住房公積金對房地產(chǎn)市場和住房消費(fèi)的影響探討

馮曉

摘 要：住房公積金制度是我國住房保障體系中的重要組成部分，為職工住房消費(fèi)提供了資金支持。近幾年，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和房價(jià)的不斷上漲，住房公積金的使用規(guī)模不斷擴(kuò)大，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展起到了積極作用。但是，由于受一些因素的影響，在實(shí)踐中還存在一些問題，如：資金提取渠道不夠順暢、流動(dòng)性較差、資金使用率不均衡等。為此，文章分析了住房公積金制度對房地產(chǎn)市場和住房消費(fèi)的影響，提出了完善住房公積金制度、提高資金使用效率、提高住房公積金制度作用可持續(xù)性等相關(guān)建議，以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、抑制房地產(chǎn)泡沫的政策建議，對提高我國住房公積金管理水平和促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有一定的理論和實(shí)踐意義。

關(guān)鍵詞：住房公積金；房地產(chǎn)市場；住房消費(fèi)

住房公積金是我國境內(nèi)的國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位等為職工繳存的長期住房儲金。住房公積金是一種特殊的個(gè)人儲蓄，歸職工個(gè)人所有，可專項(xiàng)用于與住房相關(guān)的消費(fèi)支出。住房公積金是不以營利為目的、為解決職工住房問題而設(shè)立的專項(xiàng)資金，具有強(qiáng)制性、互助性和保障性的特點(diǎn)。住房公積金制度是我國住房保障體系的重要組成部分，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展起到了積極作用。

一、住房公積金對房地產(chǎn)市場的積極影響

長期以來，住房公積金制度以特有的保障性、互助性、強(qiáng)制性，有力支持了人民群眾的基本住房消費(fèi)，有效提升“住有所居”“住有宜居”基本民生保障水平。在新形勢下住房公積金制度是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，一頭連著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一頭連著百姓生活；在宏觀經(jīng)濟(jì)層面，可以起到促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用；在微觀經(jīng)濟(jì)層面，對住房建設(shè)和居民消費(fèi)起到普惠性的重要保障作用。住房公積金制度對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的作用還表現(xiàn)在，通過住房公積金增值收益分配、支持保障性安居工程建設(shè)等方式，為低收入群體、新市民群體等提供特殊性住房保障；同時(shí)可以作為一種優(yōu)惠政策在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮作用，促使購房者房屋交易（如出租、出售等），因此，住房公積金可以在一定程度上抑制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房價(jià)穩(wěn)定。總之，住房公積金對促進(jìn)住房消費(fèi)、保障合理需求、推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到了積極的作用。

二、住房公積金對住房消費(fèi)的重要保障

住房公積金制度自建立以來，對我國住房消費(fèi)市場的發(fā)展起到了重要的促進(jìn)作用，為居民住房消費(fèi)提供了必要的資金支持和制度保障。房地產(chǎn)市場上的購房者往往會將住房公積金制度視為一種保障性工具（如福利房、廉租房等），對于保障購房職工的基本居住需求具有重要作用，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）為居民剛性和改善型住房消費(fèi)提供有力支持

職工可以申請公積金貸款或者提取公積金賬戶余額用來支付房款，可以使用公積金償還商業(yè)住房貸款，在建造或翻建自住房時(shí)也可以申請使用公積金。住房公積金為人民“圓夢安居”提供了重要的資金來源，提振了住房消費(fèi)。

（二）提升居民住房品質(zhì)和舒適度

在住房消費(fèi)過程中，除了基本的居住需求外，人們也越來越重視住房質(zhì)量和居住環(huán)境等方面。很多城市都加強(qiáng)了對房產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)管力度，提高了開發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻。隨著社會生態(tài)文明理念的提升，尊重自然、低碳發(fā)展的綠色消費(fèi)體系、海綿城市正在加速構(gòu)建。

（三）制度保障范圍不斷拓寬

隨著靈活就業(yè)人員繳存和使用政策的出臺，職工、新市民、青年人等各類居民群體基本住房權(quán)益得到充分保障。購房者可以在不影響現(xiàn)有房貸額度或不增加購房成本的情況下獲得更多的貸款額度，這對新市民或青年人來說無疑是一個(gè)利好消息。

（四）人民對美好生活追求加快實(shí)現(xiàn)

為讓人民群眾安居、優(yōu)居，住房公積金堅(jiān)守服務(wù)民生保障初心，不斷提高受益人群覆蓋面，支持老舊小區(qū)改造，助力“住有優(yōu)居”；出臺支持高層次人才和三孩家庭的住房公積金使用政策，助力實(shí)現(xiàn)人民對美好生活的向往。

三、存在問題探討

雖然住房公積金制度已展現(xiàn)出巨大的社會正效應(yīng)，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展和支持居民住房消費(fèi)起到積極作用，有力提升了居民住房和民生保障水平。但在實(shí)際工作中，住房公積金制度仍面臨很多亟待解決的問題，如資金提取渠道不夠順暢、流動(dòng)性較差、資金使用率不均衡等，一定程度上制約了住房公積金制度作用的發(fā)揮。全國住房公積金管理中心眾多，每個(gè)中心的管理體制和運(yùn)營機(jī)制不同，導(dǎo)致各地公積金管理體制和整體發(fā)展不統(tǒng)一、不協(xié)調(diào)、不均衡；同時(shí)住房公積金覆蓋面不廣，繳存結(jié)構(gòu)不健全，民營企業(yè)不依法為職工繳納住房公積金的現(xiàn)象大量存在，造成部分職工無法享受到住房公積金的制度紅利。

四、積極提升住房公積金制度作用的政策建議

新時(shí)代新征程中，隨著經(jīng)濟(jì)、科技和社會文明程度的快速發(fā)展，以及社會生態(tài)、人民法治理念的不斷提升，對住房公積金制度運(yùn)行和保障作用發(fā)揮提出更高要求。因此，在新形勢下，如何在“以人民為中心”的理念指引下，充分發(fā)揮住房公積金對房地產(chǎn)市場和住房消費(fèi)的促進(jìn)作用，成為住房公積金管理部門乃至全社會必須面對的問題。

（一）擴(kuò)大公積金繳存覆蓋面

住房公積金制度覆蓋的對象，主要是城鎮(zhèn)在職職工，其目的在于滿足城鎮(zhèn)在職職工基本住房需求。由于我國住房公積金制度建立的時(shí)間較短，部分企業(yè)對住房公積金繳存制度認(rèn)識不到位，一些私營企業(yè)尤其是中小企業(yè)并未完全按照規(guī)定為職工辦理住房公積金繳存登記手續(xù)，存在著“搭便車”心理，甚至有些企業(yè)出于追求短期經(jīng)濟(jì)效益，未按規(guī)定為職工繳納住房公積金，在一定程度上導(dǎo)致了企業(yè)職工繳存規(guī)模偏小、繳存率偏低的情況。因此，需要進(jìn)一步加強(qiáng)對企業(yè)即全社會的宣傳和引導(dǎo)，讓更多企業(yè)認(rèn)識到為員工繳納住房公積金的必要性和重要性。進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金的社會知曉度，幫助更多的人了解住房公積金制度，也可以在一定程度上拓寬住房公積金制度覆蓋的范圍。

從國家層面，加強(qiáng)對住房公積金制度的宣傳，提升政策宣傳效果；從地方政府層面，加大對企業(yè)的宣傳力度，同時(shí)在勞動(dòng)保障部門、工商管理部門等加大對企業(yè)和單位的監(jiān)管力度；從相關(guān)部門層面，加強(qiáng)對公積金管理工作人員及企業(yè)相關(guān)人員的培訓(xùn)。

從社會層面，加強(qiáng)社會輿論引導(dǎo)。加大對住房公積金繳存制度的宣傳力度，改變?nèi)藗儌鹘y(tǒng)觀念中“公積金是福利”的認(rèn)識，讓更多人了解住房公積金制度對解決住房問題、改善住房條件等方面所發(fā)揮的保障作用，從而增強(qiáng)依法繳存和依規(guī)使用意識。

（二）加大對低收入階層的住房補(bǔ)貼力度

長期以來，我國住房公積金的繳存與使用政策與市民月繳存額有關(guān)，低收入群體的月繳存額較低，在提取額度和貸款上限方面在滿足購房需求方面力度不足。從繳存額、繳存比例和優(yōu)化使用政策方面，提出進(jìn)一步提高公積金制度公平性和對低收入群體的保障性的建議，同時(shí)，在房價(jià)較高的情況下，措施如何減輕職工購房壓力。

因此，應(yīng)加大對低收入階層的住房補(bǔ)貼力度，將住房公積金制度從收入分配領(lǐng)域逐步過渡到解決住房問題上來。首先，應(yīng)調(diào)整住房公積金的使用政策。對于低收入家庭買房時(shí)存在困難的，可考慮給予一定比例的住房補(bǔ)貼。其次，同時(shí)可以考慮針對不同群體出臺不同繳存和使用辦法、優(yōu)化現(xiàn)行使用政策和完善支持老舊小區(qū)改造、支持公租房建設(shè)，支持租購并舉等，全方位支持人民群眾的基本住房需求和對美好生活的向往。另外，對于無房職工家庭和享受政府廉租房政策的家庭在購買普通商品住宅時(shí)應(yīng)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。最后，可以考慮通過適當(dāng)提高利息稅稅率來鼓勵(lì)居民購買住房。

（三）建立住房公積金發(fā)展的宏觀調(diào)控和決策支持機(jī)制

地方政府具有較強(qiáng)的政策指導(dǎo)能力，可以通過出臺住房公積金繳存指導(dǎo)辦法或調(diào)整公積金使用政策等，進(jìn)一步提高公積金運(yùn)行效率和制度惠及面。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)各地住房公積金的統(tǒng)一規(guī)劃和安排，充分發(fā)揮全國住房公積金理事會的作用，研究制定住房公積金發(fā)展戰(zhàn)略，加強(qiáng)宏觀調(diào)控。

（四）推進(jìn)住房公積金制度向全國統(tǒng)籌方向發(fā)展

加快推進(jìn)住房公積金制度向全國統(tǒng)籌方向發(fā)展，有利于提高資金流動(dòng)性、增強(qiáng)資金抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提升對低收入家庭的住房支持力度。

一是提高資金的流動(dòng)性和使用的均衡性。通過改變目前各地區(qū)住房公積金制度之間存在的管理分割、使用分散等問題，從根本上改變地區(qū)之間的不平衡狀態(tài)；通過解決資金跨地區(qū)轉(zhuǎn)移、集中管理、風(fēng)險(xiǎn)防控等問題，從根本上提高住房公積金資金流動(dòng)性，增強(qiáng)資金抗風(fēng)險(xiǎn)能力；通過建立統(tǒng)一的住房公積金信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存、提取、貸款的信息化管理，提升住房公積金管理效率和服務(wù)水平。

二是積極推進(jìn)住房公積金管理向區(qū)域一體化方向發(fā)展。通過統(tǒng)一政策和資金歸集使用政策、統(tǒng)一繳存標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一貸款利率、統(tǒng)一風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制等措施，實(shí)現(xiàn)住房公積金業(yè)務(wù)的區(qū)域一體化。

三是積極推進(jìn)住房公積金數(shù)字化改革。堅(jiān)持?jǐn)?shù)字賦能，強(qiáng)化數(shù)據(jù)分析，為研判發(fā)展趨勢、制定調(diào)整政策提供依據(jù)，不斷提高公積金服務(wù)的數(shù)字化、智能化水平；繼續(xù)完善全國住房公積金監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)功能，實(shí)現(xiàn)信息共享，提高住房公積金決策科學(xué)化和管理服務(wù)效率，有效防范各類風(fēng)險(xiǎn)，讓數(shù)字化發(fā)展成果更多更公平惠及廣大群眾。

（五）充分發(fā)揮住房公積金制度的杠桿效應(yīng)，抑制房地產(chǎn)泡沫的形成

住房公積金的本質(zhì)是社會互助資金，它的籌集、管理和使用都有一定的政策性，因此在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱，房價(jià)上漲過快，住房公積金的使用范圍擴(kuò)大，貸款額度提高的情況下，很容易出現(xiàn)資金供過于求，貸款額度過高，房價(jià)上漲過快的情況，如果住房公積金資金能夠得到充分利用，將有助于抑制房價(jià)上漲過快的勢頭。

目前，一些地方存在住房公積金“不敢貸”或“不愿貸”等現(xiàn)象。這一方面是因?yàn)樽》抗e金制度作為一項(xiàng)政策性金融工具，在資金籌集、貸款使用上有一定的限制；另一方面也是因?yàn)樽》抗e金貸款對申請人具有嚴(yán)格的資格要求。在一些房價(jià)上漲過快、房價(jià)漲幅超過收入增速的城市中，住房公積金制度并未充分發(fā)揮其應(yīng)有作用。因此，從發(fā)揮住房公積金制度的杠桿效應(yīng)、抑制房價(jià)上漲過快、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的角度考慮，提出以下幾點(diǎn)建議。

1．完善住房公積金提取和貸款政策。一是調(diào)整貸款政策中對家庭收入狀況的規(guī)定；二是擴(kuò)大住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范圍；三是增加對中低收入家庭購買首套普通商品住宅提供資金支持；四是貸款發(fā)放以支持首套剛需為重點(diǎn)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房；規(guī)范提取政策，重點(diǎn)支持住房消費(fèi)類提取，優(yōu)先支持租房提取，滿足更多中低收入人員“住有宜居”。

2．適度繳存政策。一是根據(jù)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長情況合理確定住房公積金繳存基數(shù)及比例；二是進(jìn)一步推進(jìn)完善自愿繳存機(jī)制，逐步實(shí)現(xiàn)制度規(guī)定繳存人員全覆蓋；三是建立統(tǒng)一的繳存政策，對不同行業(yè)、不同單位的繳存比例及基數(shù)予以規(guī)范，進(jìn)一步提高制度的普惠性和在二次收入分配中的作用，增強(qiáng)居民住房支付能力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)束語

住房公積金制度作為一項(xiàng)重要的民生保障制度，其對我國房地產(chǎn)市場和住房消費(fèi)的影響十分深遠(yuǎn)，在提升居民住房水平和改善居民住房條件方面發(fā)揮著積極作用。為此，各地區(qū)應(yīng)從實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況不斷完善和發(fā)展住房公積金制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場和住房消費(fèi)的均衡發(fā)展，提升居民的住房消費(fèi)水平，為促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)。

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（作者單位：徐州市住房公積金管理中心）