房地產(chǎn)企業(yè)融資方式與融資風險控制探析

任鳳

摘 要：作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在項目開發(fā)中具有較長的周期，且投資資金較高，為此需要大量的資金以維持正常經(jīng)營，可見充足的資本是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中需要格外關注的問題。然而基于當前國家宏觀政策、市場環(huán)境以及企業(yè)自身等各方面因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面存在著各種問題，尤其是對融資方式的選擇使其在融資中存在著更多風險，因此對房地產(chǎn)企業(yè)融資方式及風險控制的探究成為必然。本文基于此對房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式進行簡單說明，并在對其風險的分析下提出相應的有效策略。

關鍵詞：房地產(chǎn)；融資方式；融資風險；控制

我國國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)一直占據(jù)著重要地位，具有非常重要意義，然而基于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中具有較大規(guī)模，較長周期以及極高的價值，對資金也有著更高的需求，因此需要格外注重其融資能力。隨著國家不斷加強政府宏觀調整政策，特別銀行不斷加強對房地產(chǎn)貸款業(yè)務的控制，以及提高貸款利率，使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資上具有更大的難度和更高的成本。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式是不斷變化的，唯有多樣化的融資方式才有利于降低和分散風險，實現(xiàn)資金利用效率的提升。為此，本文針對房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式以及風險展開探究，以期有效控制和降低風險，促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

第一，銀行借貸。房地產(chǎn)企業(yè)貸款是企業(yè)在開發(fā)項目過程中通過銀行進行融資獲得貸款，主要包括抵押貸款、擔保貸款、信用貸款和貼現(xiàn)貸款四種方式，房地產(chǎn)企業(yè)還會采用開發(fā)土地和房屋建造等貸款方式。銀行貸款有國家作為保障，是一種非常安全可靠的貸款方式。

第二，上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)在融資中采用股票發(fā)行等融資方式籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)通過購買上市公司股票，在達到一定比例時獲得對該上市公司實際控股權，再將房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務和資本注入控股公司，借助上市公司的優(yōu)勢發(fā)行股票，最終獲得房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展資金。

第三，信托投資基金。房地產(chǎn)企業(yè)以信托投資基金方式進行融資，所需承擔的風險相對較小。信托基金實際上是由第三方機構對基金進行管理，并將基金用于房地產(chǎn)企業(yè)融資，房地產(chǎn)企業(yè)獲取經(jīng)營所需資金，第三方機構取得一定的中介費，并在房地產(chǎn)企業(yè)獲得盈利以后，按照投資約定的比例收取投資利潤。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險

房地產(chǎn)企業(yè)在獲取資金時具有較多渠道，也由此使融資面臨著相應的風險，本文從以下幾個方面對其融資中存在的風險展開探究。

（一）風險防控缺乏強弱意識

融資作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重要構成要素，不僅影響到企業(yè)的現(xiàn)金流量，還決定著企業(yè)所能承擔的風險大小。受傳統(tǒng)金融制度影響，如今不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有意識到企業(yè)融資風險防控的重要性，將企業(yè)融資劃歸財務部門負責，單純的由財務部門開展融資工作。由于房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于融資風險缺乏足夠認識，對于融資相關的政策法規(guī)認識不足，當企業(yè)需要開展項目融資時，他們既不能熟練掌握企業(yè)融資渠道和融資規(guī)模，又不能利用企業(yè)各種資源完成融資工作，造成企業(yè)無法及時獲取經(jīng)營所需資金，這會給企業(yè)正常是生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來很大影響，甚至可能出現(xiàn)資金鏈斷裂等情況，不斷加大房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險。

（二）融資渠道過于單一

在我國經(jīng)濟社會迅速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)已然成為我國一項非常重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)建設的各環(huán)節(jié)都離不開大量資金的支持，因此企業(yè)發(fā)展中應更加注重融資。從當前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來看，基于政策以及自身條件的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在融資中的渠道較為單一，通常所采用的僅有銀行貸款這一種融資方式。雖然相較于其他方式而言，銀行貸款這一融資方式較為穩(wěn)妥，但是單一的融資方式更容易給企業(yè)帶來風險。一方面，若企業(yè)對銀行貸款融資方式存在過度依賴，將使企業(yè)在對貸款利率進行協(xié)商時較為被動，缺乏較高的議價能力，給企業(yè)融資帶來相對較高的成本。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)單純地依靠某一種融資方式，一旦該方式出現(xiàn)問題，企業(yè)將無法及時獲得所需資金，給企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響。

（三）部分企業(yè)存在盲目投資

房地產(chǎn)企業(yè)建設項目普遍具有較長的開發(fā)周期，需要花費更長的時間才能收回投資利潤。為擁有足夠的資金開發(fā)項目，出現(xiàn)了部分房地產(chǎn)企業(yè)盲目融資的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時，往往缺乏對自身實際狀況的考慮，對融資方式及渠道的選擇欠妥，忽視了企業(yè)融資成本和風險管控，從而選擇比較容易獲取資金的融資渠道。從當前房地產(chǎn)企業(yè)對各項融資成本選擇所需支付的成本來看，社會資本融資耗費成本最高，銀行融資所需成本最低。盡管社會資本融資耗費成本最高，但是在高成本高收益的影響下，不少房地產(chǎn)企業(yè)為在短期內獲得充足資金，保障企業(yè)能夠正?；謴晚椖窟\營，往往會忽略融資中的風險因素，選擇具有較高成本的融資方式。然而在該方式下，若企業(yè)出現(xiàn)資金周轉困難，很可能導致企業(yè)陷入資不抵債的險境，從而企業(yè)的發(fā)展帶來毀滅性打擊。

（四）融資風險控制制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)在融資風險控制過程中，應該構建完善的制度體系，并以此引導和支撐企業(yè)開展融資活動，否則企業(yè)的融資風險防范和控制方案將形同虛設。房地產(chǎn)企業(yè)只有構建完善的融資風險控制制度，才能指導企業(yè)進行融資風險防范流程化管理，在合法合規(guī)的基礎上實現(xiàn)企業(yè)融資風險管控。當前，國內很多房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資風險控制時，由于沒有構建完善融資風險制度體系，導致風險控制執(zhí)行力度不夠。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然構建了完善的融資風險控制制度體系，但是沒有達到預期的執(zhí)行效果，這主要是由于企業(yè)執(zhí)行力度不夠強，使得執(zhí)行效果差強人意。

（五）風險防控技術水平存在差距

房地產(chǎn)企業(yè)對融資風險的防控措施具有一定的技術性和經(jīng)驗性，在此在具體對相應措施進行選擇時不僅應符合管理學及經(jīng)濟學相應理念，同時應從企業(yè)實際操作經(jīng)驗出發(fā)，在防控中不斷對其進行優(yōu)化和完善?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)在控制以及防范融資風險時對技術要求極高，就當前房地產(chǎn)企業(yè)對技術的具體防控來看，我國不少房地產(chǎn)企業(yè)對融資風險進行控制時缺乏相應的技術，除經(jīng)驗不足外，還缺乏較強的針對性，最為重要的是動態(tài)性不足。導致這些問題的主要原因有三：第一，對于控制和防范風險缺乏動態(tài)化意識，未認識到動態(tài)化優(yōu)勢；第二，相應的實現(xiàn)基礎和基礎能力無法實現(xiàn)動態(tài)化要求；第三，動態(tài)化的控制以及防范的成本相對較高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的有效控制策略

（一）提高企業(yè)風險防控意識

房地產(chǎn)企業(yè)融資存在風險是客觀事實，企業(yè)管理者如果不重視融資風險問題，這可能會加劇企業(yè)的融資風險。房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷提升自身風險防控能力，認識到融資風險防控的重要性，才能科學有效地降低企業(yè)融資所存在的風險因素。房地產(chǎn)企業(yè)領導者應該將戰(zhàn)略發(fā)展與融資計劃進行有機融合，積極培養(yǎng)企業(yè)管理人員的融資風險防控意識，鼓勵企業(yè)管理人員積極參與融資活動，讓他們深入認識企業(yè)融資風險相關問題，提升他們的融資風險防控意識。房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)外部市場環(huán)境的不斷變化，及時調整企業(yè)自身經(jīng)營發(fā)展方向，嚴格落實企業(yè)融資風險防控措施，科學識別和及時解決企業(yè)融資風險問題，提升房地產(chǎn)企業(yè)融資風險防控能力。

（二）發(fā)展多元化融資渠道

目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道依然以銀行貸款為主，然而銀行利率的變化會不斷增加企業(yè)的融資成本，給房地產(chǎn)企業(yè)融資增加很大風險，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)為了解決自身融資問題，需要與政府相關部門通力合作，深入探索企業(yè)融資新模式，構建企業(yè)多元化融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過預售房產(chǎn)進行融資，一邊建設房產(chǎn)項目一邊開展融資活動，逐步緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力和融資成本，有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)融資風險。房地產(chǎn)企業(yè)應該結合自身規(guī)模、經(jīng)營發(fā)展情況和戰(zhàn)略發(fā)展目標，選擇適合企業(yè)發(fā)展的多元化融資渠道，不斷降低企業(yè)的融資風險，促進房地產(chǎn)企業(yè)向著持續(xù)健康的方向發(fā)展。

（三）保持理性的融資

企業(yè)進行融資是為了保持自身的正常發(fā)展，促使企業(yè)能夠持續(xù)健康發(fā)展下去，但是企業(yè)在這一過程中，應控制好度，認識到房地產(chǎn)企業(yè)融資并不是越多越好，而是要保持理性融資，這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

一是房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身規(guī)模和戰(zhàn)略發(fā)展目標進行合理融資，不能盲目地開展融資活動。企業(yè)的融資應該滿足自身的合理需求，一旦企業(yè)融資行為不符合企業(yè)發(fā)展目標，不能以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展部門作為導向，則很可能導致企業(yè)融資產(chǎn)生風險問題，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)為了擴大投資規(guī)模開展融資活動，沒有制定科學合理的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，很容易造成投資和融資行為的不理性。

二是房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身實際發(fā)展需要，科學評估企業(yè)融資規(guī)模。企業(yè)融資規(guī)模過大或者過小，都會給企業(yè)發(fā)展帶來不良影響，只有根據(jù)企業(yè)發(fā)展項目的實際需求，測算出項目開發(fā)所需的資金，才能制定出科學合理的融資方案。如果房地產(chǎn)企業(yè)融資過少，無法滿足企業(yè)發(fā)展資金需求而再次開展融資活動，這會導致企業(yè)運營的項目發(fā)生延期或者擱淺問題，增加企業(yè)的人力、物力和融資上的成本。如果房地產(chǎn)企業(yè)融資過多，造成企業(yè)支付高額成本而出現(xiàn)資金閑置問題，這會不斷加重企業(yè)的經(jīng)營成本，甚至會造成企業(yè)到期無力償還或者延期償還融資等方面問題，給房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營帶來巨大風險。

（四）完善融資控制相關制度

房地產(chǎn)企業(yè)要以融資風險控制和防范作為基礎，針對企業(yè)融資控制制度方面存在問題，從以下幾個方面進行完善：一是企業(yè)應該采用先進的管理方法，優(yōu)化和完善企業(yè)現(xiàn)有制度體系，積極推動企業(yè)進行管理制度改革，不斷提升企業(yè)的管理效率和管理質量。二是企業(yè)應該結合自身融資業(yè)務實際情況，認真梳理企業(yè)整體流程、決策機制和風險環(huán)節(jié)等方面基礎情況，調整和優(yōu)化企業(yè)的管理制度，有針對性提升企業(yè)融資方向控制和防范制度體系。三是企業(yè)應該在日常實踐中完善自身制度，基于實踐效果設計和完善制度，只有通過企業(yè)的實踐管理，充分暴露制度體系存在的問題，才能采取有效的措施，不斷完善企業(yè)融資控制相關制度。房地產(chǎn)企業(yè)在收集內容數(shù)據(jù)的過程中，可以利用數(shù)字化開展企業(yè)內容管理工作，為企業(yè)融資風險控制提供有力支持。

（五）提高風險防控技術水平

房地產(chǎn)企業(yè)在提升融資風險控制和防范水平時，應該認識企業(yè)的執(zhí)行方式會直接影響管理最終效果，尤其是企業(yè)的執(zhí)行者和執(zhí)法方法在其中起著十分重要的作用，這對于企業(yè)提升自身融資控制和防范技術水平具有積極意義。房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化融資控制和防范技術水平方面，可以從以下兩點做起：

一是房地產(chǎn)企業(yè)可以引進外部高素質專業(yè)化人才，有效提升自身融資風險控制和防范水平。企業(yè)應該積極引進外部優(yōu)秀人才，這不僅可以快速提升自身技術水平，還可以達到企業(yè)融資控制和防范的最終成效，并且從制度的設計、監(jiān)督、評價和培養(yǎng)等方面提升企業(yè)融資風險控制和防范能力。高素質專業(yè)化人才引進會促使企業(yè)人力資源成本不斷提升，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展非常不利，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在引進高素質人才的同時，還要積極提升內部員工的綜合素質，建立外部引進和內部培養(yǎng)人力資源管理體系，逐步提升企業(yè)內部員工的執(zhí)行能力。

二是房地產(chǎn)企業(yè)應該逐步轉變靜態(tài)化管理模式。企業(yè)外部市場環(huán)境是在不斷變化，會受到央行金融政策、國家宏觀經(jīng)濟調控和資金市場基本面等因素的直接影響，這給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來非常大的風險。房地產(chǎn)企業(yè)在融資風險控制和防范過程中，應該摒棄故步自封的靜態(tài)化管理思想，積極構建企業(yè)動態(tài)化管理理念，更好的應對錯綜復雜的融資環(huán)境，幫助企業(yè)更好地完成融資風險控制和防范。

結束語

房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資中對資金需求較大，為此，房地產(chǎn)企業(yè)在融資上也存在著較大的難度以及較大的債務風險等問題，這些問題給房地產(chǎn)行業(yè)帶來嚴重的限制。房地產(chǎn)企業(yè)在融資中雖然具有較多方式，然而在具體實踐中卻僅以銀行借貸為主，由此使得企業(yè)融資風險面臨著風險防控缺乏強弱意識，融資渠道過于單一，部分企業(yè)存在盲目投資，融資風險控制制度不完善以及風險防控技術水平存在差距等問題，企業(yè)應通過不斷提高企業(yè)風險防控意識，發(fā)展多元化融資渠道，保持理性的融資，完善融資控制相關制度以及提高風險防控技術水平等措施強化對房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的控制。

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