以“儲”賦能 以“供”促活 以“用”增富
——杭州市上城區(qū)加強土地儲備精耕細(xì)作促進區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展

□ 杭州市規(guī)劃和自然資源局上城分局 戴志芳

近年來，杭州市規(guī)劃和自然資源局上城分局堅決貫徹落實中央和省、市、區(qū)部署要求，緊緊圍繞“統(tǒng)一行使全民所有自然資源資產(chǎn)所有者職責(zé)”定位，通過統(tǒng)籌謀劃、創(chuàng)新做地、服務(wù)民生，全力做優(yōu)做強“多個渠道供水、一個口子進水、一個水池蓄水、一個龍頭放水”的政府主導(dǎo)型土地儲備工作，探索了望江新城全省首批未來社區(qū)“舊城改造”開發(fā)模式；艮北新城七堡地鐵上蓋“城中村改造”節(jié)地模式，典型經(jīng)驗被自然資源部推薦全國推廣；錢江新城二期公共空間開發(fā)標(biāo)志性連堡豐城“成片開發(fā)”綜合模式，形成了一套較為完備的“批－征－儲－供－用”全鏈條管理體系，為全省土地儲備工作提供了“上城樣板”。

一、突出規(guī)劃引領(lǐng)，強化以“儲”賦能，城市布局更加優(yōu)美優(yōu)化

（一）強化規(guī)劃引領(lǐng)，讓儲備“靶向精準(zhǔn)”

站在新時代，杭州市上城區(qū)緊緊錨定“西湖時代”與“錢塘江時代”的新融合，“經(jīng)濟總量”與“發(fā)展質(zhì)量”的新提升，“空間布局”與“資源要素”的新優(yōu)化，積極重塑上城空間新結(jié)構(gòu)，第一時間啟動編制上城區(qū)概念性戰(zhàn)略規(guī)劃，確立“一軸引領(lǐng)、雙核驅(qū)動、五星輝映”戰(zhàn)略板塊指引，通過“多規(guī)合一”“精準(zhǔn)儲備”，完善分區(qū)規(guī)劃、城市設(shè)計、局部控規(guī)，重塑9398 畝優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，包含村級留用地1604 畝、鄰里中心143 畝。

（二）強化多元開發(fā)，讓儲備“活水泉涌”

堅持“合理安排、適度開發(fā)、維護權(quán)益、質(zhì)效并進”的儲備原則，不斷擴大“征、借、讓、租”等土地開發(fā)方式，實現(xiàn)源有泉頭活水來。以“征”擴空間，2016 年以來共騰挪發(fā)展空間約14300 畝；以“借”破困境，為保障地鐵、綜合管廊等重大民生項目順利推進，在有效實施征遷交地的同時，配合采取借地等方式解決用地難題，促進地鐵60余項任務(wù)順利完工，并實現(xiàn)了德勝地下綜合管廊全省首宗“核驗合一”不動產(chǎn)發(fā)證；以“讓”提效能，不斷加快供地出讓速度，2021 年以來，累計儲備土地1105 畝，出讓900 畝，劃撥2449 畝，保障區(qū)域經(jīng)濟有效發(fā)展提供了充足的土地資源；以“租”筑鳳巢，針對優(yōu)質(zhì)企業(yè)，提供“先租后讓”等多種地塊出讓方式，細(xì)化前置產(chǎn)稅條件和達產(chǎn)驗收標(biāo)準(zhǔn)，先后引進中國500 強得力文具、準(zhǔn)獨角獸企業(yè)同富特美刻總部落地。

（三）強化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，讓儲備“增程倍速”

圍繞“批－征－儲－供－用”儲備全過程，建立自然資源主管部門牽頭，多部門聯(lián)動的專班化運作；提前整體安排儲備項目，實行全區(qū)280 宗土地列入收儲出讓滾動清單化管理；編制“一區(qū)一規(guī)劃”“一村一方案”，形成“集中開發(fā)、重點培育、儲備周邊”的模式，有效平衡土地儲備資金，合理調(diào)控土地出讓整體節(jié)奏；深化區(qū)屬國企改革，合并區(qū)級做地主體，細(xì)化做地責(zé)任范圍，創(chuàng)造三堡留用地三個月收儲的上城新速度。

（四）強化數(shù)字監(jiān)管，讓儲備“一軌同風(fēng)”

以數(shù)字化改革為抓手，以規(guī)范土地儲備全流程監(jiān)管為導(dǎo)向，以數(shù)智賦能實現(xiàn)對土地儲備機構(gòu)、計劃、項目、地塊、資金等全流程動態(tài)監(jiān)管，加快打造“數(shù)智優(yōu)儲”土地儲備應(yīng)用場景，創(chuàng)新建立“一地一碼”，對項目生成、審批、驗收、登記、監(jiān)管實行全生命周期管理，為項目落地化、精準(zhǔn)化管控提供有效服務(wù)保障；針對疫情影響，推出“云讀地”APP，通過不見面的方式實現(xiàn)“云上讀地、網(wǎng)上交易、線上簽約”，并與“多規(guī)合一”“數(shù)智征收”“耕地智?！钡瓤臻g智治場景有效對接，形成數(shù)字化全鏈條閉環(huán)管理。

二、優(yōu)化要素配置，強化以“供”促活，土地利用更加節(jié)約集約

（一）盤活存量用地，畝均效益“嶄露頭角”

深入推進“畝均論英雄”，優(yōu)先安排批而未供土地供應(yīng)、低效用地再開發(fā)，進一步深挖土地潛力、騰挪發(fā)展空間，推動存量土地資源迎來蛻變和新生。排摸全區(qū)工業(yè)用地5900 余畝，結(jié)合空間數(shù)據(jù)形成工業(yè)用地“一張圖”，為推動工業(yè)用地整治提升，騰籠換鳥提供有力支撐。積極鼓勵符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的企業(yè)實施升級改造，完成9 宗存量企業(yè)升級改造審批，盤活土地614 畝，拓展產(chǎn)業(yè)空間84 萬方，集聚了西子富沃德、杭曼科技、巨星科技等一批優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

（二）激活閑置資源，業(yè)態(tài)布局“相得益彰”

深入挖掘老城區(qū)存量閑置土地，借助老舊小區(qū)微更新及未來社區(qū)建設(shè)，引導(dǎo)社區(qū)盤活閑置資源，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變升級，補足社區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文體等公共配套服務(wù)設(shè)施缺口。目前，已全面推進和創(chuàng)新省級未來社區(qū)試點項目7 個，可激活舊城有機更新180 余公頃，并通過用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、綠化率等控規(guī)指標(biāo)的優(yōu)化調(diào)整，增加公共空間及社區(qū)配套用房約7萬方。

（三）用活地下空間，立體轉(zhuǎn)換“情景交融”

通過集聚軌道交通引導(dǎo)、綜合市政基礎(chǔ)設(shè)施、實施互聯(lián)互通貫穿、復(fù)合多元功能用途等方式，最大限度激活地下空間發(fā)展活力，不斷提升土地利用效率?！笆濉逼陂g完成地下空間開發(fā)約479 萬平方米，如楊柳郡地鐵上蓋、連堡豐城、吳山廣場等上城區(qū)近年來“拼”出來的“上天入地要空間”模式，將打造成為超40 萬平方米的地下“隱形城市”。又如正在加緊開發(fā)的望江新城也將通過互聯(lián)互通的“TOD+”多功能復(fù)合城市組團開發(fā)模式，實現(xiàn)城站火車站、未來社區(qū)、杭港高端服務(wù)業(yè)示范區(qū)“三位一體”有效環(huán)通，聯(lián)同海潮站TOD 片區(qū)，構(gòu)建集金融商務(wù)辦公、城市旅游體驗、居住公寓等多功能為一體的城站活力中心。

三、圍繞以人為本，強化以“用”增富，人居環(huán)境更加宜居宜業(yè)

（一）突出民生補短，“優(yōu)資源”不斷挖潛

積極探索在“多規(guī)合一”底圖上，開展儲備地塊的規(guī)劃指標(biāo)論證優(yōu)化工作，助推共同富裕基本單元建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)打造始版橋、荷花塘、楊柳郡等未來社區(qū)試點，高品質(zhì)建設(shè)海潮雅園、紅五月等“最美安置房”，利用儲備地塊補齊城市教育、養(yǎng)老、健康、醫(yī)療等多種功能短板，“十三五”期間累計竣工安置房344萬方，供應(yīng)人才房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等其他各類保障性住房用地412 畝；合理布局公共配套，貝賽思國際學(xué)校、九堡文體中心、李寧體育公園等項目相繼建成開放，“10分鐘優(yōu)享服務(wù)圈”初步成型。

（二）突出生態(tài)保護，“好環(huán)境”不斷靚麗

深化“綠水青山就是金山銀山”理念實踐，推行儲備地塊“管家式”運維管護模式，以綠色、共享理念，將儲備地塊打造成為臨時停車場、小綠地、花海等公共場所與市民共享，不斷釋放更多生態(tài)和實用價值，提升市民生態(tài)獲得感。堅守生態(tài)和耕地保護紅線，主動降低開發(fā)強度，調(diào)整用地性質(zhì)，編制“三區(qū)三線”“濕地保護規(guī)劃”“公園建設(shè)發(fā)展規(guī)劃”等，充分釋放西湖、大運河、錢塘江等生態(tài)效應(yīng)，城市森林覆蓋率連續(xù)5 年保持正增長。

（三）突出文化交融，“金名片”不斷擦亮

牢固樹立“征遷不征古跡、拆遷不拆文化”的理念，實施“應(yīng)保盡保、因地施策、集中展示、科學(xué)活化”開發(fā)利用原則，力求歷史文脈保護與城市新區(qū)建設(shè)景觀相融、功能互補、相輔相成，并形成了一套含考古前置、做地收儲、確權(quán)辦證、生態(tài)管護、出讓交地等土地儲備交易“全流程”的工作范式。目前，全國首個海塘遺址博物館建成投用，德壽宮遺址博物館主體基本完工，實現(xiàn)了傳承保護與開發(fā)利用的和諧統(tǒng)一，不斷擦亮“南宋古都 · 經(jīng)典上城”宋韻文化金字招牌。