上海：租賃住房有溫度

萬宏蕾

10月11日，上海，城投寬庭張江社區(qū)保租房為上海新市民、新青年托起“安居夢”

2023年10月下旬，周末，位于上海市青浦區(qū)華志666號的海玥金茂悅小區(qū)迎來超百人的大型“看房團(tuán)”?！斑@是市相關(guān)部門組織的，中心城區(qū)多個居委工作人員參與，他們要把嘉定區(qū)、青浦區(qū)、松江區(qū)等幾個躉租對口項目都踏勘一遍，方便回去給居民宣講。”上海市青浦區(qū)公共租賃相關(guān)工作人員告訴《瞭望東方周刊》。

之后，徐家匯街道完成了上海首個躉租項目簽約。樂山四五村居民張阿姨與女兒成了躉租試點(diǎn)的首批受益者。租期5年，母女倆從34平方米的徐匯區(qū)“老破小”搬進(jìn)嘉定新城區(qū)80多平方米的精裝兩居室，每月還能收到承租方給予的兩處房源的租賃差價。

躉（音同“盹”）租，字面意思就是整批租賃?！跋啾扔谄渌麨榍嗄辍⑷瞬排涮椎姆吭?，躉租模式是上海房改的一次極大突破，這種全新模式為有住房但居住環(huán)境不佳且無力改善的老年人群提供了一條政府兜底路線?！睒鞘蟹治鰩?、大碗樓市（上海）創(chuàng)始人孫金華告訴《瞭望東方周刊》。

“老破小”換新兩房

年過古稀的張阿姨原本住在市中心的徐家匯街道。過去近30年，她與女兒擠在一張床上，衛(wèi)生間里洗衣機(jī)、浴缸與馬桶緊挨，廚房的灶臺與餐桌間僅容得下一人。隨著年紀(jì)漸長，沒有電梯上下五樓也讓張阿姨感到越發(fā)吃力。

實地參觀躉租房時，看到嘉定區(qū)寬敞明亮的電梯兩房，以及周圍較為便利的公共交通、醫(yī)院、商超、菜場，張阿姨母女頗為心動。完成簽約后，她們立刻著手打包，準(zhǔn)備搬家迎接新生活。

躉租模式傳達(dá)出一種信號，圍繞“老破小”，除了拆遷舊改、適老化改造之外，上海還在繼續(xù)探索更多可能。

作為上海新推出的住房保障模式，躉租目前上海僅在14個街道試點(diǎn)。據(jù)了解，首批為老人提供躉租的房源分別來自五個小區(qū)：嘉定區(qū)保利云上澄光、青浦區(qū)海玥金茂悅、松江區(qū)中海九峯里馨苑、奉賢區(qū)鳳鳴公館（綠地鉑晶舍）和寶山中建閱瀾山。

上海首批試點(diǎn)的躉租模式，是讓長租公寓“國家隊”之一的上海建信住房服務(wù)有限公司（以下簡稱“上海建信”）作為“二房東”，為想要增加居住面積、改善居住環(huán)境的老人服務(wù)，將其市區(qū)“老破小”租賃給上海建信，再根據(jù)自身需求選擇小區(qū)和房型，以折扣價租賃上述五個小區(qū)內(nèi)配建的一套保障性租賃住房（保租房），上海建信采用差價結(jié)算的方式向老人支付租賃價差款。承租新城區(qū)房源后，老年家庭必須自住，不能轉(zhuǎn)租。

另一邊，租下老人的房屋后，上海建信將免費(fèi)對房屋進(jìn)行簡單裝修，并將房源納入保租房管理，以優(yōu)惠價格（一般是市場價的九折）向中心城區(qū)就業(yè)的新市民、青年人和各類人才出租。躉租合同到期后，房屋的裝修成果將留給老人家庭。

從國家層面住房保障體系而言，按照國務(wù)院辦公廳于2021年7月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，我國住房保障體系以公共租賃租房（公租房）、保障性租賃住房（保租房）和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。其中，保租房和公租房作為配租型的保障住房，共有產(chǎn)權(quán)住房作為配售型的保障住房，各地也主要以這三類保障房形式發(fā)展。

“市中心的房源留給年輕上班族，能更好地滿足年輕人通勤需要；沒有能力置換房屋的老人，用市中心的30-50m?，換到郊區(qū)80m?以上，精裝帶家電，物業(yè)費(fèi)全免，還能拿差價?！鄙虾Ｊ星嗥謪^(qū)公共租賃相關(guān)工作人員說，“讓老年人更舒服更體面地養(yǎng)老、讓年輕人更高效地通勤，單獨(dú)解決都很麻煩，雙向匹配后反倒有了新的解決思路。”

“我們也聽到外界有一些議論，認(rèn)為搬到郊區(qū)最大的障礙是各類配套設(shè)施會有極大落差。以青浦區(qū)的海玥金茂悅為例，小區(qū)旁邊就是華新鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和新尚生活廣場?？梢詽M足老人日常買菜燒飯、看病配藥的需求。”青浦區(qū)另一名工作人員告訴《瞭望東方周刊》，“保租房項目是海玥金茂悅的共建項目，小區(qū)本身也是高檔小區(qū)。當(dāng)然，與市中心的醫(yī)療資源相比，郊區(qū)肯定還有差距。所以，首批躉租試點(diǎn)的對象范圍是身體健康的60-75歲老人?！?/p>

“事實上，非早晚高峰時段從青浦的海玥金茂悅到閔行區(qū)的復(fù)旦大學(xué)附屬華山醫(yī)院（西院），車程只要15分鐘?！鄙鲜龉ぷ魅藛T說。

嘉定區(qū)的保利云上澄光項目，位于南翔核心區(qū)域，此前是認(rèn)籌率達(dá)到300%的大熱項目。

“有人擔(dān)憂合同到期后老人房屋難以收回，這是不可能的。因為推動這件事情是政府、國資，簽訂協(xié)議時，產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變更，只是5年租賃協(xié)議?！睂O金華說。

“躉租模式推起來的確有一定難度，一方面，符合條件且有意愿的老人住得比較分散，只能一戶一戶分別推進(jìn)，短時間難以大規(guī)模鋪開?！睂O金華說，“另一方面，老人習(xí)慣自己的生活場景，市區(qū)換郊區(qū)，需要時間來接受、適應(yīng)。”

此前，保障老年人口的民心工程主要是加裝電梯、衛(wèi)浴設(shè)備以及其他適老化改造。躉租模式傳達(dá)出一種信號，圍繞“老破小”，除了拆遷舊改、適老化改造之外，上海還在繼續(xù)探索更多可能。

一線江景

站在位于浦東濱江中軸線——后灘板塊的上海耀華國際社區(qū)內(nèi)部，可以清晰看到上海前灘的地標(biāo)性建筑：SK大廈。從這里出發(fā)，5分鐘車程到前灘，20分鐘車程到陸家嘴。這個地段與浦西的徐匯濱江隔江相望，可以便利地通達(dá)靜安寺、徐家匯、新天地等核心商圈。

點(diǎn)開上海隨申辦App，進(jìn)入“我要租房”專題，可以看到里面區(qū)分了保障性租賃住房服務(wù)和市場化租賃服務(wù)兩個板塊。全上海目前有49個保租房項目，其中浦東新區(qū)最多，有11個，其次是閔行區(qū)7個，嘉定區(qū)6個。

作為上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下保租房項目，地產(chǎn)城方·耀華國際社區(qū)已于2023年3月17日起正式供應(yīng)。

“ 社區(qū)內(nèi)超過80% 的房源朝南，一半以上房源能觀賞黃浦江景，臨江而居，眺望陸家嘴。”耀華國際社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

根據(jù)上海市相關(guān)文件規(guī)定，保障性租賃住房的供應(yīng)對象是在本市合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女?！昂芏嗳藢ΡＷ夥康墓逃杏∠笫切^(qū)環(huán)境不佳、只能滿足基本居住條件，但耀華國際社區(qū)，這個附帶一線江景的純租賃社區(qū)，會讓大家感到震撼?！睂O金華說。

“社區(qū)內(nèi)超過80%的房源朝南，一半以上房源能觀賞黃浦江景，臨江而居，眺望陸家嘴?！币A國際社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

“耀華國際社區(qū)所在地段的商品房，售價一般在11萬-12萬元/m?，同地段周圍的房租水平大概是56m?8500元／月，95m?18000元／月，112m?19500元／月。但耀華國際社區(qū)的 48m?一房月租金是6000-8000元，70m?兩房8000-11000元，100m?三房12000-15000元，大概是周圍房租市場價的九折?！睂O金華介紹說，“人車分流、古北物業(yè)，這樣的品質(zhì)可以媲美上海很多高檔商品住宅小區(qū)?！?/p>

另外一個位于浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)的保租房項目——慧智·仁恒派國際租賃社區(qū)，附帶會所級別的游泳池，品質(zhì)不亞于市面上任何高端改善住宅。

“這類保租房看起來租金不低，但對周邊工作的技術(shù)、管理人員很有吸引力。”孫金華說，“租金低、品質(zhì)好、地段優(yōu)、穩(wěn)定性高的保租房對整體市場體系的鯰魚效應(yīng)將逐漸顯現(xiàn)?！?/p>

“很多從隨申辦App上找過來的租戶，大部分看過房子當(dāng)場就定了?！币A國際社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人也印證了這一判斷，“社區(qū)共兩期，總房源3000套出頭，體量很大，但不愁租?！?/p>

“租在這里，子女可以就近進(jìn)入公辦學(xué)校?！睂O金華說，“租售同權(quán)一直在提，但在上海這個純租賃小區(qū)，已經(jīng)真正實現(xiàn)了?！?/p>

相比上海公租房最高租6年的上限，保租房可以一直續(xù)租。根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，申請這樣的保租房，需同時滿足兩項條件：在本市合法就業(yè)、在職工作；在本市存在住房困難，原則上按照家庭在本市一定區(qū)域內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米確定。

耀華國際社區(qū)背后的上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下城方租賃住房運(yùn)營管理有限公司，在上海布局了20多個保租房項目，覆蓋市內(nèi)多個重要區(qū)域。隨著保租房建設(shè)在上海進(jìn)入“爆發(fā)成長期”，未來像耀華國際社區(qū)這樣的房源，會越來越多的進(jìn)入公眾視野。

住房租賃“排頭兵”

近年來，上海市一直是全國發(fā)展住房租賃的“排頭兵”。

《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，將以解決好超大城市住房突出問題為核心，堅持租購并舉的住房發(fā)展方向，完善住房市場體系和住房保障體系，進(jìn)一步優(yōu)化保障類租賃住房、保障類產(chǎn)權(quán)住房、市場類租賃住房、市場類產(chǎn)權(quán)住房“四位一體”的租購并舉住房制度體系。

2017年7月，上海首次在浦東張江和嘉定新城出讓了兩塊土地，規(guī)定70年內(nèi)只租不售，且只能房企100%自持。

此后，上海不斷在全市加大供應(yīng)量，到現(xiàn)在已累計推出保障性租賃住房用地222幅、建筑面積近1900萬平方米；通過多種方式共累計建設(shè)籌措各類保障性租賃住房45.3萬套（間）、供應(yīng)26.7萬套（間），分別完成“十四五”規(guī)劃期末總量的75%、67%。

可以說，上海推行租賃住房的進(jìn)度條已經(jīng)走完大半。這意味著，今后幾年，上海大型租賃社區(qū)集中入市的情形會越來越多。這些租賃社區(qū)，必然會對周邊傳統(tǒng)租賃市場的出租率、租金水平造成一定沖擊。

不僅如此，上海對租房市場流程的把控非常細(xì)致：所有租賃房源都會上線隨申辦App，不斷實時更新，所有房源信息真實透明，操作簡單，不通過中介、無手續(xù)費(fèi)；且純租賃社區(qū)和普通商品房小區(qū)沒有品質(zhì)上的差別。

“比起以前要么擠在市中心‘老破小，要么無奈接受高水電費(fèi)的商業(yè)公寓，上海為希望減少通勤距離的年輕人提供了一條極具性價比的渠道?！睂O金華說。

“我希望每月2000元左右能租到獨(dú)居的房子，交通便利，還有一群志同道合的小伙伴?！本幼≡谏虾Ｊ衅纸行奈㈩I(lǐng)地青年社區(qū)的大學(xué)畢業(yè)生袁楠說。

像袁楠同款需求的青年人不在少數(shù)。據(jù)統(tǒng)計，截至2022年末上海市外來常住人口1006.26萬人，2023年上海普通高校畢業(yè)生為23.6萬，創(chuàng)下歷史規(guī)模新高。龐大的流動人口規(guī)模帶來了大量的居住需求，推動住房租賃市場不斷發(fā)展。

“對于大城市來說，新市民、青年人尤其是新就業(yè)大學(xué)生是最迫切的住房需求者，是住房租賃市場的主要消費(fèi)群體。解決該群體階段性住房困難，應(yīng)成為解決大城市住房問題的關(guān)鍵著力點(diǎn)?！眹医鹑谂c發(fā)展實驗室理事長李揚(yáng)說。

事實上，不只是年輕人，對于更多對租房價格敏感的人群，上海也有考量。

閔行區(qū)新時代城市建設(shè)者管理者之家是個保租房項目，項目共138套房源、440張床位，平均面積35 m?。該項目地處馬橋人工智能創(chuàng)新試驗區(qū)內(nèi)，毗鄰“大零號灣”科技創(chuàng)新策源功能區(qū)、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)，周邊企業(yè)一線從業(yè)人員達(dá)18萬人，租賃住房需求旺盛。

搬進(jìn)閔行“新家”后，來自安徽的吳濤生活更豐富了?！斑@里有籃球場、共享廚房、咖啡吧、圖書角、共享唱吧……感覺在這里找到了歸屬感?！迸c吳濤一起入住的還包括特保及保安、綠化工人、環(huán)衛(wèi)及保潔、維修維保人員、建筑工人和醫(yī)護(hù)人員等共249人。

這里實行民用水電，家具家電配備齊全，租客可“拎包入住”，入住后可辦理上海市居住證。4人間租金每床每月500元，兩人間每床每月900元。此外，社區(qū)內(nèi)除上述宿舍型房源外，還規(guī)劃有面向年輕白領(lǐng)、新上海人等人群的住房型房源，是上海市“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應(yīng)體系的組成部分。

“傳統(tǒng)的保租房主要為城市本地中低收入住房困難家庭提供托底保障，而這種瞄準(zhǔn)新市民和青年人群體的保租房，提供了更廣泛意義上的住房保障?！鄙虾＝煌ù髮W(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰說，“對這些保租房項目來說，不僅要重視有形的房屋建設(shè)，更要注意無形的發(fā)展機(jī)會培育?！?/p>

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長嚴(yán)榮認(rèn)為，從上海實際看，加快發(fā)展保障性租賃住房，讓新市民、青年人租得到、租得起、租得近、租得穩(wěn)、租得好，有補(bǔ)短板和促發(fā)展的突出作用。

據(jù)了解，“十四五”期間，上海計劃建設(shè)籌措60萬套（間）保障性租賃房、供應(yīng)40萬套（間）保障性租賃房，主要布局在產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊、商務(wù)商業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點(diǎn)附近、新城等區(qū)域。

11月3日，早晨的上海外灘（王翔/攝）

進(jìn)一步完善

“現(xiàn)在回頭梳理上海推進(jìn)租賃住房的每一個節(jié)點(diǎn)，其實都需要極大魄力，每一處細(xì)節(jié)的落地和處理，都可能會在過程中遭遇困難而‘變形。無論從社區(qū)產(chǎn)品落地，到居住品質(zhì)升級，甚至背后企業(yè)、資本的營收模式，每一環(huán)都是巨大的考驗。”孫金華表示。

2017年，上海地產(chǎn)集團(tuán)在2個月內(nèi)拍了9宗租賃用地，全部以零溢價成交。為什么上海在推進(jìn)租賃住房這件事上能夠堅持快速且全面地推進(jìn)？答案可能就在這里。

“以耀華國際社區(qū)為例，上海有這個魄力，甘愿在這個黃金地段承受土地收入上的損失，去支持租賃住房發(fā)展。”孫金華分析，只有不受土地財政拖累，從土地出讓端保證價格足夠便宜、成本足夠低，讓企業(yè)有利可逐，能保證未來的租金回報率，才能吸引更多企業(yè)入局。

2017年之后的幾年，以國企、央企為主的各路房企一齊涌向上海，在租賃社區(qū)賽道迅速扎下根基。“數(shù)量上，每年七八萬套的各類保障類住房供應(yīng)量，這幾乎與上海新房供應(yīng)量齊平；品質(zhì)上，租賃小區(qū)交付品質(zhì)越來越接近商品房住宅小區(qū)的品質(zhì)?！睂O金華說，“當(dāng)然，各種租賃房改革上的新模式能否走得通，最終還要靠法律法規(guī)的完善、執(zhí)行落地的力度以及未來的生活配套完善、尤其是醫(yī)療資源進(jìn)一步完善?！?/p>

“大型租賃社區(qū)的出現(xiàn)，一方面會推動上海市住房租賃市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，優(yōu)化租賃住房供應(yīng)，通過更加完善的配套設(shè)施，提升租賃住房的居住品質(zhì)；另一方面，會對租賃住房運(yùn)營以及社區(qū)管理提出新挑戰(zhàn)，要求更加適應(yīng)承租人的居住需求，促進(jìn)基本公共服務(wù)均等化供給?！眹?yán)榮說，“關(guān)鍵是要堅持以人民為中心的發(fā)展思想，積極探索各種機(jī)制和模式，不斷推進(jìn)住房市場健康平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>

“新老上海人都有真切的感受，上海住房保障體系正在變得更加立體和多元，上海這座城市正在讓各類人群都住上合適的房子，讓不同人群的需求都有相應(yīng)的解決途徑?！睂O金華說。

5月6日，上海，地產(chǎn)城方 · 璟博濱江社區(qū)的保租房項目入市運(yùn)營