基層商業(yè)銀行個人二手住房貸款風險管理

□文/熊 盼

（廣州華立學院互聯(lián)網(wǎng)與創(chuàng)新金融研究所 廣東·廣州）

［提要］隨著個人二手住房交易量的增加，個人二手住房貸款業(yè)務量越來越多，基層商業(yè)銀行個人二手住房貸款規(guī)模相應擴大，其中產(chǎn)生的風險亦愈加顯著，從而對風險管理提出更高的要求。通過分析基層商業(yè)銀行個人二手住房貸款風險管理問題，探討五種風險管理策略，以期對基層商業(yè)銀行個人二手住房貸款業(yè)務發(fā)展有所裨助。

近年來，我國重點大城市的二手房成交逐步超越一手房成交量，特別是一二線大城市，新增土地供給越來越少，一手房的供應也越來越少，二手房交易成為市場主流，樓市進入二手房時代。未來隨著二手房規(guī)模的累積擴大，二手房將從原先一手房的補充地位轉(zhuǎn)為市場相對更加重要的地位。對商業(yè)銀行來說，個人二手住房貸款成為資產(chǎn)業(yè)務的重要增長點，搶占二手房貸市場具有重要戰(zhàn)略意義。面對越來越激烈的市場競爭，商業(yè)銀行不斷調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略和創(chuàng)新業(yè)務模式，提升產(chǎn)品與服務質(zhì)量，優(yōu)化客戶體驗，精準滿足客戶金融需求。而從基層商業(yè)銀行角度看，一方面承擔著經(jīng)營業(yè)績的壓力；另一方面還經(jīng)受著業(yè)務風險的考驗。如何做好個人二手住房貸款風險防控，是基層商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務開展過程中的內(nèi)在需要，也是以銀行為代表的傳統(tǒng)金融機構推進數(shù)字化轉(zhuǎn)型發(fā)展的必然選擇。

一、基層商業(yè)銀行個人二手住房貸款風險管理中的問題

巴塞爾協(xié)議從誘因角度將銀行的風險劃分為信用風險、操作風險、市場風險、流動性風險、戰(zhàn)略風險、法律風險以及聲譽風險等。而基層商業(yè)銀行在實踐中面臨的個人二手住房貸款風險類型主要有信用風險、操作風險以及聲譽風險。商業(yè)銀行總行從宏觀戰(zhàn)略上把握整體風險，基層行則貫徹執(zhí)行上級行規(guī)章制度，在一線業(yè)務開展的過程中進行風險管理，更加注重具體流程和操作細節(jié)。盡管基層行不懈堅持合規(guī)經(jīng)營，但難免尚存一些風險管理問題。

（一）信用風險管理問題

1、貸前調(diào)查流于形式。調(diào)查工作走過場，調(diào)查內(nèi)容不充分?；鶎由虡I(yè)銀行客戶經(jīng)理在進行貸前調(diào)查工作時，往往受到業(yè)務量考核和工作效率因素影響，沒有嚴格按照制度規(guī)定認真履行調(diào)查職責，將信貸調(diào)查環(huán)節(jié)變?yōu)楹唵问占蛻艮k貸資料的過程。當前的房地產(chǎn)中介機構已成為商業(yè)銀行個人二手房貸款業(yè)務來源的主渠道。對中介機構遞送來的客戶貸款申請資料，基層行客戶經(jīng)理簡單審核客戶提交的資料后，匆匆將受理資料按業(yè)務基本要求直接錄入系統(tǒng)，變成資料傳遞的中間人，并沒有與客戶詳細面談或?qū)嵸|(zhì)性去進行個貸實地調(diào)查，未對客戶情況進行深入了解分析，客戶信息掌握不全，以致部分存在信用風險的客戶沒有及時被識別出來，從而成為下一步風險隱患。

2、內(nèi)部評級人為操控。商業(yè)銀行對個人二手住房貸款采取內(nèi)部評級準入制度，當客戶申請評分低于準入分數(shù)時，則表示此筆貸款不能準入，直接退件處理。內(nèi)部評級能比較準確地度量客戶信用風險，一方面能夠幫助客戶經(jīng)理、審查審批人員以及管理人員科學分析和運用評級結果來識別客戶信用風險；另一方面客戶經(jīng)理可從中挑選高評分客戶深入拓展，發(fā)現(xiàn)更多信譽好、經(jīng)濟實力強以及未來還款能力穩(wěn)定的中高端客戶，優(yōu)化個貸客戶質(zhì)量結構，實現(xiàn)風險補償。內(nèi)部評級的實現(xiàn)涉及要素包括客戶個人信息狀況、信用狀況、還款能力狀況、擔保狀況、貸款要素狀況等。客戶個人信用狀況直接通過系統(tǒng)獲取，其他要素均需要基層商業(yè)銀行客戶經(jīng)理錄入系統(tǒng)，且系統(tǒng)內(nèi)部評級可多次進行。這就意味著當某個客戶信用評級分數(shù)達不到準入標準時，客戶經(jīng)理仍然可以通過修改其他要素使該客戶達到準入門檻。在業(yè)務量考核指標繁重壓力之下，基層商業(yè)銀行客戶經(jīng)理或都有上述操縱評級行為的發(fā)生。因此，系統(tǒng)設置的內(nèi)部評級在人為干預下并沒有充分發(fā)揮其應有的風險補償作用。

3、信用風險控制不到位。風控意識和執(zhí)行效率不高。當上級行發(fā)布風險預警后，基層商業(yè)銀行對風險預警信號的系統(tǒng)反饋工作不夠主動，等多次督促催報才跟進預警信號的處置。在貸后檢查方面，基層商業(yè)銀行客戶經(jīng)理發(fā)放完貸款后疏于開展跟蹤檢查，等到合規(guī)風險檢查時才緊急補救。在貸后風控方面，突出表現(xiàn)為催收不及時、措施不到位、控制不理想。對還款賬戶余額不足或已逾期的客戶跟進不足，對新增不良貸款未生成遏制，未能在發(fā)現(xiàn)風險苗頭時及時采取有效措施（比如他行轉(zhuǎn)貸、尋找買受人等）化解。對已不良貸款的退出處置，過分依賴委托外包催收機構，效果不甚理想。對不良貸款的清收，未能及時提起訴訟，甚至過分依賴外聘律師推進，缺乏與法院的溝通，不會運用法院確認調(diào)解協(xié)議、實現(xiàn)擔保物權程序等貸款追償?shù)奶厥夥绞?，進程一拖再拖，尤其在疫情期間，不良訴訟案件增多，審理排隊時間較長，償債判決執(zhí)行困難，清收處置效率不高。

（二）操作風險管理問題

1、基層房貸隊伍建設不扎實。一線房貸人員的數(shù)量和質(zhì)量很大程度影響著所在行的房貸規(guī)模和質(zhì)量。銀行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，智慧網(wǎng)點重新整合人力資源，基層營業(yè)機構信貸隊伍的人員數(shù)量基本沒有增長，甚至出現(xiàn)人員減少的情況。特別是營業(yè)網(wǎng)點客戶經(jīng)理，崗位調(diào)動頻繁，業(yè)務淺嘗輒止，房貸專業(yè)技能水平偏低，素質(zhì)普遍不高，風險把控能力較差，不僅對行內(nèi)房貸政策制度掌握不充分，基本的客戶調(diào)查、采集資料、與客戶交談、分析判斷等也做得不到位，影響房貸業(yè)務質(zhì)量。在某些基層行，房貸業(yè)務骨干還有被上級行借調(diào)使用的情況，短則數(shù)月長則一年有余，人力資源緊缺現(xiàn)象甚至成為一種常態(tài)。可見，基層行房貸人員不穩(wěn)定，隊伍建設不牢固。

2、業(yè)務違規(guī)操作時有發(fā)生?；鶎有锌蛻艚?jīng)理多側(cè)重于通過人行征信系統(tǒng)、客戶提供的資料等對客戶資信狀況和還款能力進行間接調(diào)查，對于面談面簽制度、實地調(diào)查走訪要求等落實不到位，容易出現(xiàn)假按揭、惡意套取銀行信用甚至逃廢銀行債務的風險。在貸款調(diào)查環(huán)節(jié)，迫于業(yè)績考核的壓力或存在利益輸送謀私，某些基層行客戶經(jīng)理默許一些常見的違規(guī)行為。例如，客戶提供的收入證明中的工作單位與人行信用報告顯示工作單位不一致，客戶提供虛假銀行流水，限購者委托虛假掛名者代持房產(chǎn)進行貸款，等等。調(diào)查不實是內(nèi)部欺詐的典型體現(xiàn)。

3、押品評估時常不合理。個人二手住房貸款通常采用外部評估、內(nèi)部確認相結合的方式對押品進行價值評估。在辦理貸款前，準入的評估公司應邀上門至抵押物進行評估測算，出具完整的外部評估結果報告，送審至銀行進行內(nèi)部評估調(diào)查、審核、確認。授信額度與二手房價值相關，一般來說，可貸額度最高不超二手房市場價的七成。為了申請更多的貸款額度，難免出現(xiàn)押品評估需要往高調(diào)價的現(xiàn)象。某些基層行為了爭奪更多市場份額，默許評估公司出具估價高于市場價的評估報告進行確認，一旦貸款違約可能導致資不抵債的惡果。

（三）政策風險管理問題

1、房貸額度規(guī)?？刂埔l(fā)聲譽風險。由于房貸辦理耗時較長，從購房開始到放款結束少則一個月，多則半年甚至更久。整個過程中一旦遇到緊縮信貸政策管控，壓縮信貸額度規(guī)模，銀行可放貸額度隨之稀缺。如2020年末央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》對個人房貸所產(chǎn)生的影響相對較為明顯，局部可能出現(xiàn)審貸更嚴、放款拉長等效應。政策的突如其來使得前期已審批未放款的客戶均無法按正常流程和時長結案，在有限緊缺的額度內(nèi)排隊等待放款，持續(xù)較長時間，期間如若遇到房貸利率上調(diào)，按市場機制價高者優(yōu)先，不接受調(diào)價的客戶等候時間將變得更長，買賣雙方的矛盾沖突指向銀行，針對銀行的不滿與投訴增加，給銀行帶來了不良的聲譽風險，負面影響較深遠且持續(xù)時間較長。

2、限售政策加大房貸押品處置風險。限售政策是限制新購入商品住房再轉(zhuǎn)讓行為的政策措施，能有效抑制投資需求、精準打擊投機需求。為了抑制炒房行為，國內(nèi)樓市較火的城市先后實施限售政策。按限售政策，未到規(guī)定的年限，住房無法轉(zhuǎn)讓。以住房作為抵押物的個人二手住房貸款發(fā)放后，客戶一旦違約，形成不良貸款，抵押物便暫無法被處置變賣，須過了限售期方可處置，因此信用收回時間延長，風險隨之越來越大。

二、基層商業(yè)銀行個人二手住房貸款風控策略

（一）完善基層行組織機構

1、整合團隊，協(xié)調(diào)組織。首先，配齊崗位人員，特別是貸前調(diào)查監(jiān)督崗，深入個貸調(diào)查階段，把握好調(diào)查工作質(zhì)量，及時識別監(jiān)控信貸風險，提高信貸操作的規(guī)范化水平；其次，強化崗位專業(yè)性，特別是貸后監(jiān)管崗，集中作業(yè)于房貸逾期與不良管控、核銷與清收處置，參與內(nèi)外部檢查的問題整改，融入各類風險化解工作；最后，增進各部門考核與風控的協(xié)調(diào)與關聯(lián)度。結合基層行發(fā)展戰(zhàn)略，各部門統(tǒng)一思想，統(tǒng)一制定和執(zhí)行綜合考評指標方案，出現(xiàn)有重復、出入、對立的方面及早協(xié)調(diào)糾正，確保可行可用且有效激勵，在最低風險閾值內(nèi)達到基層行各項業(yè)務最優(yōu)可持續(xù)發(fā)展。

2、培育專業(yè)化基層營業(yè)機構客戶經(jīng)理。基層營業(yè)機構智能設備的普及，釋放更多柜面人員到前臺從事營銷服務。將這些柜面人員培養(yǎng)成每個不同業(yè)務線條的專業(yè)客戶經(jīng)理，專門負責某一項具體業(yè)務，堅持做精做強做大。以基層營業(yè)機構房貸專員技能培訓、產(chǎn)品培訓、素質(zhì)培訓為抓手，可以采取集中和分散培訓等靈活多樣的培訓方式，持續(xù)開展對基層營業(yè)機構客戶經(jīng)理的房貸政策制度培訓、強化產(chǎn)品培訓，使其全面掌握重點房貸產(chǎn)品政策、營銷技巧和系統(tǒng)操作，促其向房貸領域?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)型。

（二）優(yōu)化貸款業(yè)務流程

1、細化崗位分離。按照審貸分離的基本原則，將房貸信貸業(yè)務流程各環(huán)節(jié)的職能分解到不同的部門或崗位。在整個業(yè)務流程中，可將審查審批設立在上級行信貸部門、用信審核設立在上級行風險部門，從縱向進行層級制衡；讓后臺人員擔任抵押登記和合同審查崗，從橫向進行崗位分離；其余流程基層行客戶經(jīng)理參與。同時，嚴格細化工作崗位，由不同人員負責。首先，貸款受理崗專人專任，負責受理客戶提出的貸款申請以及簽訂相關信貸申請資料；其次，設立評估管理崗，專職負責預約評估公司上門評估以及外評內(nèi)審的受理與調(diào)查；再次，設置合同簽約崗，負責審批通過的借款合同系統(tǒng)錄入、生成、用印、面簽、交接等；最后，增設權證管理崗，專門負責各類權證的登記與出入庫。實現(xiàn)崗位嚴格分離，有效制約由基層行客戶經(jīng)理道德風險引發(fā)的違規(guī)操作行為。

2、規(guī)范調(diào)查作業(yè)。房貸業(yè)務真實性是風險管理的基石和生命線，相比審查審批環(huán)節(jié)而言，調(diào)查環(huán)節(jié)的工作盡職程度更為重要。在這個問題上，房貸調(diào)查人員的風險管理意識、理念、實際工作狀態(tài)非常重要，須增強風險意識，主動識別風險，做到信息對稱。調(diào)查要嚴格按照制度規(guī)定認真履行調(diào)查職責，突出真實性核查，不走過場、不打折扣地執(zhí)行面談面簽制度、做好電話或現(xiàn)場調(diào)查。在調(diào)查中，要嚴格核實客戶的第一還款來源，結合客戶的身份證、戶口簿、婚姻狀況、收入證明、銀行流水、住房公積金繳存證明、個人所得稅完稅證明、擬購房產(chǎn)等綜合分析其收入來源的合理性、可靠性、穩(wěn)定性，謹防假按揭的出現(xiàn)。結合網(wǎng)絡查證途徑，廣泛收集客戶信息，對涉訴且無合理緣由解釋的客戶須果斷退出。利用同業(yè)違約客戶信息共享平臺，聯(lián)網(wǎng)調(diào)取客戶相關金融失信作為。

3、深化貸后管理。首先，加強房貸月供還款提醒。對還款日前賬戶余額不足的客戶通過短信或電話提醒借款人存足資金?？赏ㄟ^一些可靈活支取的理財產(chǎn)品將客戶的資金鎖定在貸款行，同時設置自動贖回關聯(lián)房貸還款，防止突然“斷供”發(fā)生。其次，建立常態(tài)化的個人貸款風險排查機制。加強對存量房貸客戶的風險排查，重點排查大額按揭貸款、曾有欠供記錄的按揭貸款、資質(zhì)欠佳客戶的按揭貸款等，是否存在風險隱患或苗頭。同時，還應重估押品價值，檢查是否貶值。再次，持續(xù)做好房貸逾期管理。實行名單制管理，分戶到人，責任到人，在催收過程中，務必重點關注借款人涉訴情況，定期查詢監(jiān)測，一旦發(fā)現(xiàn)借款人涉及其他經(jīng)濟或刑事案件，抵押物被他案查封的，立即采取措施避免損失、盡早收回貸款。最后，加快不良房貸清收。以不良壓降業(yè)績?yōu)閷Ь€，定期通報可疑類、次級類、損失類貸款壓降情況，安排專人跟蹤不良貸款的訴訟、核銷進展情況，加強與法院的溝通，加快案件訴訟流程。

（三）管理方式改進

1、房貸隊伍建設。首先，保證房貸隊伍的穩(wěn)定性。一方面多關注與跟蹤現(xiàn)有隊伍工作與生活中遇到的困難和問題，及時給予必要支持和幫助，穩(wěn)住員工的心，激發(fā)工作熱情；另一方面對房貸客戶經(jīng)理任期“換位不換崗”，即職位到期更換至新營業(yè)機構、依然從事原崗位。對新入行管培生定編定崗，培養(yǎng)新一批綜合素質(zhì)較高、業(yè)務知識扎實、能力與責任心強的房貸隊伍。其次，嚴格房貸人員資格準入。上崗必須通過總行的資格考試，且定期參加資格培訓保持上崗條件的長期有效性。再次，加強房貸日常培訓。除堅持做好各項常規(guī)業(yè)務培訓外，還要針對業(yè)務發(fā)展、人員短板，開展有針對性的培訓。最后，改進房貸隊伍作風建設。要牢固樹立合規(guī)經(jīng)營的理念，嚴格履行崗位職責，全力防范辦貸過程中出現(xiàn)內(nèi)外勾結騙貸、編造虛假資料、虛假按揭等行為，一旦發(fā)現(xiàn)從嚴從重處罰。

2、考核與績效管理。首先，落實責任，提高房貸風險考核比重。有針對性地設置各類風險管理類考核指標、統(tǒng)計口徑及計分規(guī)則，增加其考核占比權重，按完成時限或進度考核獎懲。其次，完善分配，將績效工資與風險考核指標掛鉤。制定和健全的房貸業(yè)務考核計價辦法與獎勵機制，將風險考核指標納入績效工資分配中，同時對出現(xiàn)風險問題的進行績效工資扣罰，嚴重者或?qū)嵭型０l(fā)。最后，健全評價，實行房貸客戶經(jīng)理年度等級評定。一方面劃分履職等級。例如，分優(yōu)秀、良好、稱職、基本稱職、不稱職五個等級，年度履職考核結果直接決定下一年的續(xù)聘安排；另一方面浮動崗位等級調(diào)整。根據(jù)房貸客戶經(jīng)理每年的綜合業(yè)績與風控表現(xiàn)進行崗位等級認定，相同崗位不同等級設置差異化崗位工資。

3、開展合規(guī)文化建設。首先，培育合規(guī)文化，重在教育。在日常例會上，通過學習房貸風險案例，提醒每位從業(yè)人員合規(guī)重要性，警惕風險入侵，時刻不能放松。定期開展合規(guī)知識考試或競賽，以學促知，以賽促建，宣揚合規(guī)風氣。擇時舉辦以合規(guī)為主題的體育運動活動，身體力行，滲入合規(guī)共識。評選合規(guī)之星，以榜樣的力量讓合規(guī)教育深入人心。其次，營造合規(guī)文化，貴在執(zhí)行。提高員工執(zhí)行制度的自覺性，深入開展合規(guī)文化大討論、案件風險排查、內(nèi)控綜合評價等活動，進一步提高全員執(zhí)行制度、履行職責、防控風險的自覺性。最后，構建合規(guī)文化，勝在監(jiān)督。一方面加強對房貸相關負責人、基層員工特別是內(nèi)部關鍵崗位人員的監(jiān)督管理制約；另一方面深入推進房貸從業(yè)人員互相監(jiān)督、互相檢舉。調(diào)動全員愿意監(jiān)督、敢于監(jiān)督、善于監(jiān)督的主動性和積極性，把盡職監(jiān)督做實、做細、做到位。

（四）技術創(chuàng)新與升級

1、生產(chǎn)技術創(chuàng)新

（1）加強房貸風險管理智能系統(tǒng)建設。提高房貸運作智能化水平，加強業(yè)務研究和智能系統(tǒng)開發(fā)力度，挑選出適合的房貸業(yè)務試點進行系統(tǒng)智能化辦理，逐步實現(xiàn)房貸業(yè)務從主要由人工審批向系統(tǒng)智能審批轉(zhuǎn)變，逐步實現(xiàn)房貸業(yè)務辦理的標準化、智能化、批量化，提高運作效率。在風險可控的前提下進一步優(yōu)化業(yè)務流程，通過梳理和優(yōu)化房貸業(yè)務操作的物理流程和電子流程，減少人工重復勞動、提高業(yè)務運作效率、提升客戶體驗，更好地適應個人房貸業(yè)務發(fā)展的需要。

（2）增強房貸風險管理的金融科技支撐。在傳統(tǒng)金融向數(shù)字金融轉(zhuǎn)變過程中，運用大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、區(qū)塊鏈等技術，加快研究和推動行內(nèi)金融數(shù)據(jù)、行外行為數(shù)據(jù)和各類征信數(shù)據(jù)的整合利用，建立數(shù)據(jù)共享機制，打破數(shù)據(jù)孤島，保證數(shù)據(jù)實時互通、及時互動。加快系統(tǒng)升級改造，整合當前各業(yè)務條線的系統(tǒng)信息資源，建立綜合性風險管理平臺，實現(xiàn)各業(yè)務系統(tǒng)的信息共享。逐步接入外部數(shù)據(jù)信息如五險一金繳存、公共事業(yè)繳費、稅務繳納、刷卡消費記錄、社交互動記錄等，全面挖掘綜合數(shù)據(jù)，以應對信貸中存在的信息不對稱、逆向選擇以及道德風險。進一步完善信貸風險預警系統(tǒng)，逐步建立智能型風險預警機制，實現(xiàn)大數(shù)據(jù)聯(lián)動與云計算分析，加強全面風險管理。

2、人員專技提升。進一步完善員工專業(yè)技術培訓機制。一方面可對自學獲得各類資格、資質(zhì)的員工給予物質(zhì)獎勵和精神鼓勵，大力支持培養(yǎng)一批作風硬、業(yè)務精、效率高的業(yè)務能手和技術精英，通過開展業(yè)務技能比拼等活動，樹立典型、表彰先進，積極營造全員風險管理的良好氛圍。另一方面從員工培訓中挖掘發(fā)展?jié)摿?，完善員工培訓管理辦法，加強培訓的考核和評價，做到培訓方案有計劃性和可操作性、培訓內(nèi)容有時效性和針對性，全面提高培訓效果。

（五）嚴防外部欺詐

1、加強中介機構管理。首先，基層行應根據(jù)當?shù)囟址恐薪闄C構資金實力、經(jīng)營管理、風控水平、業(yè)務量，擇優(yōu)篩選與確認可進行戰(zhàn)略合作的二手房中介機構。其次，基層行客戶經(jīng)理審慎受理調(diào)查來自中介機構推薦的二手房貸業(yè)務，真正了解客戶，核實客戶真實情況，挑選優(yōu)質(zhì)客戶再發(fā)起授信申請，而基層行主管房貸負責人務必從嚴審核把關，保證業(yè)務依法合規(guī)。最后，定期監(jiān)測二手中介機構推薦的二手房貸款業(yè)務的質(zhì)量情況，對于接近或達到風險警戒線的中介機構，及時發(fā)出風險預警提示或暫停其業(yè)務合作。

2、強化評估機構管理。一方面基層行應采取搖號中簽方式選取準入名單中的評估機構上門評估，防止內(nèi)外勾結影響評估的客觀性；另一方面做好評估機構的評價工作。對于評估報告質(zhì)量不高的、評估效率低、押品價值高估的評估機構，可及時終止合作，并列入評估機構黑名單，不予再次準入。

綜上，處在數(shù)字經(jīng)濟時代背景下，商業(yè)銀行融合金融科技的力量加快推進數(shù)字化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?；鶎有锌梢詮臉I(yè)務發(fā)展、內(nèi)部控制以及風險管理為突破口，逐步走向數(shù)字化經(jīng)營之路。作為傳統(tǒng)資產(chǎn)業(yè)務重點的個人二手住房貸款，風險管理問題一直是繞不開的焦點話題?；鶎由虡I(yè)銀行在發(fā)展個人二手住房貸款業(yè)務時，應清楚地認識該業(yè)務風險管理問題所在，從信用風險管理、操作風險管理、政策風險管理等尋根溯源，找準解決途徑，在組織機構、業(yè)務流程、管理方式、技術能力、外部合作等方面有針對性地發(fā)力，重構新業(yè)態(tài)下的銀行服務與風險管理模式。