重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)影響因素實(shí)證分析

□文/ 劉靜彥

（北京建筑大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 北京）

［提要］ 基于重慶市1998～2021 年相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，分別采用主成分分析法和擴(kuò)散指數(shù)法對重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重復(fù)漲落現(xiàn)象類似，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)在一系列因素的沖擊下隨著時(shí)間的變化而呈現(xiàn)收縮與擴(kuò)張的循環(huán)往復(fù)。因固定投資波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中存在持續(xù)時(shí)間約為9～10 年朱格拉周期，通常又被稱為“固定投資周期”。但由于房地產(chǎn)有投資流動(dòng)性差的特點(diǎn)，一般認(rèn)為經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)規(guī)律并不完全適用于房地產(chǎn)周期的識別，需要額外考慮對房地產(chǎn)周期產(chǎn)生直接影響的因素。

影響房地產(chǎn)周期的因素有很多。以“房地產(chǎn)周期”為關(guān)鍵詞，在CNKI 中搜索得到了1985～2022 年間的642 篇文獻(xiàn)。導(dǎo)入CiteSpace 軟件進(jìn)行關(guān)鍵詞聚類，結(jié)果見表1。顯然，既往研究中對外生因素對于房地產(chǎn)周期的影響研究較多，具體表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)周期、去杠桿、貨幣政策、基建投資、財(cái)政壓力、風(fēng)險(xiǎn)管控等聚類。而聚類中包含的關(guān)鍵詞則表明，對于影響房地產(chǎn)周期的投資波動(dòng)、土地市場交易情況、成本管理等內(nèi)生因素，學(xué)者們也展開了廣泛的探討。但相關(guān)研究大多面向全國范圍。由于不同城市的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境各不相同，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)情況在地域上表現(xiàn)出明顯差異，全國整體房地產(chǎn)周期波動(dòng)情況僅能為判斷某一特定城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r提供參考。故為掌握特定城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展境況，需要針對當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行具體分析。（表1）

表1 關(guān)鍵詞聚類分析結(jié)果一覽表

重慶是國家西部大開發(fā)政策的戰(zhàn)略高地，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，也參與了房地產(chǎn)業(yè)的多次重大制度改革。研究重慶市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律，可以為繼續(xù)完善房產(chǎn)稅與土地供應(yīng)制度、促進(jìn)西部地區(qū)乃至全國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供經(jīng)驗(yàn)。

一、研究方法與數(shù)據(jù)

（一）研究方法。目前，房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)分析的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)主要有單一指標(biāo)與合成指標(biāo)兩種。賈生華等（2010）通過觀察多個(gè)單指標(biāo)的變化情況圖表，對中美房地產(chǎn)周期之間的差異進(jìn)行識別。而更多的學(xué)者使用合成指標(biāo)對房地產(chǎn)周期波動(dòng)進(jìn)行綜合分析。張惜偉（2016）、周秀英（2009）應(yīng)用主成分分析法合成指標(biāo)，樊元等（2012）使用概率法合成指標(biāo)，孫維豐（2009）、王?。?005）等以擴(kuò)散指數(shù)法合成指標(biāo)，齊錫晶等（2010）采用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法合成指標(biāo)?；诜康禺a(chǎn)商品的特殊性，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)體系中并不是孤立存在的，其運(yùn)作受到各方面因素的影響。故本文采用主成分分析法與擴(kuò)散指數(shù)法分別計(jì)算得到重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況綜合指標(biāo)數(shù)據(jù)，進(jìn)而對其周期波動(dòng)進(jìn)行比較分析，確保研究的科學(xué)性與可參考性。

（二）指標(biāo)選擇與數(shù)據(jù)來源?？紤]到數(shù)據(jù)的可獲得性及其質(zhì)量，本文從投資、市場、宏觀經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)能力四個(gè)方面選取了能夠反映房地產(chǎn)發(fā)展情況的9 個(gè)單項(xiàng)指標(biāo)。投資指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)投資額X1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積X2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工房屋面積X3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積X4；市場指標(biāo)包括商品房銷售面積X5、商品房平均銷售價(jià)格X6、商品房銷售額X7；宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值X8；消費(fèi)能力指標(biāo)包括城鎮(zhèn)居民人均可支配收入X9。本文所使用的原始數(shù)據(jù)均來自國家統(tǒng)計(jì)局“國家數(shù)據(jù)庫”以及重慶市統(tǒng)計(jì)局公布的歷年“國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)”。

二、主成分分析法下重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)情況分析

主成分分析（Principal Component Analysis，簡稱PCA）是利用降維的思想，在損失很少信息的前提下把多個(gè)指標(biāo)轉(zhuǎn)化為幾個(gè)綜合指標(biāo)的多元統(tǒng)計(jì)法。合成的綜合指標(biāo)即為主成分。主成分值由原始變量值通過線性組合得到。各個(gè)主成分之間互不相關(guān)，可在一定程度上消除指標(biāo)之間的相互影響。

（一）標(biāo)準(zhǔn)化和適用性檢驗(yàn)。由于原始數(shù)據(jù)所屬量級以及量綱存在鮮明差異，本文使用SPSS26.0 軟件對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化方法為Z-score 法。進(jìn)而對生成的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)進(jìn)行了適用性檢驗(yàn)。

主成分分析適用于變量之間存在較強(qiáng)相關(guān)性的數(shù)據(jù)。本文使用KMO 與Bartlett 檢驗(yàn)程序進(jìn)行適用性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果見表2。結(jié)果顯示，KMO＞0.6，Bartlett 球形度檢驗(yàn)p 值為0，均通過檢驗(yàn)。（表2）

表2 KMO和Bar t l et t 檢驗(yàn)結(jié)果一覽表

（二）提取主成分。對9 個(gè)單項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行合成。合成成分對總方差解釋結(jié)果見表3。成分1、2 特征值均大于1，且累計(jì)貢獻(xiàn)率即可解釋的總方差為97.234%，故認(rèn)為對房地產(chǎn)周期具有較強(qiáng)的解釋能力，分別記為Y1和Y2，作為計(jì)算綜合得分的合成變量。（表3）

（三）綜合得分。因子得分系數(shù)由各主成分的因子載荷向量除以各自特征值的算術(shù)平方根得到。即Y1系數(shù)向量是載荷向量（0.994，0.086，0.972，0.954，0.971，0.983，0.986，0.992，0.935）除以表3 中特征值（7.590）的算術(shù)平方根的結(jié)果。Y2同理。載荷矩陣與成分得分系數(shù)矩陣見表4。（表4）

表3 總方差解釋一覽表

表4 載荷矩陣與成分得分系數(shù)矩陣

由成分得分系數(shù)可得到各主成分與綜合評價(jià)得分解析式：

將標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)代入后，得到1998～2021 年重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)綜合評價(jià)得分，見表5。（表5）

表5 1998～2021 年重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)主成分及綜合評價(jià)得分一覽表

Y1中擁有最大載荷的是房地產(chǎn)開發(fā)投資額X1與國內(nèi)生產(chǎn)總值X8，符合經(jīng)濟(jì)周期成因中的“乘數(shù)-加速”原理，故可將Y1稱為“經(jīng)濟(jì)周期影響因子”；在Y2中載荷最大的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積X2，反映出土地交易情況對房地產(chǎn)市場的影響，故可將Y2稱為“土地市場影響因子”。研究將周期波動(dòng)綜合評價(jià)得分Y 與經(jīng)濟(jì)周期影響因子、土地市場影響因子的得分情況進(jìn)行比較。如圖1 所示，重慶市房地產(chǎn)周期的波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期的變化規(guī)律基本一致，而土地市場的不確定性是房地產(chǎn)周期波動(dòng)形成的主要原因。（圖1）

圖1 綜合評價(jià)得分與兩個(gè)主成分得分圖

根據(jù)主成分分析法提取結(jié)果，經(jīng)濟(jì)周期與土地市場對房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)有較大影響，分析經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)與土地交易情況能夠解釋超過97%的房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)。經(jīng)濟(jì)周期與投資指標(biāo)中的房地產(chǎn)開發(fā)投資額X1，市場指標(biāo)中的商品房銷售額X7、商品房銷售平均價(jià)格X6，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中的國內(nèi)生產(chǎn)總值X8的關(guān)聯(lián)度最高，與消費(fèi)能力指標(biāo)的關(guān)聯(lián)度相對較低。而土地市場則主要受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積X2的影響。

根據(jù)總方差解釋貢獻(xiàn)率計(jì)算結(jié)果，經(jīng)濟(jì)周期影響因子對房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響更大，故研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)周期的變化規(guī)律對判斷確定重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)情況有較大借鑒意義。

通過觀察綜合評價(jià)得分變化曲線還可以得到，在1999～2021 年的觀察期內(nèi)，重慶市房地產(chǎn)業(yè)共經(jīng)歷了5 個(gè)周期，第一個(gè)周期從1999 年到2004 年，第二個(gè)周期從2005 年到2008年，第三個(gè)周期從2009 年到2016 年，第四個(gè)周期從2017 年到2020 年。2021 年進(jìn)入了一個(gè)新周期。

三、擴(kuò)散指數(shù)法下重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)情況分析

擴(kuò)散指數(shù)（簡稱DI）是以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為中心進(jìn)行景氣觀測的方法。擴(kuò)散指數(shù)是在對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)循環(huán)波動(dòng)進(jìn)行測定的基礎(chǔ)上，得到的擴(kuò)張變量在一定時(shí)點(diǎn)上與選用總指標(biāo)數(shù)的加權(quán)百分比。其簡化公式為：

DI=擴(kuò)張的指標(biāo)數(shù)/ 選用總指標(biāo)數(shù)×100%

與主成分分析法相比，擴(kuò)散指數(shù)法的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)是各單項(xiàng)指標(biāo)數(shù)值的增長率，消除了不同指標(biāo)量綱與量級差異的影響。擴(kuò)張指標(biāo)相對個(gè)數(shù)的計(jì)算排除了因數(shù)據(jù)缺失導(dǎo)致的誤差。同時(shí)，擴(kuò)散指數(shù)是基于多個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的市場景氣程度，可以直接反映房地產(chǎn)市場周期所處的階段。若0＜DI＜50%，表示房地產(chǎn)業(yè)向擴(kuò)張態(tài)勢移動(dòng)，處于復(fù)蘇階段；50%＜DI＜100%時(shí)，處于繁榮階段；100%＞DI＞50%時(shí)，處于衰退階段；而如果50%＞DI＞0，則表示房地產(chǎn)業(yè)處于蕭條階段。

本文將9 個(gè)單項(xiàng)指標(biāo)數(shù)值代入擴(kuò)散指數(shù)計(jì)算公式，得到了重慶市1999～2021 年房地產(chǎn)周期波動(dòng)擴(kuò)散指數(shù)，如圖2 所示。（圖2）

圖2 1999～2021 年重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)擴(kuò)散指數(shù)圖

根據(jù)周期波動(dòng)擴(kuò)散指數(shù)變化圖像，重慶市房地產(chǎn)業(yè)在1999～2021 年共經(jīng)歷了4 個(gè)周期。1999～2004 年為第一個(gè)周期，2005～2008 年為第二個(gè)周期，2009～2016 年為第三個(gè)周期，2017年至今為第四個(gè)周期。前兩個(gè)周期，重慶市房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張速度有周期性放緩，但整體處于擴(kuò)張狀態(tài)。相較前兩個(gè)周期，第三個(gè)周期收縮階段持續(xù)時(shí)間更長，下降幅度更大，2016 年首次進(jìn)入蕭條階段。第四個(gè)周期的波峰明顯低于前三個(gè)周期，整體位于衰退與蕭條的臨界位置。

綜合主成分綜合評價(jià)得分曲線與擴(kuò)散指數(shù)曲線，合并短周期后得到，重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在持續(xù)時(shí)間為9 年左右的長周期，與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的朱格拉周期持續(xù)時(shí)間相近。自1999 年至今，重慶市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歷兩個(gè)長周期。第一個(gè)周期為1999～2008 年，波峰為2005 年，波谷為2008 年，擴(kuò)張階段持續(xù)7 年，收縮階段持續(xù)3 年；第二個(gè)周期為2009～2016 年，2010 年為波峰，2016 年為波谷，擴(kuò)張階段持續(xù)2 年，收縮階段持續(xù)7年；2017 年，重慶市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新周期，在2017 年達(dá)到峰值后一直保持收縮狀態(tài)，于2020 年到達(dá)波谷，擴(kuò)張階段僅1 年，收縮階段持續(xù)4 年，2021 年出現(xiàn)觸底反彈的趨勢。

四、討論

基于以上分析內(nèi)容，對重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)情況展開進(jìn)一步討論。

周期一（1999～2008 年）：1998 年7 月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，提出發(fā)展住房交易市場，加快住房建設(shè)的改革目標(biāo)，我國房地產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入商品化時(shí)代。此時(shí)，正處于我國城市化高速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。2002～2003 年，由于非典疫情的蔓延，全國房地產(chǎn)市場陷入低迷。為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、刺激內(nèi)需，國家出臺了降低首付比例、限制土地供應(yīng)等一系列政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場交易。2004～2005 年，全國房地產(chǎn)市場均處于擴(kuò)張階段。2005 年，重慶市房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到周期性波峰。但由于房價(jià)上漲過快，國家于2005 年起采取一系列政策抑制房地產(chǎn)市場投資與需求，提高房地產(chǎn)供給量，房地產(chǎn)市場逐漸降溫。2008 年，美國“次貸危機(jī)”蔓延，影響了我國經(jīng)濟(jì)市場穩(wěn)定，加速樓市收縮。同時(shí)，2008年汶川地震對重慶的經(jīng)濟(jì)也造成了一定的沖擊。在多重因素的影響下，2008 年重慶市房地產(chǎn)業(yè)降至周期波谷。

周期二（2009～2016 年）：2008 年下半年，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，中央撥付4 萬億元財(cái)政預(yù)算，輔以降稅費(fèi)、降首付、降利息的手段，擴(kuò)大內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)回溫。內(nèi)需擴(kuò)大的影響一直持續(xù)到2010 年。2010 年，重慶市房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到周期性波峰。也是這一年，國家開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。2011 年，中央要求各地方政府出臺年度房價(jià)控制目標(biāo)，試行考核問責(zé)制。在限購、限價(jià)政策與加息、提高存準(zhǔn)金率等經(jīng)濟(jì)手段的把控下，房價(jià)漲幅明顯收縮。2011 年1 月，重慶開始征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，成為國內(nèi)首個(gè)開征個(gè)人存量住房房產(chǎn)稅的城市，遏制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)投資，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速降溫。2011～2012 年，重慶市推出公積金首付額度階梯化、降息降準(zhǔn)等地方性政策推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但效果并不突出。直到2013 年出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》中明確“增加普通商品住房及用地供應(yīng)”，提高了市場參與者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，增速下行的狀態(tài)才告一段落。2014～2016 年，重慶市通過多次降低首付比例、降息降準(zhǔn)等方式，穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展形勢。但2016 年下半年全國多座城市密集出臺限購限貸政策，樓市再次收緊。2016 年，重慶市房地產(chǎn)業(yè)降至周期波谷。

周期三（2017 年至今）：2016 年12 月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議奠定了全國房地產(chǎn)市場“房住不炒”的基調(diào)。從此，國家在金融、土地、財(cái)稅、立法、投資等方面出臺系列政策，全面抑制房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展，將資源傾斜給優(yōu)質(zhì)企業(yè)。面對2016 年下半年的經(jīng)濟(jì)下行壓力，2017 年初，重慶市加大土地供給力度，致使土地市場顯著升溫，樓市熱度隨之提高。一季度過后，地區(qū)政府遵循國家方針，采取限貸、限價(jià)、限售等調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場再次收緊，是以2017 年波峰低于前兩個(gè)周期。2020 年新冠肺炎疫情爆發(fā)后，重慶加大基建力度刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但房地產(chǎn)市場仍以維穩(wěn)為主。2021 年，重慶成為“兩集中”供地試點(diǎn)城市。土地交易市場制度的變動(dòng)倒逼開發(fā)商進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部調(diào)整，開發(fā)商拿地?zé)崆樵俳禍兀康禺a(chǎn)周期持續(xù)收縮。

根據(jù)研究得到的周期波動(dòng)特征，預(yù)計(jì)到2024 年，重慶市房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持收縮狀態(tài)，即使部分復(fù)蘇擴(kuò)張，總體不會(huì)超過2017 年水平。

五、結(jié)論與反思

本文使用主成分分析法與擴(kuò)散指數(shù)法，對1998～2021 年反映重慶市房地產(chǎn)周期波動(dòng)情況的9 項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行對比分析，發(fā)現(xiàn)重慶市房地產(chǎn)周期明顯受到投資、市場、宏觀經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)實(shí)力四方面因素的影響，涉及經(jīng)濟(jì)周期與土地市場兩個(gè)方面。重慶市近年來共經(jīng)歷了2.5 個(gè)9 年左右的房地產(chǎn)長周期：1999～2008 年、2009～2016 年以及2017 年至今。在已經(jīng)過去的兩個(gè)長周期中，擴(kuò)張階段持續(xù)時(shí)間逐漸縮短，波動(dòng)幅度不斷減小。2017年，重慶市房地產(chǎn)進(jìn)入新周期，在2017 年達(dá)到波峰后，一直處于收縮狀態(tài)，預(yù)計(jì)該狀態(tài)將持續(xù)到2024 年。

本文雖在數(shù)據(jù)來源與研究方法上盡可能地保證結(jié)論的科學(xué)可信，但過程中仍存在一定不足，可供后續(xù)研究參考：（1）基于選用指標(biāo)的有限性，本文無法完整反映觀察期內(nèi)重慶市房地產(chǎn)周期的發(fā)展情況，后續(xù)研究可通過系統(tǒng)綜合評價(jià)方法改進(jìn)指標(biāo)選擇；（2）由于獲取渠道的限制以及統(tǒng)計(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的變化，1998 年之前重慶市房地產(chǎn)的發(fā)展情況難以呈現(xiàn)，其參考價(jià)值未在本研究中體現(xiàn)；（3）擴(kuò)散指數(shù)計(jì)算過程中排除了指標(biāo)變動(dòng)幅度等其他特征對擴(kuò)散指數(shù)的影響，故本文得到的擴(kuò)散指數(shù)變化曲線與實(shí)際周期波動(dòng)情況之間存在一定程度的偏移，后續(xù)可通過優(yōu)化計(jì)算過程減少誤差；（4）在實(shí)證分析階段未考慮政策、社會(huì)等不可量化因素對周期波動(dòng)的影響。