既有建筑改造項目的全過程造價管理研究

文/陳定利

一、引言

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)發(fā)展已由增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量與增量并重的城市更新時代，大量既有建筑亟待通過改造進行功能重塑與價值激活，以滿足當(dāng)前城鎮(zhèn)與社會發(fā)展的新要求。由于既有建筑改造項目不同于新建項目，受建筑實體、項目現(xiàn)場、屬地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、周邊環(huán)境與歷史條件、國土空間規(guī)劃等多個方面的制約與限制，故此類項目具有一定的特殊性、復(fù)雜性與不確定性。因此，傳統(tǒng)單一的、分散的、被動的事中與事后的造價咨詢模式難以滿足項目科學(xué)高效管理的需要，應(yīng)將造價管理向項目前、后端延伸，采取系統(tǒng)的、集成的、主動的全過程造價管理模式，以確保既有建筑改造項目造價管理目標(biāo)的有效實現(xiàn)。

二、全過程造價管理目標(biāo)

為有效實現(xiàn)既有建筑改造項目的造價管理目標(biāo)，最大化降低既有建筑改造項目固有特性給造價管理目標(biāo)實現(xiàn)帶來的工作難度，項目造價管理需要突破傳統(tǒng)造價咨詢模式，積極采取更為科學(xué)的全過程造價管理模式。具體來說，全過程造價管理模式是通過采取系統(tǒng)的、集成的、主動的管控措施，對項目決策階段、設(shè)計階段、施工招標(biāo)階段、施工與竣工階段進行全過程控制與監(jiān)督的所有活動的集合。其目的不僅僅是要把項目總造價控制在批準(zhǔn)限額范圍內(nèi)，更重要的是要通過事前控制、主動控制、指標(biāo)控制、限額設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟協(xié)同、目標(biāo)管理、動態(tài)管理、預(yù)警管理、系統(tǒng)管理等一系列手段對項目總造價進行合理規(guī)劃與管控，進而確保項目功能、質(zhì)量、進度、安全、價值等多維度目標(biāo)的有效達成，實現(xiàn)項目綜合效益最大化。

三、全過程造價管理優(yōu)勢分析

（一）被動分離控制轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃舆B續(xù)管理

相對于傳統(tǒng)造價咨詢模式，采取全過程造價管理模式可對造價目標(biāo)失控問題進行事前控制、主動控制和連續(xù)遞進監(jiān)控，具體原因主要體現(xiàn)在兩個方面：一是項目全過程均由同一家造價咨詢單位發(fā)揮其造價專業(yè)特長，對投資估算、方案設(shè)計估算、初步設(shè)計概算、招標(biāo)控制價、中標(biāo)合同價、施工過程結(jié)算、竣工結(jié)算與決算進行全過程把控，造價目標(biāo)統(tǒng)一、職責(zé)清晰明確、造價管理工作更加系統(tǒng)有效；二是項目前一階段造價工作成果作為后一階段造價工作的基準(zhǔn)控制線，對既有建筑改造項目的不確定性與變化性能夠及時進行預(yù)警、分析與處置，進而充分進行事前主動控制與連續(xù)遞進控制，保證項目造價管理目標(biāo)能夠全程可控。

（二）事后單一算賬轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑皡f(xié)同優(yōu)化

相對于傳統(tǒng)造價咨詢模式，采取全過程造價管理模式能夠有效解決技術(shù)與經(jīng)濟分離、事后消極介入等問題，推動全過程的技術(shù)經(jīng)濟協(xié)同與事前統(tǒng)籌造價管理，具體形式主要體現(xiàn)在兩個方面：一是在決策階段能夠結(jié)合可行性研究報告的項目定位與建設(shè)方案等內(nèi)容來確定相應(yīng)的投資估算，在設(shè)計階段能夠結(jié)合設(shè)計技術(shù)成果，合理計算方案設(shè)計估算與初步設(shè)計概算，確保技術(shù)與經(jīng)濟論證工作能夠協(xié)同開展，技術(shù)與經(jīng)濟文件一一對應(yīng)、合理全面；二是以決策階段投資估算的造價目標(biāo)為導(dǎo)向，實施全過程控制，重點對設(shè)計階段的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計工作采取限額設(shè)計、方案比選及價值工程分析等方式進行技術(shù)經(jīng)濟性評價與優(yōu)化，進而實現(xiàn)事前主動控制造價的目的。

（三）片面性計量計價轉(zhuǎn)變?yōu)橄到y(tǒng)性統(tǒng)籌規(guī)劃

相對于傳統(tǒng)造價咨詢模式，全過程造價管理對項目可行性研究報告、設(shè)計方案、初步設(shè)計、施工圖等前期工作能夠全程參與、充分掌握與深度控制，制定合理的造價目標(biāo)，對既有建筑改造項目的后續(xù)變化與風(fēng)險能夠根據(jù)其產(chǎn)生原因、變化程度、變化內(nèi)容進行充分預(yù)判，進而采取有針對性的造價管控辦法與措施，并在可行性研究報告編制、設(shè)計開展、招標(biāo)控制價編制、施工招標(biāo)文件編制及施工合同簽訂等工作中進行有效地統(tǒng)籌規(guī)劃，以滿足項目造價目標(biāo)系統(tǒng)性控制的要求。

四、全過程造價管理措施研究

基于既有建筑改造項目的固有特性及其造價管理工作的難度、復(fù)雜度與重要程度，結(jié)合以上對全過程造價管理模式的優(yōu)勢分析，下文將圍繞全過程造價管理目標(biāo)，從建設(shè)單位角度，以既有建筑改造項目為研究對象，分別對項目的決策階段、設(shè)計階段、施工招標(biāo)階段、施工與竣工階段的造價管控方法與措施進行詳細(xì)分析與系統(tǒng)研究。

（一）決策階段造價管理

投資估算作為決策階段造價管理的核心工作，是全過程造價管理的重點，也是項目造價目標(biāo)及對后續(xù)造價進行有效控制的前提，直接關(guān)系著項目效果呈現(xiàn)、投資規(guī)模及投資質(zhì)效。

1.工程費用估算管理。不同于一般新建項目，既有建筑改造項目必須在決策階段提前對既有建筑實體的建筑、結(jié)構(gòu)、室內(nèi)、機電、消防、室外市政等方面進行全面的現(xiàn)場盡調(diào)、檢測鑒定與評估，以獲取準(zhǔn)確的建筑實體盡調(diào)結(jié)論，進而再依據(jù)盡調(diào)結(jié)論與改造需求分別制定各專項改造方案。各專項改造方案應(yīng)初步明確設(shè)計做法，現(xiàn)場測量既有建筑的拆除、保留與改造的范圍，估算工程量、單價及實體費用，其中相對復(fù)雜且較為重要的專項方案主要是結(jié)構(gòu)加固方案與機電改造方案。

2.工程建設(shè)其他費估算管理。工程建設(shè)其他費包括建設(shè)單位管理費、監(jiān)理費、勘察費、設(shè)計費、造價咨詢費等常規(guī)費用，另外對于既有建筑改造項目，還可能包括現(xiàn)狀圖紙測繪費、結(jié)構(gòu)鑒定費、機電檢測費、市政報裝費等特定費用。在設(shè)計費、造價咨詢費及監(jiān)理費等技術(shù)服務(wù)費用計取時，應(yīng)充分考慮既有建筑改造項目的技術(shù)復(fù)雜程度，在標(biāo)準(zhǔn)取費基礎(chǔ)上，設(shè)定具體的復(fù)雜系數(shù)，進而合理估算技術(shù)服務(wù)費。同時，應(yīng)提前收集項目所在地政府部門頒布的建設(shè)相關(guān)政策與收費標(biāo)準(zhǔn)等文件，全面梳理費用清單，按照當(dāng)?shù)卣≠M依據(jù)、指導(dǎo)價及行業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)合理明確單價及費率，進而準(zhǔn)確估算各類費用，確保此類費用不漏項。

3.預(yù)備費估算管理。由于既有建筑改造項目普遍建設(shè)期較短，且短期內(nèi)物價變動幅度不大，因此在估算預(yù)備費時，可不單獨計取漲價預(yù)備費，至于漲價因素，可在基本預(yù)備費計取時統(tǒng)籌考慮，適當(dāng)提高基本預(yù)備費費率即可。對于常規(guī)的既有建筑改造項目，基本預(yù)備費以工程費及工程建設(shè)其他費之和為基數(shù)，費率一般控制在5%至8%范圍內(nèi)。如出現(xiàn)項目建設(shè)期內(nèi)市場價格漲幅較大、項目實施復(fù)雜程度高或存在其他較大變化等不可預(yù)見性的情形時，可適當(dāng)提高基本預(yù)備費費率，原則上不應(yīng)高于10%。

（二）設(shè)計階段造價管理

設(shè)計階段造價管理是對項目前期決策內(nèi)容與投資估算進行技術(shù)轉(zhuǎn)化與經(jīng)濟深化的過程，也是對項目后續(xù)施工招標(biāo)、施工及竣工階段進行造價管控的基礎(chǔ)。

1.設(shè)計單位與設(shè)計任務(wù)管理。對于既有建筑改造項目來說，高水平設(shè)計單位與高質(zhì)量設(shè)計任務(wù)是做好設(shè)計與造價管理的前提和保證，直接影響著項目造價管理工作。設(shè)計單位比選時，應(yīng)著重對設(shè)計單位的資質(zhì)資格、設(shè)計主創(chuàng)與團隊、同類設(shè)計業(yè)績、設(shè)計成果落地效果等方面進行把關(guān)，優(yōu)選行業(yè)高水平設(shè)計單位；同時還應(yīng)合理計取設(shè)計費用，不一味壓低價格，以保證設(shè)計單位的積極性與主動性，進而確保設(shè)計與造價管理質(zhì)量。在設(shè)計任務(wù)制定時，應(yīng)對決策階段投資估算進行分解與細(xì)化，提前對限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計技術(shù)要求、設(shè)計質(zhì)量、設(shè)計進度及設(shè)計配合服務(wù)等具體設(shè)計工作任務(wù)進行分析研究，制定出清晰、合理、可執(zhí)行的設(shè)計工作任務(wù)，并在設(shè)計合同中設(shè)置設(shè)計任務(wù)執(zhí)行情況獎罰合同條款，以保證設(shè)計任務(wù)的高效執(zhí)行與落地。

2.設(shè)計多方案比選。設(shè)計多方案比選是設(shè)計階段造價管理非常有效且重要的管理手段與方法。在設(shè)計多方案比選時，應(yīng)組織設(shè)計與造價管理人員對概念方案設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、專項設(shè)計等設(shè)計全過程進行方案比選，尤其要重點把控概念設(shè)計方案和設(shè)計方案的比選工作。同時，應(yīng)充分運用價值工程技術(shù)方法，對價值、質(zhì)量、功能與成本進行系統(tǒng)性研究，并在設(shè)計全過程持續(xù)開展方案對比優(yōu)化、結(jié)構(gòu)形式選擇、機電系統(tǒng)選型、材料部品與做法比選等工作，對質(zhì)量功能進行分析評價與分類分級，消除過剩質(zhì)量功能，合理匹配最低造價，最終實現(xiàn)價值最大化。

3.技術(shù)經(jīng)濟協(xié)同管理。技術(shù)與經(jīng)濟是相互矛盾且緊密關(guān)聯(lián)的統(tǒng)一體。具體來說，技術(shù)經(jīng)濟協(xié)同主要體現(xiàn)在以下兩個方面，一方面是建立技術(shù)經(jīng)濟標(biāo)準(zhǔn)，通過對同類項目的設(shè)計、建造與運營數(shù)據(jù)進行分析、提煉與總結(jié)，按照專業(yè)類別分別建立建筑、結(jié)構(gòu)、機電、室內(nèi)及景觀等各專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并按照各專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對品牌價格標(biāo)準(zhǔn)、材料單價標(biāo)準(zhǔn)、綜合單價標(biāo)準(zhǔn)等經(jīng)濟標(biāo)準(zhǔn)進行明確；另一方面是在技術(shù)經(jīng)濟協(xié)同管理時，應(yīng)將概念設(shè)計方案、設(shè)計方案、深化設(shè)計方案分別與方案估算進行協(xié)同，互為控制；在初步設(shè)計階段，應(yīng)以方案設(shè)計估算來指導(dǎo)開展初步設(shè)計，并將初步設(shè)計與設(shè)計概算進行關(guān)聯(lián)，互為約束與指導(dǎo)；在施工圖設(shè)計階段，要以初步設(shè)計概算作為施工圖設(shè)計約束條件，在施工圖設(shè)計過程提前開展工程量清單及招標(biāo)控制價編制工作，以造價編制促進施工圖質(zhì)量，避免設(shè)計與造價管理脫節(jié)，導(dǎo)致技術(shù)與經(jīng)濟嚴(yán)重分離，進而實現(xiàn)設(shè)計與造價管理互為促進、相互協(xié)同的目的。

（三）施工招標(biāo)階段造價管理

施工招標(biāo)階段是設(shè)計階段與施工階段的中間環(huán)節(jié)，此階段的造價管理工作在項目全過程造價管理中發(fā)揮著承上啟下的關(guān)鍵作用，直接決定了施工合同額度及選擇的施工單位質(zhì)量。

1.發(fā)包方式的合理選擇。由于既有建筑改造項目具有施工過程不確定性大、多專業(yè)交叉、協(xié)調(diào)難度大等特點，使得項目施工階段的造價管理任務(wù)很重，因此應(yīng)優(yōu)先選擇施工總承包發(fā)包方式，將全部施工任務(wù)發(fā)包給一家具有資質(zhì)的施工總承包單位，優(yōu)先選擇固定總價的合同形式，對施工階段造價及項目總造價進行有效控制，從而有效促進項目的工期、質(zhì)量與安全管理。對于部分造價占比大且與施工關(guān)聯(lián)性低的主要材料及設(shè)備，建設(shè)單位可采取自行采購的方式；對于其他材料及設(shè)備，可采取建設(shè)單位指定品牌檔次的方式，放入施工總承包合同，由施工總承包單位采購。

2.招標(biāo)控制價的合理確定。相比一般新建項目，既有建筑改造項目招標(biāo)控制價合理確定的關(guān)鍵點主要有準(zhǔn)確計算拆除費用、準(zhǔn)確評估拆除廢舊物資回收費用及據(jù)實確定特定措施費等方面。拆除費用計算時，應(yīng)組織造價編制人員全面踏勘項目現(xiàn)場，充分考慮拆除部位、拆除難度及建筑垃圾運距等條件，根據(jù)拆除圖紙據(jù)實描述項目特征，現(xiàn)場測量并計算工程量，分類編制拆除工程量清單。拆除廢舊物資回收費用評估時，應(yīng)委托專業(yè)的評估單位進行價值評估，并將此部分回收費用在招標(biāo)控制價中以抵減費用的形式進行明確。對于措施費，應(yīng)充分考慮項目場地、建筑高度及工期要求等因素對施工組織的影響，據(jù)實列全措施項目清單，并合理計價，確保措施費合理全面、不漏項。

3.施工招標(biāo)的有效組織?；诩扔薪ㄖ脑祉椖康膹?fù)雜性及不確定性，施工招標(biāo)組織過程應(yīng)重點做好施工招標(biāo)文件中的評分標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置、合同文本編制、投標(biāo)前現(xiàn)場踏勘組織及清標(biāo)組織等工作。在編制施工招標(biāo)文件時，評分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)緊貼既有建筑改造項目施工特性與要求，對投標(biāo)人的同類項目業(yè)績、項目團隊人員資格經(jīng)驗、投標(biāo)施工組織設(shè)計等方面提高相應(yīng)的分值與權(quán)重；在施工合同文本編制時，對施工過程新增清單項的計價方式、工程量變化清單項調(diào)價方式、工期變化獎罰機制等方面的合同條款進行詳細(xì)明確。在施工招標(biāo)組織過程中，應(yīng)在招標(biāo)規(guī)定時間內(nèi)組織投標(biāo)人進行現(xiàn)場踏勘與答疑，以保證投標(biāo)人能夠?qū)扔薪ㄖF(xiàn)場及其周邊條件具有一定程度的了解，充分預(yù)估到項目后續(xù)施工難度與風(fēng)險，進而進行合理報價；同時在評標(biāo)過程中應(yīng)對投標(biāo)文件進行商務(wù)清標(biāo)，對拆除報價、措施報價、不一致報價、不平衡報價、負(fù)報價、不合理報價等方面進行商務(wù)標(biāo)澄清，并根據(jù)澄清結(jié)果簽訂施工合同，以保證施工合同價的準(zhǔn)確性。

（四）施工與竣工階段造價管理

施工與竣工階段造價管理是全過程造價管理的落地與最終環(huán)節(jié)，加強工程變更管理與造價動態(tài)控制是施工階段造價管理的主要方面，做好竣工階段結(jié)算審核確認(rèn)是竣工階段造價管理的核心內(nèi)容。

1.工程變更造價管理。一是應(yīng)盡量擴大既有建筑改造項目的檢測鑒定點位數(shù)量與范圍，選取具有代表性的部位進行拆除，并依此提高項目前期決策、設(shè)計及招采階段的工作質(zhì)量，造價過程充分貼合既有建筑現(xiàn)狀與項目現(xiàn)場實際，確保造價成果準(zhǔn)確、全面；二是應(yīng)加強對工程變更技術(shù)經(jīng)濟性的論證與測算，分析對比并優(yōu)選變更方案，跟蹤工程變更實施過程與結(jié)果，及時復(fù)核工程變更實際完成量，合理采取工程變更定價方法與原則，準(zhǔn)確計算工程變更費用，確保當(dāng)月發(fā)生的工程變更應(yīng)在當(dāng)月完成上報、復(fù)核、確認(rèn)與結(jié)算。

2.施工過程造價動態(tài)管控。一是全程跟進施工現(xiàn)場，全面把控現(xiàn)場施工動態(tài)，尤其要對拆除施工過程、工程變更實施過程及突發(fā)情況進行全程管控并拍攝影像資料，為后續(xù)工程變更辦理、進度款結(jié)算及竣工結(jié)算提供依據(jù)；二是應(yīng)建立合同臺賬、工程變更臺賬及進度款支付臺賬，合同臺賬應(yīng)涵蓋項目工期、合同額、實際完成合同比例、累計支付金額及預(yù)計金額變更風(fēng)險等要素，工程變更臺賬應(yīng)列明工程變更事項、變更原因、變更內(nèi)容、變更增減金額及辦理進展等內(nèi)容，進度款支付臺賬應(yīng)明確對應(yīng)合同、形象進度、已核驗工作量、已支付金額及支付時間等信息；三是應(yīng)根據(jù)項目各類臺賬及合同執(zhí)行情況，及時對項目全部合同額及已發(fā)生額進行統(tǒng)計，對照造價目標(biāo)實時核算項目造價偏差，分析偏差原因與影響因素，及時預(yù)警造價累計發(fā)生額，預(yù)判后續(xù)造價失控風(fēng)險，制定并采取有效應(yīng)對措施，確保項目造價目標(biāo)有效實現(xiàn)。

3.竣工結(jié)算審核確認(rèn)。一是應(yīng)提前制定項目竣工結(jié)算辦理流程，明確竣工結(jié)算資料清單，對項目竣工結(jié)算資料的完整性、齊備性、真實性與有效性進行全面審核，以提高竣工結(jié)算審核確認(rèn)效率；二是應(yīng)在竣工結(jié)算審核前，準(zhǔn)確把握審核依據(jù)，對施工合同結(jié)算條款、計價方式與原則、價差調(diào)整辦法、工程變更結(jié)算方式、補充協(xié)議與紀(jì)要等審核依據(jù)進行全面梳理與分析，確保審核有據(jù)可循；三是應(yīng)按照竣工結(jié)算審核依據(jù)，重點審核工程量、綜合單價及變化費用，復(fù)核施工現(xiàn)場完成度，實地測量并核算工程量，據(jù)實核增核減工程量，依據(jù)合同約定復(fù)核綜合單價，核對材料質(zhì)價符合性，嚴(yán)審變化費用計算過程，確保項目竣工結(jié)算審核確認(rèn)工作準(zhǔn)確、高效。

五、結(jié)束語

通過以上對既有建筑改造項目的全過程造價管理研究，本文提出了項目各階段的造價管控方法與措施，為同類項目造價管理工作提供了參考。隨著我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，既有建筑改造任務(wù)不斷加重，其造價管理模式亟待進一步更新優(yōu)化，還需行業(yè)各方進一步實踐、優(yōu)化、研究與完善。作為既有建筑改造項目主要參建者的建設(shè)單位，應(yīng)充分發(fā)揮項目主導(dǎo)地位與作用，組織各參建單位的技術(shù)與經(jīng)濟人員深入項目造價管理實踐，積極發(fā)現(xiàn)并解決造價問題，優(yōu)化造價管控措施，改進造價管理方式，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步形成一套落地可行、科學(xué)先進的全過程造價管理模式，提升既有建筑改造行業(yè)的造價管理水平，以適應(yīng)我國城市更新的高質(zhì)量發(fā)展。