住房保障政策對經(jīng)濟發(fā)展的影響研究

王偉

摘 要：住房保障政策在維護社會穩(wěn)定方面發(fā)揮著重要的作用。而合理的住房政策對于促進居民消費和投資增長尤為關鍵。因此，研究住房保障對經(jīng)濟發(fā)展的影響變得至關重要。本文分析了住房保障與經(jīng)濟之間的關系，有效地實施住房保障，對提高經(jīng)濟發(fā)展效率有很大幫助。

關鍵詞：住房保障政策；經(jīng)濟發(fā)展；影響研究

近年來，住房保障政策為社會各個方面做出了重大貢獻，專業(yè)人士對此進行了廣泛的分析。住房保障政策對提高經(jīng)濟有重要的作用，有效的住保政策，可以滿足居民的需求，提高勞動力和經(jīng)濟周期波動。對于普通人來說，住房是至關重要的需求，在生存中起著重要的作用。住房問題已成為社會的主要問題，并在影響著人類的經(jīng)濟活動。因此，滿足住房需求說明了住房保障政策的重要性。

一、住房保障政策與經(jīng)濟發(fā)展分析

改革開放后，我國經(jīng)濟高速增長。由于市場經(jīng)濟制度的完善，由人口紅利而產(chǎn)生的勞動力優(yōu)勢。隨著人口紅利的消失和經(jīng)濟發(fā)展的提高，勞動力資源的優(yōu)勢趨于消失，當國家是中等收入時，經(jīng)濟就失去了增長動力，一定程度上是中等收入國家沒有足夠的技術，無法進入內需增長的經(jīng)濟模式，勞動力成本上升，在勞動密集型行業(yè)中的優(yōu)勢喪失。

因此，就經(jīng)濟發(fā)展而言，住房上的高支出，進一步削弱了勞動力成本優(yōu)勢，大中型城市的住房成為中低收入群體的負擔，這種負擔增加了勞動力成本，降低了勞動力資源優(yōu)勢。勞動力供應的減少，工資剛性上升，削弱了制造業(yè)和低水平服務業(yè)的優(yōu)勢，加劇了收入不平等。上漲的房價導致了財富集中在高收入階層，而購物者和省錢買房者處于不利地位，降低了邊際消費傾向，由于消費隨著收入的增加而減小，貧富差距導致社會邊際消費的減小。中低收入人群降低了消費支出，用以月供或儲蓄買房，在這種環(huán)境下，經(jīng)濟效益提供住房實現(xiàn)增長，人口紅利在減少。在宏觀經(jīng)濟周期，推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的新型城市，促進創(chuàng)新發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展的地區(qū)，實現(xiàn)整個地區(qū)的發(fā)展，以減少富人和窮人的差距。

二、住房保障政策對經(jīng)濟發(fā)展的影響

（一）對供給的影響

住房保障政策對供應的影響取決于工業(yè)勞動力數(shù)量和質量，住房保障是將過剩的勞動力轉移到生產(chǎn)率較高的部門，是確保城市化發(fā)展的關鍵措施?；谶^剩勞動力表明，如果大量過剩勞動力，行業(yè)的邊際產(chǎn)品為0，導致城市勞動力過剩，使得經(jīng)濟增長。由于勞動力工資較低，住房成本阻礙勞動力遷移。城市住房保障是重要舉措。改善生活環(huán)境，提高工業(yè)人力資本。同時，還需要根據(jù)內生增長，初始經(jīng)濟主要依賴于資本和勞動力增長。然而，當資本達到穩(wěn)定狀態(tài)時，經(jīng)濟就會進入技術、知識的內生發(fā)展階段。

（二）對于消費者的影響

消費者對住房和消費品的需求通常是可以互換的。然而，對于住宅需求的剛性很大。價格變化的收入大于替代效應。價值相對較高，對消費者的生命過程產(chǎn)生影響。從立法來看，消費行為是重要的方式，稱為“永久收入”。房價的上漲意味著中低收入消費者的終身收入下降。存在跨期消費依賴，導致房地產(chǎn)上漲，導致對其他消費品的需求大幅下降。在金融工具的支持下，消費者的需求有限。住房保障政策是向中低收入消費者的補貼，以滿足消費需求，達到促進消費的政策，住房保障提高了消費者消費的效率。

在生活中，消費者是使用不確定因素，以期穩(wěn)定收入，由于經(jīng)濟形勢，導致本凈價值上升，對消費者產(chǎn)生負面影響。住房保障有房地產(chǎn)穩(wěn)定的角色，可以遏制房地產(chǎn)價格，通過住房供應和價格穩(wěn)定市場，幫助他們做出判斷。這對低收入人群的跨期消費很重要。住房保障影響社會的消費趨勢，對整個社會的消費有一定的影響。消費者需求是遞增的，并且還會隨著收入的增加而遞減。對于高收入群體傾向低于中低人群。因此，分析社會財富在少數(shù)群體，并確定邊際消費傾向。在經(jīng)濟中，房子是極具價值的商品，它的價格將給高收入的房主帶來關注。住房保障可以補貼中低收入群體，增加居民的消費傾向。

（三）對投資需求的影響

住房保障作為資產(chǎn)投資的重要部分，決定了房地產(chǎn)的投資額和回報。因此，住房保障起著重要的作用。住房保障是房地產(chǎn)市場的試金石，在很大程度上阻止了消費者的盲目投資。這種投資有兩個影響，對于自發(fā)的投資是追求利潤，對低質量住房被忽視，減少了對住房的投資。由于低質量住房的功能是解決住房，并具有公共關系性質。開發(fā)商沒有機會成本，但在住房中存在一定的剛性，也意味著社會對中低收入的投資不足，使得容易受到住房投資泡沫的影響，住房保障政策在很大程度上緩解了自發(fā)投資的不平衡。目前對市場的監(jiān)管有一定的限制，政策對于投資影響房地產(chǎn)開發(fā)，造成房地產(chǎn)的劇烈波動，以住房為基礎的投資，增加總需求的穩(wěn)定性，確保投資的重要基礎。與此同時，用作良好的投資手段，保障性住房成為宏觀監(jiān)管的工具。

（四）對凈出口的影響

住房成本占勞動力成本的一部分。勞動力消費將影響在國際貿易中的優(yōu)勢，從而影響對外貿易競爭力，住房的增加將對勞動力成本造成壓力。在固定匯率下，出口壓力將影響制造業(yè)的競爭力，在浮動的基礎上，匯率也很難完全抵消房價上漲的壓力，貨幣的變化導致匯率的變化，抵消了價格變化對貿易的影響，貿易是由貿易商套利操作。由于住房作為非市場商品和投資商品的性質，相對價格變化不會產(chǎn)生這種套利效應，但引發(fā)國際基金的投機，投機對市場的影響是相反的。如果房價上漲快于其他國家，外國投機就會涌入房產(chǎn)，創(chuàng)造對貨幣的需求，進一步推動其升值，房地產(chǎn)價格的快速增長導致勞動力成本的增加，使貨幣升值更快，使國家對貿易產(chǎn)生更不利的影響。

三、當前保障性住房存在的問題

（一）法律及管理體系的不健全

目前住房保障政策有很多問題需要解決，在這種政策文件的形式下，需要有效的法律支持。在管理社會住房的中缺乏法律限制，導致許多公平性喪失的問題。健全的法律制度是住房保障政策有效執(zhí)行的保證。設立城鄉(xiāng)住房部和住房保障服務部專門的住房建設和管理機構，導致在具體的工作中不能有效解決相關問題。在住房管理方面缺乏溝通渠道，在全國范圍內執(zhí)行方面缺乏部門協(xié)調，進而導致管理成本的增長。

（二）監(jiān)測機制不足

保障性住房可分為經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房等。對于不同的收入可以申請不同的住房。但是在實際應用中存在許多問題，規(guī)則要求在住房申請時需要提供個人或家庭收入，這些證明材料很容易偽造。公共租賃住房和廉租房，沒有設立相應的收入核查機制，即使在居民的收入上升后仍受益，加劇了收入的不平等。對收入的監(jiān)測缺乏及時性，無法更新收入水平，以科學合理地協(xié)調住房分配，導致住房管理成本的增加。

（三）保障性住房環(huán)境和設施不健全

保障性住房建造主要是針對低收入家庭，體現(xiàn)了住房的最低資金，但其選擇在偏遠地區(qū)，住房周圍的基礎設施不健全，因此，家庭生存需要增加成本，雖然享受租房補貼，仍面臨其他費用高于居民的福祉，不能完全解決住房需求的問題。

（四）融資不足和資金短缺

住房保障建設主要由政府通過住房公積金、土地特許權進行。然而，目前的財政預算很難給予支持建設保障性住房，造成資金短缺。從政府的角度來看，土地轉讓是最大的住房籌資來源，房地產(chǎn)市場近年來資金短缺明顯，使得土地轉讓變得困難。在融資方面，住房保障中缺乏對附屬行為的激勵，以及政策執(zhí)行不力，導致融資不夠多樣化，市場勢不可擋。此外，住房公積金受眾有限，只涵蓋就業(yè)人口，對住房的收入限制導致了申請人使用者的差距，低收入者的住房仍然不能得到滿足。

四、住房保障政策實施措施

（一）完善住房保障法律體系

完善的住房法律制度為遵守住房保障政策提供了保障?；谕晟频姆芍贫?，為住房發(fā)展提供法律支持。目前，美國的法律體系相當發(fā)達，并且涵蓋了住房補貼和抵押貸款，確保了市場和社會穩(wěn)定。建立法律法規(guī)體系，保障合理使用資金的法律體系，進一步維護社會穩(wěn)定。荷蘭作為高度合法化的國家，確保市場的平穩(wěn)運行，頒布了住房法和分配法等。通過規(guī)范住房建造、分配和管理，確保房地產(chǎn)的公平，此外，設立專門的管理機構，指導住房保障的統(tǒng)一規(guī)劃，解決住房保障政策實施延誤和其他影響，科學的管理模式和規(guī)劃目標，使政策解決保障性住房問題。

為了解決住房問題，通過建造集體住房和公共租賃住房。加強勞動分工明確化，低收入家庭的住房由政府協(xié)調，并通過重建機構管理。該機構充當開發(fā)商和政府的橋梁，還制定處理舊房屋的翻新和減少房屋庫存。采取企業(yè)和機構之間的合作，以規(guī)范住房保障政策的實施。明確政府和市場的分工，以確保住房融資的順利進行，我國住房保障政策長期以來是公共部門的責任，由財政提供資金。

因此，為了加強住房保障政策的順利實施，必須增加住房保障支出，明確政府之間的分工。如果住房保障政策實施出現(xiàn)財政困難，通過轉移來彌補。從市場的角度看，社會資本通過財政補貼和房地產(chǎn)開發(fā)商建設住房，進一步改善住房市場。住房保障必須適應高發(fā)展的要求，完善制度是實現(xiàn)住房保障的根本保障。政府必須發(fā)揮更大的作用，加速住房保障立法，基于合法的法律進行嚴格的管理，避免造成住房供需失衡和資金不足的問題。發(fā)展由住房和建設部門聯(lián)合的機構，各級保障部門負責監(jiān)督社會住房，并與社會資本籌集住房資金。通過專門機構對政策改革的分析，提高政策改革的有效性。

（二）建立嚴格的監(jiān)督機制

建立嚴格的執(zhí)行住房保障政策機制，應用組合評分進行管理。政府必須監(jiān)督制裁，在違反的情況下，通過罰款和其他措施確保住房保障政策實施的公平。使用互聯(lián)網(wǎng)進行信息的普查，減少信息不對稱的事件發(fā)生。對于收入較低的家庭需求，確保信息的及時性，基于居民收入水平測試，保證市場的正常運轉。

（三）發(fā)展政策性租賃住房和共有產(chǎn)權房

2019年開始，國家提出了租賃住房政策，由政府提供。在2020年的實施中，出現(xiàn)了土地規(guī)劃問題。因此，為了有效增加保障性住房的全面供應，需要規(guī)范租賃市場的發(fā)展，并幫助年輕人和其他人緩解困難，高度重視住房的建設，改善供需結構，并發(fā)展長期租賃住房。政策應盡快改進，減少住房銷售和住房需求，鼓勵居民購買住房。租賃和共有住房的目標已經(jīng)確定，制定多層次住房政策和多層次制度，以保障住房需要和利益，在中國人的傳統(tǒng)觀念中，擁有住房可以提高居民的滿意度，對于增強居民的歸屬感有積極的影響。

因此，加強居民的財產(chǎn)安全，縮小貧富差距對于住房保障政策的落實非常重要。共有產(chǎn)權保障提供了公共租賃和商業(yè)住房的過渡產(chǎn)品，可以更好地解決中低收入人群住房的困難。與現(xiàn)有住房制度相結合，以此來實現(xiàn)共有住房與市場之間的聯(lián)系。共有住房需要考慮居民和非居民家庭。在準入條件方面，考慮與現(xiàn)有的住房系統(tǒng)相銜接，并建立單獨的準入條件。根據(jù)動態(tài)調整的原則，明確具體的準入條件。在實踐中，建設包括土地集中、劃撥土地和商業(yè)住宅。共有產(chǎn)權住房可考慮出讓土地集中和劃撥集中建設方式，結合公租房配建，出讓土地可結合實際城市發(fā)展情況，按照“限房價、競地價”方式科學地開展。

（四）促進社會融合

用地供應還應該考慮社會融合、規(guī)劃、建造問題，在市中心增加社會保障住房，促進生產(chǎn)力的提高，增加低收入人群的社會住房保障，改善公共住房的開放性，避免社會分裂。減少窮人和富人的區(qū)別，基于有保障的所有權住房是基礎上提供住房的方式，提供租賃住房和商業(yè)住房的過渡產(chǎn)品，在市場之間建立了靈活的聯(lián)系，更好地解決住房的困難問題。

共有房制度應以現(xiàn)有的住房擔保為背景，實現(xiàn)擔保與市場的界面。對共有住房的定義、供應對象、住房管理、銷售價格和所有權管理等進行重新定義。共有住房的核心是政府和買家之間的共享權，共管公寓是制度保障的類型之一，概念的定義要包括建筑模式、所有權模式、擔保范圍等，大多數(shù)實行共有權的城市包括共同所有權的已登記和未登記家庭，制度也應涵蓋登記和未登記家庭。由于城市的住房問題，建議共有住房包括住宅和非住宅，土地分配方法可以結合實際情況，按照“限價、定額”的方法。

在集中建設項目的情況下，政府參與的價格上限的確定和市場的估值是不同的，根據(jù)住房支付能力和市場價格，不允許家庭住房支付在特定財產(chǎn)的一部分。同時，對于交易模式來說，在開放式交易模式中，購房者可以購買額外部分，以獲得全部房產(chǎn)。封閉式模式有利于資源回收的保證，開放的模式有利于購房家庭財富的增長。兩種模式都有各自的優(yōu)點，在實際設計制度時考慮到實際情況。

結束語

在宏觀監(jiān)管下，住房保障政策對經(jīng)濟發(fā)展的方面產(chǎn)生了重大的影響。住房問題與影響經(jīng)濟發(fā)展密切相關。從總供給來看，勞動力的居住對其生產(chǎn)有一定的影響。房地產(chǎn)泡沫對商業(yè)周期、對金融體系的影響是重大的。住房保障是遏制房地產(chǎn)泡沫、促進經(jīng)濟發(fā)展的重要措施。因此，加快完善住房保障政策，將有助于改善消費環(huán)境和生活質量。同時，還需要推進保障性住房的建設，促進相關產(chǎn)業(yè)的高質量發(fā)展，促進勞動力資源的合理分配，促進國家經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]李澤坤.我國政府住房保障支出對居民消費不平等影響研究[D].云南財經(jīng)大學，2022.

[2]楊燕玲.保障房與商品房的制度銜接研究[D].四川大學，2022.

[3]張霞飛.中國城市公共住房制度改革中的居住空間整合邏輯及效應研究[D].山東大學，2021.

[4]王楚鵬.住房保障制度的運作及其法治改進[D].中南財經(jīng)政法大學，2021.

（作者單位：天津市河東區(qū)住房保障服務中心）