創(chuàng)新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)踐與思考

陳紅英

在我國(guó)《物權(quán)法》實(shí)施及國(guó)務(wù)院推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記在明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用、保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)起著極其重要的作用。在國(guó)務(wù)院深入推進(jìn)“放管服”改革工作進(jìn)程中，文章就如何提升不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)效能，進(jìn)一步優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記辦理流程進(jìn)行探求，落細(xì)、落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記便民、利民措施工作。

推出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記創(chuàng)新舉措背景

2007年10月1日我國(guó)實(shí)施《物權(quán)法》后，對(duì)其物權(quán)的登記效力做出了“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”和第十四條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”的法律規(guī)定，表明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記在明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用、保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)起著極其重要的作用。

由此，2013年國(guó)務(wù)院推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。2016年3月長(zhǎng)汀縣成立不動(dòng)產(chǎn)登記中心（以下簡(jiǎn)稱登記中心），歸并不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，對(duì)原分別分散在住建部門、國(guó)土部門、林業(yè)部門、農(nóng)業(yè)部門的房屋所有權(quán)登記、土地使用權(quán)登記、林權(quán)登記、宅基地使用權(quán)登記等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記。登記中心致力于牢固樹立以人民為中心的服務(wù)理念，在國(guó)務(wù)院深入推進(jìn)“放管服”改革工作進(jìn)程中，不斷探求如何提升我縣不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)效能，進(jìn)一步優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記辦理流程，將不動(dòng)產(chǎn)登記便民利民措施作為一項(xiàng)重點(diǎn)工作，抓細(xì)、抓實(shí)。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)原模式分析及創(chuàng)新思路

筆者通過(guò)梳理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易整個(gè)流程將其與不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)相結(jié)合，將國(guó)有建設(shè)用地上開發(fā)、建設(shè)、交易流程中涉及國(guó)有建設(shè)用地上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記類型制定如下所示流程登記圖：（見附圖）

從圖中我們將國(guó)有土地上的房地產(chǎn)登記按登記的橫向類別分成國(guó)有土地使用權(quán)登記、房屋所權(quán)登記、抵押權(quán)登記和預(yù)告登記四大類。

登記大類按細(xì)分類又可分為：

1.原國(guó)有土地使用權(quán)登記和房屋所權(quán)登記，隨著物權(quán)的發(fā)展實(shí)現(xiàn)兩權(quán)合并，變更為國(guó)有土地使用權(quán)和房屋所權(quán)的統(tǒng)一登記。

2.抵押權(quán)根據(jù)抵押方式及物權(quán)發(fā)展的程度又可分為：土地一般抵押登記、土地最高額抵押、在建建筑物抵押登記、房地一般抵押登記、房地最高額抵押、房地一體一般抵押、房地一體最高額抵押。

3.預(yù)告登記依其數(shù)據(jù)來(lái)源及預(yù)告方式可分為：預(yù)售商品房買賣預(yù)告登記、預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記、其它不動(dòng)產(chǎn)買賣預(yù)告登記。

再按其各登記分類中均可能存在不同的生命周期，縱向又可分為：首次、轉(zhuǎn)移、變更、更正、注銷等環(huán)節(jié)。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)以其登記的橫向分類、細(xì)分類及不同的生命周期錯(cuò)綜交叉將生成50余種不同登記事項(xiàng)。

50余種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)中，根據(jù)不同階段及不同的登記類型及過(guò)程，依據(jù)原辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的慣性思維及辦事流程：一種事項(xiàng)一次申請(qǐng)、一次行政確認(rèn)辦結(jié)，待前一事項(xiàng)辦結(jié)完成后再進(jìn)行下一步的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。這種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記模式已造成企業(yè)與辦事群眾在登記中心來(lái)回奔波、共性材料需重復(fù)提交，再加上每一事項(xiàng)都有對(duì)應(yīng)的承諾時(shí)限，辦事時(shí)限勢(shì)必被相應(yīng)延長(zhǎng)。

通過(guò)實(shí)踐可以發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的登記根據(jù)不同階段及不同的登記類型及過(guò)程，可將群眾密切關(guān)注、量大面廣、事項(xiàng)關(guān)聯(lián)度大且存在許多邏輯關(guān)聯(lián)性的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記梳理出 15種情形，對(duì)15種情形所涉及相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)進(jìn)行優(yōu)化整合，把分散的不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)按鏈條優(yōu)化整合、重組，將一事一流程整合為多事一流程，提出不動(dòng)產(chǎn)權(quán) “組合登記，一次辦好”的創(chuàng)新思路，以解決不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)事項(xiàng)多，不同登記事項(xiàng)存在時(shí)間差，風(fēng)險(xiǎn)大，且需多次辦理的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)一次辦好的目標(biāo)。

1.權(quán)利人辦理了抵押貸款，需將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方，受讓方受讓房屋后也需辦理二手房抵押貸款。此情形涉及原不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)注銷、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、新的抵押權(quán)的首次登記三個(gè)登記事項(xiàng)。

創(chuàng)新組合登記方式為：不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與抵押轉(zhuǎn)移組合登記。

2.權(quán)利人房屋抵押后涉及更名、更址、權(quán)利性質(zhì)發(fā)生變化、房屋改建、維修、房屋性質(zhì)發(fā)生變化等情形，權(quán)利人申請(qǐng)辦理變更登記后再重新辦理抵押登記。此情形涉及原不動(dòng)產(chǎn)抵押注銷、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的變更、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的抵押首登三個(gè)登記事項(xiàng)。

創(chuàng)新組合登記方式為：不動(dòng)產(chǎn)變更與抵押變更組合登記。

3.權(quán)利人需將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方、受讓人取得產(chǎn)權(quán)后需辦理二手房抵押貸款。此情形涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)首次登記二個(gè)登記事項(xiàng)。

創(chuàng)新組合登記方式為：不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與抵押首次登記組合登記。

4.權(quán)利人在土地使用權(quán)抵押期間需辦理新建房屋的首次登記，此情形涉及原抵押權(quán)的注銷、房屋所有權(quán)的首次登記、抵押權(quán)的首次登記三個(gè)登記事項(xiàng)。

創(chuàng)新組合登記方式為： 房屋所有權(quán)首次登記與抵押權(quán)變更組合登記。

5.權(quán)利人將土地及在建工程辦理了抵押登記，房屋竣工后辦理房屋首次登記后需進(jìn)行新的房地抵押登記，此情形涉及在建工程抵押權(quán)的注銷、房屋所有權(quán)的首次登記、新的房地一體的首次登記三個(gè)登記事項(xiàng)。

創(chuàng)新組合登記方式為：房屋所有權(quán)首次登記及在建工程抵押轉(zhuǎn)房地抵押組合登記。

6.權(quán)利人辦理了抵押登記，抵押貸款期限到期，因資金暫無(wú)法償還，需重新辦理抵押貸款，借新還舊。此情形涉及原抵押權(quán)的注銷、新抵押權(quán)的首次登記二個(gè)事項(xiàng)。需注意原抵押權(quán)的注銷、新抵押權(quán)的首次登記兩登記中的存在時(shí)間差可能產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)被轉(zhuǎn)移及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)被查封的房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。

創(chuàng)新組合登記方式為：無(wú)間貸。

7.權(quán)利人原有的抵押貸款已還清、現(xiàn)需再次辦理抵押貸款。此情形涉及原抵押權(quán)的注銷、新的抵押權(quán)的首次登記二個(gè)事項(xiàng)。

創(chuàng)新組合登記方式為：不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)注銷及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移組合登記。

8.權(quán)利人原有抵押貸款已還清、現(xiàn)需將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。此情形涉及原抵押權(quán)的注銷、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記二個(gè)登記事項(xiàng)。

創(chuàng)新組合登記方式為：不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)注銷及抵押權(quán)首次登記組合。

9.已辦理商品房預(yù)告登記及預(yù)告抵押登記后權(quán)利人、利害關(guān)系人因商品房銷售合同信息或不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有誤等情形，需辦理預(yù)售商品房預(yù)告更正及預(yù)告抵押更正。此情形涉及商品房預(yù)告登記更正、商品房預(yù)告抵押登記更正二個(gè)登記事項(xiàng)。

創(chuàng)新組合登記方式為：預(yù)售商品房預(yù)告更正及抵押權(quán)預(yù)告更正組合登記。

10.權(quán)利人辦理了抵押貸款，因資金周轉(zhuǎn)困難，未結(jié)清貸款，需將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方，受讓方需過(guò)戶完成后才付清房款，存在未還清抵押款給予辦理過(guò)戶的情形。此情形如采用單一事項(xiàng)登記，存在抵押權(quán)的注銷、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記兩個(gè)事項(xiàng)，此二事項(xiàng)涉及邏輯上矛盾。因購(gòu)房人考慮房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)不愿提前付款幫助權(quán)利人償還貸款，而抵押權(quán)人又因未還款不辦理抵押權(quán)注銷登記，受讓方又無(wú)法過(guò)戶的問(wèn)題。如何在借款人、抵押人（權(quán)利人）、抵押權(quán)人、受讓人四方協(xié)商一致，抵押人無(wú)需還款，在不解除抵押權(quán)的情況下先辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，等資金到位，還清貸款后再行抵押權(quán)的注銷，需在流程上再造，避免這種邏輯上的矛盾。

創(chuàng)新組合登記方式為：在押過(guò)戶。

11.商品房預(yù)售買賣中，按揭貸款買房，此情形涉及預(yù)售商品房預(yù)告登記、預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記二個(gè)登記事項(xiàng)。

創(chuàng)新組合登記方式為：預(yù)售商品房預(yù)告及預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。

12.原按揭貸款買房購(gòu)房者在商品房首次登記完成，需對(duì)原預(yù)售商品房預(yù)告登記、預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)一般登記，此情形涉及預(yù)售商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記、預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)一般抵押登記兩個(gè)登記事項(xiàng)。

創(chuàng)新組合登記方式為：預(yù)轉(zhuǎn)現(xiàn)（有抵押）。

13.商品房預(yù)售買賣中對(duì)原已辦理預(yù)售商品房預(yù)告登記、預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)因相關(guān)原因買賣雙方解除合約，還清貸款。此情形涉及預(yù)售商品房買賣預(yù)告登記注銷、預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記注銷二個(gè)登記事項(xiàng)。

創(chuàng)新組合登記方式為：預(yù)售商品房買賣預(yù)告注銷及預(yù)售商品房抵押權(quán)注銷登記。

14.其他不動(dòng)產(chǎn)買賣中，買賣雙方申請(qǐng)預(yù)告登記、資金借貸抵押雙方申請(qǐng)抵押權(quán)預(yù)告登記。此情形涉及其它不動(dòng)產(chǎn)買賣預(yù)告登記、其它不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記二個(gè)登記事項(xiàng)。

創(chuàng)新組合登記方式為：其它不動(dòng)產(chǎn)買賣及抵押權(quán)預(yù)告登記。

15.其他不動(dòng)產(chǎn)買賣中對(duì)原已辦理其它不動(dòng)產(chǎn)買賣預(yù)告登記、其它不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記的，雙方解除合約，還清貸款。此情形涉及其他不動(dòng)產(chǎn)買賣預(yù)告登記注銷、其它不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記注銷二個(gè)登記事項(xiàng)。

創(chuàng)新組合登記方式為：其它不動(dòng)產(chǎn)買賣及抵押權(quán)預(yù)告登記注銷。

創(chuàng)新推行不動(dòng)產(chǎn)權(quán) “組合登記，一次辦好” 的舉措及成效

（一）組合登記、串聯(lián)辦理，提高了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的辦事效率

建立了規(guī)范有序、高效便民的工作機(jī)制，聚焦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)流程再造，打造了登記業(yè)務(wù)辦事流程最優(yōu)、效率最高、材料最少的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)鏈條。將兩個(gè)或三個(gè)相互有著邏輯關(guān)系且緊密相關(guān)需多次辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)整合成1個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記組合事項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)登記由原來(lái)的串聯(lián)辦理變成并聯(lián)辦理。2019年自推出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)組合登記后，至2022年12月共辦理組合類辦件13000個(gè)組合辦件。組合辦件中多個(gè)事項(xiàng)組成一個(gè)事項(xiàng)，每一項(xiàng)組合辦件平均用時(shí)不超過(guò)1個(gè)工作日，只占法定每一事項(xiàng)承諾時(shí)限30個(gè)工作日用時(shí)的3.33%，“一次提交、一次辦成、一次辦好”的創(chuàng)新模式，實(shí)現(xiàn)多個(gè)事項(xiàng)多次跑變成多個(gè)事項(xiàng)組合辦，大大提高了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記工作的辦事效率。

（二）一次取號(hào)、一窗通辦，提升不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)效能

2019年推出“組合登記，一次辦好”業(yè)務(wù)工作后，強(qiáng)化了辦事窗口工作人員業(yè)務(wù)能力的提升，加強(qiáng)工作人員輪崗交流探討學(xué)習(xí)，對(duì)原分設(shè)的各辦事窗口全部整合為綜合窗口，各類辦理事項(xiàng)的受理由原來(lái)的各自為戰(zhàn)轉(zhuǎn)變成協(xié)同作戰(zhàn)，實(shí)行“前臺(tái)綜合受理、后臺(tái)綜合審批、一個(gè)窗口出件”的工作模式，組合辦件全部實(shí)行“一次取號(hào)、一窗通辦”，為群眾提供高效便捷的貼心服務(wù)，辦事群眾及企業(yè)的獲得感及幸福感也得到大幅提升。

（三）系統(tǒng)升級(jí)、流程再造，提增不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記社會(huì)效益

通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)升級(jí)、流程再造，組合登記事項(xiàng)流程全部?jī)?yōu)化到位的創(chuàng)新，壓縮了辦件用時(shí)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)多個(gè)事項(xiàng)多次跑變成多個(gè)事項(xiàng)一次申請(qǐng)、一次辦好，減少辦理的“材料、流程、時(shí)間、辦理次數(shù)”。針對(duì)在抵押期間無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更、在押狀態(tài)下無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押貸款期限到期需借新還舊、新建房屋的首次登記或購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)權(quán)后需及時(shí)辦理抵押登記、抵押時(shí)間到期注銷又急需進(jìn)行新的抵押登記等密切關(guān)注、量大面廣，社會(huì)上反映“急、愁、盼”的物權(quán)登記事項(xiàng)得到有效解決。大大降低不動(dòng)產(chǎn)不同登記事項(xiàng)進(jìn)行多次登記的時(shí)間差，同時(shí)避免可能產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)被查封和轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。充分維護(hù)權(quán)利人的物權(quán)合法效力。

（四）不動(dòng)產(chǎn)“組合登記，一次辦好” 的成果運(yùn)用及推廣

成效推廣。不動(dòng)產(chǎn)“組合登記，一次辦好”的做法得到上級(jí)部門的肯定及經(jīng)驗(yàn)推廣。2019年7月長(zhǎng)汀縣印發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)“組合登記、一次辦好”改革實(shí)施辦法》，同年10月受到龍巖市自然資源局的肯定并推廣轉(zhuǎn)發(fā)，并向龍巖市各縣（市、區(qū)）轉(zhuǎn)發(fā)推廣。2022年1月受到福建省自然資源廳的肯定，并在省廳公眾號(hào)進(jìn)行推廣長(zhǎng)汀縣的主要做法，肯定長(zhǎng)汀縣的成效及經(jīng)驗(yàn)。

宣傳鞏固。不動(dòng)產(chǎn)“組合登記，一次辦好”的創(chuàng)新做法，通過(guò)長(zhǎng)汀縣不動(dòng)產(chǎn)登記微信公眾號(hào)平臺(tái)、“e龍巖”政務(wù)平臺(tái)、宣傳欄、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、LED顯示屏等載體廣泛宣傳、全力推進(jìn)，提升營(yíng)商環(huán)境，讓辦事的企業(yè)及群眾，一目了然，通俗易懂。綜合運(yùn)用“問(wèn)（現(xiàn)場(chǎng)詢問(wèn)辦事的企業(yè)及群眾感受）、查（回看已辦結(jié)的組合登記辦件）、訪（回訪已辦結(jié)組合登記辦件的企業(yè)及群眾，對(duì)組合登記的流程優(yōu)化的感受及建議），思（不斷改進(jìn)及優(yōu)化流程，增加更多相關(guān)聯(lián)、邏輯性強(qiáng)的多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)的組合）”方法，讓不動(dòng)產(chǎn)“組合登記，一次辦好” 的登記方式得到普遍地認(rèn)識(shí)及運(yùn)用。

服務(wù)延伸。繼2019年推出不動(dòng)產(chǎn)“組合登記，一次辦好”的創(chuàng)新做法后，依托于該創(chuàng)新做法，后續(xù)每年均有創(chuàng)新服務(wù)做法。2020年不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)向外延升，開啟“交地即交證”服務(wù)新模式，實(shí)現(xiàn)了交地與交證“雙同步、零時(shí)差”，不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)跑出“新速度”。2021年服務(wù)再下沉至住宅小區(qū)，新建商品房采用“交房即交證”，商品房首次登記的同時(shí)辦理商品房轉(zhuǎn)移登記，購(gòu)房業(yè)主“收樓即拿證”，充分保障購(gòu)房業(yè)主的權(quán)益。2022年在龍巖全市率先推行商品房轉(zhuǎn)移登記“無(wú)紙化全流程網(wǎng)辦”，并全面推廣電子證照，提高不動(dòng)產(chǎn)登記工作效率，真正實(shí)現(xiàn)“一趟不用跑”。

目前囿于房產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記尚未實(shí)現(xiàn)一體化，房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的數(shù)據(jù)未完全實(shí)現(xiàn)共享，還存在系統(tǒng)對(duì)接深度不夠、組合登記中數(shù)據(jù)無(wú)法直接傳輸獲取等問(wèn)題，還需不斷對(duì)接完善。我們將繼續(xù)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)組合登記事項(xiàng)數(shù)據(jù)共享需求，做好數(shù)據(jù)共享供需對(duì)接和技術(shù)支撐，充分發(fā)揮政務(wù)數(shù)據(jù)共享平臺(tái)融合、互通作用。 PR

（作者單位：長(zhǎng)汀縣自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心）

（責(zé)任編輯：豆瑞超）