新時代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范及管控研究

顏士磊

（青島天安科創(chuàng)城產(chǎn)業(yè)有限公司，山東 青島 266000）

1 引言

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，各種地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)公司也在不斷地興起和發(fā)展，近年來伴隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，各種各樣的問題也在逐漸浮出水面。房地產(chǎn)開發(fā)是一項非常龐大的工程，它涉及的前期投入是十分巨大的，而且項目運作的周期十分漫長，在這個漫長的項目運作周期內(nèi)還可能會發(fā)生各種各樣的情況，這都需要巨大的投資進行解決，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)時都面臨著十分巨大的成本壓力。巨大的成本壓力使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不進行貸款融資，如果財務(wù)管理不善將會產(chǎn)生巨大的風(fēng)險。所以如何提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力，增強房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防范意識，盡量規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能會出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)面對的重大課題。

2 財務(wù)風(fēng)險的概念

財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在經(jīng)營過程中出現(xiàn)喪失償債能力和無法分配股東收益的可能性，這對債權(quán)方和股東無疑是巨大的風(fēng)險。一般說來財務(wù)風(fēng)險分為廣義和狹義兩個方面的解析，首先狹義上的財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)利用財務(wù)杠桿工具給企業(yè)的經(jīng)營帶來的收益變化，如果產(chǎn)生不利的情況可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險。廣義上的財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在投資運營以及生產(chǎn)經(jīng)營活動中，因為各種不利的因素給企業(yè)的生存發(fā)展帶來的巨大影響。這主要包括企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)和資金使用不合理，融資方式、融資成本和融資額度不恰當(dāng)而導(dǎo)致企業(yè)可能出現(xiàn)的償債能力下降或者喪失的風(fēng)險和投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險。

3 我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險

3.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的外部客觀財務(wù)風(fēng)險

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率普遍偏高。房地產(chǎn)行業(yè)是一個前期需要大規(guī)模投入的行業(yè)，一般的企業(yè)自有資金對于房地產(chǎn)開發(fā)來說是特別少的，是很難獨立承擔(dān)前期投入的，這就使得很多房地產(chǎn)企業(yè)進行大規(guī)模的貸款融資和房屋預(yù)售舉債經(jīng)營，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的負債率都是非常高的。

第二，通貨膨脹的風(fēng)險。通貨膨脹是我們每個人都會面對的問題，但是對于我們普通百姓來說由于資金量比較小，可能通貨膨脹的影響也不是很大。但是對一個房地產(chǎn)企業(yè)來說他們的資金量是十分巨大的，過高的通貨膨脹能夠嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的購買力，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本上升。

第三，利率變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險。利率變動對房地產(chǎn)企業(yè)這種負債經(jīng)營的企業(yè)影響是十分巨大，銀行利率的上調(diào)會增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，收益就會相對減少。此外，利率的上調(diào)會導(dǎo)致購房成本增加，影響房屋的銷售也會影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠和最終收益。

第四，一些房地產(chǎn)企業(yè)面對融資困難的風(fēng)險。有的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中出現(xiàn)意外情況導(dǎo)致需要追加預(yù)算，但是房地產(chǎn)企業(yè)大多都是負債經(jīng)營，滿杠桿操作負債率都很高，導(dǎo)致企業(yè)的保證能力不夠，從而導(dǎo)致這些房地產(chǎn)企業(yè)的再融資發(fā)生困難，很可能導(dǎo)致項目的停滯甚至是項目失敗。

第五，稅率變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)進行的地產(chǎn)開發(fā)項目涉及很多的稅種，包括營業(yè)稅、增值稅、城建稅、印花稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅等。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中稅率的變化對房地產(chǎn)企業(yè)的影響都是十分明顯的，因為房地產(chǎn)企業(yè)的體量都是很大的。

3.2 我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的債務(wù)風(fēng)險

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)項目啟動時，由于企業(yè)自有資金非常有限而房地產(chǎn)開發(fā)又是一個體量非常巨大的項目，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要融資貸款負債經(jīng)營，其中大部分是向銀行及其他金融機構(gòu)進行的貸款，甚至有可能出現(xiàn)民間融資的行為。規(guī)模巨大的債務(wù)使房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率常年居高不下，債臺高筑加大了房地產(chǎn)企業(yè)因為無力償還債務(wù)而面臨的財務(wù)風(fēng)險，也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和投資的壓力。

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)項目運行時融資與再融資的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資時，由于融資方案的變化導(dǎo)致企業(yè)融資成本的變化，從而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風(fēng)險。融資風(fēng)險主要有兩個方面的原因：首先是金融市場中金融產(chǎn)品的變化給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來的不確定性因素；其次是房地產(chǎn)企業(yè)自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理或者融資方案有問題導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)進行再融資困難。房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求體量十分巨大加上國家政策的限制，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的難度很大，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道就是銀行貸款。

3.4 房地產(chǎn)企業(yè)在運營中的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和運行的過程中也會存在著巨大的財務(wù)風(fēng)險，這些風(fēng)險主要來自于以下的3 個方面：首先是投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的投資體量十分龐大而且項目運轉(zhuǎn)周期長。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中一旦出現(xiàn)前期市場調(diào)研工作不到位就會出現(xiàn)項目虧損或者預(yù)期目標(biāo)無法完成的情況，導(dǎo)致項目投資的失敗。其次是經(jīng)營的風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險主要是指房地產(chǎn)項目在運行過程中由于經(jīng)營不當(dāng)而可能出現(xiàn)的風(fēng)險，可能出現(xiàn)經(jīng)營不善，資金預(yù)算不夠甚至是資金鏈斷裂的情況，從而使這個項目出現(xiàn)難以維持的局面。最后是房地產(chǎn)企業(yè)的管理風(fēng)險。管理風(fēng)險主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理過程中由于不科學(xué)的財務(wù)管理制度或者是沒有完善的財務(wù)管理體系亦或者是一些個人方面的原因?qū)е缕髽I(yè)財務(wù)管理工作出現(xiàn)的重大失誤而給企業(yè)帶來巨大損失的風(fēng)險。

4 我國房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對財務(wù)管理問題時的現(xiàn)狀

4.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作中的內(nèi)部控制制度缺失

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分迅猛，因此很多問題在發(fā)展過程中都被隱藏了，或者干脆就是視而不見。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制和監(jiān)管就是一個比較大的問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少內(nèi)部控制和監(jiān)管制度，有的企業(yè)即使有相關(guān)的制度在執(zhí)行上也是很不認真的，傳統(tǒng)的思想讓企業(yè)的決策者把趕工期放到首位，為了趕工期可以無視企業(yè)的制度，這給工程質(zhì)量帶來了巨大的問題。

4.2 房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度存在漏洞

部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了自己的財務(wù)管理制度，但是實際操作起來的隨意性很強，沒有做到落實到位，很多財務(wù)管理制度得不到有效的執(zhí)行都成了一紙空文。不健全的財務(wù)管理制度和優(yōu)秀的制度不能得到很好地執(zhí)行都給房地產(chǎn)企業(yè)的資金造成了管理不當(dāng)?shù)那闆r，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)存在資本結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)、資產(chǎn)負債率嚴(yán)重超標(biāo)等問題，使房地產(chǎn)企業(yè)高負債經(jīng)營一旦出現(xiàn)意外很容易陷入經(jīng)濟危機。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的素質(zhì)有待提高

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度得不到有效的貫徹和執(zhí)行和財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高有著直接的關(guān)系。由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非?？鞂?dǎo)致很多企業(yè)的隊伍建設(shè)跟不上，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員專業(yè)水平不達標(biāo)，缺乏相應(yīng)的財務(wù)管理經(jīng)驗，沒有風(fēng)險防范意識，甚至有很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員根本沒有經(jīng)過專業(yè)和系統(tǒng)的培訓(xùn)就直接上崗，根本不明白財務(wù)管理的工作任務(wù)是什么，很多不合格的財務(wù)管理人員認為自己的工作就是記賬和發(fā)工資根本沒有財務(wù)管理的能力。這些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)能力都有待提高。

5 造成我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的原因分析

5.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)大多負債率過高

由于房地產(chǎn)項目的體量一般都很龐大，前期需要大量的資金投入，而我國的地產(chǎn)企業(yè)自有資金十分有限，這就使得我國的地產(chǎn)企業(yè)不得不進行大量的融資。舉借外債已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)項目運轉(zhuǎn)的主要資金來源。

5.2 很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理意識薄弱

房地產(chǎn)是一個高投資高回報的行業(yè)，很多人過分盲目相信高投資高回報，導(dǎo)致在項目的調(diào)研過程中工作不夠細致，很多項目的決策都具有相當(dāng)?shù)耐稒C性，認為房地產(chǎn)開發(fā)項目就沒有虧錢的只有掙多或者掙少的問題。同時自項目運作的過程中財務(wù)管理工作也是十分的粗放，預(yù)算和成本沒有進行嚴(yán)格的控制，收益率和資金使用成本的計算不夠明確，各種物資技術(shù)和人工等資源沒有做好規(guī)劃，造成了很多的浪費，也造成了巨大的財務(wù)壓力。

5.3 國內(nèi)外的經(jīng)濟環(huán)境和政策影響帶來的財務(wù)風(fēng)險

由于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展十分火熱，在高利潤的誘惑下很多沒有經(jīng)驗的新手也進入了房地產(chǎn)市場，在促進房地產(chǎn)市場繁榮的同時也給整個市場帶來了很多不穩(wěn)定的因素。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目調(diào)研時并不能把前期工作做好，在進行項目投資時具有很強的盲目性，再加上過高的資產(chǎn)負債率導(dǎo)致企業(yè)的承受能力十分脆弱，大的經(jīng)濟環(huán)境稍有風(fēng)吹草動，這些房地產(chǎn)企業(yè)就難以承受市場的變化，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要原因（房地產(chǎn)企業(yè)項目前期調(diào)研的主責(zé)在投拓部門，財務(wù)的責(zé)任是在稅務(wù)籌劃方面）。

6 加強新時代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和風(fēng)險控制的意義

6.1 加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理和風(fēng)險控制有利于保護企業(yè)的資金鏈

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)都是在負債經(jīng)營而且企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般都是相當(dāng)高的，所以資金的投入和回籠形成的閉環(huán)就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，這個資金鏈也是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，資金鏈一旦斷裂，導(dǎo)致項目無法繼續(xù)運轉(zhuǎn)就會導(dǎo)致整個項目的投資失敗，使房地產(chǎn)企業(yè)虧的血本無歸。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)清楚地了解項目運作的各個環(huán)節(jié)保證每個環(huán)節(jié)都不出問題，資金回籠的周期和債務(wù)到期日是否能夠做好銜接等問題都是需要財務(wù)部門去做好的工作。

6.2 加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理和風(fēng)險控制有助于控制項目的成本

成本控制是項目能夠最終盈利的一個重要因素，如果在項目運作中不注重成本控制，那再多的項目利潤也不能填滿這個無底洞。所以房地產(chǎn)項目在運作的過程中要注意控制項目的成本，這是財務(wù)部門的重要工作。

7 新時代房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理和風(fēng)險防范的具體方法

7.1 優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，適當(dāng)降低資產(chǎn)負債率

巨大的資金體量是導(dǎo)致房企資產(chǎn)負債率過高的重要原因，但是房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個資金密集型的行業(yè)，為了降低財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)必須要優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負債率，壓縮企業(yè)融資成本。同時還要開發(fā)更多的融資渠道，我國房企的融資渠道過度依賴銀行貸款，這受銀行利率變動的影響太大，增加了房企的財務(wù)風(fēng)險，所以房企應(yīng)該有更多的融資渠道。

7.2 建立科學(xué)的內(nèi)部監(jiān)管體系和完善的風(fēng)險防范體系

房地產(chǎn)企業(yè)想要做好財務(wù)管理工作防范財務(wù)風(fēng)險，就應(yīng)該建立企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)監(jiān)管體系，對企業(yè)的各個部門和項目的各個環(huán)節(jié)都要加強監(jiān)管和控制，避免不合規(guī)的事情發(fā)生。房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展蒙蔽了一些人的眼睛，使他們看不到房地產(chǎn)行業(yè)自我提升的缺失，財務(wù)管理沒有相應(yīng)的監(jiān)管制度導(dǎo)致房企的財務(wù)管理無人監(jiān)管，給企業(yè)帶來了巨大的財務(wù)風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要建立財務(wù)管理監(jiān)管制度，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

7.3 加強自我提升提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作還是要相應(yīng)的財務(wù)人員去做的，所以想要加強企業(yè)的財務(wù)管理防范財務(wù)風(fēng)險，就必須要提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的職業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)，提高他們規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的意識，使財務(wù)人員在工作中能夠做好完備的項目工程預(yù)算并且制定可行的預(yù)算管理方案，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的支出減輕企業(yè)壓力，另外企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該加強對財務(wù)風(fēng)險問題的重視，提高對財務(wù)人員的工作要求。

7.4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注國內(nèi)外的政治經(jīng)濟形勢，及時發(fā)現(xiàn)市場的變化

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，受宏觀經(jīng)濟形勢和國家政策的影響是十分巨大的，房地產(chǎn)企業(yè)如果在這方面麻痹大意嗅覺不夠靈敏在行業(yè)中是要吃大虧的。所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和運行的過程中要切實做好市場調(diào)查工作，實時搜集和關(guān)注國家出臺的各種政策以及國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢，并且要建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，房地產(chǎn)企業(yè)的重大決策和項目的啟動一定要適應(yīng)國家政策的需要和當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展趨勢。另外要及時搜集國內(nèi)外同行的信息，提出有可能引發(fā)財務(wù)風(fēng)險和財務(wù)危機的潛在問題，并且研究討論引起企業(yè)的重視，及時制定有效的防范措施，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

8 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的領(lǐng)頭羊，是我國經(jīng)濟的重要支柱，在過去的十幾年中，我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了快速的發(fā)展和野蠻的擴張，房地產(chǎn)行業(yè)在蓬勃發(fā)展的同時也存在了巨大的問題，其中房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作就有相當(dāng)大的提升空間，以往的房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作中存在著這樣那樣的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險一直比較大，所以我國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認清現(xiàn)實，加強企業(yè)財務(wù)管理工作的監(jiān)管，提高企業(yè)財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，關(guān)注國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟政策，對企業(yè)的財務(wù)管理工作提出更高的要求，以降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。