淺談物業(yè)管理與物流的有機(jī)融合要點(diǎn)

文/劉延齊

中國(guó)擁有世界上最大的城市系統(tǒng)和最快的城市化速度。在城市發(fā)展過(guò)程中，隨著向虛擬網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)的逐步轉(zhuǎn)變，消費(fèi)品的數(shù)量和質(zhì)量不斷提高，而城市物質(zhì)保障體系的負(fù)擔(dān)正逐漸增加。據(jù)中國(guó)物流采購(gòu)聯(lián)合會(huì)介紹，2016～2019年，中國(guó)智能物流市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)2位數(shù)以上。預(yù)計(jì)到2025年，市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)萬(wàn)億元。在這個(gè)廣闊的智能后勤市場(chǎng)，物業(yè)管理將發(fā)揮重要的作用。

收入和消費(fèi)水平的提高也提高了對(duì)工作和生活條件的要求。物業(yè)公司亦應(yīng)透過(guò)專業(yè)的管理服務(wù)，為業(yè)主提供安全及舒適的居住環(huán)境。

一、物業(yè)管理的研究

（一）物業(yè)管理的基本概念是管理不同的住宅樓宇、附屬樓宇及處所，由特定機(jī)構(gòu)和工作人員根據(jù)合同和合同接受并投入使用。以及環(huán)境、清潔、衛(wèi)生、安全、綠化和道路狀況的綜合專業(yè)管理；向公眾和雇主提供全套服務(wù)。物業(yè)管理的目標(biāo)是物業(yè)，服務(wù)的目標(biāo)是人。這是一種集管理、管理和服務(wù)于一體的有償勞動(dòng).最終目標(biāo)是確保社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益同時(shí)增長(zhǎng)。

（二）物業(yè)管理的必要性在于，物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理的組成部分。物業(yè)管理作為一個(gè)關(guān)乎千家萬(wàn)戶和人民生活的行業(yè)，特別是在人們對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足的地區(qū)，特別重要和必要。

二、物業(yè)管理存在的問(wèn)題

（一）團(tuán)隊(duì)管理水平下降.物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)素，是物業(yè)管理公司賴以生存和發(fā)展的基石，以及建立房地產(chǎn)管理服務(wù)市場(chǎng)的前提。不過(guò)，現(xiàn)時(shí)大部分物業(yè)管理公司都是由地產(chǎn)發(fā)展商興建，存在員工資歷低、服務(wù)不正規(guī)等問(wèn)題?！顿Y產(chǎn)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；同時(shí)，從事物業(yè)管理工作的實(shí)際人數(shù)如下：具備物業(yè)管理專業(yè)資格的人數(shù)不多，而擁有高管理素質(zhì)的人數(shù)很少，這嚴(yán)重影響了高水平的物業(yè)管理。

（二）物業(yè)業(yè)主對(duì)物業(yè)缺乏有效的宣傳和溝通，業(yè)主亦不知道物業(yè)的管理。理解創(chuàng)造信任。提供物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)不透明，收費(fèi)率不明確，失職的責(zé)任是模糊的，大多數(shù)人選擇不收費(fèi)。一方面，民意缺乏明確的政治取向。另一方面，為了吸引觀眾和讀者，一些媒體缺乏專業(yè)精神和敬業(yè)精神，積極傳播矛盾的物業(yè)管理報(bào)道，或?yàn)槟切碛衅髽I(yè)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)揮舞旗幟。在社會(huì)、商界和業(yè)主中缺乏理性的引導(dǎo)和宣傳，甚至缺乏公正深入的思考。

（三）業(yè)主有義務(wù)及時(shí)支付物業(yè)管理費(fèi)?！笆召M(fèi)服務(wù)”的概念對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是不恰當(dāng)?shù)?。?dāng)然，如果物業(yè)管理局向業(yè)主提供服務(wù)，業(yè)主便要支付管理費(fèi)。但事實(shí)上，有些業(yè)主以“我不需要你的幫助”和“別人付錢，我不付錢”為借口，使用免費(fèi)的物業(yè)服務(wù)。

（四）資產(chǎn)管理糾紛逐年增多，各類資產(chǎn)管理糾紛逐年增多。業(yè)主與物業(yè)管理人之間缺乏合約、協(xié)議或法例，限制了當(dāng)事人的利益，導(dǎo)致業(yè)主矛盾加劇，財(cái)產(chǎn)和行政管理人。因此，有關(guān)物業(yè)管理、價(jià)格等方面的投訴很多。有關(guān)當(dāng)局一旦作出協(xié)調(diào)，糾紛便不會(huì)獲得全面解決，雙方便會(huì)訴諸法庭。

三、當(dāng)前物流管理中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題

1.意識(shí)淡薄

企業(yè)對(duì)物流管理沒(méi)有給予應(yīng)有的重視。目前，企業(yè)管理者越來(lái)越看重企業(yè)利潤(rùn)，不斷降低生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，忽視了物流管理對(duì)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致了企業(yè)物流管理的停滯。隨著國(guó)際化進(jìn)程的加快，許多外資企業(yè)開始向中國(guó)市場(chǎng)投資。這些外資企業(yè)的物流管理非常成功，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)構(gòu)成了嚴(yán)重壓力[1]。目前我國(guó)物流管理缺乏協(xié)調(diào)管理，一些企業(yè)忽視了供應(yīng)鏈，使得物流管理困難。企業(yè)后勤供應(yīng)管理薄弱。首先，許多企業(yè)對(duì)物流管理沒(méi)有給予應(yīng)有的重視，他們只將物流資源分配給企業(yè)產(chǎn)品，并將運(yùn)輸成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)和消費(fèi)者，忽視了企業(yè)家和消費(fèi)者雙方的利益以及企業(yè)物流的潛在收益。其次，一些購(gòu)買者通過(guò)增加企業(yè)的物流成本獲得個(gè)人利益，導(dǎo)致企業(yè)腐敗現(xiàn)象加劇。

2.物流管理體系不健全

我國(guó)物流管理行業(yè)尚處于發(fā)展階段，缺乏科學(xué)合理的管理體系，從當(dāng)前物流管理的角度看，確定物流企業(yè)只需要高級(jí)管理環(huán)節(jié)，明確責(zé)任分工并不難，但部門之間缺乏聯(lián)系使得物流管理無(wú)法健康發(fā)展。同時(shí)，許多中小企業(yè)對(duì)物流管理普遍缺乏應(yīng)有的重視。缺乏后勤和人力資源管理系統(tǒng)。例如，企業(yè)金融部門物流運(yùn)營(yíng)成本缺乏單獨(dú)核算，難以理解物流成本和物流成本，降低了運(yùn)營(yíng)成本。此外，許多企業(yè)沒(méi)有對(duì)涉及第三方的物流進(jìn)行監(jiān)管和評(píng)估，而且企業(yè)管理者可能不知道物流管理的具體成果。

3.企業(yè)缺乏物流管理人才

物流管理專業(yè)人員應(yīng)是具有實(shí)踐和理論知識(shí)的綜合性專業(yè)人員。西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有了大量的物流管理專業(yè)人才。由于我國(guó)物流起步較晚，許多企業(yè)對(duì)物流管理重視不夠，忽視了物流的發(fā)展和選擇，導(dǎo)致后勤管理缺乏專業(yè)素質(zhì)和創(chuàng)新能力[2]。同時(shí)，企業(yè)對(duì)物流管理缺乏控制，這也是物流管理人才短缺的原因。為了提高企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，一些企業(yè)開始完善物流管理人才培養(yǎng)，然而，他們中的一些人并沒(méi)有意識(shí)到物流管理的重要性。由于企業(yè)對(duì)人才的需求有限，國(guó)內(nèi)很少有企業(yè)能留住物流人才。

4.企業(yè)物流管理的信息化程度低

由于缺乏物流管理專業(yè)人才，企業(yè)在實(shí)際管理過(guò)程中無(wú)法使用專業(yè)的信息管理系統(tǒng)。一些物流在收集和總結(jié)企業(yè)信息以及從供應(yīng)商和客戶處獲得及時(shí)信息方面準(zhǔn)備不足，這對(duì)商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了非常不利的影響。雖然近年來(lái)許多企業(yè)認(rèn)識(shí)到物流信息管理的重要性，但大多數(shù)企業(yè)缺乏引進(jìn)先進(jìn)管理方法的能力。同時(shí)，由于缺乏統(tǒng)一的信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，使得企業(yè)無(wú)法規(guī)范信息技術(shù)管理職能，它還剝奪了物流管理對(duì)信息技術(shù)設(shè)施的訪問(wèn)。

四、有機(jī)融合的共贏要點(diǎn)

（一）物業(yè)管理與智慧物流的“默契”。物業(yè)管理與智慧物流的跨行合作具備著天然的優(yōu)勢(shì)，其表現(xiàn)在：1.服務(wù)對(duì)象一致。城市物流服務(wù)大多由消費(fèi)者提供，消費(fèi)終端由城市居民提供，其中大部分是物業(yè)管理服務(wù)。2.服務(wù)需求一致?？爝f和房地產(chǎn)公司是服務(wù)業(yè)的一部分，因?yàn)樗鼈兏玫貫闃I(yè)主服務(wù)。基于相同的服務(wù)需求，雙方可共同研究業(yè)務(wù)流程，提升服務(wù)質(zhì)素。3.降低人力支出的訴求一致。（二）物流智能的提高帶來(lái)了客戶體驗(yàn)的優(yōu)化。消費(fèi)格局有三個(gè)特點(diǎn)：一、人口密度高；二、迅速增長(zhǎng)的潛力；三、勞動(dòng)力嚴(yán)重短缺。這三個(gè)特點(diǎn)是住宅、商業(yè)和其他地區(qū)的情況，在這些地區(qū)，信使和銷售服務(wù)是以商業(yè)方式提供的。（三）對(duì)速遞及海外貨品的需求持續(xù)上升，但伴隨而來(lái)的是物流人力的增長(zhǎng)、萎縮，甚至疲弱。參與物流業(yè)的雇員人數(shù)將會(huì)逐漸減少，這對(duì)人工智能等技術(shù)取代人力是十分重要的[3]。（四）在房地產(chǎn)領(lǐng)域，它還面臨著勞動(dòng)力成本的急劇上升。人工智能、大數(shù)據(jù)等支持智能產(chǎn)品的技術(shù)手段，旨在降低成本、提高效率。房地產(chǎn)希望客戶有額外的物流價(jià)值。根據(jù)傳統(tǒng)的包裝和交貨順序，增加了大量的房地產(chǎn)代理。與智能物流的合作不僅有利于智能化服務(wù)，而且通過(guò)降低勞動(dòng)力成本提高了效率和收入。（五）智慧物流在物業(yè)管理中的布局?；趦蓚€(gè)行業(yè)之間的“默契”，在物業(yè)管理中布局智慧物流的“玩家”越來(lái)越多，逐漸形成了多種發(fā)展模式并存的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。1.配送機(jī)器人的崛起。人工智能技術(shù)在智能物流中的應(yīng)用主要體現(xiàn)在各種配電機(jī)器人的誕生上。雙峰、京東等大型物流企業(yè)研發(fā)出智能機(jī)器人產(chǎn)品。人與人的互動(dòng)成為物流智能化轉(zhuǎn)型的特征之一。機(jī)器人配送最重要的特點(diǎn)是配送物流的機(jī)械化和自動(dòng)化。引入送貨機(jī)器人，有效解決了傳統(tǒng)快遞員的難題，提高整體工作效率[4]。這種不受控制的配送服務(wù)非常受歡迎，特別是在“黑天鵝”時(shí)期，越來(lái)越多的辦公室和市政府開始推出。由于成本問(wèn)題，機(jī)器人的放置更傾向于高質(zhì)量的屬性，這是提高項(xiàng)目水平的有力工具。智能快遞是最常見(jiàn)的智能物流模式。他與一家房地產(chǎn)公司合作，在該地區(qū)建立了一個(gè)業(yè)務(wù)倉(cāng)庫(kù)，并從財(cái)產(chǎn)中獲得收入。智能快遞公司首先接受了物流碼頭的最后一公里，其便利性得到了客戶的認(rèn)可。酒店的主要優(yōu)勢(shì)是有效降低了快遞員移動(dòng)帶來(lái)的安全風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，顧客自助模式意味著業(yè)主不應(yīng)該為了家庭收入而增加勞動(dòng)力成本。然而，隨著傳播的快速限制，發(fā)現(xiàn)的缺陷越來(lái)越多。郵遞員簽收、保管不當(dāng)?shù)葐?wèn)題逐漸引起消費(fèi)者不滿。早些時(shí)候，颶風(fēng)“特快”在全國(guó)引起憤怒，并加強(qiáng)了特快公司的抵抗。這種服務(wù)模式的發(fā)展稍有放緩，有待進(jìn)一步發(fā)展[5]。2.智慧物流系統(tǒng)。智能物流物業(yè)管理系統(tǒng)主要由第三方智能服務(wù)提供商開發(fā)，與這兩種模式的普遍性和適用性相比，智能物流更傾向于服務(wù)業(yè)提供的商品。以AIM智能服務(wù)提供商智能物流系統(tǒng)為例：通過(guò)系統(tǒng)管理，快遞員將貨物送到管理和入口房。該系統(tǒng)支持兩種服務(wù)：自助分配和分配。銷售服務(wù)：在檢查期間，安全人員可以在不增加安全人員人數(shù)或收入的情況下進(jìn)駐房舍。自助服務(wù)：酒店工作人員要求將快遞服務(wù)放在貨架上，并向相關(guān)用戶發(fā)送取消信息。用戶可以根據(jù)裝運(yùn)代碼自行接收貨物。智能平臺(tái)管理，快遞公司部分受益于所有權(quán)，提高了配送效率；房地產(chǎn)擴(kuò)大產(chǎn)品控制、快遞等附加服務(wù)，為客戶創(chuàng)造高效便捷的服務(wù)，有效提高客戶滿意度。

五、結(jié)束語(yǔ)。

目前，這種模式越來(lái)越受到物流和房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)可。雙方在合作中以較低的成本取得了成功。認(rèn)為這是知識(shí)物流與知識(shí)產(chǎn)權(quán)融合的最佳模式之一。合作的起點(diǎn)是企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，最后是提高生活效率和工作時(shí)間。隨著消費(fèi)需求的進(jìn)一步拉動(dòng)，物業(yè)管理與智能物流的融合帶來(lái)了新的商機(jī)，為舒適而明智的未來(lái)帶來(lái)力量。

引用出處

[1]施曉東.淺論物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展中存在的問(wèn)題及其發(fā)展目標(biāo)[J].現(xiàn)代物業(yè),2008(04):84-85.

[2]張瑞敏,呂曉娟.我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策[J].市場(chǎng)論壇,2008(05):34-35.

[3]廖若希,王喜成.物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)——品牌創(chuàng)建[J].集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究,2007(12S):220-221.

[4]丁軍.房地產(chǎn)物業(yè)管理存在問(wèn)題和對(duì)策[J].中國(guó)市場(chǎng),2008(22):9-10.

[5]王永慧.我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題探討[J].河南社會(huì)科學(xué),2006(05):227-228.