新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)制度的研究

李華敏

【摘要】在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不斷完善的環(huán)境下，使得不動(dòng)產(chǎn)登記范疇不斷擴(kuò)充，登記類(lèi)型增加，登記信息結(jié)合產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)化處理，便于各部門(mén)之間信息傳遞和共享。本文就結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)的意義，探究不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)制度完善的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記;信息公開(kāi);制度

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.018

在2007年，我國(guó)相關(guān)部門(mén)發(fā)布了《物權(quán)法》，其明確要求正式實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但是長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度沒(méi)有得到科學(xué)構(gòu)建。我國(guó)原有的不動(dòng)產(chǎn)分散登記制度，使得資源利用率較低，交易過(guò)程產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)，辦證過(guò)程手續(xù)繁雜、耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)。隨著中國(guó)特色社會(huì)主義法治體系的不斷完善，國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行長(zhǎng)期的探索，于2014年11月，發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，并相繼出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，在這種新形勢(shì)之下，依據(jù)職責(zé)整合，利于登記、規(guī)范登記、保護(hù)權(quán)利人合法原則，建立統(tǒng)一的登記部門(mén)、設(shè)立統(tǒng)一記載簿、登記依據(jù)和信息管理平臺(tái)，在此基礎(chǔ)上建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢(xún)和保護(hù)制度，給我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開(kāi)展提供了專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo)。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)的意義

根據(jù)物權(quán)公信原則，物權(quán)作為一種絕對(duì)的排他性權(quán)利，其享有變動(dòng)需要通過(guò)外界辨識(shí)方式對(duì)外公布，讓社會(huì)群眾可以了解物權(quán)歸屬，讓物權(quán)關(guān)系更加公開(kāi)和透明，防止物權(quán)受到他人影響，并且通過(guò)物權(quán)公示，可以展現(xiàn)其公信力，保證交易過(guò)程的安全。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的《物權(quán)法》相關(guān)要求，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)置、變更和消除在登記后就會(huì)發(fā)生一定效力。登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種公示方式，這只辦理了不動(dòng)產(chǎn)的登記，但是還無(wú)法實(shí)現(xiàn)物權(quán)公示的效果。故此，還要采取一系列方式讓其他社會(huì)群體對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)情況有一定的知情或認(rèn)識(shí)，需把記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)情況的不動(dòng)產(chǎn)登記信息對(duì)外公布，便于不動(dòng)產(chǎn)交易人員通過(guò)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)際情況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行正確判斷，保證交易的安全性和穩(wěn)定性[1]。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)主動(dòng)的參與為社會(huì)主體提供信息詢(xún)查，利于合法權(quán)利的利益方信息需求，利于節(jié)約社會(huì)成本，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)制度完善對(duì)策

2.1確定登記范疇

首先，確定初始登記范疇。對(duì)于初始登記來(lái)說(shuō)，主要是指成立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的最初登記。特別是在當(dāng)下，很多家庭關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)登記名義人通常是以夫妻一方的形式出現(xiàn)，并非為雙方共同登記形成的登記名義人，而登記部門(mén)因?yàn)樾畔⒂邢?，無(wú)法對(duì)其深入調(diào)查，導(dǎo)致登記權(quán)利與實(shí)際權(quán)利之間可能存在偏差。如果當(dāng)事人對(duì)合伙協(xié)議內(nèi)容產(chǎn)生異議，將會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)帶有異議，則需在民事司法部門(mén)的配合下來(lái)確定產(chǎn)權(quán)。如果行政部門(mén)怠于行使自己的權(quán)限，可以采取行政訴訟方式進(jìn)行處理。其次，確定轉(zhuǎn)移登記范疇。對(duì)于轉(zhuǎn)移登記來(lái)說(shuō)，是由于買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承等方式導(dǎo)致其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移登記，需要對(duì)轉(zhuǎn)移登記原因和結(jié)果進(jìn)行調(diào)查分析。最后，確定變更登記范疇。變更登記通常是由于不動(dòng)產(chǎn)面積、位置或者其他內(nèi)容發(fā)生變化所導(dǎo)致，在當(dāng)事人對(duì)該變化產(chǎn)生異議時(shí)，通常為技術(shù)性異議，需要在專(zhuān)業(yè)鑒定部門(mén)幫助下進(jìn)行鑒定，不能以鑒定結(jié)果為由進(jìn)行民事訴訟。只有行政部門(mén)怠于工作，導(dǎo)致權(quán)利人權(quán)利受到影響，才能實(shí)施行政訴訟[2]。對(duì)于行政部門(mén)違規(guī)或者怠于行使自己的權(quán)限而出現(xiàn)的漏登或者錯(cuò)登，應(yīng)通過(guò)行政訴訟進(jìn)行處理。

2.2明確申請(qǐng)主體范圍界定

根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)政策確定的權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記信息，建設(shè)的是和德國(guó)限制公開(kāi)相似的立法模式。德國(guó)模式下的不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)制度主要是把利害關(guān)系人定義成享有合法利益的人員，同時(shí)把合法利益進(jìn)行了宏觀(guān)解釋?zhuān)员ＷC在實(shí)際中具備一定的可行性。我國(guó)在發(fā)布《物權(quán)法》以后，在實(shí)踐中，沒(méi)有把利害關(guān)系人這一概念進(jìn)行定義，在實(shí)務(wù)中缺少專(zhuān)業(yè)引導(dǎo)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在處理不動(dòng)產(chǎn)登記信息時(shí)，容易出現(xiàn)操作錯(cuò)誤。

由《物權(quán)法》、《暫行條例》確立的權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記信息，建立《實(shí)施細(xì)則》是在現(xiàn)有《物權(quán)法》基礎(chǔ)上對(duì)利害關(guān)系人范疇進(jìn)行了重新界定，設(shè)定了不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生交易、不動(dòng)產(chǎn)繼承、不動(dòng)產(chǎn)訴訟三種利害關(guān)系。這三種關(guān)系還無(wú)法深入確定利害關(guān)系人實(shí)際范疇。為了改變這種狀況，我國(guó)可以參考德國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)利害關(guān)系人的基本概述，明確申請(qǐng)主體范圍界定[3]。但是在參考過(guò)程中，還要結(jié)合我國(guó)基本國(guó)情，對(duì)利害關(guān)系進(jìn)行具體劃分和界定，嚴(yán)格按照信息申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息享有法律權(quán)益的要求為基準(zhǔn)，保證申請(qǐng)主體范圍界定的清晰性和合理性。

2.3完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不管是不動(dòng)產(chǎn)登記辦理，還是不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)處理，針對(duì)一些比較復(fù)雜的法律關(guān)系，需要在專(zhuān)業(yè)人士的幫助下進(jìn)行精準(zhǔn)判斷。在發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后，分散性的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)開(kāi)始逐漸整合，并且朝著不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)統(tǒng)一開(kāi)放。因?yàn)闃I(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)充，業(yè)務(wù)量的大幅度增長(zhǎng)，給跨部門(mén)登記業(yè)務(wù)活動(dòng)開(kāi)展增添難度，并對(duì)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的相關(guān)人員提出嚴(yán)格要求。辦理不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)工作的相關(guān)人員應(yīng)具備較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，掌握充足的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)人員來(lái)說(shuō)，除了要對(duì)國(guó)家發(fā)布的相關(guān)法律內(nèi)容有充分了解之外，還要在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)業(yè)務(wù)工作時(shí)，引對(duì)申請(qǐng)人是否具備申請(qǐng)信息公開(kāi)權(quán)限進(jìn)行審判，尤其是申請(qǐng)人是否包含在利害關(guān)系人范疇內(nèi)。在實(shí)際工作中，申請(qǐng)人通常會(huì)根據(jù)復(fù)雜的法律關(guān)系提出不同產(chǎn)登記信息公開(kāi)申請(qǐng)，申請(qǐng)人是否為利害關(guān)系人，其登記信息公開(kāi)申請(qǐng)范疇中包含哪些內(nèi)容，要求相關(guān)人員對(duì)申請(qǐng)人提交的不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)申請(qǐng)進(jìn)行評(píng)判，保證申請(qǐng)的真實(shí)性和合法性。

2.4建立信息公開(kāi)備案制度

為了保證信息主體對(duì)其信息使用情況進(jìn)行有效監(jiān)管，明確信息使用者工作職責(zé)，需要把信息申請(qǐng)主體和信息使用要求做好備案處理工作。在個(gè)人信息公開(kāi)過(guò)程中，將會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)，如道德等現(xiàn)等，這樣將無(wú)法保證信息獲取主體是否可以把信息使用在別的位置或者對(duì)外公布。利害關(guān)系人有權(quán)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記信息，其原因在于利害關(guān)系人在應(yīng)用信息時(shí)，可以享受?chē)?guó)家法律的保護(hù)。如果利害關(guān)系人把掌握的信息應(yīng)用在非法利益或者向外界傳播上，則與不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一制度要求偏離，無(wú)法保證個(gè)人信息安全。所以，相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)信息公開(kāi)備案制度建設(shè)，對(duì)于利害關(guān)系人在對(duì)信息使用范疇提交申請(qǐng)過(guò)程中，需要根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)備案要求，對(duì)出超出使用范疇的部分，需要另外獲得相關(guān)部門(mén)的審批，或者經(jīng)過(guò)信息主體的同意[4]。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)備案記錄，需要第一時(shí)間向信息主體公開(kāi)。對(duì)于信息所有者，信息主體有權(quán)對(duì)個(gè)人信息應(yīng)用狀況進(jìn)行了解，并對(duì)個(gè)人信息使用過(guò)程進(jìn)行追蹤和調(diào)查，在發(fā)現(xiàn)信息獲取主體與備案要求偏離的情況下，甚至隨意使用信息而侵犯?jìng)€(gè)人權(quán)益情況下，信息主體有權(quán)請(qǐng)求抑制該行為，從中獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。信息公開(kāi)備案制度可以讓信息查詢(xún)保持一定痕跡，如果出現(xiàn)信息獲取主體把信息應(yīng)用在其他方面，可以以此為依據(jù)追究其責(zé)任。

結(jié)語(yǔ)：

在新形勢(shì)下，結(jié)合我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》相關(guān)要求，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)信息使用監(jiān)管，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記流程，通過(guò)登記信息的公開(kāi)，確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬，保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人自身利益，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，健全完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)制度，從而保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。

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