我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略研究

文/劉丹（紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司）

隨著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展環(huán)境日益激烈，部分中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橐?guī)模小、資源緊缺、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱、管理能力不足、運(yùn)營(yíng)能力差以及資產(chǎn)負(fù)債率高等問(wèn)題，加上缺少風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，不斷裁員和縮小企業(yè)規(guī)模，甚至出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。但是，一些大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依然保持很高的活躍度，以良好的狀態(tài)發(fā)展至今，究其原因是因?yàn)檫@些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化，及時(shí)制定出合理、科學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)策略，并已做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案。但是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展仍受到很多問(wèn)題的困擾，制約了行業(yè)的發(fā)展。如何制定和調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略來(lái)提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，讓其保持長(zhǎng)期健康可持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，成為熱門(mén)的研究課題。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略概述

（一）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略內(nèi)涵

自從加入世界貿(mào)易組織后，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈來(lái)愈激烈，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略的內(nèi)涵也隨之不斷深入。商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不再是產(chǎn)品、消費(fèi)者和服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，也不是人力、物力、技術(shù)等資源的競(jìng)爭(zhēng)，而是從宏觀環(huán)境和國(guó)家調(diào)控等多方面、多角度制定出合理的計(jì)劃和措施，保證房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，最大限度地提升企業(yè)的綜合價(jià)值[1]。

競(jìng)爭(zhēng)策略是企業(yè)發(fā)展的基石，也是企業(yè)發(fā)展的重要工具，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略的實(shí)施可以提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)揮自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在面對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)和全球資本低迷的多重考驗(yàn)下，想要提升企業(yè)在市場(chǎng)中的地位，要根據(jù)實(shí)時(shí)環(huán)境制定有效可行的競(jìng)爭(zhēng)策略，維持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略要素

研究商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略要素，不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)在核心競(jìng)爭(zhēng)力提高上提供參考，還可以分析當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)即將面對(duì)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略要素有以下幾點(diǎn)。

1.企業(yè)的生存環(huán)境

企業(yè)的生存環(huán)境實(shí)質(zhì)上是企業(yè)所要面對(duì)的外部環(huán)境。自2008年金融危機(jī)后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品和品牌的定位能力偏低，再加上國(guó)家出臺(tái)的限購(gòu)令政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，很長(zhǎng)一段時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)處于停滯階段。2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在由從快增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)，整體下行壓力大。消費(fèi)市場(chǎng)恢復(fù)低于預(yù)期，首尾兩端消費(fèi)提振，居民整體消費(fèi)意愿下滑，企業(yè)信心陷入低谷。國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)政策支持商業(yè)發(fā)展，刺激內(nèi)需，未來(lái)政策面持續(xù)利好。企業(yè)現(xiàn)金流吃緊導(dǎo)致土地交易市場(chǎng)陷入持續(xù)低迷，2022年地市依舊看冷。國(guó)內(nèi)資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)愈加成熟，加速步入金融化時(shí)代。在內(nèi)、外部環(huán)境都不穩(wěn)定的情況下，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最好的策略就是調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)來(lái)面對(duì)外部環(huán)境的變化。

2.企業(yè)管理能力

眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)有“投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)”的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)也讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加重視自身管理能力的提升。商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的管理能力對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著非常關(guān)鍵的作用。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，受住宅快速周轉(zhuǎn)的影響，過(guò)去商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也偏向于依靠銷售回款的快周轉(zhuǎn)模式。但隨著管理水平的提升，輕資產(chǎn)賽道迎來(lái)了爆發(fā)增長(zhǎng)。新冠疫情讓實(shí)體商業(yè)的發(fā)展受阻，而“三道紅線”政策對(duì)重資產(chǎn)融資的不斷收緊，不少傳統(tǒng)企業(yè)開(kāi)始通過(guò)輸出商業(yè)管理實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)拓展。

3.企業(yè)資源能力

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了諸如供銷社、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心之后，現(xiàn)已進(jìn)入第四個(gè)階段：重視體驗(yàn)、服務(wù)以及社交等功能，從業(yè)態(tài)配比來(lái)看，傳統(tǒng)的商場(chǎng)以零售、百貨為主，而購(gòu)物中心業(yè)態(tài)更加豐富，除零售、商超外，增加餐飲、娛樂(lè)等不同業(yè)態(tài)，而隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)改變、數(shù)字化浪潮以及線上線下融合發(fā)展的時(shí)代到來(lái)，更加考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資源整合能力。

4.企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力

整體來(lái)看，“全業(yè)態(tài)”的理念已成為商業(yè)地產(chǎn)尤其是購(gòu)物中心發(fā)展的重要趨勢(shì)。后疫情時(shí)代，人們對(duì)體驗(yàn)式、場(chǎng)景式的消費(fèi)需求快速上升。其中，室內(nèi)主題街區(qū)作為購(gòu)物中心的流量觸發(fā)器已在很多商業(yè)項(xiàng)目中得到印證，近期，更多商業(yè)開(kāi)始探索融合以主題商業(yè)為基礎(chǔ)，增加情景式、微度假、夜經(jīng)濟(jì)等消費(fèi)模式，通過(guò)塑造消費(fèi)新場(chǎng)景、引領(lǐng)消費(fèi)升級(jí)。而將本地文化特色與商業(yè)消費(fèi)結(jié)合，也為實(shí)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)新的思路。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要更加關(guān)注消費(fèi)者對(duì)于體驗(yàn)式、多元化商業(yè)空間的訴求，與時(shí)俱進(jìn)，提升經(jīng)營(yíng)管理水平。

5.企業(yè)的組織文化

組織文化是將企業(yè)所有人員的價(jià)值觀、信念進(jìn)行統(tǒng)一，將個(gè)人與企業(yè)發(fā)展緊密聯(lián)系到一起，具體體現(xiàn)為員工對(duì)企業(yè)管理的認(rèn)同、管理者對(duì)員工的關(guān)懷、企業(yè)在面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)員工的趨避程度、企業(yè)獎(jiǎng)懲機(jī)制等。每個(gè)企業(yè)組織文化的不同，所制定出的策略與方針也不相同。2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，眾多頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，例如凱德拆分開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行私有化，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、印力、寶龍、保利等龍頭企業(yè)紛紛布局輕資產(chǎn)或成立商管公司。華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)等港股商管企業(yè)完成上市。

（三）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)策略的作用

加入世界貿(mào)易組織后，中國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由國(guó)內(nèi)上升到國(guó)際，面對(duì)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)壓力時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也更加重視企業(yè)策略的制定與實(shí)施。因此，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略的制定對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著重要地位。分析我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和研究商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)情況，對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

首先，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略的制定可以讓企業(yè)更好地適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)想要獲得更多的發(fā)展和生存的主動(dòng)權(quán)，有效合理的策略是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)首要解決的問(wèn)題。有效合理的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略可以更好地提高企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、豐富產(chǎn)品類別、促進(jìn)產(chǎn)品以及改善服務(wù)水平，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。同時(shí)，可以完善人才招納體系，有利于企業(yè)發(fā)掘、培養(yǎng)和錄用人才，提升員工的綜合素質(zhì)，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)制定競(jìng)爭(zhēng)策略的過(guò)程，還可以促進(jìn)企業(yè)積極發(fā)展、工作創(chuàng)新等觀念的形成，構(gòu)建良好的企業(yè)文化，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

其次，可以提高國(guó)民生活水平。國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，讓人們對(duì)生活質(zhì)量有了更高的要求。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)制定競(jìng)爭(zhēng)策略，要先引進(jìn)新技術(shù)，科學(xué)管理企業(yè)，在提高產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，要調(diào)整價(jià)格，讓更多的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品，從而建設(shè)滿足百姓生活的設(shè)施，同時(shí)，還可以利用部分富余資產(chǎn)，為國(guó)民改善生活水平提供流動(dòng)資金。

再次，有助于推動(dòng)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展。金融危機(jī)之后，很多商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橘Y金鏈不穩(wěn)定，決定裁員、縮小企業(yè)規(guī)模來(lái)應(yīng)對(duì)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，因此也造成失業(yè)率迅速提高，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定性造成負(fù)面影響。對(duì)此，很多企業(yè)為了提高生存能力和降低資金風(fēng)險(xiǎn)威脅，制定出長(zhǎng)遠(yuǎn)可行的競(jìng)爭(zhēng)策略，招收社會(huì)人員幫助企業(yè)發(fā)展，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮了一定的作用。

最后，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展較晚，缺乏理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)初期發(fā)展態(tài)勢(shì)又非常迅猛，導(dǎo)致很多企業(yè)作出一些錯(cuò)誤的策略部署，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。近幾年，為了給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展“降溫”，維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)科學(xué)、健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，國(guó)家不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要制定和調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)策略，實(shí)現(xiàn)其科學(xué)發(fā)展。

二、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

1.商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

整體來(lái)看，2021年下半年以來(lái)，由于新一輪新冠疫情沖擊，我國(guó)多地居民出行受到較大限制，疊加居民收入預(yù)期不確定性提升，消費(fèi)行為更趨保守，我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)整體承壓，市場(chǎng)活力有所下降。與此同時(shí)，消費(fèi)需求端的多元化和商業(yè)供給端的同質(zhì)化也給商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了較大的壓力。從商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)表現(xiàn)看，整體承受了較大的下行壓力，購(gòu)物中心商鋪和商業(yè)街商鋪的租金價(jià)格走勢(shì)也有所分化。

2.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

從企業(yè)布局來(lái)看，頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)多采取區(qū)域深耕策略，重點(diǎn)布局經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)氛圍活躍的區(qū)域，并在鞏固優(yōu)勢(shì)區(qū)域領(lǐng)先地位的同時(shí)，普遍加大輕資產(chǎn)拓展力度，提升數(shù)字化運(yùn)營(yíng)能力，尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，華潤(rùn)萬(wàn)象生活提出“承接好母公司優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，積極外拓?fù)屨际袌?chǎng)份額”，寶龍商業(yè)提出“加強(qiáng)商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目拓展力度，擴(kuò)展更多靈活的合作模式”，新城控股提出“公司將繼續(xù)推進(jìn)持有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)內(nèi)容與孵化投資四個(gè)業(yè)務(wù)方向”，中糧大悅城提出“輕資產(chǎn)擴(kuò)張成為重要的發(fā)展模式”。

3.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售分析

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售是一個(gè)整體、有著密不可分的關(guān)系。在國(guó)家對(duì)信貸嚴(yán)格控制后，對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資、工程施工、產(chǎn)品出售等造成了嚴(yán)重的影響，主要表現(xiàn)在企業(yè)沒(méi)有充足的流動(dòng)資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)、大量產(chǎn)品閑置、工程質(zhì)量與進(jìn)度無(wú)法及時(shí)跟進(jìn)、銷售效果上也大大縮減等。究其根本原因，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略上的制定、發(fā)展方向還需要調(diào)整。

（二）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)PEST分析

PEST分別代表政治（Political）、經(jīng)濟(jì)（Economic）、社會(huì)（Social）和技術(shù)（Technological）四個(gè)內(nèi)容，PEST分析通常用于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的宏觀分析，根據(jù)企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)和能力，來(lái)分析企業(yè)所受到的外部環(huán)境影響因素。

1.政治方面

商業(yè)地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，近幾年國(guó)內(nèi)外的政治環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，也促使了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)政策方面，在2021年“十四五”規(guī)劃后，國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策也越來(lái)越嚴(yán)格。在經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變時(shí)代，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定有一定作用。2022年政府工作報(bào)告中提出繼續(xù)做好“六穩(wěn)”“六?！惫ぷ?，持續(xù)改善民生。這也是國(guó)家要大力保障國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的積極信號(hào)，年內(nèi)相關(guān)激勵(lì)政策也陸續(xù)出臺(tái)。

貨幣政策方面當(dāng)前趨松，仍有空間“以我為主”地支持國(guó)內(nèi)穩(wěn)增長(zhǎng)。一方面，目前的中美利差仍能提供足夠的“護(hù)城河”；另一方面，人民幣匯率可以更具彈性。未來(lái)若人民幣在美元階段性走強(qiáng)時(shí)“順勢(shì)”貶值，既可以釋放國(guó)內(nèi)流動(dòng)性寬松的壓力，也可以對(duì)沖中國(guó)出口景氣下行的風(fēng)險(xiǎn)。

2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)我國(guó)各行業(yè)的發(fā)展有著直接影響，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)作為房地產(chǎn)中的重要組成部分，一直處于發(fā)展的前端，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也要實(shí)時(shí)關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)的變化來(lái)制定其競(jìng)爭(zhēng)策略。

2021年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)總體上表現(xiàn)出較好復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于合理區(qū)間，就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定，外貿(mào)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，制造業(yè)比重提升，科技創(chuàng)新的引領(lǐng)作用有所增強(qiáng)，營(yíng)商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈加速重構(gòu)，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化有效推進(jìn)，綠色轉(zhuǎn)型和生態(tài)文明建設(shè)取得重要進(jìn)展，改革開(kāi)放持續(xù)深化，高質(zhì)量發(fā)展的新動(dòng)力進(jìn)一步凝聚。據(jù)IMF最新發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告中預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)2022年將增長(zhǎng)4.8%，主要原因或是房地產(chǎn)部門(mén)持續(xù)收縮，且私人消費(fèi)復(fù)蘇弱于預(yù)期。出口對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效果也已出現(xiàn)減弱跡象。

3.社會(huì)環(huán)境

穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境對(duì)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。但是2022年全球社會(huì)環(huán)境愈發(fā)復(fù)雜，面臨社會(huì)收入恢復(fù)放緩，居民消費(fèi)意愿下滑的現(xiàn)實(shí)狀況，2021年以來(lái)消費(fèi)修復(fù)一直都沒(méi)有太大起色，兩年平均增速持續(xù)在4%附近徘徊不前。每次國(guó)內(nèi)新冠肺炎確診病例出現(xiàn)大幅反彈時(shí)，社零增速均會(huì)明顯回落，且受新冠疫情影響較大的餐飲收入增速持續(xù)低迷。以中低收入群體為代表的居民收入增速尚未恢復(fù)就已放緩，仍是主要制約原因。國(guó)內(nèi)民營(yíng)中小企業(yè)、個(gè)體工商戶經(jīng)營(yíng)困難加劇，導(dǎo)致貢獻(xiàn)了近一半就業(yè)的服務(wù)業(yè)形勢(shì)相當(dāng)嚴(yán)峻。民營(yíng)企業(yè)短板從增收不增利向需求下滑過(guò)渡，預(yù)期仍在惡化，2022年終端需求孱弱是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要社會(huì)壓力來(lái)源。

4.技術(shù)環(huán)境

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，在積累近20年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)后，也更加注重對(duì)新型技術(shù)的運(yùn)用，以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前的宏觀環(huán)境對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也提出了新的要求，要求節(jié)能、設(shè)計(jì)、質(zhì)量協(xié)同發(fā)展。但是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)更多重視經(jīng)濟(jì)效益、工程建設(shè)方面，在技術(shù)研發(fā)上投資較少，商業(yè)地產(chǎn)在技術(shù)發(fā)展上相對(duì)滯后。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略探索

（一）商業(yè)地產(chǎn)金融化迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇期

總體來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)金融化已勢(shì)不可擋。一方面，國(guó)內(nèi)資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越得心應(yīng)手，重視度逐漸提升；另一方面，國(guó)外資金也越來(lái)越多地進(jìn)入中國(guó)，收購(gòu)一二線城市核心資產(chǎn)，而市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融產(chǎn)品的接受度也越來(lái)越高。不少資本也看準(zhǔn)了中國(guó)新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展紅利，年內(nèi)頻頻出手。以京東、凱德為代表的中外資本今年首度踏入新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，而國(guó)外擅長(zhǎng)新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)的成熟企業(yè)如吉寶IDC房托也開(kāi)始布局中國(guó)。相信在政策加持下，未來(lái)新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)持續(xù)火熱。雖然公募REITs尚未推及至商業(yè)地產(chǎn)，但各種創(chuàng)新金融產(chǎn)品的誕生讓商業(yè)地產(chǎn)逐漸釋放自己的價(jià)值。以國(guó)外成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，REITs和資產(chǎn)證券化的發(fā)展將加速商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張，也將推動(dòng)輕重資產(chǎn)的分離。其中，重資產(chǎn)將在成熟后由資金成本更低、期限更長(zhǎng)的REITs和基金持有，其他地產(chǎn)企業(yè)將更偏向投資管理機(jī)構(gòu)，在項(xiàng)目孵化期和運(yùn)營(yíng)期起到更大的作用。

（二）傳統(tǒng)商業(yè)空間亟待形態(tài)重塑

后疫情時(shí)代的到來(lái)，主力消費(fèi)群體的消費(fèi)行為、消費(fèi)模式發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變，購(gòu)物中心從零售消費(fèi)場(chǎng)所逐漸向體驗(yàn)空間、社交空間轉(zhuǎn)變，“國(guó)潮”文化、“寵物經(jīng)濟(jì)”“顏值經(jīng)濟(jì)”方興未艾，購(gòu)物中心的空間功能和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)均在發(fā)生改變。越來(lái)越多的項(xiàng)目不像是購(gòu)物中心了，越來(lái)越多的商業(yè)空間不再是傳統(tǒng)的盒子了。從成都太古里極富四川特色的開(kāi)放式街區(qū)，到上海前灘太古里創(chuàng)新的“雙層開(kāi)放空間”，“非標(biāo)商業(yè)”用一個(gè)個(gè)新鮮的方式呈現(xiàn)在眾人面前。隨著政策對(duì)于低碳綠色理念的推崇，商業(yè)廣場(chǎng)創(chuàng)造的人與自然親密交流的空間，也將對(duì)于綠色空間的打造從“綠化”升級(jí)為“森林化”。相信在一段時(shí)間里，商業(yè)空間的新形態(tài)創(chuàng)造也將為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)遇。

（三）數(shù)字化賦能降本增效

隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)改變、數(shù)字化浪潮以及線上線下融合發(fā)展的時(shí)代到來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化升級(jí)已成為趨勢(shì)，越來(lái)越多的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始搭建自己的線上電商平臺(tái)以獲取更大的商業(yè)回報(bào)。而且隨著爭(zhēng)奪消費(fèi)者的戰(zhàn)爭(zhēng)愈演愈烈，更多的地產(chǎn)集團(tuán)層面開(kāi)始整體優(yōu)化數(shù)字化布局，以集團(tuán)層面多元化的復(fù)合業(yè)態(tài)，為消費(fèi)者帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)。數(shù)字化布局一方面可以鞏固“運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)——消費(fèi)者——商戶——投資者”體系，降低成本提升效率；另一方面，引入文娛IP和內(nèi)容權(quán)益體系，可以為商業(yè)經(jīng)營(yíng)和大會(huì)員運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造更高的收入增長(zhǎng)空間。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，切實(shí)有效的策略是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的必備工具。隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境愈加激烈，企業(yè)策略研究對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。通過(guò)分析商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和PEST，提出了一些符合當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的策略，對(duì)企業(yè)提供有價(jià)值的參考，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期健康可持續(xù)發(fā)展。