行為，招致資金的浪費(fèi)，增加了成本，就要及時對所涉人員進(jìn)行批評教育，并上報給管理層，統(tǒng)一糾正這種行為，從而由點(diǎn)及面地控制成本，推動精益成本管控的落實(shí)。最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要建立健全招標(biāo)采購制度，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)在采購環(huán)節(jié)的各種行為，在確保質(zhì)量符合使用要求的前提下盡可能地壓縮采購成本，在與供應(yīng)商合作之前先確保其信譽(yù)和實(shí)力，秉持公開公正和互惠互利的原則，最終達(dá)到精益成本管控的效果，將成本控制在較低的水平。

（五）提高企業(yè)自身的綜合財務(wù)管理能力

為了提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，有效降低其在經(jīng)營過程中的總體成本，確保其在市場競爭中的安全地位，除了向會計(jì)師事務(wù)所有限公司尋求幫助，合作推進(jìn)對成本的精益化管控之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身也要在財務(wù)管理方面付出努力，提高自身的綜合財務(wù)管理能力，提高財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)。一方面，減輕會計(jì)師事務(wù)所有限公司的壓力，降低精益成本管控的難度；另一方面，可以優(yōu)化企業(yè)自身在財務(wù)管理上的方式方法，從而在最大程度上限制成本，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。由于物業(yè)的賬目可復(fù)制性強(qiáng)，以項(xiàng)目為單位的核算繁瑣且零碎，財務(wù)共享中心建設(shè)是一個工作要點(diǎn)。基于此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要圍繞自身的財務(wù)管理現(xiàn)狀和財務(wù)人員的素養(yǎng)去制定優(yōu)化措施，全面提高財務(wù)管理的水平。

首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)引進(jìn)專業(yè)的財會人才，在財務(wù)人才隊(duì)伍的建設(shè)上投入更多的資金，打造專業(yè)的財務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，拔高財務(wù)人員團(tuán)隊(duì)的整體專業(yè)水平。由于歷史方面的原因影響，物業(yè)在信息化基礎(chǔ)發(fā)展中相對比較薄弱，一些數(shù)據(jù)的信息比較雜亂。為此，必須要不斷優(yōu)化和完善當(dāng)前企業(yè)基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)信息，促使其數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化，以此滿足當(dāng)下工作的實(shí)際需要，其中包括客戶的數(shù)據(jù)信息整理、人員、庫存商品等。在共享運(yùn)營中，必須要重視人才的引進(jìn)，優(yōu)化晉升機(jī)制，通過多種方式給予職工晉升的機(jī)會，此外，要重視基礎(chǔ)財務(wù)運(yùn)營人員的招聘以及人才的儲備。同時，企業(yè)還要在財務(wù)人員入職后加強(qiáng)對其的培訓(xùn)，組織其學(xué)習(xí)專業(yè)的成本控制方法以及會計(jì)理論知識等，定期設(shè)置針對培訓(xùn)的考核，檢驗(yàn)其在培訓(xùn)中的學(xué)習(xí)成果，不斷提高培訓(xùn)方案的合理性和有效性。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要針對財務(wù)人員建立激勵機(jī)制和獎懲機(jī)制，以推動財務(wù)人員學(xué)習(xí)進(jìn)步，在工作中投入更大的精力，做好對成本的精益化管控操作。最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要促進(jìn)財務(wù)人員與其他部門之間的交流，使其熟悉企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中各環(huán)節(jié)的成本細(xì)則，從而更精細(xì)地管控成本，有效提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

四、結(jié)語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也取得了較為迅速的發(fā)展，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營過程中都對成本的精益化管控產(chǎn)生了實(shí)際的需求，需要全面實(shí)施精益成本管控來降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以尋求會計(jì)師事務(wù)所有限公司的幫助，以合作的方式來落實(shí)精益成本管控，在前期介入階段實(shí)施精益成本管控，對公共設(shè)施裝備實(shí)施精益成本管控，對物業(yè)服務(wù)人力實(shí)施精益成本管控，建立健全各階段的精益成本監(jiān)管鏈，同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要提高自身的綜合財務(wù)管理能力，繼而取得更穩(wěn)定的發(fā)展。