加強(qiáng)服務(wù) 抓管理 全面提升房產(chǎn)管理工作水平

文／左文 煙臺市市屬直管公房管理服務(wù)中心 山東煙臺 264000

引言：

國有直管公房是國有資產(chǎn)的重要組成部分，曾為國家繁榮發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。現(xiàn)已與我國社會主要矛盾和人民的需求不相適應(yīng)，需要深化改革，探索出一條國有直管公房管理的新路子，繼續(xù)發(fā)揮其住房保障作用，提升其宜居功能，為人民服務(wù)做出更多的歷史貢獻(xiàn)，讓居住者有更多的獲得感和幸福感。鑒于此，本文主要探索國有直管公房管理的新路子。

1、直管公房概述

直管公房主要指的是我國各級房地產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營管理的一種國有資產(chǎn)，直管公房的所有權(quán)屬于國家，它是計劃經(jīng)濟(jì)體制之下的一種產(chǎn)物，也是政府對于貧困群眾以低價的租金為基本福利的一種制度特征。直管公房不僅是我國政府擁有的寶貴財富資源，對于保障中低收入水平的家庭住房、維護(hù)社會穩(wěn)定具有重大又深遠(yuǎn)的意義。直管公房作為保障住房體系的重要組成部分，加強(qiáng)關(guān)于直管公房的管理經(jīng)營，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值，還能有效的提升保障性住房的房源，在一定程度上能夠緩解保障性住房的居住壓力。在二十世紀(jì)九十年代，各級地方政府開始陸續(xù)出臺關(guān)于直管公房的基本文件，通過將直管公房授權(quán)給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，主要目的是為了能夠管理好直管公房的國有資產(chǎn)，重點突出直管公房的公益性、實用性。由此我們可以發(fā)現(xiàn)，從財務(wù)視角來分析，對于直管公房的企業(yè)來說，管理經(jīng)營好直管公房的主要作用就是保證社會效益和經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一，將社會效益放在第一位置，而不是盲目的追求經(jīng)濟(jì)效益。

2、國有直管公房管理的作用及意義

對于國家保障性住房而言，國有直管公房是其中十分關(guān)鍵的組成部分，在國家發(fā)展之中的作用不容忽視，極大的保障了人民的安居樂業(yè)。在國家住房保障力度不斷深入的形勢之下，直管公房的住房保障作用已經(jīng)基本重新往日風(fēng)采，意義十分深遠(yuǎn)。從新中國成立至今直管公房一直都發(fā)揮著保障性住房的功能，來很好的為黨和人民做出了巨大的貢獻(xiàn)，這也是為黨和國家來為人民服務(wù)所提供的物質(zhì)性產(chǎn)品。自十八大以來，國家已經(jīng)將住房保障工作納入到了國家戰(zhàn)略之中，公租房就是國家保障性住房的其中之一，也是國家發(fā)展國有直管公房保障作用的延伸和完善，每年國家都會建設(shè)數(shù)百萬套，意味著國家對人民住房保障尤為重視，是黨和國家為人民服務(wù)的再升級。管理經(jīng)營好直管公房，是直管公房管理單位的社會政治責(zé)任，公房管理單位應(yīng)該要履行好相應(yīng)的基本職能。直管公房管理經(jīng)營雖然不是以經(jīng)濟(jì)效益為主要目的，但是為了直管公房管理的可持續(xù)化和管理水平的不斷提高，從財務(wù)視角看，一定程度的經(jīng)濟(jì)效益是有必要的。對此，直管公房單位的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益是同等重要的，增強(qiáng)自身的經(jīng)濟(jì)實力，才能進(jìn)一步做到“以租養(yǎng)房”，促進(jìn)國有資產(chǎn)的保值增值。另外，直管公房的開發(fā)利用，能夠吸引更多的人民群眾前來租房住，極大地提升了租客群眾的滿意度，對于維護(hù)社會穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用。

3、國有直管公房管理領(lǐng)域存在的問題及原因分析

3.1 直管公房現(xiàn)狀

房改后，大量國有直管公房被低價出售或被無償劃撥，不僅導(dǎo)致國有資產(chǎn)嚴(yán)重流失，還使直管公房樓宇變成了“蜂窩狀”，星星點點，產(chǎn)權(quán)混雜，維修矛盾聚增，信訪事件屢屢發(fā)生，相應(yīng)的也就演變成了“三不管”樓院，居住人群逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閲叶档椎牡褪杖肴巳?。房管所作為住房保障部門的基層單位，在管理直管公房的同時，雖志愿服務(wù)其他產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋的維修保養(yǎng)，但介于產(chǎn)權(quán)多元化的問題，房管所沒有更多的經(jīng)濟(jì)能力承擔(dān)混雜的維修志愿服務(wù)。而且這些產(chǎn)權(quán)混雜的房屋破舊，功能落后，大部分處在棚戶區(qū)，急需發(fā)揮社會主義優(yōu)越性，進(jìn)行整體改造，提升保障宜居功能。

3.2 思想意識、配套法規(guī)滯后

隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，社會主義計劃經(jīng)濟(jì)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)，特別是住房制度的改革和住房保障制度的建立，直管公房的基本屬性也發(fā)生變化，而我們的思想觀念和管理觀念沒有隨之變化，沒有把直管公房很好的納入保障房范疇，非住宅直管公房也沒有很好的走向市場租賃化，基層房管部門作為主管單位雖然做出了很大努力，但缺少配套的地方性法規(guī)，繼續(xù)做大做強(qiáng)直管公房保障功能和增加國家非稅收入受到了局限。

3.3 國有直管公房面積萎縮

例如：沿海某三線城市，在20世紀(jì)的80年代初期，直管公房的面積已經(jīng)趨于50萬平方米，但是目前的直管公房面積留下5萬余平方米。在20多年時間發(fā)展的過程之中，公房面積直接性下降了9成，且目前該種趨勢也在慢慢加速之中。在經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)同步發(fā)展的形勢之下，城鎮(zhèn)化建設(shè)與舊城改造、市政建設(shè)腳步均在加快之中，直管公房由于欠缺與之匹配的管理法規(guī)，老舊城區(qū)的直管公房已經(jīng)被拆或者是被無償劃轉(zhuǎn)，部分開發(fā)商與個人從中獲利，但是卻無法確保公房管理部門的利益，地方非稅收入也正在慢慢下降之中。

3.4 國有直管公房使用收益權(quán)存在問題

由于國有直管公房租金與市場租金存在較大差距，一些單位和個人私自高價轉(zhuǎn)租，從中賺取高額差價，獲取不當(dāng)利益；公房使用權(quán)被有些租戶作為有利可圖的資源，私下甚至公開倒租倒賣，直管公房變成了牟利工具，極大地擾亂了直管公房管理秩序。

3.5 直管公房不規(guī)范的租賃和轉(zhuǎn)租行為

根據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)如今我國的非居住直管公房主要存在于直管公房的出租方、租金、合同期以及私自租賃等問題。一般來說直管公房的住宅可以長期租賃，租金有政府統(tǒng)一的規(guī)定，非住宅租期和租金變動性更大。管房單位對于租賃的非居住直管公房具有一定的控制權(quán)力和管轄權(quán)力，一般條件之下，非居住直管公房出租時間長、租金較低。其次，如果沒有經(jīng)過相關(guān)部門的許可，直管公房單位自行決定非居住公房出租價格，私自進(jìn)行出租，從中獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，容易出現(xiàn)營私舞弊現(xiàn)象，導(dǎo)致原產(chǎn)權(quán)人的收入流失情況比較嚴(yán)重，同時國家稅務(wù)收益還因此降低。對于這種情況的出現(xiàn)，從財務(wù)角度來說，管房單位應(yīng)該按照相關(guān)規(guī)定，對已經(jīng)形成的租賃事實的房屋進(jìn)行合同的終止，科學(xué)、合理的收回房屋，如果租賃房屋的租客還愿意繼續(xù)續(xù)租，就需要按照市場評估租金重新簽訂租賃合同，根據(jù)調(diào)整之后新的租金規(guī)定來繼續(xù)執(zhí)行相關(guān)的租賃合同。如果在租賃時期之內(nèi)，承租人愿意進(jìn)行轉(zhuǎn)租，其形成的經(jīng)濟(jì)效益需要按照一定的比例進(jìn)行，由轉(zhuǎn)租人和直管公房管房單位共享其經(jīng)濟(jì)效益。

4、全面提升房產(chǎn)管理工作水平對策分析

4.1 探索對公房老舊樓區(qū)和平房進(jìn)行拆除改造，提升公房居住功能、保障功能，美化城市，打造直管公房靚麗名片

直管公房建造年代久遠(yuǎn)，隨經(jīng)過翻建改造，但直至今日仍有簡易、磚木的平房；不成套的樓房；與電梯的高層相比，居住功能差距過大。當(dāng)?shù)卣Y(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展實際情況，制定出科學(xué)合理的直管公房提升改造方案和地方性管理法規(guī)。按照國有資產(chǎn)不可轉(zhuǎn)私的工作思路（拆公還公），對公房區(qū)域進(jìn)行提升改造。拆除零散舊公房，還建成整單元、整棟新公房，再增加一部分直管公房，配建一部分公租房、國有資產(chǎn)性質(zhì)的商業(yè)用房和管理用房，產(chǎn)權(quán)歸國有，管理由住房保障部門的房管所實施，促進(jìn)國有資產(chǎn)的保值增值，大大增加當(dāng)?shù)刎斦姆钦f收入，減少政府“購買服務(wù)”的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提升公房居住品質(zhì)和保障功能。

4.2 保障房建設(shè)撬動“兜底經(jīng)濟(jì)”

“兜底經(jīng)濟(jì)”就是把長期受政府補助生活的困難群眾（低保戶）通過少量的投資和政策傾斜使其脫貧致富。全國保障房屋需求量大，受保障的公租房住戶大部分身體健康，但長期失業(yè)，沒有收入來源，生活基本依靠政府（低保戶）兜底，保障房按期退出困難。探索將在保障性住房建設(shè)中配建的國有商業(yè)用房（產(chǎn)權(quán)歸國有，管理由房管部門管理），租賃給有發(fā)展愿望的經(jīng)濟(jì)困難公租房住戶進(jìn)行創(chuàng)業(yè)致富，激發(fā)其他經(jīng)濟(jì)困難公租房住戶脫貧行動，最終撬動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，增加政府財政非稅收入、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，落實為人民服務(wù)的初心使命。

4.3 探索國有直管公房使用權(quán)的流通轉(zhuǎn)讓，增加房地產(chǎn)市場活力

從降低行政成本和整合資源的角度出發(fā)，對直管保障性住房和公共租賃住房可以實行“分類整合、統(tǒng)一管理”。在住房供應(yīng)方面，政府騰出的直管社會住房、自管社會住房等公寓，在廉租住房實物分配完成后，全部用于公共租賃住房。符合住房保障條件的家庭為直營社會住房的，可申請將出租的直營社會住房轉(zhuǎn)為廉租住房，以實物分配的形式享受保障，并享有和承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

4.4 直管公房管理服務(wù)走向公租房管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

直管公房和公租房是民生之本，國安之基，也是今后房管所落實黨和國家服務(wù)人民“高速路”。把直管公房管理經(jīng)驗與公租房管理先進(jìn)經(jīng)驗相融合，形成以房管所為主導(dǎo)，社區(qū)、公安、銀行合作共贏的“大房管中心”管理機(jī)制，對公租房不同住戶采取差別化管理，提升管理標(biāo)準(zhǔn)，總結(jié)管理經(jīng)驗，在新時代中國特色社會主義住房保障事業(yè)中貢獻(xiàn)力量。

4.5 統(tǒng)籌各類資金使用，提升資金的使用效率

（1）統(tǒng)籌直管公房存量專項資金使用。針對目前涉及公房管理的資金較多的狀況，建議作進(jìn)一步梳理之后，統(tǒng)籌盤活各類資金的使用。直管公房除涉及日常租金收入外，尚有殘值補償金、售后公房凈歸集資金等，均屬于財政專項資金，用于房屋大修等特定項目，建議區(qū)政府根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合黃浦區(qū)公房管理的實際，進(jìn)一步明確專門的使用辦法及范圍，在確保資金規(guī)范使用的前提下，更好地盤活存量資金，提升資金使用效率。（2）實行歸口管理，規(guī)范補貼標(biāo)準(zhǔn)。要改變直管公房物業(yè)管理方面政府補貼的方式和標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，建議在全面梳理的前提下，統(tǒng)一補貼方式和標(biāo)準(zhǔn)，歸集補貼渠道，將管理的責(zé)任主體和資金的使用主體統(tǒng)一，以實現(xiàn)資金的一口管理。（3）合理配置租金收入，逐步提高租金標(biāo)準(zhǔn)。解決好不同公房管理單位的租金收入存在差異的問題，建議統(tǒng)籌考慮，優(yōu)先將資金向所管直管公房面積更大、房屋結(jié)構(gòu)較差的管理單位傾斜。針對直管公房的租金收入和運營支出不平衡的現(xiàn)狀，建議盡快調(diào)整直管公房租金標(biāo)準(zhǔn)，減輕管理企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)，可從直管公房中的非居住用房以及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后的新租賃戶入手，逐步將租金調(diào)整為市場標(biāo)準(zhǔn)，同時相應(yīng)提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推動直管公房管理的良性發(fā)展。

4.6 加強(qiáng)管理隊伍建設(shè)，提升直管公房管理專業(yè)化水平

（1）建立企業(yè)人力資源規(guī)劃。有關(guān)部門要加強(qiáng)對物業(yè)公司人力資源配置的指導(dǎo)，理順物業(yè)公司的招聘與配置、培訓(xùn)與開發(fā)、績效管理、薪酬福利管理、勞動關(guān)系管理，形成企業(yè)內(nèi)最優(yōu)化的人力資源配置，保持企業(yè)的良性運作。（2）發(fā)揮專業(yè)公司作用。通過政府扶植，以購買服務(wù)的方式，引入專業(yè)化的保安、保潔隊伍參與到直管公房的日常管理之中，提升管理的專業(yè)化水平，彌補現(xiàn)有公房管理隊伍的缺口，為直管公房全面推行“四保合一”夯實基礎(chǔ)。

4.7 依法落實直管公房的轉(zhuǎn)租賃管理制度

進(jìn)一步加強(qiáng)受權(quán)經(jīng)營管理單位的主體責(zé)任，不斷強(qiáng)化其“產(chǎn)權(quán)人”的意識，采取切實措施，落實依法管理，具體建議如下：（1）通過司法途徑解決違規(guī)問題。對于承租人的對房屋不當(dāng)使用、違法違規(guī)等行為，應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定，要求承租人及房屋實際使用人承擔(dān)法律責(zé)任及履行法律義務(wù)，杜絕不文明行為，并就相關(guān)違規(guī)問題，尋求司法途徑予以解決。（2）嘗試建立空置房屋承租權(quán)的回收機(jī)制。進(jìn)一步核實、排摸直管公房的承租人基本情況，對已經(jīng)空置或今后可能空置的房屋進(jìn)行登記備案，并重點監(jiān)管，逐步回收此類房屋，不再建立新的公房承租關(guān)系。建議這部分房屋收歸國有以后，對其進(jìn)行保護(hù)性修繕，建設(shè)人才公寓，逐步緩解中心城區(qū)租賃難。此外，可以與現(xiàn)有城市更新中的留改工作相適應(yīng)，為房屋內(nèi)部改造創(chuàng)造空間條件。（3）建立有效的出租、轉(zhuǎn)租備案制度。規(guī)范直管公房的出租及轉(zhuǎn)租行為，建立相應(yīng)的備案機(jī)制，并與區(qū)內(nèi)人口戶籍管理、居住證管理相結(jié)合，加強(qiáng)對房屋及實際使用人的監(jiān)督與管理。（4）加大直管公房的修繕力度，提高工程質(zhì)量，消除安全隱患。我區(qū)老舊小區(qū)直管公房的老化速度日益加劇，政府應(yīng)加大老舊小區(qū)直管公房的修繕力度，在資金投入、人員安排等方面做好房屋的大修和日常修繕工作，最大限度地確保直管公房房屋使用安全。（5）完善大修工程招投標(biāo)制度。結(jié)合本區(qū)老城廂風(fēng)貌保護(hù)地區(qū)房屋的特點，建立參與大修建筑工程企業(yè)入圍制度，保留幾支優(yōu)秀隊伍，實行優(yōu)勝劣汰，保證工程質(zhì)量。（6）適度提高綜合修繕標(biāo)準(zhǔn)，提升居民滿意度。建議上級主管部門根據(jù)城市更新發(fā)展的進(jìn)度，與時俱進(jìn)，加快修訂房屋修繕工程標(biāo)準(zhǔn)，加快房屋的功能改造，切實辦好本區(qū)的馬桶工程，增設(shè)必要的生活設(shè)施，提高房屋成套率，配合搞好本區(qū)舊工房加裝電梯工作，讓群眾的居住條件得到切切實實的改善。（7）將確保居住安全作為直管公房修繕工作的第一要務(wù)。建議在市容市貌整頓、小區(qū)美麗家園建設(shè)等各項修繕工程中，將排除房屋主體結(jié)構(gòu)隱患作為首要任務(wù)，政府職能部門要加強(qiáng)牽頭協(xié)調(diào)，集團(tuán)要發(fā)揮專業(yè)部門的作用，各部門齊心協(xié)力，努力使每項工程都經(jīng)得起歷史的檢驗。今年發(fā)生的新冠肺炎疫情，是全球百年一遇的重大公共衛(wèi)生危機(jī)，直管公房如何聯(lián)防聯(lián)控，精準(zhǔn)施策，是擺在我們面前的一個全新課題。防疫工作的常態(tài)化，要求物業(yè)管理必須成為公共衛(wèi)生體系的一部分。在“住房不炒”的總基調(diào)下，要用“舊改”來支撐房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費，加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，整體地、有步驟地改造和更新老舊城區(qū)物質(zhì)生活環(huán)境，引進(jìn)品牌物業(yè)，實現(xiàn)新時代的城市更新。這從宏觀經(jīng)濟(jì)角度對物業(yè)管理提出了更高的要求，為此，我們將進(jìn)一步完善和創(chuàng)新管理體制、機(jī)制，不辱使命，切實履行新的歷史使命。

結(jié)束語：

總之，社會在不斷發(fā)展進(jìn)步，人民住房需求也在不斷增強(qiáng)，傳統(tǒng)的公房管理體制并不適合當(dāng)前人民的期盼。因此要把所有保障性住房包括直管公房和單位自建房統(tǒng)一納入房管部門管理，不斷提升改造，闖出一條直管公房管理的新路子，以適應(yīng)和解決當(dāng)前我國社會的主要矛盾，為人民的住房需求提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)保障。