房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的影響機(jī)制與效應(yīng)分析
——基于科技創(chuàng)新視角的再檢驗(yàn)

□賀碩怡

一、引言

二十余年來，房地產(chǎn)行業(yè)既是中國經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動(dòng)機(jī)，也是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力的主要拉動(dòng)力量之一。但房地產(chǎn)投資額及房價(jià)過高激化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾日益凸顯，多次調(diào)控政策出臺(tái)亦沒有完全抑制房價(jià)上漲。可見，固有的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)逐漸與時(shí)代發(fā)展步伐相悖，不改革必然無出路，以房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式也難以為繼。新時(shí)代，在從要素驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)換的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展仍然是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“實(shí)虛平衡”的關(guān)鍵所在。究其原因，房地產(chǎn)行業(yè)是虛擬經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其“投機(jī)”屬性顯化為供需結(jié)構(gòu)性矛盾、投資過熱、房價(jià)高位運(yùn)行等問題，最終導(dǎo)致了“實(shí)虛失衡”。在新發(fā)展格局下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和科技創(chuàng)新是推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，但大量資金及人力資本配置于房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，會(huì)擠占實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展資源，使整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)始終無法擺脫資源錯(cuò)配后的低端化行業(yè)產(chǎn)能過剩和創(chuàng)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的窘境。

2016 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，意味著房地產(chǎn)業(yè)要回歸社會(huì)屬性，淡化投資需求才能實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的目標(biāo)要求。2021 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，在堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)的同時(shí)，更是將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”的表述放置在“健康發(fā)展”之前，成為2022 年房地產(chǎn)調(diào)控的首要目標(biāo)和根本遵循。黨的二十大報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，明確了新時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是以開發(fā)投資為起點(diǎn)，以居民消費(fèi)為終點(diǎn)的循環(huán)體系。[1]現(xiàn)有研究較為龐雜、各有側(cè)重，主要集中于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正反兩方面的直接影響，但基于科技創(chuàng)新視角的間接影響路徑研究寥寥可數(shù)。本文在以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)變的背景下，通過考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的互動(dòng)關(guān)系，厘清房地產(chǎn)業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化及高級(jí)化的影響機(jī)理及路徑，對(duì)于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體提質(zhì)升級(jí)具有重要意義。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上下游涉及多個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資的增加會(huì)通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。范德勝和李凌竹（2019）[2]運(yùn)用我國大陸31 個(gè)省（區(qū)、市）的面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資對(duì)其他領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資有一定帶動(dòng)效應(yīng)，以人均GDP 為劃分標(biāo)準(zhǔn)，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的帶動(dòng)效應(yīng)比欠發(fā)達(dá)地區(qū)更為明顯。Bramley Glen 和Watkins David（2016）[3]運(yùn)用次區(qū)域模型發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有溢出效應(yīng)，提升了區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。張毅等（2017）[4]通過實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)外延擴(kuò)大，涵蓋傳統(tǒng)物資行業(yè)、新興服務(wù)型行業(yè)等，其投資提高的同時(shí)會(huì)帶動(dòng)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整具有正向作用。

房地產(chǎn)投資及房價(jià)偏離正常區(qū)間，會(huì)通過資金及勞動(dòng)力的擠出效應(yīng)對(duì)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效率產(chǎn)生不利影響。[5]Chen 和Liu（2015）[6]運(yùn)用內(nèi)生增長模型進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲引發(fā)的投機(jī)性泡沫會(huì)抑制生產(chǎn)性投資，使得非房地產(chǎn)業(yè)的融資約束加劇，拉低投資效率，造成明顯的資源錯(cuò)配現(xiàn)象及擠出效應(yīng)。周建軍和龍平（2022）[7]利用空間計(jì)量模型，發(fā)現(xiàn)房價(jià)的提高助推了金融資源錯(cuò)配，使傳統(tǒng)制造業(yè)信貸遭受擠壓，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整具有抑制作用。范新英等（2022）[8]運(yùn)用TVP—VAR 模型剖析了房屋價(jià)格對(duì)創(chuàng)新作用的傳導(dǎo)機(jī)制，研究表明房價(jià)上漲從某種程度上導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”。

房價(jià)的漲抑會(huì)通過消費(fèi)函數(shù)中的購房決策影響勞動(dòng)力流動(dòng)進(jìn)而使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。呂頻捷和周揚(yáng)雯倩（2019）[9]認(rèn)為，高房價(jià)地區(qū)雖然具有較高的教育回報(bào)率，但對(duì)周邊環(huán)境有較高要求，傳統(tǒng)企業(yè)會(huì)有退出及轉(zhuǎn)移傾向，使該地部分勞動(dòng)力流出，阻礙產(chǎn)業(yè)優(yōu)化。Rabe 和Taylor（2012）[10]認(rèn)為，移居大城市帶來的公共服務(wù)、子女教育等生活正效用并不足以補(bǔ)償遷徙成本，造成勞動(dòng)力對(duì)遷徙決定會(huì)比較慎重。周穎剛等（2019）[11]利用2014—2016 年中國流動(dòng)人口動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，勞動(dòng)力流動(dòng)決策與房價(jià)互為因果，伴隨城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，相對(duì)房價(jià)的提高對(duì)人口流動(dòng)決策呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的非線性態(tài)勢(shì)。高房價(jià)擠出部分人口，特別是技能水平較低、無本地房屋購買能力的勞動(dòng)力。邵朝對(duì)等（2016）[12]認(rèn)為，大城市快速上漲的房價(jià)通過擠出人力資本存量較低的勞動(dòng)力進(jìn)而淘汰低端制造業(yè)，發(fā)揮了“騰籠換鳥”的效應(yīng)，加速高端產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，達(dá)到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提質(zhì)升級(jí)的目標(biāo)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)科技創(chuàng)新的影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可通過正反兩個(gè)方面影響區(qū)域科技創(chuàng)新水平。從正向推動(dòng)方面來講，滕堂偉等（2021）[13]基于我國長三角地區(qū)41 個(gè)地級(jí)市的面板數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房價(jià)和創(chuàng)新能力具有空間聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，存在“高房價(jià)—高創(chuàng)新”現(xiàn)象，但在加入城市規(guī)模為控制變量后，發(fā)現(xiàn)大城市的高房價(jià)對(duì)創(chuàng)新有促進(jìn)作用，中小城市的高房價(jià)則出現(xiàn)抑制創(chuàng)新的現(xiàn)象。Chaney 等（2012）[14]通過考察房價(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響發(fā)現(xiàn)，在房價(jià)上漲的過程中，房屋的固定資本價(jià)值會(huì)提高，從而使得企業(yè)獲得更多信貸資源，有利于企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高創(chuàng)新能力。程廣斌和侯林歧（2021）[15]通過研究2005—2018 年我國281 個(gè)地級(jí)市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房價(jià)提升對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整存在流動(dòng)性及擠出雙重效應(yīng)，高房價(jià)吸引創(chuàng)新人才集聚，也倒逼企業(yè)增加科研經(jīng)費(fèi)投入以增加生產(chǎn)效率，均對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化產(chǎn)生助推作用。從反向擠出方面來講，張煜暉和王鉞（2020）[16]運(yùn)用空間杜賓模型檢測(cè)房價(jià)對(duì)區(qū)域創(chuàng)新成果的影響，發(fā)現(xiàn)區(qū)域創(chuàng)新能力會(huì)隨人力資本流動(dòng)而變化，房價(jià)的提高在全國各?。▍^(qū)、市）均對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)生顯著抑制效應(yīng)。黃大禹等（2021）[17]從微觀視角運(yùn)用“房地產(chǎn)投資—科技創(chuàng)新”的范式檢驗(yàn)上市企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)在居民消費(fèi)不足及房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的大背景下，企業(yè)經(jīng)營實(shí)體業(yè)務(wù)利潤逐漸下降，驅(qū)使其把經(jīng)費(fèi)投入房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)科技創(chuàng)新產(chǎn)生了明顯的抑制作用。

（三）科技創(chuàng)新對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響

科技創(chuàng)新帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整可從兩方面表現(xiàn)出來。宏觀上，葉初升（2019）[18]認(rèn)為，技術(shù)創(chuàng)新可以使供給結(jié)構(gòu)及時(shí)調(diào)整以滿足不斷變化的需求，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的本質(zhì)即是經(jīng)濟(jì)發(fā)展舊結(jié)構(gòu)的內(nèi)部革命，在動(dòng)能轉(zhuǎn)換的引領(lǐng)下搭建新結(jié)構(gòu)。上官緒明和葛斌華（2020）[19]發(fā)現(xiàn)科技創(chuàng)新可以通過提高資源利用效應(yīng)推動(dòng)各要素間的組合搭配，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化程度。孫祁祥和周新發(fā)（2020）[20]認(rèn)為科技創(chuàng)新還可發(fā)揮生產(chǎn)要素的合作效應(yīng)，提高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的質(zhì)量及內(nèi)涵。微觀上，桑瑜（2018）[21]認(rèn)為在工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能成為主流的背景下，企業(yè)自我升級(jí)從而向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)型已成趨勢(shì)。技術(shù)創(chuàng)新應(yīng)用、淘汰落后產(chǎn)能、生產(chǎn)效率飛躍不僅提升了產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力，更驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)間結(jié)構(gòu)調(diào)整。王智勇和李瑞（2021）[22]認(rèn)為，人力資本是技術(shù)創(chuàng)新的基礎(chǔ)，在城市中勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)下可提高人力資本與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)匹配度，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。田秀娟和李睿（2022）[23]運(yùn)用內(nèi)生增長動(dòng)態(tài)隨機(jī)模型研究發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)數(shù)字技術(shù)與金融部門的集成整合會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，長期內(nèi)數(shù)字技術(shù)融入生產(chǎn)部門會(huì)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，二者均可深化實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。

以往研究多從靜態(tài)觀點(diǎn)出發(fā)，從房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行過程中某一階段分析其對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，或從勞動(dòng)力輸入或經(jīng)費(fèi)投入等單一角度進(jìn)行研究，過于碎片化，且未能針對(duì)衡量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各維度的指標(biāo)進(jìn)行差異化研究，理論思辨及實(shí)證推演均略顯單薄。需要高度關(guān)注的是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)如果持續(xù)運(yùn)行過熱是否會(huì)影響科技創(chuàng)新，并最終阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化及高級(jí)化進(jìn)程。如果忽略了此問題，便無法深入理解阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的內(nèi)部制約因素，進(jìn)而對(duì)我國創(chuàng)新引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的政策制定及實(shí)踐推進(jìn)產(chǎn)生不利后果。

本文可能的貢獻(xiàn)是，以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)“投資—消費(fèi)”過程為研究背景，并將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)細(xì)化為合理化及高級(jí)化兩個(gè)維度，以科技創(chuàng)新為中介變量，揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的影響機(jī)制及效應(yīng)。本文以期開拓此問題的研究視角，提供新的學(xué)理解釋及實(shí)證檢驗(yàn)，為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)“實(shí)虛平衡”開拓實(shí)踐路徑。

三、理論分析與研究假設(shè)

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響

“虛擬資本”的運(yùn)動(dòng)路徑具備明顯的二重性特征，其中生息資本還原導(dǎo)致了收入資本化。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變使得任何資本都可異化為虛擬資本，按照自己內(nèi)在路徑剛性運(yùn)行，壓迫實(shí)體經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的幻滅。[24]房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于虛擬化進(jìn)而影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整可表征為以下效應(yīng)：

1.資金吸附效應(yīng)

微觀層面，房價(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致固定資產(chǎn)及消費(fèi)資金涌入房地產(chǎn)業(yè)而擠出其他“期限短，收益低”的產(chǎn)業(yè)及科技創(chuàng)新投資，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)期望又會(huì)促進(jìn)房價(jià)上漲，搶占其他產(chǎn)業(yè)利潤，造成“黑洞效應(yīng)”下的“高投資鎖定”，最終導(dǎo)致制造業(yè)衰敗停滯的“荷蘭病”。宏觀層面，房地產(chǎn)供給量在房價(jià)上漲的過程中不斷增加，導(dǎo)致更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于金融資本追求高回報(bào)率的屬性，會(huì)產(chǎn)生金融信貸市場(chǎng)資金錯(cuò)配的現(xiàn)象，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的科技創(chuàng)新及非房地產(chǎn)業(yè)更難獲得經(jīng)費(fèi)支持。

2.成本及財(cái)富效應(yīng)

成本效應(yīng)來講，房屋可視為消費(fèi)品，購房首付可以看作家庭一次性開支中的最高額部分，房價(jià)收入比的不斷提高，會(huì)提升生活成本。過高的房屋價(jià)格會(huì)對(duì)勞動(dòng)力收入函數(shù)產(chǎn)生反向影響，減弱中心區(qū)對(duì)人口的吸引力，使部分人力資本轉(zhuǎn)移至他地，影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。從財(cái)富效應(yīng)來講，房屋可視為投資品，房價(jià)提高可通過未兌現(xiàn)及可兌現(xiàn)價(jià)值產(chǎn)生流動(dòng)性約束影響家庭財(cái)富。通脹率與一般房屋按揭利率的增長率要低于土地或房屋的價(jià)值，因此，住宅所有權(quán)成為財(cái)富積累的手段，如此會(huì)造成民眾對(duì)房屋“彈性”需求的過剩，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化水平偏移。

綜上所述，本文提出如下假設(shè)：H1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有抑制作用。

（二）科技創(chuàng)新對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的中介效應(yīng)

1.要素投入擠出效應(yīng)

從勞動(dòng)力視角來看，房價(jià)收入比的居高不下從某種程度上會(huì)使部分創(chuàng)新人才流失，而房地產(chǎn)行業(yè)的高收入率更易吸引其他行業(yè)創(chuàng)新人員的涌入，負(fù)外部性抑制了產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)。從資本視角來看，由于不動(dòng)產(chǎn)易查封、保管和變賣的特性降低了金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)性，提高了其利潤率，商業(yè)銀行更偏好于將長期貸款撥付于房地產(chǎn)業(yè)，最終擠出創(chuàng)新行業(yè)的貸款，造成經(jīng)費(fèi)錯(cuò)配。

2.要素成本提高效應(yīng)

從勞動(dòng)力視角來看，在高房價(jià)的作用下，決策留居本地的勞動(dòng)力，特別是高端勞動(dòng)力，為獲得穩(wěn)定居所，會(huì)提升工資議價(jià)能力進(jìn)而推動(dòng)用工成本上抬。從資本視角來看，不動(dòng)產(chǎn)的抵押品屬性加持房價(jià)上漲，在房地產(chǎn)商融資過程中，會(huì)獲得更為寬松的借貸政策。資產(chǎn)總量約束下，必然會(huì)對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)且收益不定的創(chuàng)新貸款實(shí)施更為嚴(yán)厲的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估政策，提高了獲得門檻。

3.科技創(chuàng)新對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用

產(chǎn)業(yè)演進(jìn)與技術(shù)演化的生命周期呈相似的“S”型路徑，技術(shù)演化內(nèi)在發(fā)展決定了產(chǎn)業(yè)演進(jìn)路線。科技創(chuàng)新可以通過技術(shù)創(chuàng)新、資本創(chuàng)新等方式，推動(dòng)要素從數(shù)量向質(zhì)量轉(zhuǎn)變，不僅可保持產(chǎn)業(yè)內(nèi)在的合理性，還可提高發(fā)展效率，實(shí)現(xiàn)科技成果轉(zhuǎn)化后的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化。

綜上所述，本文提出如下假設(shè)：H2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱對(duì)技術(shù)創(chuàng)新有抑制作用，在此情境下對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整具有中介效應(yīng)。

四、研究設(shè)計(jì)及實(shí)證分析

（一）模型設(shè)定

本文運(yùn)用因果逐步回歸法檢驗(yàn)中介效應(yīng)，判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否會(huì)通過科技創(chuàng)新對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展造成影響，模型如下：

（二）數(shù)據(jù)來源

鑒于采用的各統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)更新到2020 年，本文研究了2005—2020 年我國31 個(gè)?。▍^(qū)、市，未包括港澳臺(tái)）數(shù)據(jù)，各指標(biāo)來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國財(cái)政統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國金融年鑒》以及各?。▍^(qū)、市）的年度統(tǒng)計(jì)年鑒。變量的描述性統(tǒng)計(jì)情況見表1。

表1 變量描述性統(tǒng)計(jì)

（三）變量測(cè)度

1.被解釋變量

（1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化指數(shù)（Indtheil）。各產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)出結(jié)構(gòu)耦合度是對(duì)要素利用率及產(chǎn)業(yè)間融合發(fā)展的綜合評(píng)價(jià)，本文選擇泰爾指數(shù)進(jìn)行衡量。計(jì)算公式如下：

（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化指數(shù)（Indadv）。運(yùn)用層級(jí)指標(biāo)構(gòu)造法進(jìn)行測(cè)度，其中產(chǎn)業(yè)增長率、勞動(dòng)力分布、產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)度分別占比0.25、0.3、0.45，第一、二、三產(chǎn)業(yè)在每個(gè)指標(biāo)中分別占比0.2、0.3、0.5。

2.中介變量

科技創(chuàng)新（Inno）。為反映科研人員的實(shí)際水平及產(chǎn)出能力，采用發(fā)明專利授權(quán)量/年末常住人口數(shù)進(jìn)行測(cè)度。

3.解釋變量

（1）房地產(chǎn)投資（hinv）。在規(guī)模不均、資金鏈危機(jī)頻發(fā)時(shí)，“羊群效應(yīng)”會(huì)在投資領(lǐng)域引起不良影響，影響產(chǎn)業(yè)布局。采用房地產(chǎn)投資與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資之比進(jìn)行測(cè)度。

（2）房價(jià)（hpri）。房價(jià)漲幅不僅影響居民消費(fèi)能力及邊際消費(fèi)傾向，更影響產(chǎn)業(yè)間的資產(chǎn)再投資。采用商品房銷售價(jià)格與CPI 定基指數(shù)之比進(jìn)行測(cè)度。

4.控制變量

由于人口、居民購房能力、金融等對(duì)城市發(fā)展軌跡、產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)及布局特征的影響，本文選取人口密度（den）、人力資本程度（hum）、居民購房能力（habi）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模（fain）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（eco）、金融發(fā)展水平（fin）、外貿(mào)開放度（fdi）作為控制變量。

（四）實(shí)證檢驗(yàn)

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的直接影響

為確保估計(jì)結(jié)果的穩(wěn)健性，避免偽回歸，首先對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。由于微觀面板數(shù)據(jù)時(shí)間維度T 較短，所以采用HT、BR、IPS 三種方法同時(shí)對(duì)各變量水平序列和一階差分進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果平穩(wěn)。Hausman 檢驗(yàn)拒絕原假設(shè)，故采用固定效應(yīng)模型。根據(jù)表2 模型（1）、（2）的結(jié)果，房地產(chǎn)投資、房價(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化及高級(jí)化的影響在1%的水平上均顯著為負(fù)，表明房地產(chǎn)業(yè)各階段發(fā)展過快對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各維度均有不利影響，驗(yàn)證了H1 的假設(shè)。

從房地產(chǎn)投資的影響作用來看，資本視角下，不動(dòng)產(chǎn)的抵押品屬性加持房價(jià)上漲，使房地產(chǎn)商在融資過程中能獲得更為寬松的借貸政策。資產(chǎn)總量約束下，必然對(duì)其他產(chǎn)業(yè)提升準(zhǔn)入門檻，實(shí)施更為嚴(yán)厲的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估政策。金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本等因高額回報(bào)率涌入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致高端制造業(yè)融資難、融資貴，加速制造業(yè)低端化效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)在融資循環(huán)中不斷膨脹，“金融加速器”在信貸約束機(jī)制下高速運(yùn)轉(zhuǎn)，最終產(chǎn)生價(jià)格水平虛高下的房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展偏離度加劇。企業(yè)視角下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的短期高投資回報(bào)率驅(qū)使企業(yè)把主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)業(yè)或其上下游產(chǎn)業(yè)，將更多經(jīng)費(fèi)投資于房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)，擠占其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)費(fèi)，影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

從房價(jià)的影響作用來看，在產(chǎn)品價(jià)格的鮑莫爾效應(yīng)下，主要通過房價(jià)上漲帶來的居民投資及消費(fèi)變化影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。成本效應(yīng)的視角下，房價(jià)上漲過快會(huì)促使房價(jià)收入比超出合理區(qū)間，居民通過透支自身發(fā)展性消費(fèi)預(yù)算去滿足住房需求。并且，高房價(jià)會(huì)擠出部分人力資本存量高但物質(zhì)資本積淀淺的年輕群體，導(dǎo)致城市創(chuàng)新能力下降，影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化水平。財(cái)富效應(yīng)的視角下，對(duì)于具有投資偏好的消費(fèi)者來說，房價(jià)上漲會(huì)帶動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)偏好行為上升，隨著房價(jià)提高，房屋作為財(cái)產(chǎn)的名義價(jià)值也有所提高。如果在房價(jià)提升時(shí)出賣或出租，則差價(jià)收益或租金收益會(huì)產(chǎn)生家庭高額一次性所得；如果留為自住，則會(huì)享受到增值收益和減免稅收益，最終通過恩格爾效應(yīng)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏離度加劇，進(jìn)而影響產(chǎn)業(yè)合理化。

控制變量中，從人口學(xué)指標(biāo)觀測(cè)，人口密度的增加對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化及高級(jí)水平的影響顯著為正。人口密度越大，所需工作崗位就越多，也越能促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。人力資本水平的提升對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化無顯著影響，對(duì)高級(jí)化水平的影響顯著為正。人力資本的集聚可提升全要素生產(chǎn)率，逆轉(zhuǎn)勞動(dòng)密集型企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)高于技術(shù)密集型企業(yè)的現(xiàn)狀，倒逼產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，同時(shí)可以把各階層勞動(dòng)力的相對(duì)價(jià)格控制在合理區(qū)間。居民購房能力提升對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化具有負(fù)向影響。居民消費(fèi)需求會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)品需求變化，反映到需求收入彈性來講，由于非農(nóng)產(chǎn)品高于農(nóng)產(chǎn)品，居民對(duì)非農(nóng)產(chǎn)品的需求增長率更快，從而引發(fā)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。從經(jīng)濟(jì)學(xué)指標(biāo)觀測(cè)，固定資產(chǎn)投資規(guī)模與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化正相關(guān)。固定資產(chǎn)投資主要包含消費(fèi)品投資及生產(chǎn)資料投資，隨著最終消費(fèi)品擴(kuò)大再生產(chǎn)數(shù)量的提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也隨之優(yōu)化。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化有正向推動(dòng)作用。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平趨高，會(huì)引發(fā)高端服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的需求提高，從需求側(cè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。這樣會(huì)擠出低技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至其他發(fā)展相對(duì)滯后地區(qū)，從而產(chǎn)生本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化效應(yīng)。金融發(fā)展水平對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化有負(fù)向作用。各類金融工具使用得當(dāng)，可推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提檔升級(jí)，但如果產(chǎn)業(yè)鏈高端過度金融化，企業(yè)則會(huì)忽視制造業(yè)基礎(chǔ)，造成經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”。外貿(mào)開放度的提高對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化有正向提升作用。隨著外貿(mào)開放度的提升，可進(jìn)一步改變商品要素流動(dòng)、刺激新興產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，滿足新需求，從而倒逼進(jìn)出口產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化。但擁有技術(shù)比較優(yōu)勢(shì)的國家（地區(qū)）會(huì)謀求壟斷利潤及地位，保留部分核心技術(shù)，抑制進(jìn)口國（地區(qū)）的創(chuàng)新動(dòng)機(jī)及水平，無法達(dá)到產(chǎn)業(yè)優(yōu)化。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)中介變量的影響

根據(jù)表2 模型（3）的結(jié)果，房地產(chǎn)投資及房價(jià)提高均對(duì)科技創(chuàng)新具有較顯著負(fù)影響，從資金和人力兩類擠出效應(yīng)影響創(chuàng)新。就創(chuàng)新本身而言，科技進(jìn)步是一個(gè)漫長又不確定的過程，與金融行業(yè)短期逐利的投資行為有本質(zhì)的區(qū)別。由于自身收益與風(fēng)險(xiǎn)的非對(duì)稱，造成金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新經(jīng)費(fèi)面臨嚴(yán)重融資約束。就金融機(jī)構(gòu)而言，房地產(chǎn)泡沫過高驅(qū)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)更強(qiáng)烈的投資偏好，加劇實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資的難度。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步發(fā)展后，又會(huì)通過杠桿、低息貸款等方式提升民眾對(duì)房屋的需求，使房地產(chǎn)行業(yè)更加繁榮，進(jìn)一步擠占創(chuàng)新投入。而隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷走高，非房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)進(jìn)一步壓縮創(chuàng)新經(jīng)費(fèi)而把其投入房地產(chǎn)行業(yè)，使創(chuàng)新能力不足。就人力資本而言，對(duì)于非本地戶籍的流動(dòng)人口來說，由于勞動(dòng)力工資的粘性，工資漲幅會(huì)滯后于房價(jià)上升，當(dāng)房價(jià)上漲造成生活成本提高的幅度大于其心理承受閾值時(shí)，部分高端勞動(dòng)力和大量普通勞動(dòng)力被擠出城市中心，影響技術(shù)創(chuàng)新。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的中介效應(yīng)回歸結(jié)果

根據(jù)表2 模型（4）、（5）的結(jié)果，加入中介變量之后，房地產(chǎn)投資、房價(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各指標(biāo)具有顯著負(fù)向作用，表明具有部分中介效應(yīng)。驗(yàn)證了H2 的假設(shè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱通過科技創(chuàng)新對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生中介效應(yīng)。

研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)通過要素成本擠出及要素配置擠出效應(yīng)影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)投資的加大推動(dòng)了房屋樓宇、建筑用土地等要素價(jià)格上漲，從而帶動(dòng)其他非房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)要素價(jià)格上漲，壓縮其他產(chǎn)業(yè)企業(yè)的利潤，某些企業(yè)由于無法進(jìn)行技術(shù)革新而轉(zhuǎn)型，對(duì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行重組，使實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨緩。在社會(huì)總投資不變的前提下，不同產(chǎn)業(yè)部門的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生二元博弈結(jié)構(gòu)，優(yōu)勢(shì)企業(yè)通過搶占投資經(jīng)費(fèi)擠出其他企業(yè)資金用于房地產(chǎn)投資。抵押品效應(yīng)作用下，擁有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)格隨之上升，可獲得的信貸規(guī)模也隨之提高。在外部循環(huán)中金融資本及社會(huì)資本都傾向于投向房地產(chǎn)行業(yè)，在內(nèi)部循環(huán)中“貸款偏好效應(yīng)”累加“投資替代效應(yīng)”使企業(yè)把本該投入技術(shù)創(chuàng)新或擴(kuò)大生產(chǎn)的經(jīng)費(fèi)投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目，造成其他生產(chǎn)及創(chuàng)新活動(dòng)受到抑制。由于各地區(qū)的初始發(fā)展不平衡，創(chuàng)新會(huì)通過市場(chǎng)效應(yīng)探索邊際生產(chǎn)率更高的地區(qū)以獲得收益，所以大城市能吸引更多創(chuàng)新資源及人才聚集。但由于土地供給約束，大城市中人口集聚帶來的不僅是較高的發(fā)展收益及高房價(jià)附屬的優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)，還使得流動(dòng)人口承擔(dān)更高的生活成本。房價(jià)不斷提高會(huì)迫使一些流動(dòng)人口放棄定居決策，進(jìn)而影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

（五）穩(wěn)健性檢驗(yàn)

前文針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及科技創(chuàng)新之間的關(guān)系進(jìn)行了回歸分析，但仍需要考慮遺漏變量以及變量指標(biāo)選取不適合等帶來實(shí)證結(jié)果出現(xiàn)偏差的問題，為此采用以下方法來進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)。

1.被解釋變量的替換

結(jié)構(gòu)偏離度和泰爾指數(shù)是測(cè)度產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化的兩個(gè)重要指標(biāo)。在此運(yùn)用產(chǎn)業(yè)偏離度代替泰爾指數(shù)，計(jì)算公式如下：

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化的演化過程本質(zhì)是各產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系在勞動(dòng)生產(chǎn)率推動(dòng)下的變更，采用歷年各產(chǎn)業(yè)占比與各部門勞動(dòng)生產(chǎn)率的乘積進(jìn)行測(cè)算。通過采用變更被解釋變量來進(jìn)行回歸分析，根據(jù)表3 的結(jié)果，從產(chǎn)業(yè)偏離度與產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率發(fā)展角度測(cè)度產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化及高級(jí)化，基本回歸結(jié)果與表2 一致，證實(shí)了前文研究結(jié)果的穩(wěn)健性。

表2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響的回歸結(jié)果

表3 穩(wěn)健性檢驗(yàn)的回歸結(jié)果

2.固定效應(yīng)模型的替換

考慮到變量被解釋變量后實(shí)證結(jié)果可能存在的偏差，并且為消除無法觀測(cè)并且不隨時(shí)間變化的某些特征，采用替換檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷姆绞剑\(yùn)用NB2 回歸進(jìn)行再檢驗(yàn)，回歸結(jié)果見表4。

表4 NB2 模型的回歸結(jié)果

3.內(nèi)生性處理

考慮到在實(shí)踐中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)活動(dòng)從發(fā)生到通過科技創(chuàng)新傳遞而后影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各指標(biāo)的調(diào)整和優(yōu)化均有一定時(shí)滯才能顯化，故采用房價(jià)、房地產(chǎn)投資的一階滯后項(xiàng)作為解釋變量帶入回歸，以減弱內(nèi)生性問題。表5 的回歸結(jié)果與表2 的回歸結(jié)果基本一致，進(jìn)一步驗(yàn)證了穩(wěn)健性。

表5 穩(wěn)健性檢驗(yàn)的回歸結(jié)果

4.異質(zhì)性分析

我國各區(qū)域在歷史原因、地理風(fēng)貌、政策空間等因素綜合作用下導(dǎo)致發(fā)展不均衡，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展水平亦有所差異?？紤]到不同區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響及科技創(chuàng)新水平高低在其間的中介效應(yīng)可能不同，本文在前述實(shí)證檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上加入?yún)^(qū)域虛擬變量P 以及P 與解釋變量的交互項(xiàng)P*hinv、P* hpri，檢驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、科技創(chuàng)新之間是否存在地區(qū)異質(zhì)性。其中，東部地區(qū)賦值為0，中西部地區(qū)賦值為1。根據(jù)表6 的結(jié)果，房地產(chǎn)投資和房價(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化的抑制作用及科技創(chuàng)新的中介作用不存在地區(qū)差異，但房價(jià)通過科技創(chuàng)新對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化的影響存在差異。

為檢驗(yàn)區(qū)域異質(zhì)性，對(duì)模型（3）進(jìn)行聯(lián)合顯著性檢驗(yàn)，其中P value 為0.0000，可認(rèn)為確實(shí)存在區(qū)域異質(zhì)性。通過分區(qū)域樣本對(duì)模型進(jìn)行回歸，根據(jù)表7 所示，東部地區(qū)的房價(jià)上漲更有利于科技創(chuàng)新。究其原因可能是東部地區(qū)逆向驅(qū)動(dòng)效應(yīng)使得房價(jià)上漲的影響轉(zhuǎn)移到關(guān)聯(lián)性較低的產(chǎn)業(yè)，這部分產(chǎn)業(yè)由于缺乏產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力而退出一線城市，低端產(chǎn)業(yè)鏈逐漸萎縮后，過剩的社會(huì)資源及產(chǎn)能將會(huì)轉(zhuǎn)移到中高端產(chǎn)業(yè)鏈，變向促進(jìn)了科技創(chuàng)新，但影響了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化水平。

表7 區(qū)域異質(zhì)性分析

五、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

本文基于固定效應(yīng)及面板中介效應(yīng)模型，采用2005—2020 年我國大陸31 個(gè)?。▍^(qū)、市）數(shù)據(jù)，以合理化及高級(jí)化指標(biāo)量化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r為被解釋變量，以科技創(chuàng)新為中介變量、以房地產(chǎn)投資及房價(jià)為解釋變量，以涵蓋人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等的七組數(shù)據(jù)為控制變量，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行研究。研究發(fā)現(xiàn)：第一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱會(huì)通過成本及財(cái)富效應(yīng)直接影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化及高級(jí)化。在房屋作為財(cái)產(chǎn)的名義價(jià)值提高的過程中，無論購買或租賃房屋，均會(huì)產(chǎn)生高額一次性支出，推動(dòng)各類要素價(jià)格上漲，提高居民生活成本及企業(yè)用工成本，減少創(chuàng)新經(jīng)費(fèi)投入，影響產(chǎn)業(yè)升級(jí)。財(cái)富效應(yīng)下會(huì)造成居民對(duì)房屋“彈性需求”的過剩，加劇房屋“投機(jī)”偏好，有悖于“房住不炒”的發(fā)展定位。第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)通過吸附各類資源、抬高要素成本等方式擠出科技創(chuàng)新所需的人力、財(cái)力，并最終影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)及社會(huì)資本均會(huì)為謀求高額、穩(wěn)定的回報(bào)率而把資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)融資難、融資貴，加速制造業(yè)低端化效應(yīng)。過多的人力資源及資金投入具有較少技術(shù)正外部性的泡沫部門，導(dǎo)致虛擬資本在融資循環(huán)中不斷膨脹，產(chǎn)業(yè)發(fā)展偏離度加劇。

（二）建議

1.推動(dòng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“平穩(wěn)、健康”發(fā)展

消費(fèi)領(lǐng)域，在房屋銷售環(huán)節(jié)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，強(qiáng)化房屋“居所”功能。目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正值存量優(yōu)化與增量建設(shè)階段，隨著戶籍政策調(diào)整帶動(dòng)下的人口流動(dòng)自由化及各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分化，相關(guān)房地產(chǎn)政策要分區(qū)域施策。在中央頂層設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，各地方政府要因時(shí)因勢(shì)微調(diào)。在公共服務(wù)資源良好的大城市，可允許房價(jià)合理上升；在人口密度小的區(qū)域，協(xié)調(diào)“穩(wěn)房價(jià)”與“去庫存”兩項(xiàng)任務(wù)，降低住房空置率，使房屋回歸“準(zhǔn)公共物品”的“空間效用”，減弱財(cái)富效應(yīng)。在房屋租賃環(huán)節(jié)，強(qiáng)化租購替代鏈條，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)三重“二元”困境，改變“重購房，輕租房”“重買方，輕租方”“重商品型，輕保障型”等問題。針對(duì)此，應(yīng)協(xié)調(diào)交易與租賃、商品房與保障房兩個(gè)市場(chǎng)，促進(jìn)兩個(gè)市場(chǎng)的供需關(guān)系互通，根據(jù)地區(qū)特征及房屋市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，動(dòng)態(tài)調(diào)整房屋增量規(guī)模、存量規(guī)模及供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)供需均衡。資源供給上，進(jìn)一步加強(qiáng)租賃市場(chǎng)直接吸納社會(huì)各類資源的能力，促進(jìn)房屋租賃企業(yè)發(fā)展。制度供給上，以“租購?fù)瑱?quán)”為基礎(chǔ)，漸進(jìn)式改變差異化福利待遇。建立長租公寓精細(xì)化運(yùn)營，提升服務(wù)水平及運(yùn)營能力。房屋供給上，通過新建、改建等方法，籌措各類保障性住房儲(chǔ)備，適度提高租金補(bǔ)貼金額，逐步建立以公租房為主、實(shí)物保障和租金補(bǔ)貼相結(jié)合的住房保障體系。

2.提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效能

投資領(lǐng)域，在由房價(jià)上漲、利率降低共同導(dǎo)致的不同類型財(cái)務(wù)杠桿提升的棘輪效應(yīng)中，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大，造成對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)”。金融服務(wù)及技術(shù)創(chuàng)新均處于產(chǎn)業(yè)鏈高端，但是過度金融化會(huì)引發(fā)產(chǎn)業(yè)空心化。房地產(chǎn)泡沫是高信貸杠桿、高房價(jià)、生產(chǎn)過剩三者聯(lián)動(dòng)的結(jié)果，家庭部門會(huì)在房價(jià)泡沫中增加用于消費(fèi)支出的借貸規(guī)模，國民負(fù)債的累積會(huì)加重金融體系惡性運(yùn)轉(zhuǎn)。企業(yè)部門會(huì)在房地產(chǎn)投資持續(xù)增加中，造成資源錯(cuò)配，加劇宏觀經(jīng)濟(jì)脆弱性。在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，要綜合信貸杠桿與生產(chǎn)需求，厘清各區(qū)域特點(diǎn)，緩解大城市房屋供給結(jié)構(gòu)性短缺及中小城市結(jié)構(gòu)性過剩局面。加強(qiáng)保障性民生領(lǐng)域的房地產(chǎn)支出，特別是在公租房、集體土地租賃住房等方面。在科技創(chuàng)新投資領(lǐng)域，首先，利用制度創(chuàng)新克服金融業(yè)過度趨利性，杜絕金融資本空轉(zhuǎn)，消除金融套利。其次，運(yùn)用政府公信力及政策傾斜，提升金融機(jī)構(gòu)放款積極性。構(gòu)建政府、銀行、保險(xiǎn)公司、企業(yè)等組成的風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)倷C(jī)制，提高金融機(jī)構(gòu)對(duì)科技型企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)接受度。強(qiáng)化科技信貸支持力度，優(yōu)化科創(chuàng)企業(yè)直接融資環(huán)境，使資本市場(chǎng)有效服務(wù)實(shí)體創(chuàng)新領(lǐng)域。最后，開拓金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)新疆域，特別是科創(chuàng)領(lǐng)域，必須依托注冊(cè)制改革的大環(huán)境，整體推動(dòng)全場(chǎng)景產(chǎn)業(yè)鏈金融生態(tài)圈，局部推進(jìn)科創(chuàng)板穩(wěn)步落地。

3.發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于勞動(dòng)力及資本的擠出效應(yīng)會(huì)拉低工農(nóng)業(yè)的邊際效能，導(dǎo)致服務(wù)創(chuàng)新水平下滑，影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。要對(duì)沖此種效應(yīng)的影響，就需進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，理順其與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)間的需求及供給更加合理、要素的投入及產(chǎn)出更加均衡，實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高端化發(fā)展，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)體系的高級(jí)化。發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)性強(qiáng)等特點(diǎn)。與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度甚高的產(chǎn)業(yè)，比如建筑、制造等實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)，要?jiǎng)?chuàng)新服務(wù)模式，提升服務(wù)水平，避免發(fā)展不足。與之關(guān)聯(lián)度普通的產(chǎn)業(yè)，按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)需求，動(dòng)態(tài)調(diào)整發(fā)展模式。在以房地產(chǎn)為載體衍生的各類消費(fèi)及服務(wù)活動(dòng)，如公共服務(wù)、金融服務(wù)、住宿餐飲、交通倉儲(chǔ)等領(lǐng)域，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以人為核心，以提高生存質(zhì)量、改善生活水平為本質(zhì)目標(biāo)，構(gòu)建房地產(chǎn)高端服務(wù)業(yè)模式，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。