房屋空置的研究現(xiàn)狀、熱點(diǎn)與趨勢(shì)
——基于文獻(xiàn)計(jì)量法和知識(shí)圖譜分析

張 欣，潘竟虎

(西北師范大學(xué) 地理與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，蘭州 730070)

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)改善人居條件有直接且積極的影響，房屋空置程度的高低可以正確衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康平穩(wěn)運(yùn)行。適度的住房空置不僅是合理的，而且是必要的，但大量空置房的出現(xiàn)會(huì)對(duì)城市空間格局和可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響，從而對(duì)住宅市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起到消極作用，過(guò)量空置甚至可能會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沬[1]。美國(guó)是最早關(guān)注房屋空置的國(guó)家，自2010年以來(lái)，美國(guó)出租房產(chǎn)的空置率一直低于10%[2]，空置情況控制良好。2020年英國(guó)空置超過(guò)5年以上的房屋約4.7萬(wàn)套，超過(guò)6個(gè)月的房屋高達(dá)31.4萬(wàn)套[3]。近年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)飛速增長(zhǎng)，2000年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額僅為4 902億元[4]，2020年達(dá)到14.14萬(wàn)億元[5]，增長(zhǎng)近28倍。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展持續(xù)火爆，商品房投資熱情高漲，“造房運(yùn)動(dòng)”在全國(guó)范圍內(nèi)如火如荼地進(jìn)行，商品房新建面積迅猛增長(zhǎng)，土地的開(kāi)發(fā)程度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)人口的實(shí)際需求，空置面積也隨之明顯增加[6]。此外，為了緩解人口增長(zhǎng)和建設(shè)用地壓力，全國(guó)絕大多數(shù)地方都啟動(dòng)了新區(qū)、新城等大規(guī)模的城市規(guī)劃，開(kāi)啟了大規(guī)模的“造城運(yùn)動(dòng)”，但受政績(jī)考評(píng)、土地財(cái)政、互相攀比等諸多因素影響，一些城市在擴(kuò)張中缺乏科學(xué)依據(jù)和論證基礎(chǔ)，新城、新區(qū)一味追求規(guī)模擴(kuò)大，加之地理位置偏遠(yuǎn)，基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后，成為房屋空置的高發(fā)地。Shepard[7]指出，中國(guó)擁有世界上最多的空置房屋。2017年中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)空置的住房數(shù)量總數(shù)為6 500萬(wàn)套，2011—2017年城鎮(zhèn)住房空置率從18.4%增至21.4%，遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國(guó)家相對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中的5%～10%這一住房空置率合理波動(dòng)范圍[8]。房屋空置問(wèn)題愈發(fā)嚴(yán)峻，引起了政府、公眾及學(xué)者的重點(diǎn)關(guān)注。

雖然國(guó)內(nèi)外學(xué)者針對(duì)房屋空置的學(xué)術(shù)研究成果呈增加趨勢(shì)，研究主題和視角也日益豐富且漸趨深入，但總體來(lái)看，由于房屋空置研究涉及多學(xué)科、多領(lǐng)域，起步較晚，研究還遠(yuǎn)未成熟，且在房屋空置領(lǐng)域少有對(duì)現(xiàn)有文獻(xiàn)進(jìn)行綜合性分析的文章。對(duì)現(xiàn)有研究的總結(jié)歸納能夠了解研究趨勢(shì)，把控研究熱點(diǎn)，尋找研究的薄弱點(diǎn)，對(duì)深入探究房屋空置理論研究和實(shí)踐發(fā)展具有重要意義。因此，本文采用文獻(xiàn)計(jì)量方法和知識(shí)圖譜可視化技術(shù)，對(duì)房屋空置的關(guān)鍵詞進(jìn)行知識(shí)圖譜可視化追蹤，總結(jié)房屋空置領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀，挖掘空置的研究熱點(diǎn)，探索空置的研究前沿，以期為相關(guān)研究和政策制定提供科學(xué)參考。

1 數(shù)據(jù)源與研究方法

1.1 數(shù)據(jù)源

國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)數(shù)據(jù)分別來(lái)源于檢索平臺(tái)中國(guó)知網(wǎng)(CNKI)和Web of Science(WOS)核心合集，檢索時(shí)間截至2021年7月。在CNKI以“房屋空置”或“空城”為主題詞進(jìn)行模糊查詢(xún)，共檢索到580條結(jié)果，經(jīng)篩選后得到文獻(xiàn)452篇。在Web of Science以“House vacant”“Housing vacant”“ghost town”或者“empty town”為主題詞進(jìn)行檢索，對(duì)檢索結(jié)果進(jìn)行人工篩選，刪除與研究主題不相關(guān)的文獻(xiàn)，共得到350篇。

1.2 研究方法

本文利用CiteSpace和Vosviewer軟件來(lái)預(yù)測(cè)學(xué)科或研究領(lǐng)域的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘研究領(lǐng)域的前沿與熱點(diǎn)[9-13]。首先，將國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)進(jìn)行整理，獲得國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)房屋空置研究的發(fā)文趨勢(shì)。其次，將文獻(xiàn)的作者、來(lái)源、機(jī)構(gòu)等信息進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，分別得到國(guó)內(nèi)外研究成果的文獻(xiàn)來(lái)源、主要發(fā)文機(jī)構(gòu)、主要代表人物等，從宏觀(guān)層面梳理“房屋空置”主題研究情況。最后，利用CiteSpace的主題詞分析功能分析期刊論文的標(biāo)題、摘要與關(guān)鍵詞，通過(guò)可視化房屋空置主題的研究進(jìn)展與演化趨勢(shì)，構(gòu)建關(guān)鍵詞共現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，生成聚類(lèi)圖譜。關(guān)鍵詞共現(xiàn)聚類(lèi)圖譜能夠直觀(guān)呈現(xiàn)“房屋空置”研究熱點(diǎn)的變化歷程，有助于梳理房屋空置在國(guó)內(nèi)外的發(fā)展階段和內(nèi)容演變趨勢(shì)，便于精準(zhǔn)把控未來(lái)研究的側(cè)重方向。在聚類(lèi)圖譜中，聚類(lèi)結(jié)果是否合理由Modularity和Silhouette共同反映[14]。Modularity網(wǎng)絡(luò)圖譜模塊化最早由Newman和Girvan[11]提出，反映網(wǎng)絡(luò)特定部分的質(zhì)量；Silhouette也叫輪廓系數(shù)(Silhouette Coeficient)，是聚類(lèi)效果最常用的評(píng)價(jià)方式[12]。具體的計(jì)算方法和原理詳見(jiàn)參考文獻(xiàn)[14-16]。

2 研究結(jié)果與分析

2.1 國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)房屋空置研究發(fā)文趨勢(shì)

自1994年以來(lái)，房屋空置相關(guān)領(lǐng)域研究成果的數(shù)量不斷增加(圖1)。根據(jù)每年文獻(xiàn)發(fā)表數(shù)量和趨勢(shì)，可將房屋空置研究分為2個(gè)階段：(1)萌芽階段(1994—2003年)。本階段的研究成果不多，但可以看出已經(jīng)陸續(xù)有學(xué)者開(kāi)始關(guān)注這一領(lǐng)域。(2)波動(dòng)上升階段(2003年至今)。該階段文獻(xiàn)數(shù)量總體上升趨勢(shì)明顯，但存在波動(dòng)起伏。盡管?chē)?guó)外房屋空置的刊文起步晚且數(shù)量較少，但房屋空置的相關(guān)研究卻早有涉及，只是缺少專(zhuān)門(mén)以房屋空置為主題的文獻(xiàn)。值得注意的是，2015年以后，國(guó)外文獻(xiàn)數(shù)量增長(zhǎng)明顯。國(guó)內(nèi)研究在2009年以后發(fā)展比較緩慢，與國(guó)外同期研究水平相比還有差距。

2.2 國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)來(lái)源、機(jī)構(gòu)和作者分析

根據(jù)表1可以發(fā)現(xiàn)，房屋空置的研究分布十分零散，國(guó)內(nèi)外未有與房屋空置十分契合的學(xué)術(shù)期刊。WOS數(shù)據(jù)庫(kù)中收錄房屋空置領(lǐng)域的文獻(xiàn)數(shù)量最多的期刊是Sustainability，共8篇，Cities、PLOSONE、UrbanStudies雜志各6篇。而在CNKI數(shù)據(jù)庫(kù)中，房屋空置領(lǐng)域的文獻(xiàn)主要來(lái)自《中國(guó)房地產(chǎn)》《上海房地》《中國(guó)房地產(chǎn)金融》《城市開(kāi)發(fā)》等期刊，但數(shù)量偏少?？傮w來(lái)看，房屋空置的研究文章主要發(fā)表于房地產(chǎn)及城市相關(guān)領(lǐng)域的期刊。

表1 WOS和CNKI數(shù)據(jù)庫(kù)中收錄房屋空置領(lǐng)域的文獻(xiàn)數(shù)量前10位的期刊

通過(guò)對(duì)研究機(jī)構(gòu)發(fā)文量分析發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的科研機(jī)構(gòu)在中文期刊發(fā)表房屋空置研究方面文章的表現(xiàn)并不活躍，最多僅為3篇，分別為天津社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)社會(huì)預(yù)測(cè)研究所、河北農(nóng)業(yè)大學(xué)、中國(guó)礦業(yè)大學(xué)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院等。從中國(guó)科研機(jī)構(gòu)合作關(guān)系來(lái)看(圖2a)，圖中有192個(gè)節(jié)點(diǎn)，僅存在52條連線(xiàn)，機(jī)構(gòu)合作網(wǎng)絡(luò)的密度較低，合作圈聯(lián)系不夠密切，主要形成了以中國(guó)礦業(yè)大學(xué)、北京大學(xué)、西南大學(xué)、武漢理工大學(xué)等為合作核心的住房空置科研圈。在WOS文獻(xiàn)數(shù)據(jù)中，科研機(jī)構(gòu)發(fā)文較國(guó)內(nèi)更為活躍，在該領(lǐng)域發(fā)表量較多的機(jī)構(gòu)有美國(guó)密歇根大學(xué)(9篇)、中國(guó)科學(xué)院(8篇)、南非開(kāi)普敦大學(xué)(7篇)、清華大學(xué)(7篇)、美國(guó)德州農(nóng)工大學(xué)(6篇)、美國(guó)約翰·霍普金斯大學(xué)(6篇)等。從全球科研機(jī)構(gòu)合作關(guān)系來(lái)看(圖2b)，圖中有258個(gè)節(jié)點(diǎn)，242條連線(xiàn)，機(jī)構(gòu)合作網(wǎng)絡(luò)的密度較國(guó)內(nèi)高，合作圈內(nèi)聯(lián)系較為密切，主要形成了以清華大學(xué)、美國(guó)約翰·霍普金斯大學(xué)、中國(guó)科學(xué)院、法國(guó)海洋開(kāi)發(fā)研究所等為合作核心的住房空置科研圈。

通過(guò)對(duì)CNKI數(shù)據(jù)庫(kù)中的作者發(fā)文量分析可知，在房屋空置研究領(lǐng)域，中國(guó)學(xué)者郭松海(5篇)、馬海敏(4篇)、高峰(4篇)、清風(fēng)(4篇)、袁韶華(3篇)等文獻(xiàn)發(fā)表量較多。從WOS數(shù)據(jù)庫(kù)中分析可知，Galen Newman(4篇)、Ke Wang(2篇)、Anna Satcher Johnson(2篇)、Bernadette C Hohl(2篇)、Andrea C Gielen(2篇)、Yunmi Park(2篇)等在該領(lǐng)域發(fā)表論文數(shù)量較多，且在近3年較為活躍。

2.3 國(guó)家與地區(qū)之間合作關(guān)系

區(qū)域間的交流與合作，有利于拓展研究的廣度和深度。截至2021年7月，已經(jīng)有51個(gè)國(guó)家聚焦于房屋空置領(lǐng)域開(kāi)展了相關(guān)研究。從各個(gè)國(guó)家的發(fā)文量可以看出(表2)，國(guó)家之間的發(fā)文量存在很大的差異，發(fā)文量最多的國(guó)家是美國(guó)(148篇)，其次是中國(guó)(65篇)、英國(guó)(26篇)、德國(guó)(17篇)和西班牙(16篇)。國(guó)家間合作圖譜(圖3)顯示，有51個(gè)網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)，89條連線(xiàn)，密度為0.069 8，這表明在該領(lǐng)域多數(shù)國(guó)家之間均具有合作關(guān)系，但其聯(lián)系并不緊密。

表2 房屋空置領(lǐng)域發(fā)文量前10位的國(guó)家

2.4 國(guó)內(nèi)外研究熱點(diǎn)差異

通過(guò)CiteSpace分析，得到房屋空置關(guān)鍵詞聚類(lèi)圖譜(圖4)。就國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)而言(圖4a)，圖譜中共有488個(gè)網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)，1 145條連線(xiàn)，密度為0.009 6，Q值為0.672 2，S值為0.912 5，聚類(lèi)結(jié)果合理，具有一定的研究?jī)r(jià)值。由聚類(lèi)結(jié)果可知，“空置率”“房屋空置率”“房地產(chǎn)”及“空置房”等關(guān)鍵詞均居于聚類(lèi)中心位置，且得到12個(gè)主要聚類(lèi)，包括房屋空置率(#0)、空置率(#1)、房地產(chǎn)(#2)、空置房(#3)、房地產(chǎn)泡沫(#4)、房屋空置(#5)、房地產(chǎn)市場(chǎng)(#6)、商業(yè)用房(#7)、住房空置率(#8)、天津市(#9)、土地登記(#10)和開(kāi)征障礙(#11)。

國(guó)外文獻(xiàn)關(guān)鍵詞圖譜(圖4b)中共有352個(gè)網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)，1 226條連線(xiàn)，密度為0.019 8，Q值為0.566 1，S值為0.839 5，聚類(lèi)情況較好，結(jié)果合理。國(guó)外文獻(xiàn)關(guān)鍵詞聚類(lèi)圖譜中，“city”“impact”“housing”及“urbanization”等關(guān)鍵詞處于聚類(lèi)中心，且共得到8個(gè)聚類(lèi)結(jié)果，包括China(#0)、nostalgia(#1)、cluster analysis(#2)、shrinking cities(#3)、mortality(#4)、urbanization(#5)、vacant land(#6)和heat(#7)。

3 討 論

3.1 房屋空置研究述評(píng)

通過(guò)對(duì)兩種不同的文獻(xiàn)數(shù)據(jù)庫(kù)中獲得的住房空置文獻(xiàn)的聚類(lèi)結(jié)果進(jìn)行分析與比較，將聚類(lèi)結(jié)果分成3類(lèi)，分別為房屋空置的概念內(nèi)涵研究、空置率評(píng)估研究、房屋空置危機(jī)原因分析及對(duì)策研究。

3.1.1 房屋空置概念內(nèi)涵研究

住宅市場(chǎng)的健康狀況直接影響著當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量[17]。從不同的學(xué)科背景和研究領(lǐng)域出發(fā)，學(xué)者們對(duì)空置各執(zhí)一詞。國(guó)內(nèi)關(guān)于住房空置概念內(nèi)涵研究的分歧很大，多數(shù)是從增量市場(chǎng)的角度來(lái)考慮住房空置問(wèn)題。國(guó)外對(duì)房屋空置概念界定較為相近，但均基于境外房地產(chǎn)市場(chǎng)為存量市場(chǎng)這一前提。格林沃爾德[18]在《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)詞典》中把空置分為出售房空置和出租房空置。Denise和Willian[19]也有類(lèi)似的看法，認(rèn)為房屋空置是同時(shí)滿(mǎn)足房屋未得到使用并且計(jì)劃出租或出售的房屋。美國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局將空置定義為在統(tǒng)計(jì)調(diào)查的時(shí)間節(jié)點(diǎn)無(wú)人居住且非暫時(shí)無(wú)人居住的房屋，而在統(tǒng)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)有人居住或者臨時(shí)外出的房屋定義為正在使用的房屋。

國(guó)內(nèi)對(duì)房屋空置定義多集中于對(duì)目前或者一定時(shí)間內(nèi)房屋狀態(tài)的描述。孫嶠等[20]指出空置房屋是指部分或整體處于等待出售或出租狀態(tài)的建筑物。顧志明和葉科[21]認(rèn)為空置是當(dāng)商品房在流通過(guò)程中處于待售或者待租而沒(méi)有被使用的狀態(tài)。朱佳敏[22]對(duì)不同房屋狀態(tài)的空置進(jìn)行區(qū)分，新增住房竣工一年沒(méi)有被使用則為空置，存量住房半年以上房屋部分或整體無(wú)人居住定義為空置。《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告[8]根據(jù)房屋家庭擁有住宅數(shù)量將空置分為兩種，一是僅一套房家庭因外出務(wù)工等原因?qū)е路课菘罩?，二是多套房家庭中既無(wú)人居住也未出租的房屋。其他學(xué)者大多認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)既包括存量市場(chǎng)也包括了增量市場(chǎng)[23]，房屋空置也應(yīng)存在存量空置和增量空置[24]。

3.1.2 空置率評(píng)估研究

房屋空置的概念不明晰，也由此引發(fā)了諸多有關(guān)空置問(wèn)題的爭(zhēng)論，進(jìn)而引起對(duì)空置率評(píng)估的不同思考與判斷。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，包括中國(guó)的香港和臺(tái)灣[25]，房屋空置率的統(tǒng)計(jì)工作已經(jīng)形成了一套詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)體系。但是，中國(guó)內(nèi)地尚沒(méi)有權(quán)威機(jī)構(gòu)或部門(mén)開(kāi)展這項(xiàng)工作。自1956年以來(lái)，美國(guó)人口普查局一直使用實(shí)地調(diào)查方法定期收集房屋空置數(shù)據(jù)[26]，根據(jù)房屋空置的不同定義[27]，采用了三種不同的調(diào)查方法，即美國(guó)社區(qū)調(diào)查、當(dāng)前人口調(diào)查/住房現(xiàn)狀調(diào)查、美國(guó)郵政的服務(wù)記錄[28]。時(shí)至今日，中國(guó)并沒(méi)有官方公布的房屋空置數(shù)據(jù)[29]，學(xué)術(shù)界對(duì)房屋空置十分關(guān)注，自發(fā)開(kāi)展了一些調(diào)查統(tǒng)計(jì)行動(dòng)，如羅欣蟾[30]針對(duì)上海市存量空置情況設(shè)計(jì)了調(diào)查方案并進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。

關(guān)于房屋空置的研究主要使用調(diào)查問(wèn)卷或統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，集中在小區(qū)域尺度，缺乏普適性。遙感技術(shù)在城市研究中具有顯著的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)樗梢栽诖蠓秶牡乩韰^(qū)域內(nèi)進(jìn)行廣泛的觀(guān)測(cè)，衛(wèi)星的重訪(fǎng)特性也支持連續(xù)觀(guān)察不同時(shí)間的城市發(fā)展[31-32]。有學(xué)者嘗試基于遙感和時(shí)空大數(shù)據(jù)分析房屋空置，不需要實(shí)地調(diào)查，還能展示房屋空置的空間分布狀況。Zheng等[32]構(gòu)建了由光照面積與建成區(qū)面積的一致性、光照強(qiáng)度和人口密度組成的鬼城指數(shù)，用于評(píng)價(jià)長(zhǎng)三角地區(qū)鬼城現(xiàn)象的強(qiáng)度。Chen等[33]提出了一種利用NPP-VIIRS夜間燈光合成數(shù)據(jù)估算大都市房屋空置率的方法。Chi等[34]利用百度定位數(shù)據(jù)和POI(Points of Interests)數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)了中國(guó)空置房的具體位置空間分布，精細(xì)地探測(cè)和分析中國(guó)的“鬼城”。Konomi等[35]提出了一種基于周?chē)鶺iFi信號(hào)推斷被占用房屋位置的技術(shù)。

空置率的研究應(yīng)該從存量空置和增量空置兩個(gè)方面出發(fā)，但就目前而言，國(guó)內(nèi)空置的概念大多指增量市場(chǎng)[27]，也就是還未交易的新建住房，無(wú)人居住的舊房屋并不在增量空置的范圍內(nèi)，因此增量空置的重點(diǎn)在“未售”。唐勇[26]在這種理念的基礎(chǔ)上提出了更加精確的空置率定義，即商品房竣工后一年以上未售的面積占三年內(nèi)總竣工面積的比值。之后，隨著大量舊房屋無(wú)人居住現(xiàn)象的出現(xiàn)，學(xué)者們[36-39]看問(wèn)題的角度逐漸多元，指出房屋空置率的計(jì)算應(yīng)該基于存量和增量?jī)煞N空置類(lèi)型進(jìn)行。

3.1.3 房屋空置危機(jī)原因分析及對(duì)策研究

住房空置危機(jī)的原因紛繁復(fù)雜，梳理前人研究成果，本文將空置的原因大致分為市場(chǎng)供需因素、功能住房因素、投機(jī)炒作因素等三個(gè)方面：

1)市場(chǎng)供需因素。長(zhǎng)期空置是住房供應(yīng)不能充分適應(yīng)住房需求變化的一種有形表現(xiàn)[40]。這是因?yàn)樽》渴且活?lèi)資金大且流動(dòng)性低的特殊性產(chǎn)品，由于房屋具有地域性差異、供給方的滯后性、供給與需求的不匹配、交易市場(chǎng)的信息不完整等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡[41]。藺濤和戚少成[42]認(rèn)為中國(guó)房屋空置的主要原因應(yīng)歸結(jié)為市場(chǎng)對(duì)房屋的需求不足，收入不平等使得居民對(duì)住房的負(fù)擔(dān)能力存在差異，從而造成房屋空置率上升[43]。為了獲得更高的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商通常建造大規(guī)模、昂貴的高檔住房，導(dǎo)致住房的供需結(jié)構(gòu)不匹配，普通住房供不應(yīng)求，高檔住房供大于求，呈現(xiàn)空置狀態(tài)[44]。

2)功能住房因素。房屋功能缺陷可能導(dǎo)致居民不能正常入住，從而造成空置。當(dāng)房屋作為中等收入家庭不可移動(dòng)的重要財(cái)富時(shí)，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)萬(wàn)般謹(jǐn)慎，極為注重房屋品質(zhì)，重視人居環(huán)境[45]。房屋本身的質(zhì)量、周?chē)木G化環(huán)境、基礎(chǔ)配套設(shè)施、交通便利情況等都在購(gòu)房人的考慮之中，品質(zhì)不高的房屋很難被售賣(mài)，這種房屋越多，面積越大，房屋空置率也就越高。

3)投機(jī)炒作因素。主要表現(xiàn)為部分買(mǎi)家在房?jī)r(jià)上升初期投資住房，為了利潤(rùn)最大化，同時(shí)規(guī)避出租過(guò)程中稅費(fèi)以及尋找、管理承租人的繁瑣，將其空置，等待最佳時(shí)機(jī)出售。尤其是住房供應(yīng)相對(duì)短缺時(shí)期，拆遷成本高，開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易售賣(mài)，這在很大程度上提高了住房空置率。

學(xué)者也提出了降低住房空置的對(duì)策。一是消化存量，控制增量。對(duì)于存量空置，需要盡快“消化”處于空置狀態(tài)的房屋，增量空置則需要從根源減少住宅的建成，控制好房屋建成數(shù)量，減少房地產(chǎn)投資建設(shè)，增加開(kāi)發(fā)成本，控制房?jī)r(jià)等措施提高銷(xiāo)售量。二是開(kāi)征住房空置稅。開(kāi)征空置稅可以促使閑置住房進(jìn)入市場(chǎng)，“盤(pán)活”不住、不賣(mài)、不租的住房市場(chǎng)[46]?？罩贸杀镜脑黾釉谝欢ǔ潭壬弦部煽刂品课蓍_(kāi)發(fā)規(guī)模。在中國(guó)，很早便有學(xué)者提出了征收住房空置稅的建議，但關(guān)于征收標(biāo)準(zhǔn)和征收方法一直存在分歧[47]。三是完善住房租賃市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)做到以出售為主、租售結(jié)合[48]。目前而言，租售比例失衡，人們更多是選擇購(gòu)房拒絕租房。為此，應(yīng)提供適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，鼓勵(lì)部分居民租住房屋，緩解供需嚴(yán)重不匹配帶來(lái)的住房空置現(xiàn)象。

房屋空置調(diào)控到什么水平算是合理的？這需要一個(gè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)[49]。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房屋空置率無(wú)論是過(guò)高還是過(guò)低都是不好的現(xiàn)象，而在這其中存在一個(gè)臨界值(范圍)表征合理的房屋空置[15]。

3.2 當(dāng)前研究的不足與展望

學(xué)者們對(duì)空置的界定和空置率的測(cè)算手段不盡相同，由此引發(fā)了許多關(guān)于空置問(wèn)題的爭(zhēng)論，房屋空置率如何調(diào)查、怎樣計(jì)算也沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。不同的統(tǒng)計(jì)口徑或基于不同定義測(cè)算的空置率往往存在較大差異。未來(lái)房屋空置研究需要從以下方面展開(kāi)深入研究：房屋空置概念內(nèi)涵完善與統(tǒng)一、科學(xué)全面的空置率指標(biāo)構(gòu)建與應(yīng)用、空置的緩解對(duì)策的探討與提出。概念內(nèi)涵的完善與統(tǒng)一是重中之重，房屋空置理應(yīng)存在存量空置和增量空置的差異。要在規(guī)范住房空置統(tǒng)計(jì)機(jī)制之余，進(jìn)一步優(yōu)化和完善空置指標(biāo)，同時(shí)尋找遙感、大數(shù)據(jù)等空置相關(guān)的新數(shù)據(jù)，盡快摸清空置的“家底”。緩解空置現(xiàn)象需要政府、社會(huì)、企業(yè)、學(xué)者等各方的共同努力，住房空置研究涵蓋廣泛的學(xué)科領(lǐng)域，涉及到經(jīng)濟(jì)管理、城市規(guī)劃、社會(huì)學(xué)、政治學(xué)、地理學(xué)等多個(gè)領(lǐng)域，綜合各學(xué)科研究方法、分析視角、多要素和多尺度來(lái)討論房屋空置，并針對(duì)房屋空置現(xiàn)狀提出科學(xué)、可行的政策，應(yīng)是未來(lái)研究的重要方向。