■曹 俐 徐璞閆 周 府
華漕鎮(zhèn)位于閔行區(qū)北部,吳淞江南岸。近年來(lái),隨著虹橋主城片區(qū)單元規(guī)劃編制的推進(jìn),作為虹橋商務(wù)區(qū)、進(jìn)博會(huì)、南虹橋、國(guó)際醫(yī)學(xué)中心的直接輻射區(qū)域,華漕鎮(zhèn)在閔行區(qū)、上海市乃至長(zhǎng)三角的地理優(yōu)勢(shì)日益凸顯。城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化進(jìn)程提速迅猛,集建區(qū)村級(jí)集體物業(yè)急劇減少,農(nóng)民土地基本被征收,面對(duì)集體資產(chǎn)收入銳減和農(nóng)民收益分配的現(xiàn)實(shí)矛盾,如何讓農(nóng)民的收入能夠隨著改革和城市化進(jìn)程“水漲船高”,營(yíng)造鎮(zhèn)級(jí)資產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)“和諧共生、發(fā)展共享”的良好局面,成為華漕鎮(zhèn)黨委、政府迫在眉睫亟待解決的問(wèn)題。
1.成立背景。紫華公司是華漕鎮(zhèn)政府下屬的農(nóng)民長(zhǎng)效增收平臺(tái)管理公司。自2012年起,華漕鎮(zhèn)先后將5個(gè)項(xiàng)目納入鎮(zhèn)級(jí)農(nóng)民長(zhǎng)效增收平臺(tái),物業(yè)總面積達(dá)16.8萬(wàn)平方米。在初步探索階段,由于統(tǒng)籌力度不夠,在“入股范圍、營(yíng)運(yùn)機(jī)制、分配模式、長(zhǎng)效保障”等各方面出現(xiàn)了集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、不充分的問(wèn)題:其一,農(nóng)民增收平臺(tái)運(yùn)營(yíng)資金主要來(lái)源于銀行借貸、社會(huì)融資、部分村和村民入股,總計(jì)銀行貸款1.63億元,外單位借款2.92億元,財(cái)務(wù)成本居高不下。其二,村民收入均由各村自行分配,鎮(zhèn)級(jí)增收平臺(tái)只分給入股村民,存在收入分配不合理、無(wú)村集體經(jīng)濟(jì)的情況。其三,旭華商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目為吸引農(nóng)民入股,承諾每年不低于8%的分紅(涉及資金0.12億元/年),實(shí)際營(yíng)運(yùn)年收益只有6%,差額部分由鎮(zhèn)屬公司承擔(dān),致使出現(xiàn)“寅吃卯糧”的情況。
2.成立過(guò)程。2017年以來(lái),華漕鎮(zhèn)黨委、政府針對(duì)“農(nóng)村發(fā)展與環(huán)境資源、集體經(jīng)濟(jì)壯大與農(nóng)民獲得感等方面的不平衡、不充分”的問(wèn)題,以“做大、做實(shí)、做強(qiáng)集體經(jīng)濟(jì)”為目標(biāo),徹底改變?cè)衅脚_(tái)個(gè)人入股、局部村入股、銀行貸款融資入股的現(xiàn)狀,進(jìn)一步加大對(duì)村級(jí)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌力度,以農(nóng)民入股為主,重組農(nóng)民長(zhǎng)效增收平臺(tái)。
根據(jù)市政府對(duì)增加農(nóng)民收入的要求,2011年組建成立農(nóng)民長(zhǎng)效增收平臺(tái),最初百姓每人以1萬(wàn)元入股,以8%進(jìn)行收益分配。2017年,鎮(zhèn)黨委、政府將平臺(tái)公司的股份進(jìn)行改革,讓老百姓退出股份(全額退出1.56億元),由集體的內(nèi)部資金注入進(jìn)來(lái),通過(guò)換股的方式優(yōu)化平臺(tái)公司的股份結(jié)構(gòu),也就是重組。
3.運(yùn)營(yíng)情況。平臺(tái)下設(shè)8家公司,平臺(tái)公司工作人員來(lái)源于政府,經(jīng)過(guò)鎮(zhèn)組織部門(mén)反復(fù)考察進(jìn)行任命,人員有可能調(diào)動(dòng)。各項(xiàng)目公司實(shí)行獨(dú)立核算,以物業(yè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)為主,鎮(zhèn)屬紫華公司作為平臺(tái)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的公司。同時(shí)將新建的紫隆、旭華三期、富利二期三個(gè)項(xiàng)目共22萬(wàn)平方米的物業(yè)統(tǒng)一納入平臺(tái),形成“1+5+X”管理模式(即:1個(gè)管理平臺(tái)、5個(gè)存量項(xiàng)目、若干新建項(xiàng)目)。
平臺(tái)運(yùn)營(yíng)所需資金根據(jù)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和各村資金實(shí)際到位情況,由鎮(zhèn)黨委、政府統(tǒng)籌安排。在優(yōu)先保證退還農(nóng)民個(gè)人股本金及三個(gè)新建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)啟動(dòng)資金后,逐步償還各項(xiàng)目?jī)?nèi)的銀行貸款、外單位借款和相關(guān)利息。各項(xiàng)目公司年底根據(jù)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況,遵循“同股同利,效益決定分配”的原則,按照新入股比例給予村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民分紅。經(jīng)過(guò)兩三年的運(yùn)行,已經(jīng)有效益在分配,截至目前共分配紅利1.33億元。
1.盤(pán)活存量,有序分配。存量物業(yè)共五塊,投資總額為10.44億元,物業(yè)建筑總量為16.8萬(wàn)平方米,全年總收入為0.77億元。目前旭華廣場(chǎng)一和二期、富利一期、品尚生活廣場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目已完成重組并開(kāi)始進(jìn)行按實(shí)分配,2017年至2021年底累計(jì)分紅1.34億元。
2.用好增量,聚焦產(chǎn)業(yè)。2018年新建旭華三期、富利二期、紫隆項(xiàng)目三個(gè)項(xiàng)目,預(yù)計(jì)建造總面積22萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)總投資11.9億元,預(yù)計(jì)年總收入0.96億元?!靶袢A三期”于2021年12月中旬已辦理產(chǎn)證,“紫隆國(guó)際科創(chuàng)園”和“富利二期”2022年2月完成竣工備案,啟動(dòng)產(chǎn)證辦理,完善招租流程。三個(gè)在建項(xiàng)目于2019年至2021年底累計(jì)支付16個(gè)村利息總額為0.70億元。華漕鎮(zhèn)本著“邊建設(shè)邊招商”的思路,現(xiàn)已對(duì)三個(gè)新項(xiàng)目完成招商,三個(gè)新建項(xiàng)目現(xiàn)預(yù)招商完成90%,企業(yè)全部入駐投產(chǎn)后,預(yù)計(jì)年稅收達(dá)1億元左右,華漕鎮(zhèn)集體物業(yè)將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要引擎。
3.回購(gòu)物業(yè),加速發(fā)展。通過(guò)回購(gòu)優(yōu)質(zhì)物業(yè),能夠盡快使成熟項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng),短期內(nèi)就能實(shí)現(xiàn)收益。2019年10月新成立上海紫昆實(shí)業(yè)有限公司,回購(gòu)中駿物業(yè)。紫昆公司由紫華公司占股31%,9個(gè)村占股69%。中駿物業(yè)總量為1.97萬(wàn)平方米,回購(gòu)總價(jià)為4.23億元(以交付后最終審價(jià)為準(zhǔn))。目前,該項(xiàng)目已與溫州醫(yī)科大學(xué)確定租賃意向,現(xiàn)正通過(guò)華漕鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理平臺(tái)進(jìn)行招租流程。通過(guò)回購(gòu)優(yōu)質(zhì)物業(yè),能夠盡快使成熟項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng),短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益。
4.二次開(kāi)發(fā),優(yōu)化物業(yè)。自2015年華漕鎮(zhèn)打響拆違第一槍以來(lái),累計(jì)完成歷史違法用地整治1271.74畝,完成違法建筑的整治任務(wù)約294萬(wàn)平方米,騰出土地535.34畝。華漕鎮(zhèn)從各村上報(bào)新建、翻建、修繕項(xiàng)目中,篩選出符合條件的24個(gè)項(xiàng)目上報(bào)區(qū)規(guī)土局作為“五違”后續(xù)利用地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā),并通過(guò)區(qū)政府常務(wù)會(huì)議形成決議。通過(guò)二次改造,解決了原先村鎮(zhèn)集體物業(yè)“低、小、散、亂”的問(wèn)題,推動(dòng)集體物業(yè)變散為整、變差為優(yōu),提升了集體經(jīng)濟(jì)“造血功能”。如華漕鎮(zhèn)與區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司合作共同組建上海紫侖實(shí)業(yè)有限公司,共同開(kāi)發(fā)存仁里項(xiàng)目,總用地約45畝(不含大圓通寺),分為北區(qū)和南區(qū)兩個(gè)區(qū)域建設(shè)。目前,青旅上??偛繑M遷移并落戶存仁里項(xiàng)目,國(guó)藥及諾亞科技已入駐,華業(yè)建筑以注冊(cè)型企業(yè)落戶至此,年稅收預(yù)計(jì)900萬(wàn)元。
5.多元投資,拓寬渠道。生生供應(yīng)鏈管理(上海)有限公司于2009年在華漕鎮(zhèn)注冊(cè)成立,經(jīng)過(guò)十余年發(fā)展,2020年公司及其全資子公司營(yíng)收2.56億元,稅收0.25億元,年均增長(zhǎng)速度超過(guò)80%。2020年下半年,華漕鎮(zhèn)、南虹橋公司與生生供應(yīng)鏈管理(上海)有限公司經(jīng)過(guò)多輪商務(wù)溝通,愿意為企業(yè)后續(xù)發(fā)展提供必要的資源支持。生生供應(yīng)鏈董事會(huì)基于與地方長(zhǎng)期合作基礎(chǔ),主動(dòng)提出C輪融資中劃出4000萬(wàn)股權(quán),引入地方產(chǎn)業(yè)投資,華漕鎮(zhèn)認(rèn)購(gòu)1500萬(wàn)股。2021年4月30日,生生供應(yīng)鏈完成股東變更工商手續(xù),華漕鎮(zhèn)農(nóng)民長(zhǎng)效增收平臺(tái)紫迪公司正式成為生生供應(yīng)鏈的股東。
1.土地資源缺乏、政策落地困難,集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間受限。鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較小。從物理空間來(lái)看,規(guī)劃嚴(yán)格控制,沒(méi)有土地資源可供產(chǎn)業(yè)發(fā)展;從政策空間來(lái)看,部分政策“蜻蜓點(diǎn)水”,如“造血”項(xiàng)目的貼息扶持,或者是雖有政策但很難落地。集體土地入市交易政策,目前尚在制定過(guò)程中,沒(méi)有真正落地,也無(wú)法真正用來(lái)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展。村級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從能級(jí)和產(chǎn)業(yè)引入質(zhì)量來(lái)說(shuō),還是較為低下,仍然需要經(jīng)過(guò)鎮(zhèn)級(jí)統(tǒng)籌,實(shí)現(xiàn)資源配置和效益的最優(yōu)化。
2.資金利用效率不佳,增收渠道與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同步。2020年平臺(tái)實(shí)現(xiàn)分紅0.47億元,每個(gè)項(xiàng)目的收益率在4.33-5.43%,相對(duì)于各村投入的資金,資金利用效率較低,老百姓從增收平臺(tái)上獲得的收益十分有限。平臺(tái)甚至不能解決資金量的平衡,無(wú)法滿足后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求。目前農(nóng)民長(zhǎng)效增收最大困惑是運(yùn)營(yíng)模式與國(guó)際化不匹配,增收渠道與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同步。
3.稅收政策不足,平臺(tái)運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)加重。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大提到了新的高度,但在市區(qū)的各類政策中,始終將鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為普通企業(yè)法人對(duì)待,尤其是在企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等方面,尚未有扶持優(yōu)惠政策。目前,紫華公司作為平臺(tái)公司經(jīng)營(yíng)能力相對(duì)較弱,利潤(rùn)分配前,需交25%企業(yè)所得稅以及村集體經(jīng)濟(jì)組織上交20%的紅利稅,經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重。
4.收入結(jié)構(gòu)單一,應(yīng)對(duì)外部沖擊能力不足。華漕鎮(zhèn)農(nóng)民長(zhǎng)效增收平臺(tái)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式主要以物業(yè)租賃為主,雖也在積極尋找除物業(yè)租賃以外的增收渠道,如成立物業(yè)管理公司增加管理服務(wù)收入或認(rèn)購(gòu)IPO股權(quán)等增加非租賃收入,但占比較低,由單一模式到多元發(fā)展仍是今后主要探索方向。近兩年,受新冠疫情和經(jīng)濟(jì)下行雙重影響,物業(yè)空置率有所上升,租賃收入同比減少,但集體承擔(dān)的人員報(bào)酬、防疫費(fèi)用、社會(huì)治理費(fèi)用、福利費(fèi)用卻逐年上漲,支出增速超過(guò)了收入增幅,結(jié)余減少,用于集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)正在減弱。
5.資源稟賦差異,鎮(zhèn)內(nèi)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。由于資源稟賦差異,鎮(zhèn)內(nèi)各村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在一定的不平衡現(xiàn)象。如部分村屬于永久農(nóng)田保護(hù)區(qū),只有農(nóng)田出租一項(xiàng)收益,經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后。再如2005年上海市出臺(tái)針對(duì)預(yù)留地的政策,每100畝土地預(yù)留5畝地,用地指標(biāo)留在村集體發(fā)展集體物業(yè),但后來(lái)沒(méi)有具體實(shí)施。在華漕村,蘇州河貫穿10.2公里,寬度近200米,建設(shè)涵養(yǎng)林阻礙了土地征用,補(bǔ)助費(fèi)不足以補(bǔ)貼農(nóng)民損失。這些現(xiàn)實(shí)情況需要更加積極有為的政策支持。
“十四五”期間,華漕虹橋前灣地區(qū)將基本完成開(kāi)發(fā)和建設(shè),在這個(gè)發(fā)展過(guò)程中,華漕鎮(zhèn)將把集建區(qū)內(nèi)、集建區(qū)外統(tǒng)一起來(lái),真正把好的土地、生態(tài)資源轉(zhuǎn)化為發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效益。
1.優(yōu)化存量,提高管理效率,配合區(qū)域規(guī)劃實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。存量物業(yè)在確保集體收入的前提下,加強(qiáng)管理,提高物業(yè)利用率,同時(shí)配合區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位和規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。新建項(xiàng)目在確保建設(shè)資金的前提下,提高招商門(mén)檻,嚴(yán)把產(chǎn)業(yè)關(guān),提升單位稅收產(chǎn)出率,全力打造千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。
2.尋找增量,探索鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)聯(lián)合發(fā)展機(jī)制。集建區(qū)外通過(guò)吳淞江生態(tài)廊道專項(xiàng)規(guī)劃編制,爭(zhēng)取落實(shí)30公頃集體建設(shè)用地指標(biāo)用以發(fā)展壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì),探索建立“1+16+X”的鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)聯(lián)合發(fā)展機(jī)制(即:1個(gè)鎮(zhèn)級(jí)經(jīng)聯(lián)社,16個(gè)村級(jí)經(jīng)濟(jì)合作社,X個(gè)新建項(xiàng)目)。集建區(qū)內(nèi)通過(guò)土地出讓前評(píng)估,增加各地塊建筑面積(不計(jì)容)作為公益性用途(開(kāi)發(fā)商無(wú)償提供),目前已落實(shí)7萬(wàn)平方米建筑,后續(xù)還將爭(zhēng)取37萬(wàn)平方米。
3.積極探索多元化發(fā)展模式,提升集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展可持續(xù)性。利用好政府相關(guān)政策,積極探索集體經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展模式。例如,結(jié)合“城中村”改造中集體經(jīng)濟(jì)組織在項(xiàng)目公司的投資比例不低于該項(xiàng)目總投資的10%,以及盤(pán)活的減量化建設(shè)用地指標(biāo)不低于5%的比例用于鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等政策,指導(dǎo)各村根據(jù)自身資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等,推行聯(lián)合經(jīng)營(yíng)、飛地抱團(tuán)、成本價(jià)回購(gòu)、代建代管等多種發(fā)展模式。
4.整鎮(zhèn)連片謀劃,促進(jìn)鎮(zhèn)內(nèi)村集體經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。目前華漕鎮(zhèn)已在探索集體經(jīng)濟(jì)收益平衡的相關(guān)方法。鎮(zhèn)里現(xiàn)新開(kāi)發(fā)3個(gè)項(xiàng)目,共22萬(wàn)平方米,將16個(gè)村統(tǒng)一起來(lái),以此補(bǔ)足貧困村的發(fā)展,平衡收益。同時(shí)按照農(nóng)齡設(shè)置參股比例(每個(gè)村最高為7.8%左右,最低為4%左右),有利于平衡農(nóng)田保護(hù)區(qū)農(nóng)民的收入(農(nóng)田保護(hù)區(qū)農(nóng)民的農(nóng)齡相較城鎮(zhèn)化發(fā)展較高的村來(lái)說(shuō)會(huì)高一些)。在此基礎(chǔ)上,華漕鎮(zhèn)也會(huì)進(jìn)一步探索相關(guān)發(fā)展策略。