住宅園區(qū)景觀創(chuàng)新策略分析

金秋爽，宣功巧

（綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，杭州310007）

1 引言

近年來(lái)，隨著人們生活品質(zhì)的提升，房地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。如何能從市場(chǎng)中脫穎而出，景觀產(chǎn)品的創(chuàng)新是關(guān)鍵。想要進(jìn)行景觀創(chuàng)新，需從以下幾方面著手：

1）迎合用戶(hù)對(duì)住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品日益增高的需求。隨著購(gòu)房市場(chǎng)的不斷成熟，業(yè)主對(duì)于住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品的鑒賞能力越來(lái)越強(qiáng)，對(duì)戶(hù)外空間功能性也提出了更高需求；作為共同的使用和管理方，物業(yè)人員也對(duì)室外景觀的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)有更多需求。分析用戶(hù)對(duì)住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品的具體需求點(diǎn)，有針對(duì)性地提出產(chǎn)品創(chuàng)新，對(duì)于提升住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品價(jià)值有一定意義[1]。

2）研究創(chuàng)新策略，可加強(qiáng)住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品功能與觀賞、效果與運(yùn)用的平衡。業(yè)主、物業(yè)向住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品提出的要求主要集中在“功能與觀賞的平衡”“效果與運(yùn)營(yíng)的平衡”兩方面。如何在保證景觀功能性的同時(shí)，提升園區(qū)景觀的觀賞性，在保證景觀效果的同時(shí)，方便其運(yùn)營(yíng)管理，針對(duì)這二者的創(chuàng)新是住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品的下一步發(fā)展方向。

3）理清創(chuàng)新策略，可研判住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品創(chuàng)新后的發(fā)展趨勢(shì)。通過(guò)對(duì)住宅園區(qū)用戶(hù)進(jìn)行調(diào)研，對(duì)比分析用戶(hù)反饋數(shù)據(jù)，提出住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品創(chuàng)新策略，能夠?yàn)闃I(yè)界住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)展趨勢(shì)提供借鑒、引導(dǎo)作用。

本文期望通過(guò)對(duì)住宅園區(qū)的業(yè)主與物業(yè)進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn)調(diào)研，分析業(yè)主對(duì)園區(qū)景觀訴求點(diǎn)與敏感點(diǎn)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)的訴求點(diǎn)與管理痛點(diǎn)，提出住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品創(chuàng)新策略，以推動(dòng)景觀管控效能，促進(jìn)景觀展示效果、使用功能與成本投入之間的平衡。

2 調(diào)研階段

分析的基礎(chǔ)是要對(duì)已完成的典型住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品進(jìn)行用戶(hù)調(diào)研，提取業(yè)主與物業(yè)對(duì)于建成景觀的需求及痛點(diǎn)。同時(shí)，對(duì)園區(qū)的已建成景觀進(jìn)行成本分析，提取成本敏感點(diǎn)。選定的典型項(xiàng)目須滿(mǎn)足如下條件：（1）應(yīng)為近期交付項(xiàng)目，在3～5年內(nèi)交付的項(xiàng)目中選擇；（2）為區(qū)域內(nèi)具代表性、領(lǐng)先性的項(xiàng)目；（3）應(yīng)選擇不同風(fēng)格類(lèi)型的項(xiàng)目；（4）應(yīng)選擇不同成本檔次的項(xiàng)目。

綜合上述原則，選定C 園、L 園、F 園、Q 園、M 園、W 園、G園、Y 園共8 個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)調(diào)研。

對(duì)業(yè)主的調(diào)研，主要按照?qǐng)@區(qū)戶(hù)外活動(dòng)觀察、問(wèn)卷訪(fǎng)談形式進(jìn)行，調(diào)研的重點(diǎn)主要包括以下3 個(gè)方面：（1）業(yè)主對(duì)于園區(qū)活動(dòng)空間使用體驗(yàn)的反饋；（2）業(yè)主對(duì)于園區(qū)環(huán)境觀感感受的反饋；（3）業(yè)主對(duì)于園區(qū)已有活動(dòng)空間及創(chuàng)新空間設(shè)置的可行性建議反饋。

通過(guò)對(duì)8 個(gè)園區(qū)的典型業(yè)主訪(fǎng)談資料進(jìn)行整理，發(fā)現(xiàn)有以下反饋要點(diǎn)：調(diào)研項(xiàng)目業(yè)主對(duì)園區(qū)戶(hù)外景觀整體觀感和功能較為認(rèn)可；業(yè)主對(duì)于園區(qū)游泳池區(qū)、風(fēng)雨連廊、草坪空間等區(qū)域特別認(rèn)可；部分項(xiàng)目業(yè)主反映低層住宅受喬木遮蔽，影響室內(nèi)采光；部分項(xiàng)目業(yè)主對(duì)園區(qū)照明亮度、照明時(shí)長(zhǎng)有要求；多數(shù)業(yè)主認(rèn)為需加強(qiáng)老年人活動(dòng)空間、兒童活動(dòng)空間[2]；大部分項(xiàng)目業(yè)主建議后續(xù)增加園區(qū)慢步道、球類(lèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及其他運(yùn)動(dòng)空間；大部分項(xiàng)目業(yè)主建議增加全區(qū)WiFi、洗手池、適老設(shè)施等配套設(shè)施；對(duì)于寵物活動(dòng)空間、可食地景等功能空間接受度意見(jiàn)各半；絕大多數(shù)項(xiàng)目業(yè)主不建議增加直飲水機(jī)、室外插座等配套設(shè)施。

對(duì)物業(yè)人員，主要進(jìn)行發(fā)放問(wèn)卷形式進(jìn)行訪(fǎng)談，調(diào)研重點(diǎn)包括：對(duì)于園區(qū)環(huán)境日常管理難易點(diǎn)的反饋；對(duì)于園區(qū)活動(dòng)空間使用體驗(yàn)的反饋；對(duì)于園區(qū)環(huán)境觀感感受的反饋；對(duì)于園區(qū)已有活動(dòng)空間及創(chuàng)新空間設(shè)置的可行性建議反饋。

根據(jù)物業(yè)訪(fǎng)談資料整理，反饋結(jié)果要點(diǎn)有如下內(nèi)容：調(diào)研項(xiàng)目物業(yè)方面對(duì)園區(qū)戶(hù)外景觀整體的觀感和功能是比較認(rèn)可的；部分項(xiàng)目對(duì)于樓層垃圾收集、集中垃圾收集點(diǎn)以及保潔取水設(shè)施有訴求；部分項(xiàng)目園區(qū)照明亮度、照明回路設(shè)置有訴求；多數(shù)對(duì)于現(xiàn)有園區(qū)出入口管控方式、場(chǎng)地條件以及設(shè)施條件有訴求；多數(shù)項(xiàng)目不建議后期園區(qū)內(nèi)使用木材、鐵藝、亞克力等易損耗、維保困難的戶(hù)外材料；大部分項(xiàng)目建議后續(xù)園區(qū)增加慢步道、球類(lèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地；大部分項(xiàng)目建議增加全區(qū)WiFi、洗手池等配套設(shè)施；大部分項(xiàng)目不接受寵物活動(dòng)空間、室外插座、直飲水機(jī)等功能空間以及配套設(shè)施。

同時(shí)，同步對(duì)這8 個(gè)住宅園區(qū)的景觀產(chǎn)品成本進(jìn)行測(cè)算與分析，選定了泳池空間、主入口空間、周界圍墻、組團(tuán)花園、單元入口空間、灰空間共6 個(gè)重要景觀空間作為主要研究對(duì)象。對(duì)8 個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行成本測(cè)算后，對(duì)參考價(jià)值較高的泳池空間、主入口空間、周界圍墻、灰空間測(cè)算成果進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)和對(duì)比分析。

3 問(wèn)題分析階段

根據(jù)上述對(duì)8 個(gè)典型住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品的調(diào)研及成本分析，可將景觀產(chǎn)品問(wèn)題歸納為技術(shù)、管理兩個(gè)方面。

3.1 技術(shù)方面

住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品欠缺生態(tài)、低碳、環(huán)保的新材料應(yīng)用。住宅園區(qū)景觀中智能化管理系統(tǒng)、智能化生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及其他高科技景觀產(chǎn)品應(yīng)用較少。近年來(lái)，房產(chǎn)新政對(duì)海綿城市、海綿社區(qū)有了一定要求，住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品中應(yīng)更多地考慮相關(guān)營(yíng)造策略。調(diào)研中，業(yè)主與物業(yè)多次提及景觀產(chǎn)品使用不便、做法不夠人性化的問(wèn)題，景觀產(chǎn)品開(kāi)發(fā)者需從以人為本角度去鉆研產(chǎn)品創(chuàng)新方向。

3.2 管理方面

對(duì)住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品進(jìn)行成本分析可知，許多景觀組團(tuán)營(yíng)造成本遠(yuǎn)超使用價(jià)值，提出合理的成本管控機(jī)制刻不容緩。房產(chǎn)公司已有自己固定的供方資源庫(kù)，但近年來(lái)房產(chǎn)新興供方層出不窮，他們來(lái)自不同地域，有著新的設(shè)計(jì)思路與理念，可以提供更優(yōu)更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，因此，向景觀產(chǎn)品營(yíng)造供方輸送新血液刻不容緩。對(duì)住宅園區(qū)項(xiàng)目調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可將數(shù)據(jù)總結(jié)出一定規(guī)律，因此，制定完善、可行的景觀產(chǎn)品營(yíng)造標(biāo)準(zhǔn)勢(shì)在必行。

4 策略提出階段

對(duì)住宅客戶(hù)、物業(yè)進(jìn)行訪(fǎng)談后發(fā)現(xiàn)，客戶(hù)對(duì)于景觀產(chǎn)品的關(guān)注度聚焦在觀賞和使用之間的平衡。同時(shí)，景觀作為產(chǎn)品的一部分，在房產(chǎn)品整體成本趨緊的當(dāng)下，要求管理者有更加全面的經(jīng)營(yíng)意識(shí)，營(yíng)造的景觀產(chǎn)品應(yīng)更具性?xún)r(jià)比。

綜合以上內(nèi)容，作為園區(qū)景觀營(yíng)造者而言，必須具備完整的“經(jīng)營(yíng)意識(shí)”，重視和吸取客戶(hù)端的反饋，著力打造客戶(hù)重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，形成更具性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品，這是房產(chǎn)景觀產(chǎn)品創(chuàng)新的基本思路。

4.1 景觀產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)展的特點(diǎn)

隨著社會(huì)的進(jìn)步，科技發(fā)展與文化沉淀受到高度重視，人們對(duì)同一事物逐漸衍生出不同角度的探索，且在關(guān)注自身感受的同時(shí)，人們也開(kāi)始追求人與自然的和諧。房產(chǎn)景觀產(chǎn)品營(yíng)造也反映了社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)上述創(chuàng)新思路，景觀產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)展方向可分為技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新兩大類(lèi)。具體而言，這兩大方向的創(chuàng)新都應(yīng)具備人性化、智能化、生態(tài)化、文化性、高質(zhì)復(fù)制性五大特點(diǎn)。

1）人性化。房產(chǎn)景觀產(chǎn)品是為業(yè)主服務(wù)的，要滿(mǎn)足業(yè)主的真正需求。消費(fèi)者的欣賞水平越來(lái)越高，要更多地強(qiáng)調(diào)觀賞性與功能性相結(jié)合。

2）智能化。隨著技術(shù)的發(fā)展，數(shù)字化技術(shù)廣泛應(yīng)用于房產(chǎn)行業(yè)。人們對(duì)智能化的需求量逐步增加。為滿(mǎn)足人們對(duì)智能化生活的需求，房產(chǎn)景觀產(chǎn)品設(shè)計(jì)也在朝著智能化方向發(fā)展。

3）生態(tài)化。在進(jìn)行地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)時(shí)，將自然生態(tài)環(huán)境與景觀有機(jī)結(jié)合，能夠促進(jìn)房產(chǎn)景觀產(chǎn)品朝生態(tài)化方向發(fā)展。

4）文化性。房產(chǎn)景觀產(chǎn)品應(yīng)朝著文化性方向發(fā)展，才能將環(huán)境藝術(shù)與居住建筑有效結(jié)合起來(lái)，以保留、延續(xù)歷史性文化。

5）高質(zhì)復(fù)制性。制定專(zhuān)項(xiàng)景觀產(chǎn)品營(yíng)造標(biāo)準(zhǔn)化導(dǎo)則；控制精品景觀產(chǎn)品營(yíng)造品質(zhì)；房產(chǎn)景觀產(chǎn)品營(yíng)造配合創(chuàng)新研發(fā)應(yīng)用工作；房產(chǎn)景觀產(chǎn)品營(yíng)造成本控制；房產(chǎn)景觀產(chǎn)品設(shè)計(jì)目光需長(zhǎng)遠(yuǎn)，充分考慮營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)。

4.2 住宅園區(qū)景觀創(chuàng)新技術(shù)策略

根據(jù)上述五大特點(diǎn)，提出了以下住宅園區(qū)景觀創(chuàng)新技術(shù)策略。

1）材料創(chuàng)新。提及景觀，很多設(shè)計(jì)單位或地產(chǎn)企業(yè)都較為關(guān)注生態(tài)、低碳、環(huán)保方面，而新型材料是體現(xiàn)方式之一。比如，深受高檔住宅歡迎的竹木材料，已慢慢代替木板，因?yàn)樗梢詣?chuàng)造更加美觀和結(jié)實(shí)耐用的木質(zhì)景觀空間。另外一個(gè)典型的例子就是正在大力推廣的PC 制品，它能夠替代石材的使用，充分滿(mǎn)足環(huán)保要求。

2）引入高科技。房產(chǎn)景觀產(chǎn)品的打造，是一項(xiàng)藝術(shù)與工程技術(shù)相結(jié)合的綜合性工作。想要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美的室外環(huán)境與供人休閑的空間組織，必須依靠一定的技術(shù)手段，尤其是想要?jiǎng)?chuàng)造出具有創(chuàng)新精神的房產(chǎn)景觀產(chǎn)品，更是需要高科技的支持。如智能化的園區(qū)管理系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、智能化生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。一些園區(qū)的互動(dòng)裝置及雕塑，也需科技手段支撐。

3）打造生態(tài)社區(qū)。大力推廣海綿城市設(shè)計(jì)理念，打造低碳、宜人的生態(tài)社區(qū)也成為房產(chǎn)景觀產(chǎn)品的亮點(diǎn)與趨勢(shì)。

4）人性化服務(wù)。將產(chǎn)品與業(yè)主使用相結(jié)合；產(chǎn)品與日常管理相結(jié)合；產(chǎn)品與氣候習(xí)慣相結(jié)合，提供人性化服務(wù)。

4.3 住宅園區(qū)景觀創(chuàng)新管理策略

住宅園區(qū)景觀創(chuàng)新管理策略包括以下3 點(diǎn)。

4.3.1 成本管控

房產(chǎn)營(yíng)造成本的分配與控制是房產(chǎn)企業(yè)研究的重點(diǎn)，直接關(guān)系到企業(yè)利益。對(duì)于房產(chǎn)景觀產(chǎn)品的管控，可分為開(kāi)源、節(jié)流兩個(gè)方向討論。

1）開(kāi)源，指的是在拿地前或拿地初期，在做項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)時(shí)，通過(guò)土地資源分析、投資價(jià)值分析及合理的資金調(diào)配，為景觀溢價(jià)做出最大化建設(shè)，爭(zhēng)取做到投資資源最大化的過(guò)程[3]。

2）節(jié)流，就是一個(gè)有限資源合理調(diào)配的過(guò)程。隨著地產(chǎn)客戶(hù)的日益成熟，應(yīng)越發(fā)重視客戶(hù)在戶(hù)外空間所關(guān)注的敏感點(diǎn)。入口大堂、中軸空間、歸家園路、單元入戶(hù)空間、架空層、電梯前室、地下門(mén)廳等構(gòu)成的歸家動(dòng)線(xiàn)，與各年齡段業(yè)主相關(guān)聯(lián)的活動(dòng)空間，需要重點(diǎn)投入和打造。

4.3.2 供方資源梳理

在進(jìn)行供方選擇時(shí)，應(yīng)充分考慮以下4 點(diǎn)：（1）深入考察供方及供方設(shè)計(jì)師過(guò)往項(xiàng)目案例；（2）充分了解考察供方當(dāng)期業(yè)務(wù)量飽和情況；（3）切實(shí)分析供方與項(xiàng)目自身項(xiàng)目匹配與否；（4）結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本選擇同檔供方合理比價(jià)。應(yīng)根據(jù)不同項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合以上內(nèi)容做統(tǒng)籌和調(diào)配。

4.3.3 標(biāo)準(zhǔn)化策略制定

房產(chǎn)景觀產(chǎn)品在有限的紅線(xiàn)范圍內(nèi)，應(yīng)創(chuàng)造更多交往空間。所謂交往空間景觀包括兩個(gè)方面，景觀與人的交往和景觀中人與人的交往。

分析景觀產(chǎn)品中不同性質(zhì)空間的景觀元素與營(yíng)造成本，根據(jù)項(xiàng)目景觀產(chǎn)品成本將其分為不同檔次，對(duì)包括主入口空間、泳池空間、組團(tuán)花園、單元入口、灰空間在內(nèi)的5 種重要空間做標(biāo)準(zhǔn)化適配表的制定。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將使得業(yè)主和物業(yè)對(duì)住宅園區(qū)的景觀需求不斷發(fā)生變化。一個(gè)住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品的好壞，不僅反映了設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)水平，也是業(yè)主文化素養(yǎng)、文明程度的反映，是社會(huì)管理、物業(yè)管理水平的反映。這就促使景觀產(chǎn)品在營(yíng)造過(guò)程中，一方面要關(guān)注生活、以人為本，另一方面又要積極拓寬景觀產(chǎn)品設(shè)計(jì)的思路和方法，與時(shí)俱進(jìn)、推陳出新，甚至超前創(chuàng)新，才能創(chuàng)造出更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的住宅園區(qū)景觀產(chǎn)品。