我國(guó)廉租房政策初探

秦良芳

【摘 要】中華民族是一個(gè)重視居住的民族，住房被很多老百姓認(rèn)為是安身立命的根本。但是近年來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)比較普遍的高房?jī)r(jià)卻讓很多的家庭望而卻步。城市中的困難家庭對(duì)這一點(diǎn)體會(huì)更加明顯，為了解決城市中購(gòu)房困難的家庭的居住問(wèn)題，我國(guó)出臺(tái)了廉租房政策，以期讓城市中的困難家庭享受到比較優(yōu)惠的租住價(jià)格和比較優(yōu)良的居住條件。本文簡(jiǎn)單梳理了廉租房政策并對(duì)其做出簡(jiǎn)單評(píng)述。

【關(guān)鍵詞】廉租房；社會(huì)政策；政策分析

1 歷史背景

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住房制度不斷發(fā)生變化，1998年下半年開(kāi)始，政府停止了住房實(shí)物分配，逐步住房商品化政策。住房制度開(kāi)始成為拉動(dòng)內(nèi)需和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。與此同時(shí)，也針對(duì)最低收入家庭專項(xiàng)提供了可供租賃的廉租房，保證基本的居住條件。

在住房市場(chǎng)二十余年的發(fā)展中，市場(chǎng)機(jī)制在住房的供應(yīng)、分配、流通和消費(fèi)各環(huán)節(jié)中發(fā)揮了主導(dǎo)作用。自2002年起，商品住宅價(jià)格開(kāi)始呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格與居民的實(shí)際收入水平差距過(guò)大，城市居民住房問(wèn)題口益突出。為了解決這一問(wèn)題的廉租房、公租房、經(jīng)適房逐步進(jìn)入了大眾視野，但是在實(shí)際的操作中，還存在著一些問(wèn)題。

2 政策介紹

2.1 廉租房定義

在1999年建設(shè)部發(fā)布的《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》中首次提出了“廉租房”的概念。指出廉租房是政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)居民戶口的最低收入家庭，或住房弱勢(shì)群體提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。但是，在2004年頒布的“24號(hào)文”中提到全國(guó)廉租房政策保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭，且《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》一文己被廢止，此后再無(wú)文件正式提出“廉租房”概念，所以，廉租房一詞雖然經(jīng)常被討論，但在學(xué)術(shù)界并沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的定義。筆者通過(guò)概括廉租房的基本特征將其定義為：政府提供并起主導(dǎo)作用的、為城市住房困難家庭的提供的不具有買賣和繼承權(quán)利的出租房，它明顯帶有社會(huì)保障性和社會(huì)福利性的特點(diǎn)。

2.2 廉租房特點(diǎn)

2.2.1 非市場(chǎng)化

供應(yīng)廉租房的資金來(lái)源是國(guó)家撥款或者社會(huì)組織籌集資金，與商品房的市場(chǎng)化供應(yīng)是完全脫鉤的“兩張皮”，也正是這樣，才會(huì)使得廉租房的價(jià)格非常低廉。其福利性和社會(huì)保障性也是通過(guò)這個(gè)特點(diǎn)顯現(xiàn)出來(lái)的。

2.2.2 供給群體固定

廉租房只供給城鎮(zhèn)居民中有住房困難的低收入家庭。申請(qǐng)入住的弱勢(shì)群體對(duì)象首先要進(jìn)行資格認(rèn)定，只有經(jīng)過(guò)有關(guān)單位認(rèn)定符合條件的家庭，才能按規(guī)定租住政府提供的公共房屋。

2.2.3 只租不售

大部分廉租房的房源都是騰退的公房，其產(chǎn)權(quán)歸政府所有，因此任何單位和個(gè)人不能轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和繼承，而只能嚴(yán)格執(zhí)行租賃手續(xù)。

3 政策分析

在中國(guó)傳統(tǒng)文化中，“安居”一直是“樂(lè)業(yè)”的前提，比較穩(wěn)定和優(yōu)良的居住條件給創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的這一階層解除了很多后顧之憂，廉租房政策是一項(xiàng)值得推廣的政策，它又如下明顯的優(yōu)勢(shì)：

（1）維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)公平。

我們生活的時(shí)代因?yàn)樽》繋?lái)的困難太顯而易見(jiàn)，無(wú)論是家庭關(guān)系還是社會(huì)關(guān)系，都深受其影響，這一點(diǎn)對(duì)于“買不起房”的群體更明顯。最幾年來(lái)，因?yàn)樽》繂?wèn)題而導(dǎo)致的犯罪或者其他極端事件更是屢見(jiàn)不鮮，構(gòu)成了威脅社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。而廉租房政策就是從公共物品的公平性角度出發(fā)，對(duì)住房資源進(jìn)行再分配，即國(guó)家以“社會(huì)公平”的名義對(duì)住房進(jìn)行社會(huì)轉(zhuǎn)移，對(duì)于促進(jìn)社會(huì)公平、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定將起到重要作用。

（2）改善人民生活，提升政府職能。

衣食住行的問(wèn)題是人民群眾每天都要面對(duì)的問(wèn)題，現(xiàn)代國(guó)家的重要的特點(diǎn)就是向全體國(guó)民負(fù)責(zé)，以提升全體國(guó)民的福祉為政府的重要職能。在公共服務(wù)領(lǐng)域的不斷改進(jìn)和完善是我國(guó)政府建設(shè)服務(wù)型政府的題中之義，而住房就是一個(gè)重要方面。

（3）彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制，合理資源配置。

我國(guó)的住房政策主要實(shí)行的是市場(chǎng)化機(jī)制，發(fā)揮了市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，由單位制住房實(shí)現(xiàn)了住房商品化。但是市場(chǎng)作為無(wú)形的手在調(diào)解資源配置上并不是萬(wàn)能，世界上任何一個(gè)國(guó)家，無(wú)論其住房制度多么完善，住房福利多么優(yōu)惠，都不是只依靠市場(chǎng)化手段來(lái)實(shí)現(xiàn)的。廉租房政策，通過(guò)政策、法律、行政及金融等多種手段的運(yùn)用，對(duì)一部分財(cái)產(chǎn)進(jìn)行再分配，提供住房弱勢(shì)群體基本的居住條件，從而彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的缺陷，可以有效保證市場(chǎng)機(jī)制的良性運(yùn)作。

同樣，一項(xiàng)公共政策從制定到實(shí)施，其過(guò)程必定是曲折的，甚至有些困難的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了預(yù)期，廉租房政策自實(shí)行以來(lái)，也遭遇了重重的困難和質(zhì)疑，在執(zhí)行的過(guò)程中遇到了種種的困難：

（1）覆蓋范圍較窄，難解燃眉之急。

廉租房政策的覆蓋對(duì)象是城市困難家庭，但是到底是困難到哪種程度的家庭，或者說(shuō)如何確定哪個(gè)群體是最困難或者最需要廉租房的群體，這其實(shí)是非常困難的，也需要耗費(fèi)大量的人力物力和財(cái)力。這一點(diǎn)往往使得政策在執(zhí)行過(guò)程中打了一定的折扣，并且信息往往流通到那些雖說(shuō)比較貧困但是還是擁有一定社會(huì)資源的人手里，真正社會(huì)最底層、完全不具備社交資源的人反而難以享受到這類政策上的優(yōu)惠。這是覆蓋范圍窄的一個(gè)表現(xiàn)，另外，從總體上來(lái)說(shuō)，廉租房的數(shù)量也比較少，并且地區(qū)覆蓋極其不均勻，二三線城市這一制度非常不完備，亟待加強(qiáng)。

（2）準(zhǔn)入機(jī)制模糊，退出機(jī)制延時(shí)。

廉租房準(zhǔn)入機(jī)制尚未解決租住標(biāo)準(zhǔn)的制定、申請(qǐng)資格的認(rèn)定這兩個(gè)技術(shù)性問(wèn)題。由于價(jià)格低廉，在不法分子的眼里，廉租房具有很大的牟利空間，很多人千方百計(jì)想申請(qǐng)住進(jìn)廉租房，而即便是家庭困難的住戶，在家庭條件得到了改善，不再符合廉租房的申請(qǐng)資格的時(shí)候，也不一定會(huì)及時(shí)申請(qǐng)退出，而選擇了隱瞞財(cái)產(chǎn)和收入等手段，以便可以繼續(xù)居住在廉租房。這就導(dǎo)致房屋的流動(dòng)和循環(huán)利用性比較小，利用率較低，真正解決的困難可能很有限。

（3）負(fù)面消息頻傳，引發(fā)百姓質(zhì)疑。

近幾年來(lái)，關(guān)于開(kāi)車去住廉租房的新聞曝光屢見(jiàn)不鮮，甚至中央電視臺(tái)這樣的主流媒體也曝光過(guò)地方領(lǐng)導(dǎo)干部申請(qǐng)廉租房的新聞。掌握和擁有社會(huì)資源的人群更容易獲得廉租房這一點(diǎn)不用質(zhì)疑，而這種人往往不是最需要廉租房的人。在連續(xù)遭受這樣的負(fù)面消息的沖擊之后，很多老百姓開(kāi)始質(zhì)疑廉租房的出現(xiàn)是不是為了給某些特定的群體開(kāi)后門，開(kāi)始對(duì)這一政策持有了懷疑態(tài)度，這也在一定程度上阻礙了廉租房政策的推進(jìn)。

4 改進(jìn)建議

4.1 加大懲罰力度，完善法律機(jī)制

利益的驅(qū)動(dòng)容易使人失去理智，法律應(yīng)該是最低限度的準(zhǔn)繩。我國(guó)的許多社會(huì)問(wèn)題的出現(xiàn)與法制不健全都有莫大的關(guān)系，因此十八屆四中全會(huì)提出了要建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義法制體系，建設(shè)社會(huì)主義法制國(guó)家的總目標(biāo)。完善的法律機(jī)制對(duì)于整治目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也非常重要，因?yàn)檫@樣“騎虎難下”的地產(chǎn)局勢(shì)很難讓老百姓真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。法律網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建將會(huì)提高違法犯罪的成本，使得人們不敢輕易觸碰法律的紅線。

4.2 擴(kuò)大廉租房源，實(shí)現(xiàn)多元并舉

目前，我國(guó)的廉租房房源主要是騰退的舊公房，相對(duì)比較單一，比較好的途徑主要有公私合營(yíng)修建廉租房、政府收購(gòu)空置商品房、經(jīng)適房、二手房等。商品房的長(zhǎng)期空置是對(duì)資源的極大浪費(fèi)，也會(huì)造成資金回籠困難。在擴(kuò)展房源的過(guò)程中，政府的直接參與與監(jiān)管是非常必要的，僅僅依靠地產(chǎn)商，其社會(huì)福利性和保障性有可能發(fā)生改變。

4.3 健全監(jiān)管機(jī)制，成立管理機(jī)構(gòu)

為了解決廉租房的準(zhǔn)入和退出機(jī)制的相關(guān)問(wèn)題，規(guī)避其實(shí)際操作過(guò)程中互相推諉、責(zé)任不清的問(wèn)題，建議建立專業(yè)化、非營(yíng)利性的廉租房政策管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)。通過(guò)專業(yè)的管理方法，及時(shí)的實(shí)現(xiàn)信息系統(tǒng)的調(diào)查與共享、核查系統(tǒng)的完善和準(zhǔn)確，有效預(yù)防政策實(shí)施過(guò)程中的違法犯罪行為。

5 結(jié)語(yǔ)

任何一項(xiàng)科學(xué)的公共政策都是在實(shí)踐過(guò)程中不斷改進(jìn)和完善的，我國(guó)的廉租房政策是一項(xiàng)社會(huì)福利方面的重大進(jìn)步，雖然目前還存在種種問(wèn)題，但前途必將充滿光明。希望這個(gè)社會(huì)上流離失所的人越來(lái)越少，貧困人民的生活水平能夠切實(shí)得到改善！

【參考文獻(xiàn)】

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[責(zé)任編輯：湯靜]