對(duì)當(dāng)前住房公積金管理問題的思考

姚穎茹

隨著近年來我國綜合實(shí)力的增強(qiáng)，我國對(duì)社會(huì)員工的住房公積金覆蓋也在逐漸擴(kuò)大，與此同時(shí)，社會(huì)對(duì)政府住房公積金的管理質(zhì)量的要求也在逐漸上升。這就需要相關(guān)工作人員立足實(shí)際情況，系統(tǒng)分析當(dāng)前住房公共資金管理中存在的問題，并根據(jù)問題的出現(xiàn)制定合理的對(duì)策，以此解決住房公積金管理中存在的問題，進(jìn)而提升我國政府對(duì)住房公積金的管理水平?；诖耍疚膭t對(duì)此話題進(jìn)行淺析，僅供相關(guān)學(xué)者參考。

住房公積金管理范圍較為寬泛，包含資金歸集與收取、貸款投放與回收。經(jīng)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國政府對(duì)于住房公積金的管理都或多或少的存在著一定問題，這嚴(yán)重地影響了住房公積金的管理質(zhì)量。為了有效發(fā)揮出住房公積金積極作用，就需要相關(guān)工作人員積極總結(jié)住房公積金管理中存在的問題，結(jié)合實(shí)際情況設(shè)計(jì)住房公積金管理改革思路，力求最大限度發(fā)揮出住房公積金使用效益。

我國現(xiàn)階段住房公積金制度的積極作用

住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)以及其他事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體等繳納的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，具備強(qiáng)制性和統(tǒng)一性的特點(diǎn)。早在1991年我國制定了住房公積金制度，這些年住房公積金制度范圍持續(xù)拓展，促使歸集額逐漸提升，當(dāng)前我國住房公積金數(shù)額非常龐大。截止2020年，我國累計(jì)歸集的住房公積金數(shù)額已經(jīng)高達(dá)17億左右，繳納余額達(dá)到10583.2億，累計(jì)為超過一千萬戶職工發(fā)放個(gè)人貸款9086.5億元，為推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度變革、完善住房制度以及改善中低收入家庭住房條件提供了積極作用。我國現(xiàn)階段住房公積金制度的積極作用表現(xiàn)如下：

有助于緩解住房緊缺現(xiàn)象

1.有利于建設(shè)政策性個(gè)人住房抵押貸款制度

現(xiàn)如今我國大中城市房?jī)r(jià)相當(dāng)于職工年收入的二十倍左右，如果職工想要在大中城市購買住房，僅僅依靠住房公積金無法有效籌集到購買資金，導(dǎo)致絕大多數(shù)職工出現(xiàn)住房緊缺問題。但是職工在工作中繳納了住房公積金后，可以獲取當(dāng)?shù)刈》抗e金管理機(jī)構(gòu)提供的政策性住房抵押貸款，職工利用以往積累的住房公積金和住房公積金管理機(jī)構(gòu)提供的貸款數(shù)額購買房屋。倘若職工在工作中沒有繳納住房公積金，這樣在購買房屋中碰到資金數(shù)額不夠的情況時(shí)，只能通過銀行借貸的方式購買房屋，且貸款數(shù)額較低，無法滿足購房需求，這樣會(huì)在一定程度上降低工薪家庭房屋購買能力。我國現(xiàn)階段制定住房公積金制度，能夠?yàn)榻ㄔO(shè)政策性個(gè)人住房抵押貸款制度創(chuàng)造有利條件，促使政策性住房貸款具有可靠的資金來源，為住房建設(shè)提供資金籌集渠道，減少中低收入職工還債壓力，從而有效緩解職工住房緊缺現(xiàn)象。

2.有利于職工享受政府提供的各項(xiàng)住房?jī)?yōu)惠政策

當(dāng)我國現(xiàn)階段實(shí)施住房公積金制度時(shí)，可以使得參加住房公積金的職工，既可以有資金保障買到個(gè)人住房，還能享受到政府提供的各項(xiàng)住房?jī)?yōu)惠政策，從而有效的緩解職工的“居住難”、“住房難”等問題。員工每月的住房公積金是由兩部分組成，第一其工資特定比例，第二，員工單位或者企業(yè)需要繳納5%～12%的住房資金，這兩項(xiàng)合并為職工的住房公積金，并且賬戶金額全部歸職工所有（賬戶金額）。再者，實(shí)施住房公積金制度可以幫助職工享受稅收優(yōu)惠，通過分析國家有關(guān)規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，單位和個(gè)人按照住房公積金政策繳納住房公積金時(shí)，可以免征個(gè)人所得稅，存儲(chǔ)的住房公積金個(gè)人專戶所得利息收入免征個(gè)人所得稅，使得職工獲取更多經(jīng)濟(jì)收益。另外，職工可以享受存款利率優(yōu)惠。當(dāng)職工繳納住房公積金后，可以在購買或者自建房時(shí)，向國家申請(qǐng)比商業(yè)銀行貸款利率更低的住房公積金政策性低息貸款，職工可以獲取低于市場(chǎng)利率的住房抵押貸款利率。由于住房公積金管理機(jī)構(gòu)不以營利為目的，住房公積金實(shí)施低存款低貸款的利率政策，可以有效降低職工還貸經(jīng)濟(jì)壓力。同時(shí)，職工可以實(shí)現(xiàn)最佳資金保值增值目的，現(xiàn)如今我國銀行定期存款都不計(jì)算個(gè)人利息再生的利息，只是根據(jù)存儲(chǔ)數(shù)額計(jì)算每月或者每年利息，然而住房公積金存款是按照當(dāng)年實(shí)施的活期利率計(jì)算利息，第二年可以將利息轉(zhuǎn)為整存整取的三個(gè)月利率，并且可以計(jì)算復(fù)利，促使職工資金實(shí)現(xiàn)最佳增值收益。

有助于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行政策調(diào)整

1.有利于刺激住房消費(fèi)

隨著國家實(shí)施了住房公積金制度之后，能夠緩解中低收入家庭購買住房資金壓力，刺激部分職工住房消費(fèi)興趣，推動(dòng)我國大中城市住房建設(shè)力度，為改變住房分配體系奠定基礎(chǔ)，我國住房可以從以往的實(shí)物分房改變成貨幣分房，促進(jìn)我國住房改革力度。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國絕大多數(shù)城市職工每月經(jīng)濟(jì)收入低于住房平方米資金，并且大部分職工需要依靠個(gè)人能力購買住房或者建設(shè)房屋，對(duì)資金數(shù)額需求較高。我國實(shí)施住房公積金制度，可以促使大多數(shù)職工借助個(gè)人能力，依靠單位提供的住房公積金資助，逐年累積住房資金，當(dāng)職工需要自行購買住房或自行建房時(shí)，就可以根據(jù)相關(guān)政策的規(guī)定，申請(qǐng)使用個(gè)人住房公積金賬戶內(nèi)的資金，這便能有效減輕職工的購房及建房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，從而有效激發(fā)人民住房消費(fèi)積極性，使得大中城市房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合職工住房消費(fèi)實(shí)力，及時(shí)進(jìn)行建設(shè)政策調(diào)整，力求有效滿足職工住房需求。

2.有利于提高職工解決自住房能力

我國在住房公積金政策實(shí)施之前，職工工資里不包含住房公積金，每位職工住房通常是由國家和單位進(jìn)行分配，職工可以直接享受住房福利，這種情形限制了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。在住房改革之后，我國明確規(guī)定住房是商品，需要在市場(chǎng)上遵守商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律，房地產(chǎn)可以根據(jù)國家住房規(guī)定調(diào)整發(fā)展政策。但是職工受到個(gè)人工資數(shù)額限制，面對(duì)價(jià)格高昂的住房產(chǎn)生退縮心理，導(dǎo)致絕大多數(shù)家庭將工資用于解決其他方面問題，弱化了職工購買自住房能力。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國超過百分之七十職工存在住房困難的問題，國家實(shí)施住房公積金制度，可以促使職工每月拿出部分工資進(jìn)行購房投資，這樣既不會(huì)增加職工生活負(fù)擔(dān)，還能幫助職工合理規(guī)劃個(gè)人收支，使得職工拿出自主消費(fèi)中的部分用于購房，提高職工解決自住房能力，這樣可以直接促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展，促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行政策性調(diào)整。

我國住房公積金管理面臨的問題

繳存覆蓋范圍有限，繳存起點(diǎn)不夠公平

經(jīng)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，我國住房公積金制度的推行存在著嚴(yán)重的覆蓋范圍小、區(qū)域差異大以及崗位不公平現(xiàn)象。即使住房公積金制度的推廣和落實(shí)，能夠推動(dòng)城市房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也能滿足企、事業(yè)單位職工對(duì)住房的需求，但是目前我國住房公積金制度主要是在行政、事業(yè)單位和部分企業(yè)中進(jìn)行，私營企業(yè)繳存住房公積金數(shù)量較少。再者，我國不同行業(yè)單位每月繳納的住房公積金數(shù)額不同。國家實(shí)施住房公積金的初衷，就是為了給一次性支付購房資金存在困難的人提供相應(yīng)的貸款途徑。但是，由于不同的單位在為員工繳納住房公積金時(shí)存在一定的差異，例如部分單位繳存比例最高的可達(dá)百分之十二，部分單位只繳存百分之五，這就使得每個(gè)單位住房公積金繳存起點(diǎn)不夠公平。這種不公平和差異很大程度上也影響了地區(qū)的政策。

住房金融功能受限

我國實(shí)施住房公積金制度的目的，就是為了解決人民城鎮(zhèn)買房、建房資金短缺問題，讓普通職工有能力購買住房，職工可以按照個(gè)人需要靈活使用住房公積金，按照規(guī)定除了購房時(shí)需要提取個(gè)人賬戶資金房款外，還享有優(yōu)惠貸款利率，力求處理好職工住房困難問題。但是在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我國住房公積金貸款人數(shù)超過百分之七十的是高收入者，這部分職工貸款的目的是為了改善住房條件，然而真正需要解決住房剛需的低收入工資職工，面臨大中城市房?jī)r(jià)上漲飛快的情形，僅僅依靠個(gè)人能力無法有效承擔(dān)購房款，每月個(gè)人工資無力承擔(dān)住房壓力，也就無法享受住房公積金制度中的優(yōu)惠政策，導(dǎo)致中低收入群體繳存的住房公積金反而接濟(jì)了高收入群體，進(jìn)而弱化了住房公積金的“扶貧”作用。

住房保障能力不足

首先，我國住房公積金存在大量沉淀問題。通過調(diào)查住房公積金數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，截止2020年末，我國住房公積金個(gè)人貸款余額為8756.42億元，個(gè)人貸款余額占繳存余額的40%左右，住房公積金銀行專戶存款扣除備付資本金后沉淀資金為5732.34億元，占繳存余額的32%左右，由此可以看出住房公積金大量沉淀，給公積金的穩(wěn)定性帶來較大風(fēng)險(xiǎn)，影響了住房保障穩(wěn)定性。再者，部分區(qū)域存在住房公積金非法挪用問題，現(xiàn)如今，我國住房公積金總歸集額達(dá)到4萬億元左右，存儲(chǔ)余額也多于萬億，然而部分地方單位為了提升政績(jī)或者滿足運(yùn)轉(zhuǎn)需求，私自挪用公積金，導(dǎo)致近些年公積金案件頻發(fā)。另外，公積金在放貸中存在較高風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)如今我國住房公積金管理機(jī)構(gòu)在貸款回收方面，采用的是委托銀行在借款人工資收入中按時(shí)扣款方式收集貸款資金，或者借款人每月按照合同按時(shí)付款，但是近些年我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)明顯，部分公積金貸款者工作不夠穩(wěn)定，如果銀行不能及時(shí)掌握貸款者工作變動(dòng)情況，一旦貸款者出現(xiàn)退休、離職等問題時(shí)，則無法每個(gè)月穩(wěn)定繳納貸款數(shù)額，這樣也會(huì)直接降低住房保障能力。

我國住房公積金管理改革思路

改善住房公積金制度，長(zhǎng)期堅(jiān)持住房保障制度

現(xiàn)如今我國經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展階段，大中城市人口數(shù)量較多，其中中低收入人數(shù)居多，因此，大多數(shù)職工在進(jìn)行住房貸款或購房款支付時(shí)，存在著能力較弱的問題。為了保障住房公積金制度發(fā)揮出其作用，國家應(yīng)立足現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)現(xiàn)行的住房公積金制度進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和完善，以促使城市各類員工都能享受到住房公積金帶來的好處，從而從根本上處理好全體職工住房剛需問題。建設(shè)多元住房保障機(jī)制，拓展住房保障對(duì)象范圍，在原有保障住房困難的低收入群體上，增加特殊住房需求和部分可支付能力較低的中等收入群體，保障方式包括減稅降息和公積金低息貸款等，力求提高大中小城市人民的剛需住房經(jīng)濟(jì)支付能力。從房地產(chǎn)市場(chǎng)層面，國家可以從供給面入手，利用各種優(yōu)惠政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向中低收入保障性住房人群提供房源，確保房源樣式多樣化，可以采用租賃和售賣的方式向住房剛需人員提供房源。

完善政策住房金融制度，改革住房公積金管理機(jī)制

為了有效提高我國住房公積金管理水平，國家應(yīng)完善政策住房金融制度，改革住房公積金管理機(jī)制。首先，當(dāng)?shù)卣梢越柚?cái)政資金和社會(huì)資金進(jìn)行融資，并將保障性住房融入到各級(jí)政府財(cái)政預(yù)算中來，由各級(jí)人大監(jiān)督政府財(cái)政支出情況。另外，政府可以利用房地產(chǎn)信托基金和住房公積金中的優(yōu)惠信貸稅收政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)參與到租賃性經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，各個(gè)區(qū)域政府可以將其管轄的各類經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)，比如租賃性住房和商場(chǎng)用房等，將這些現(xiàn)金流作為經(jīng)濟(jì)支出，建設(shè)房地產(chǎn)信托基金，為剛需住房人群提供貸款優(yōu)惠福利，并利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)對(duì)債務(wù)融資情況進(jìn)行及時(shí)更新，如此，便可保障地方政府在對(duì)當(dāng)?shù)刈》抗e金制度進(jìn)行調(diào)整的同時(shí)，提升地方政府的管理水平和工作效率。

科學(xué)設(shè)計(jì)住房公積金貸款政策

國家可以按照國發(fā)2008[131]號(hào)文件進(jìn)行試點(diǎn)，在試點(diǎn)的過程中不要盲目拓展使用范圍，防止違反了現(xiàn)有住房公積金制度要求，在試點(diǎn)實(shí)施住房公積金貸款政策時(shí)，應(yīng)及時(shí)在相關(guān)區(qū)域建設(shè)項(xiàng)目審查專家委員會(huì)，組織相關(guān)工作人員深入市場(chǎng)調(diào)研，總結(jié)相關(guān)區(qū)域?qū)ψ》抗e金貸款需求，結(jié)合調(diào)查結(jié)果分析試點(diǎn)實(shí)施住房公積金貸款政策合理性，并設(shè)計(jì)地方政府信用擔(dān)保，定期對(duì)借款人的住房公積金貸款償還能力進(jìn)行審查，結(jié)合實(shí)際情況建設(shè)專項(xiàng)資金托管賬戶，并在公積金貸款網(wǎng)站上實(shí)施更新公積金貸款規(guī)模、期限和利率等，力求降低住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)整“強(qiáng)制儲(chǔ)蓄、低存低貸”

強(qiáng)制儲(chǔ)蓄是指職工以及單位在繳納住房公積金后，非住房需求不得擅動(dòng)此資金，該項(xiàng)政策是我國住房公積金的一項(xiàng)重要內(nèi)容。然而目前我國絕大多數(shù)職工人均收入較低，強(qiáng)制儲(chǔ)蓄能夠促使職工在長(zhǎng)時(shí)間工作中儲(chǔ)蓄部分購房資金。為了發(fā)揮出住房公積金的作用，國家和地方政府應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)收入水平實(shí)施低存低貸政策，降低住房公積金貸款利率，刺激職工購買住房積極性。

打破現(xiàn)有封閉運(yùn)作機(jī)制

以往住房公積金在運(yùn)作中存在部分運(yùn)營缺陷，限制了住房公積金制度有序?qū)嵤?，尤其是事業(yè)單位存在的特殊性質(zhì)，導(dǎo)致在落實(shí)住房公積金政策時(shí)，存在運(yùn)作機(jī)制封閉的問題，使得部分地方出現(xiàn)住房公積金私吞問題。為了發(fā)揮出住房公積金制度的作用，國家和地方政府應(yīng)積極打破現(xiàn)有住房公積金封閉運(yùn)作機(jī)制，將住房公積金改變成政策性金融機(jī)構(gòu)，采用金融管理的方式進(jìn)行住房公積金運(yùn)轉(zhuǎn)，切實(shí)提升住房公積金管理水平。

建立資本金制度

為了提高住房公積金管理水平，國家應(yīng)結(jié)合公積金管理中存在的問題，建立完善的資本金制度，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)范資本金籌集方式，采用一次或者分期籌集的方式按期籌足資本金，切實(shí)加強(qiáng)我國住房公積金管理質(zhì)量。

綜上所述，這些年我國綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，推動(dòng)了住房公積金發(fā)展。但就實(shí)際情況而言，當(dāng)前我國對(duì)于住房公積金的管理仍存在較多問題，這就需要相關(guān)的管理人員結(jié)合當(dāng)下管理的現(xiàn)有問題進(jìn)行客觀分析，如此，當(dāng)?shù)卣拍芙Y(jié)合制度以及管理方式存在的實(shí)際問題，制定改革思路，從而保障住房公積金管理的良性化和持續(xù)化。完善住房公積金管理，要強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期性；要對(duì)住房公積金管理政策進(jìn)行不斷優(yōu)化；調(diào)整“強(qiáng)制儲(chǔ)蓄、低存低貸”；打破現(xiàn)有封閉運(yùn)作機(jī)制；建立資本金制度，通過多種方式優(yōu)化住房公積金管理，有序提高我國住房公積金管理水平。

（作者單位：西安市水務(wù)建設(shè)與發(fā)展中心）