芻議房產(chǎn)統(tǒng)計工作中存在的問題及對策

劉雪梅

房產(chǎn)統(tǒng)計關乎社會和經(jīng)濟發(fā)展的整體，如果做得好，可以為政府制定政策提供一定的參考，因此，房產(chǎn)統(tǒng)計工作的重要性不言而喻。但就目前的形勢而言，相關領導干部對房產(chǎn)統(tǒng)計工作的重視程度還不夠高，相關部門和行業(yè)組織之間的配合也不夠好。同時，由于房產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計工作體系不健全，難以開展房產(chǎn)統(tǒng)計報表工作，加之從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低，嚴重制約了房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。針對上述問題，本文給出了一些對策。

在新時期條件下，傳統(tǒng)的房產(chǎn)統(tǒng)計工作已不能滿足目前的發(fā)展需要，需要進行有針對性的改革與改進。房產(chǎn)統(tǒng)計工作是比較繁雜的工作，不是光靠記錄就能完成。因此，在我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的大潮中，要加快轉(zhuǎn)變主要發(fā)展方式，并對傳統(tǒng)的統(tǒng)計工作方式進行改革。只有這樣，才能使新時期房產(chǎn)統(tǒng)計工作更加科學、合理、有效地開展，才能真正發(fā)揮其應有的作用。為此，筆者對新時期房產(chǎn)統(tǒng)計工作進行了較為深入的論述，并對其進行了較為詳盡的論述，具有很強的現(xiàn)實意義。

一、房產(chǎn)統(tǒng)計工作的必要性

作為中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)業(yè)關系到國家的發(fā)展，這是政府、人民、社會共同關心的問題。加強政府宏觀調(diào)控是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的必然選擇。我國制定了房產(chǎn)發(fā)展統(tǒng)計報告系統(tǒng)，將房產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)從固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計系統(tǒng)中單獨列出，旨在對全國房產(chǎn)市場進行全面的統(tǒng)計，并對其進行正確的估價，是一種有力的調(diào)控措施。

在我國，有必要對房產(chǎn)進行全面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。一方面，部分社會熱線、炒房團在獲取巨額利益的驅(qū)動下，在外地進行房產(chǎn)投機，以抬高價格，散布虛假的市場消息，擾亂正常的房產(chǎn)市場秩序。在這種情況下，部分中小投資者盲目地跟風，以個人貸款、銀行貸款等方式進行投機，導致大量虧損，經(jīng)常無力償還，造成自身和銀行的巨額虧損。盡管地方政府制定了一系列的相關法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)市場，但是由于全國各地的房地產(chǎn)網(wǎng)絡信息不夠統(tǒng)一，以及不同的地方政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)市場一片混亂，各種惡意的投機活動時有發(fā)生。所以，要實現(xiàn)對全國居民住房數(shù)據(jù)的統(tǒng)一統(tǒng)計和分析，就顯得尤為必要。

另一方面，中國房產(chǎn)市場的統(tǒng)計資料因缺少科學、權威的統(tǒng)計資料而顯得雜亂無章，政府統(tǒng)計部門、房產(chǎn)公司、社會調(diào)查機構所公布的房價、存量、空置率等各種信息也是眾說紛紜。當然，這里面有計算方式的原因，但也有可能是有人故意為之。房產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)不合理，對房產(chǎn)市場和經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了一定的消極影響，這不僅會對政府的決策產(chǎn)生一定的影響，而且會對政府的形象、公信力產(chǎn)生一定的影響，也會對居民的住房消費產(chǎn)生一定的影響。所以，提供準確、全面、詳盡、透明的房產(chǎn)信息，既是政府和房產(chǎn)開發(fā)商的職責，也是未來房產(chǎn)市場發(fā)展的必然選擇。

二、房產(chǎn)統(tǒng)計工作中存在的問題

（一）相關制度不完善

制度是一種制約的力量，任何一個產(chǎn)業(yè)的實踐活動，都要把制度建設作為其工作的起點和主要制約因素，從而保證整個工作的順利、穩(wěn)定。因此，新時期房產(chǎn)統(tǒng)計工作必須要有相應的制度與管理標準。但在當前的房產(chǎn)統(tǒng)計工作中，由于缺乏完善的法律法規(guī)，難以對相關的房產(chǎn)統(tǒng)計工作給予足夠的支持和制約，從而導致了許多工作的開展，從而制約了房產(chǎn)行業(yè)的快速平穩(wěn)發(fā)展。同時，房產(chǎn)的統(tǒng)計工作涉及的方方面面，與房產(chǎn)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展、房產(chǎn)的交易等都有著密切的聯(lián)系，相互補充，因此，必須建立嚴格的法律法規(guī)來加以完善。

（二）缺乏政府的宏觀調(diào)控

政府對房產(chǎn)市場的大力扶持，直接關系到房產(chǎn)市場的健康發(fā)展，以及對房產(chǎn)統(tǒng)計工作的正常開展。但在新時期的房產(chǎn)統(tǒng)計工作中，由于缺少政府的宏觀調(diào)控，導致了房產(chǎn)統(tǒng)計工作的改革與發(fā)展。一般而言，房產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)統(tǒng)計工作時，都要設置一個統(tǒng)計指標，而該指標的制定要依據(jù)地方政府和地方政府的聯(lián)合指導。然而，很多政府部門在實施宏觀調(diào)控的過程中，常常表現(xiàn)出一些不夠有力的地方，從而引發(fā)了各種問題，甚至造成了一些混亂，最后由于國家對房產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度不夠強，造成了嚴重的影響。比如，在某一特定的房地產(chǎn)統(tǒng)計指標中，由于統(tǒng)計標準、口徑、方法等方面的差異，導致了不同的統(tǒng)計數(shù)據(jù)；比如房產(chǎn)的價格，因為房產(chǎn)的區(qū)域（一線、二線城市）、交易方式（已交房、未交房）、房產(chǎn)功能（民房、辦公樓、商家店鋪等）的差別，如果某一地區(qū)的房價無意中被公布，并且房產(chǎn)市場沒有細分，很可能會導致數(shù)據(jù)失真，從而喪失統(tǒng)計價值。

（三）統(tǒng)計觀念淡薄

一是當前我國企業(yè)注重會計而忽視統(tǒng)計，不注重統(tǒng)計，沒有設立專業(yè)的統(tǒng)計機構，也沒有專門的統(tǒng)計工作，多數(shù)企業(yè)的統(tǒng)計工作都是由會計、出納、辦公室職員等兼職來完成。二是，兼職統(tǒng)計人員對各種各樣的報表都很不滿，認為月末月初的工作量過大，難免會出現(xiàn)敷衍了事的情況。三是，企業(yè)統(tǒng)計體系不完善、企業(yè)統(tǒng)計報表、原始記錄不全、統(tǒng)計指標隨意、統(tǒng)計質(zhì)量降低等。以上問題的存在，使得統(tǒng)計對企業(yè)經(jīng)營管理人員的決策起到了很大的作用，如果不能引起足夠的重視，那么就很難發(fā)揮其應有的作用。

（四）報表涉及部門多，質(zhì)量難保證

一是工程部門、施工方提交的工程量不夠精確。如果今年和這個月的完工金額是由建筑公司填寫的工程進度報表或工程費用結算單所決定的，施工方通常只關注項目的進度和工程質(zhì)量，無法及時提供相關的數(shù)據(jù)，有時也會根據(jù)合同規(guī)定提前支付工程款，或者是為了多拿一些工程款。還有一些設備和材料是公司采購的，但工程部沒有上報，導致了投資金額的不精確。二是減少投資金額。應當列入項目開發(fā)投資的先期成本和間接成本未及時計入，如拆遷賠償費、拆遷戶租房費用、利息等費用，一般在月末或年報中進行，但由于會計報表與統(tǒng)計報告不一致，投資金額往往被省略。第三，數(shù)據(jù)口徑不一致。銷售部提供的房屋銷售數(shù)量、面積、套數(shù)、銷售面積與銷售部、房管局銷售管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)不一致。這主要是因為一些客戶受到政策的影響，在簽署合同時無法歸檔。統(tǒng)計部門只報告已備案的商品房銷售面積和銷售額，以確保統(tǒng)計數(shù)據(jù)與統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)一致。這不但會影響到銷售數(shù)據(jù)的精確度，而且也會增加庫存。而房地產(chǎn)市場實際的交易狀況往往無法得到較好的體現(xiàn)，這將直接影響到政策制定者對房地產(chǎn)市場的預期。四是數(shù)據(jù)覆蓋的偏差；若適用于機關、事業(yè)單位、大中型會計單位，部分指標不能滿足，而普通單位的漏報較多。

（五）統(tǒng)計工作缺乏規(guī)范

要提高統(tǒng)計工作的質(zhì)量，就必須確保基本統(tǒng)計工作的規(guī)范化、專業(yè)化，進而推動企業(yè)的經(jīng)營管理。然而，從當前的實際狀況來看，一些房產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行統(tǒng)計時，存在著一定的問題。有些統(tǒng)計報表中的資料缺少具體的書面資料，多是口頭轉(zhuǎn)述而來，缺少具體的資料。這樣的話，就會導致統(tǒng)計報告的隨意性，統(tǒng)計報告的可信性下降。一些房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，由于缺乏對各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)的收集與管理，導致統(tǒng)計數(shù)據(jù)的流失，從而影響了統(tǒng)計數(shù)據(jù)的質(zhì)量。

三、針對房產(chǎn)市場現(xiàn)狀應采取的對策

（一）加強對統(tǒng)計工作的領導

各級財政部門要建立全面的統(tǒng)計體系，健全統(tǒng)計工作體系，編制開發(fā)項目、開發(fā)項目建設、銷售、投資完成、其他開發(fā)項目成本、資金來源、財務狀況、勞動環(huán)境等各種數(shù)據(jù)。統(tǒng)計部門要對原始數(shù)據(jù)進行收集、核實，并按照賬目進行分類登記、逐項填寫，以保證數(shù)據(jù)的真實、準確，真實反映企業(yè)的投資、銷售和資金狀況。

（二）加快法律法規(guī)完善的步伐

要想有效地提高統(tǒng)計工作的效率，就需要加快有關法律體系的建設。需要對房地產(chǎn)市場進行深入的調(diào)查，通過對我國房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計情況的分析，找出存在的問題，并找到解決問題的方法。同時，我們也應該看到，在目前的房產(chǎn)統(tǒng)計工作中，還存在著很多的法律法規(guī)和政策執(zhí)行不力的問題，在這個時候，我們國家要對房地產(chǎn)市場施壓，要根據(jù)房地產(chǎn)的實際情況，制定出一套與統(tǒng)計工作相適應的政策，這樣才能最大限度地激發(fā)各方面的工作熱情，才能保證統(tǒng)計工作的順利進行。

（三）加大政府宏觀調(diào)控的力度

在當今市場經(jīng)濟條件下，充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控功能，對推動房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。在目前的發(fā)展階段，房產(chǎn)市場是一個快速變化、持續(xù)變化的過程。在保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展的前提下，必須充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控功能，加大宏觀調(diào)控的力度。政府對房產(chǎn)市場進行有效的宏觀調(diào)控，既可以防止盲目的發(fā)展，又可以提高統(tǒng)計工作的效率和質(zhì)量，從而大大降低統(tǒng)計失誤，使其在房產(chǎn)市場上的地位更加突出。

（四）打造高素質(zhì)的統(tǒng)計團隊

做好房產(chǎn)統(tǒng)計工作，必須建立一支高素質(zhì)的統(tǒng)計隊伍，提高統(tǒng)計人員的整體素質(zhì)，確保統(tǒng)計工作的正常開展。統(tǒng)計部門要訓練目前的統(tǒng)計人員，使他們能夠更加熟練地運用到工作中去，而在招聘的時候，也要嚴格按照崗位的要求來選拔，以免出現(xiàn)走后門的情況。

（五）有效的規(guī)范報表

在統(tǒng)計工作完成后，統(tǒng)計人員要通過報表進行數(shù)據(jù)錄入，如果數(shù)據(jù)不規(guī)范，則會導致數(shù)據(jù)的偏差，從而影響到后續(xù)工作。面對統(tǒng)計報表的重要性，必須對報表進行標準化，這方面的規(guī)范可以從統(tǒng)計指標的優(yōu)化入手。在進行優(yōu)化時，要考慮到數(shù)據(jù)范圍、統(tǒng)計難度等諸多因素，然后根據(jù)真實、可靠等原則對其進行優(yōu)化，以保證統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性。

（六）加強監(jiān)督，形成環(huán)環(huán)相扣，層層監(jiān)督的局面

一是要及時、準確地反映工程建設的進度。項目經(jīng)理、監(jiān)理單位應當簽訂項目進度報告，對資料進行核對，確保資料的準確性；二是由開發(fā)單位現(xiàn)場主管審查施工單位所提供的工程數(shù)量，并簽字確認，切實履行監(jiān)督責任；三是報表應包含工程部、財務部、銷售部三個方面，各部門要相互協(xié)作，分工明確，以提高匯報工作的效率。

四、房產(chǎn)統(tǒng)計工作的開展方向

（一）轉(zhuǎn)變服務對象，以企業(yè)為核心

在企業(yè)的統(tǒng)計工作中，以上級部門為主導，應該向以企業(yè)為中心的工作轉(zhuǎn)變。統(tǒng)計人員要充分運用各類報表數(shù)據(jù)，結合企業(yè)發(fā)展的需求，對其進行比較、分析和總結，積極為企業(yè)領導者提供有效的信息。若在開發(fā)工程的建設階段，可以通過每月的投資、銷售、資金回籠等數(shù)據(jù)收集、匯總，直觀了解工程的執(zhí)行情況，并與計劃的目標進行比較，每月進行一次簡單的數(shù)據(jù)分析，將數(shù)據(jù)匯總給上級，便于經(jīng)理按照計劃進行操作。項目完工后，通過對項目的統(tǒng)計和分析，可以了解項目的整體投資、銷售、項目構成、實際投資、銷售與計劃投資、銷售的比較，有助于管理者找到原因，并進行有效的管理。通過大量的數(shù)據(jù)收集、整理、分析，可以得到項目的土地、土建、配套、融資成本等項目的大致比例，為項目的建設和運行提供數(shù)據(jù)依據(jù)，從而增強公司的競爭優(yōu)勢。

（二）加強業(yè)務學習

參與統(tǒng)計培訓，對房產(chǎn)行業(yè)的基礎和房產(chǎn)行業(yè)的財務報表進行系統(tǒng)的講解，將會使報表的質(zhì)量得到更好的提升。統(tǒng)計人員既要強化自己的專業(yè)知識，又要掌握基本的財務知識，統(tǒng)計工作中的很多指標都是通過核算來實現(xiàn)的，使其在統(tǒng)計工作中得到應用，使其工作的效率和精確性得到了極大提升，同時也使統(tǒng)計的信息功能得到最大程度的發(fā)揮。

（三）更新知識，與時俱進

針對房地產(chǎn)業(yè)的特征，統(tǒng)計部門要把握房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，積極參加各種房產(chǎn)交易會、市場調(diào)研、網(wǎng)上信息收集，尤其要加強對房地產(chǎn)市場和顧客的信息處理、整理、分析，準確把握各種市場信息，主動為企業(yè)的決策人員提供全面的信息服務。

（四）開展統(tǒng)計檢查

各級政府機關要加強對企業(yè)的檢查，并對其進行年度的自查和抽樣調(diào)查。統(tǒng)計工作要加強對統(tǒng)計工作的自查，不定期舉辦統(tǒng)計學術研討會，開展學術交流，總結宣傳統(tǒng)計工作中遇到的困難，提高統(tǒng)計工作的理論和實踐能力。要做到實事求是，堅決抵制、舉報虛報、瞞報、偽造、篡改統(tǒng)計數(shù)據(jù)等違法統(tǒng)計工作。

結語：

對房產(chǎn)行業(yè)進行統(tǒng)計分析，旨在為房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展提供數(shù)據(jù)依據(jù)，從而有效地提升其經(jīng)營水平，增強房產(chǎn)風險抵御能力。從這一點可以看出，房產(chǎn)統(tǒng)計對房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。然而，近年來由于種種原因，房產(chǎn)企業(yè)在統(tǒng)計工作中出現(xiàn)種種問題，難以為企業(yè)做出發(fā)展規(guī)劃、提供數(shù)據(jù)支持，從而制約了房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。要改變這種現(xiàn)狀，必須從根本上進行改革、創(chuàng)新統(tǒng)計工作方法、建立健全統(tǒng)計工作制度、強化統(tǒng)計人員思想政治教育、為房產(chǎn)統(tǒng)計工作提供人才保障、促進房產(chǎn)統(tǒng)計工作水平的提升，發(fā)揮應有價值。