房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)分析及控制措施探討

●張 偉

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃概況

自從我國(guó)提出住房改革以來(lái)，商品房逐步代替了福利性分房[1]，房地產(chǎn)企業(yè)也因勢(shì)而生。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步全面發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了行業(yè)的春天，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它逐漸成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)GDP提高，增加地方財(cái)政收入的有力抓手。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)復(fù)雜，涉及各個(gè)不同領(lǐng)域。從稅收方面來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)征稅涉及各個(gè)不同的稅種，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到商品房開(kāi)盤，再到個(gè)人購(gòu)買，納稅主體不斷變化，因其復(fù)雜性往往面臨著風(fēng)險(xiǎn)難以把控的問(wèn)題。另外，種類繁多的稅收也給相關(guān)企業(yè)造成了過(guò)重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，與此同時(shí)，稅務(wù)稽查部門對(duì)偷稅漏稅行為的打擊日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅的代表往往處于重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。

隨著政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的把控不斷增強(qiáng)，居民收入差距進(jìn)一步增大，房地產(chǎn)企業(yè)作為高收入行業(yè)，必然面臨著高額的納稅稅額及高強(qiáng)度稅收力度。但是令人擔(dān)憂的是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)至今沒(méi)有成立專門的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制部門。一方面是日益嚴(yán)峻的稅收形勢(shì)，另一方面是企業(yè)管理者稅收風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)淡薄，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是未來(lái)必將面對(duì)的一大挑戰(zhàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義

我國(guó)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)企業(yè)至今仍將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制作為風(fēng)控的重要工作內(nèi)容，而忽視了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控的意義，在很大程度上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展形成掣肘。

（一）有利于企業(yè)降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及納稅成本

國(guó)家財(cái)政與稅收收入息息相關(guān)，國(guó)家的發(fā)展很大程度是以稅收作為重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槠湫袠I(yè)的特殊性，不僅需要大量的資金作為支撐，而且工程周期長(zhǎng)，無(wú)論是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中還是進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，都面臨著不同主體不同種類的納稅義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中稅務(wù)人員素質(zhì)良莠不齊，如果因?yàn)闃I(yè)務(wù)能力的欠缺導(dǎo)致未能盡到納稅義務(wù)[2]，那整個(gè)企業(yè)將面臨高額的罰金，這無(wú)疑是給企業(yè)運(yùn)行平添壓力，加大了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一籌劃管理，有利于企業(yè)降低稅收風(fēng)險(xiǎn)，減少納稅成本，進(jìn)一步保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）有利于企業(yè)建立完善的稅務(wù)管理體系

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目進(jìn)行的每一個(gè)階段都有不同的涉稅環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都面臨著不同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)管理人員較少，一般由企業(yè)會(huì)計(jì)代為進(jìn)行納稅申報(bào)工作，這在一定程度上使母子公司或者總分公司之間稅收情況自行其是，導(dǎo)致了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，而且缺乏專業(yè)稅收管理人員也導(dǎo)致稅務(wù)管理水平及質(zhì)量難以提高。所以，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)行稅務(wù)籌劃管理，能有效形成完善的稅務(wù)管理體系，保證專業(yè)的管理人員對(duì)各公司稅務(wù)情況加以把控，從源頭防范稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（三）有利于保證房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定性

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的中流砥柱，不僅對(duì)國(guó)家財(cái)政收入有著不可小覷的作用，而且也是中小型城市創(chuàng)收的重要來(lái)源。自從營(yíng)業(yè)稅改增值稅以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅計(jì)算方法及申報(bào)方式均發(fā)生了變化，企業(yè)稅務(wù)管理人員應(yīng)該在新形勢(shì)的引導(dǎo)下，全面分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅的風(fēng)險(xiǎn)及降低稅務(wù)成本的方法。如果專業(yè)人員不能洞悉稅務(wù)動(dòng)態(tài)，輕則讓企業(yè)承受巨額的稅務(wù)成本，重則使企業(yè)面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，讓企業(yè)預(yù)留充足的納稅資金，不僅可以讓企業(yè)投入的項(xiàng)目資金發(fā)揮更大的效用，而且能讓企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)行沒(méi)有后顧之憂，保障房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自創(chuàng)立以來(lái)，一直在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要地位，自進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，國(guó)家為了促使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展符合新時(shí)代特色，出臺(tái)了一系列的稅收政策，進(jìn)一步規(guī)范了企業(yè)行為，但與此同時(shí)，一些企業(yè)對(duì)稅收政策理解不足，意識(shí)淡薄，這使得企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中形成諸多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)不足

作為房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)管理人員，應(yīng)在企業(yè)管理的各個(gè)階段體現(xiàn)出稅收風(fēng)險(xiǎn)控制的理念，這樣有利于推動(dòng)企業(yè)稅務(wù)工作平穩(wěn)運(yùn)行。

通過(guò)了解我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行模式，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)普遍不足，主要體現(xiàn)在，首先企業(yè)內(nèi)部對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力缺乏，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理往往體現(xiàn)在事后與稅務(wù)部門溝通，基本不能在源頭處解決，無(wú)法針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)制定相應(yīng)的防范措施和有效的對(duì)策。其次，企業(yè)管理人員對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)存在局限性，即使某些企業(yè)成立了稅務(wù)管理部門，但認(rèn)為其主要職責(zé)僅僅在于納稅申報(bào)，而稅務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)只是體現(xiàn)在納稅申報(bào)的數(shù)額是否準(zhǔn)確。最后，某些企業(yè)的稅收部門過(guò)于獨(dú)立，缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的系統(tǒng)培訓(xùn)，崗位職責(zé)不明確，業(yè)務(wù)部門在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中缺乏稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，但其并沒(méi)有義務(wù)向稅務(wù)部門請(qǐng)教如何進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，即使是業(yè)務(wù)人員由于自身原因?qū)е缕髽I(yè)承擔(dān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的追責(zé)機(jī)制，往往公司要承受嚴(yán)重的后果。

（二）企業(yè)內(nèi)部缺乏完整的稅務(wù)體系

房地產(chǎn)企業(yè)的大多數(shù)崗位集中在土木、工程技術(shù)等方面，稅務(wù)部門僅僅是企業(yè)管理過(guò)程中的子部門，建立完善的稅務(wù)體系勢(shì)必要投入大量的人力物力，這將給企業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一定的負(fù)擔(dān)，但是從一個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，這些投入是必不可少的[3]。

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏完整的稅收體系，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，企業(yè)內(nèi)部對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力不足，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估分析，并針對(duì)性做出防范措施，采取債務(wù)調(diào)整或者納稅籌劃等方法及時(shí)糾偏，是企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)防范的必要手段，但多數(shù)企業(yè)該能力欠缺，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大；其次，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制空白，雖然稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有極強(qiáng)的不確定性，但從其發(fā)展階段來(lái)看，仍然有規(guī)律可循，在風(fēng)險(xiǎn)初級(jí)階段，有較強(qiáng)稅務(wù)專業(yè)能力的相關(guān)人員能夠根據(jù)預(yù)警系統(tǒng)的提示，通過(guò)相關(guān)數(shù)值的變化做出判斷，從而識(shí)別重大風(fēng)險(xiǎn)，防止企業(yè)遭受損失；最后，企業(yè)內(nèi)部針對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)缺乏溝通，在企業(yè)中，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不是僅涉及財(cái)務(wù)部門，事實(shí)上，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涉及范圍包括經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)等等，但是在實(shí)踐中，往往只有財(cái)務(wù)部門通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)形成稅務(wù)信息，實(shí)際能夠接觸這些信息的員工占極少數(shù)。

（三）企業(yè)稅務(wù)管理人員素質(zhì)素質(zhì)欠缺

企業(yè)的終極目的在于盈利，房地產(chǎn)企業(yè)由于利潤(rùn)相對(duì)較高，整個(gè)行業(yè)的逐利性更為明顯。對(duì)某些企業(yè)而言，納稅無(wú)異于“財(cái)產(chǎn)流失”，因此某些管理層甚至不惜以各種手段指使稅務(wù)申報(bào)人員偷稅漏稅，這種短視的行為雖然短時(shí)間內(nèi)達(dá)到了企業(yè)利益少流出的效果，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，使企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有增無(wú)減。另外，房地產(chǎn)企業(yè)中普遍缺乏專門的稅務(wù)管理人員，通常以會(huì)計(jì)兼任稅務(wù)部門管理，但是眾所周知，會(huì)計(jì)與稅務(wù)分屬于不同的專業(yè)，知識(shí)存在巨大差異，如果在企業(yè)內(nèi)部不能正確對(duì)接會(huì)計(jì)與稅務(wù)的工作，那么在納稅過(guò)程中很容易產(chǎn)生不及時(shí)、少納稅或者多納稅的情況。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制措施

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制并不是孤立存在的，它與房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)密切相關(guān)，要做到在源頭處進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，必須要將風(fēng)險(xiǎn)控制措施滲入到每一個(gè)環(huán)節(jié)，結(jié)合企業(yè)管理現(xiàn)狀，從多個(gè)角度出發(fā)，不斷改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)控制方案，在合法的范圍內(nèi)最大限度控制風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到降低稅務(wù)成本最終目標(biāo)。

（一）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)流程

對(duì)于現(xiàn)代化的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅務(wù)管理應(yīng)該注重流程化、規(guī)范化，具體而言，即重視稅務(wù)登記、涉稅信息、稅務(wù)申報(bào)的管理。首先，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)處于不斷擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，在全國(guó)各個(gè)地區(qū)分設(shè)了分公司或者子公司，不論是作為分公司或子公司，均應(yīng)該在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行稅務(wù)登記，在進(jìn)行重大決策之前，必須按照流程取得總公司的授權(quán)，這些企業(yè)內(nèi)部的規(guī)范行為在很大程度上能降低重大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其次，涉稅信息作為企業(yè)內(nèi)部的重要商業(yè)秘密應(yīng)該安排專人妥善管理，全部檔案化并進(jìn)行系統(tǒng)登記，另外，對(duì)于非稅務(wù)管理人員應(yīng)設(shè)置一定的資料查閱權(quán)限，保證資料信息不外泄，同時(shí)針對(duì)企業(yè)內(nèi)部重大決策經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)安排稅務(wù)管理人員列席相關(guān)會(huì)議，從稅務(wù)角度對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提出指導(dǎo)性意見(jiàn)，并對(duì)會(huì)議形成的重要資料逐級(jí)審核；最后，我國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)管理人員良莠不齊，在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中進(jìn)行納稅申報(bào)的員工可能不具備相關(guān)的稅務(wù)經(jīng)驗(yàn)與能力，這就要求相關(guān)工作人員在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)必須反復(fù)核對(duì)信息，并經(jīng)過(guò)稅務(wù)管理部門領(lǐng)導(dǎo)的審核。另外，企業(yè)要高度關(guān)注納稅政策及時(shí)間，避免引起不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）保證稅務(wù)信息溝通體制暢通

從內(nèi)部溝通來(lái)說(shuō)，企業(yè)是一個(gè)有機(jī)結(jié)合體，各個(gè)部門人員在企業(yè)中各司其職，朝著企業(yè)共同的發(fā)展目標(biāo)前進(jìn)。稅務(wù)管理部門作為企業(yè)的重要組成部分，必須得到其他部門的大力支持才能順利開(kāi)展工作。比如，形成稅務(wù)信息的數(shù)據(jù)需要其他部門提供，其他部門在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中遇到的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也需要稅務(wù)管理部門進(jìn)行分析評(píng)估[4]。所以，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，必須建立高效率的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)反饋機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的溝通協(xié)調(diào)能力。

從外部溝通來(lái)說(shuō)，企業(yè)要注重與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行定期的溝通交流，及時(shí)了解新的稅務(wù)知識(shí)，聽(tīng)從稅務(wù)機(jī)關(guān)從專業(yè)角度提出的建議。

（三）提高辦稅人員的專業(yè)能力

再完美的制度也需要人去遵守、應(yīng)用，企業(yè)稅收管理制度也是如此，因此提高相關(guān)崗位的人員素質(zhì)顯得尤其重要。首先，企業(yè)內(nèi)部需要一批高素質(zhì)的稅務(wù)專業(yè)管理人員，做到各司其職，職責(zé)分明，并保證管理崗位人員稅務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，有極強(qiáng)的實(shí)踐能力；其次，應(yīng)定期開(kāi)展稅務(wù)講座，聘請(qǐng)專家學(xué)者對(duì)企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高理論功底，以先進(jìn)的理論更好地指導(dǎo)實(shí)踐；最后，可以在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立專門的崗位，及時(shí)了解國(guó)家稅法的最新動(dòng)態(tài)，并鼓勵(lì)稅務(wù)管理人員考取相關(guān)證書(shū)，提高工作能力及稅務(wù)素質(zhì)。

五、結(jié)語(yǔ)

自我國(guó)房改政策以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)中不可忽視的重要力量，但是房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，由于其特殊性，資金投入大、項(xiàng)目工期長(zhǎng)，導(dǎo)致稅收額度大、種類多，而且由于我國(guó)稅收制度日趨完善，稽查力度不斷加大，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能做好稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制，一旦企業(yè)面臨稅務(wù)危機(jī)，將是致命的打擊。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)雖然在風(fēng)險(xiǎn)控制上已經(jīng)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，但是仍然存在著缺陷與不足，特別是在面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的今天，房地產(chǎn)企業(yè)也必將面臨整個(gè)行業(yè)的陣痛。因此，為了推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)過(guò)渡，健康發(fā)展，本文系統(tǒng)介紹了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施，希望能盡到綿薄之力。