房產(chǎn)租賃業(yè)務中的風險控制與防范探討

金建雪 溫州交運集團置業(yè)發(fā)展有限公司

我國房產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟快速發(fā)展的推動下，迎來了黃金期，各地房產(chǎn)項目非?；钴S，但由于房產(chǎn)市場規(guī)模快速擴張，導致很多房產(chǎn)資源得不到有效利用，出現(xiàn)大量房產(chǎn)閑置的情況，這一現(xiàn)狀推動了房產(chǎn)租賃行業(yè)的興起和發(fā)展。在房產(chǎn)租賃業(yè)務中，看似這項業(yè)務稀松平常，并沒有什么難度，但是這其中隱藏著很多風險，可能會帶來糾紛，甚至可能會導致租金無法回收，嚴重影響了企業(yè)經(jīng)濟效益。這就需要企業(yè)在開展房產(chǎn)租賃業(yè)務時能夠意識到可能發(fā)生的風險問題，并提前做好防控措施，保障企業(yè)效益。以下對房產(chǎn)租賃業(yè)務存在的主要風險問題展開論述。

一、房產(chǎn)租賃業(yè)務的主要風險問題

（一）房產(chǎn)租賃業(yè)務的合同風險

房產(chǎn)租賃業(yè)務需要雙方簽署合同，合同中的條款涵蓋了租賃業(yè)務的起始直到結(jié)束，合同是房產(chǎn)租賃業(yè)務中必不可少的內(nèi)容，合同中規(guī)定了雙方的權(quán)益、租賃的期限、租金等多項重要內(nèi)容。比如筆者所在企業(yè)就在房產(chǎn)租賃合同中規(guī)定必須要有以下方面的內(nèi)容：①租賃雙方的基本情況及權(quán)利與義務；②租賃資產(chǎn)的基本情況；③租賃期限、租賃價格及支付方式；④租賃期間發(fā)生費用的承擔方式，合同終止時房產(chǎn)裝修的處置方式等；⑤合同解除、違約責任及免責條款；爭議解決方式及其他約定條款?？梢?，租賃業(yè)務合同中包括的內(nèi)容必須事無巨細，但這其中隱含的風險比較大，如果稍不注意很可能引起糾紛，甚至影響賬款的回收。需要注意的合同風險主要有以下幾點：

1.合同違約風險

這主要是由于承租方選擇不當，在建立租賃關(guān)系以及合同簽署之前，沒有對承租方的資信狀況、單位營運能力、營業(yè)執(zhí)照以及履約能力等進行全面考查，很可能因此出現(xiàn)承租方違約的情況[1]。甚至可能承租方都不具備民事主體資格，導致所簽署的合同沒有法律效力。

2.合同內(nèi)容不清楚明確

合同的編制必須保證內(nèi)容的清晰明確，雙方需要承擔的權(quán)責要羅列清楚，租金、使用權(quán)、租賃期限等內(nèi)容都不能存在疑義。以租賃期限為例，務必要精確到哪一天。再比如租金方面，合同中要清楚列清租金金額是多少，如何承擔、租金怎么收等。如果有模棱兩可的部分，就可能因此引起糾紛，甚至影響賬款回收[2]。如果租金方面沒有在合同中理清，就可能導致延付、拒付等情況。此外對于一些特殊情況，需要補充說明，在合同中明確不同情況下的賠償責任，當出現(xiàn)特殊情況時就可以依照合同執(zhí)行。

3.防止承租方擅作主張

承租方如果擅自改變用途、改建或擴建房屋、違章搭建、從事違法活動等，都會產(chǎn)生糾紛。這些情況都應當提前列入到合同中，提前在合同中說明承租方一定不能開展哪些行為，如果出租方允許承租方擴建，那么雙方要在簽署合同時進行談判，針對擴建費用、責任、引起的過錯等需要雙方如何分擔，務必要提前列清，否則引起的糾紛會對出租方帶來不利。

（二）日常管理方面帶來的風險

租賃業(yè)務是一項長期工作，在日常生活中就應當做好管理工作，比如租賃信息記錄不全面，就可能影響后續(xù)的租金回收，甚至可能帶來法律糾紛[3]。應當定期進行信息匯總、核算等，了解各出租房產(chǎn)的租賃期限情況、各承租方是否有欠款、逾期時間等信息，如果沒有做好這些基礎工作，就可能導致工作混亂，帶來經(jīng)濟損失。

（三）應收賬款回收方面的風險

房產(chǎn)租賃的收入穩(wěn)定，經(jīng)營風險會相對小一些，因此房產(chǎn)租賃行業(yè)在近年來取得快速發(fā)展，但從實際情況來看，租金回收率并不一定為100%，拖欠租金甚至壞賬的情況時有發(fā)生，這正是影響房業(yè)租賃經(jīng)濟收益的一個重要風險。在當前房產(chǎn)租賃市場日趨擴大、競爭也日益激烈的背景下，為了增加房產(chǎn)出租率，會盲目招攬租戶，勢必會增加應收賬款逾期、呆賬、壞賬的風險。如果欠款越積越多，那么必然會影響資金周轉(zhuǎn)，甚至將直接威脅到企業(yè)的經(jīng)營壽命。

二、房產(chǎn)租賃業(yè)務風險的防控措施

（一）合同風險的防控

1.規(guī)范合同文本 簽署前請專家審核

在合同簽署前需要審查房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，如果房產(chǎn)標注為“劃撥”，那么這種房產(chǎn)沒有經(jīng)過政府批準，是不得隨意出租的。如果房產(chǎn)證不全，也不允許出租。所以務必先審查房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況，確認為有權(quán)出租的房產(chǎn)，再擬定合同，否則合同將無效。在編制合同時，合同格式要合法合規(guī)，合同條款要清楚、明確，并嚴格依照我國《合同法》開展合同的編制工作。在正式簽署合同之前，應當請法律專業(yè)人士、房產(chǎn)租賃行業(yè)專家等對合同進行審查，確保合同合法合規(guī)，沒有遺漏內(nèi)容重要內(nèi)容[4]。從合同的起草、編制、簽訂以及執(zhí)行等各環(huán)節(jié)都需要開展跟蹤管理，在合同中要將可能出現(xiàn)的風險、糾紛等列入其中，明確風險發(fā)生時租賃雙方應承擔的責任，有效保障合同的法律效應，規(guī)避可能存在的糾紛問題。

2.明確特殊情況的處理

在合同制定時，需要提前考慮可能遇到引起糾紛的特殊情況，在合同中規(guī)定相關(guān)的處理辦法。比如對于租賃業(yè)務執(zhí)行期間，如果想要辦理變更主體，筆者所在公司規(guī)定以下幾種情況允許變更：①原資產(chǎn)承租人為個人，需變更為以承租資產(chǎn)為經(jīng)營場所注冊登記的公司，且原資產(chǎn)承租人應為該公司最大股東。②原資產(chǎn)承租人為公司，需變更為其絕對控股公司。③以上主體變更后的公司章程（以工商備案為準）中，約定的利潤分成不得以收取租金的固定回報方式進行。

3.慎重選擇承租客戶 強化承租方審查工作

經(jīng)過前文所述的一系列措施，保障了合同的法律效應和合同條款的細化、清晰，但也不能直接簽署合同。合同簽署前，還要對承租方開展審核工作。成立專門的承租方審查工作小組，負責在簽署合同前對承租方的資金情況、資信以及履約能力等全面審核，確認沒有異常后，雙方才可正式簽署合同。審查工作不能敷衍了事，應當多方取證、并開展電話調(diào)查、實地考察等多種形式，全面了解客戶的資信情況，選擇資金情況好、信譽佳、合作意愿強的承租客戶。如果調(diào)查發(fā)現(xiàn)擬合作方在近期有違約情況，那么就應當拒絕合作。此外，還可建立客戶信息系統(tǒng)，在系統(tǒng)中建立黑名單，將多次延期、合同嚴重違約甚至始終未補繳的客戶列入到黑名單中，之后拒絕合作。如果其他客戶在調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)和黑名單中的客戶存在關(guān)聯(lián)，那么最好也不要與其合作?？傊?，承租方的選擇對于防控合同風險至關(guān)重要，在簽署合同之前務必要開展全面審查工作，選擇資信優(yōu)良的優(yōu)質(zhì)客戶，絕不能為了提高出租率盲目出租，忽視客戶審查工作，這樣很容易帶來合同違約風險。

（二）細化日常管理工作 掌握承租方動態(tài)信息

首先，應當建立臺賬，每個房產(chǎn)租賃業(yè)務都需要建立臺賬，真正做到“一事一檔”，并記錄租金上交情況，定期到實地檢查是否嚴格遵照合同履行承租方的義務，遵守合同中規(guī)定的限制，為房產(chǎn)祖?zhèn)惞芾硖峁┛煽康男畔⒅?。應當將承租方、實際使用人、租金、租賃用途、期限都整理好記錄在臺賬中，方便對各承租方開展監(jiān)督管理，定期關(guān)注各承租方距離租賃期限還有多久，對臨期的承租客戶需要提前按約定期限，以及合同中要求的交款方式、金額等，如期交租。如果已經(jīng)有逾期，就需要督促其盡快補繳。

（三）建立全過程應收賬款回收保障制度

1.事前階段的應收賬款管控

事前階段就是在還沒有建立租賃關(guān)系時，就本著防患于未然采取防控措施，主要辦法就是前文所說的在簽署合同前，對客戶開展全面系統(tǒng)的資信審查工作。根據(jù)審查結(jié)果制定對應的風險防控措施。

在和承租方簽署合同后，需要對承租方開展持續(xù)跟蹤，定期對承租方進行信譽評分更新，根據(jù)不同評級制定對應的管控對策，簽署合同以后的客戶信譽評級可分為以下幾個等級：①正常承租方。也就是從沒有欠費情況的住戶。②需要注意的承租方。有拖欠租金的情況，但拖欠時間不超過3 個月。③問題承租方。有拖欠租金的情況，且拖欠時間在3-6個月。④危險承租方。有拖欠租金的情況，且拖欠時間為6-9 個月。⑤信譽幾近破產(chǎn)承租方。有拖欠租金的情況，拖欠時間在9-12 個月。⑥信譽已破產(chǎn)承租方。有拖欠資金的情況，且拖欠時間超過1年。將不同信譽評級的用戶檔案集中到一起，應收賬款追繳的具體方法要根據(jù)不同評級區(qū)別性開展。

2.事中階段的應收賬款管控

事中階段主要是針對出現(xiàn)欠款，但還沒超過三個月承租戶，拖欠時間比較短，金額也不大，比較容易開展清欠工作。一旦欠款時間超過三個月就容易成為數(shù)額較大，且較難回收的應收賬款，所以需要在其情況惡化之前，積極開展管控措施，具體可以從以下幾個方面入手：第一，動態(tài)關(guān)注各承租方情況，加強和承租方聯(lián)系，督促其盡快還款，適當施加壓力。第二，定期和承租方核對房租賬單，核對雙方是否有出入，確定具體的欠款額度，使其心中有數(shù)。如果雙方記錄有出入，就要共同商討原因及時改正，使雙方的數(shù)據(jù)統(tǒng)一。第三，每當臨近還款日的時候都要和欠款的承租方取得聯(lián)系，尤其是要欠款時間馬上超過三個月的承租方，因為一旦超過3 個月成為問題承租方，那么欠款時間越長，還款意愿也就越低，形成呆賬、壞賬的風險也就越大。在和承租方溝通時，要注意態(tài)度，不要起沖突，了解其近期是否遇到困難，如果真有困難可適當為其延長時間，但在最后收款時按合同約定條款收取延長時間違約金。

3.事后階段的應收賬款管控

事后階段管控的對象，是欠款超過3 個月，已經(jīng)形成了拖欠久、金額大應收賬款的承租戶，也就是信譽評級為問題承租方、危險承租方、信譽幾近破產(chǎn)承租方、信譽已破產(chǎn)承租方的租戶。這類應收賬款的回收難度大，甚至很可能成為呆賬、壞賬，造成經(jīng)濟損失，因此事后階段的應收賬款回收可以說是應收賬款工作中難度最大的部分，也對經(jīng)濟效益影響最大的部分。基于此，需要采取以下嚴格規(guī)范的強力措施，盡可能回收這類應收賬款。

（1）制定多樣化的催收辦法

針對這類型承租方可以采用的催收辦法有：電話通知、信函通知、專人面談、第三方清收機構(gòu)以及訴諸于法律等。這幾種催收辦法的排序是按照催收效果、實施難度而排列的。當前五種都沒有效果時，再選擇最后一種法律催收，因為這種辦法操作起來最為復雜，涉及的事務會很多，還會耗費較高成本。因此如果是以下任意一種情況，就不必考慮法律催收，具體包括：第一，先通過前幾種催繳方法完成了清欠工作。第二，欠款的金額小于按合同收取的履約保證金。第三，法律訴訟要消耗的總成本大于債務金額。

（2）針對不同情況采取具有針對性的催收辦法

結(jié)合欠款承租方的拖欠時間、信譽評級制定采取具有針對性的催收辦法，另外如果在催收過程中，也產(chǎn)生了成本，那么這部分成本需要記好賬，通過法律解決時，這些賬目可以作為憑證，一并要求欠款承租方支付。

①一般性催繳

這種催繳方法優(yōu)先適用于問題承租方和危險承租方，防止此類承租方的拖欠時間越來越長，那么回收難度也越來越大?？梢韵韧ㄟ^電話追蹤催收，向承租方發(fā)放催款通知單。在電話溝通時，注意禮貌用語，建議其盡快補繳應收賬款，告知其如果繼續(xù)拖欠，需要承擔的法律責任，可能會面臨的后果等，在約定期限內(nèi)仍未付款，則派專人上門催繳，如果仍拒絕支付，就采取接下來的辦法。

②區(qū)別性追繳

按照以上辦法，均沒有回收應收賬款，那么之后在和欠款承租方溝通時，就無須注意態(tài)度，不用委婉繞彎子，也不用擔心失去這一客戶，要通過強硬的態(tài)度勒令其依照合同要求的金額，盡快補繳欠款。即使客戶承諾會介紹來更多的租客，或是說會盡快補齊，之后還打算繼續(xù)長租，也不要聽信，對于信譽破產(chǎn)的承租方，他們說辭都沒有聽信價值，即使介紹來了租客，也有極大可能同樣會長期拖欠租金。因此一旦撕破臉，就不要有緩和關(guān)系、改變態(tài)度的想法，即便客戶補齊欠款，今后也不要和其繼續(xù)合作。除單位派內(nèi)部人員強硬催收外，還可請專業(yè)的第三方清收機構(gòu)，如果仍沒有回收，就考慮訴諸法律。

三、結(jié)語

綜上，房屋租賃業(yè)務近年來取得了飛速發(fā)展。在行業(yè)整體向好的同時，需要意識到發(fā)展機遇和風險并存，租賃業(yè)務在開展過程中蘊含了一定的風險問題，常見的有合同風險、管理風險、應收賬款風險等，為保障租賃業(yè)務能夠取得預期的經(jīng)濟效益，就必須針對這些風險制定防控措施，從而保障房產(chǎn)租賃方的合法權(quán)益與經(jīng)濟效益，推動行業(yè)整體的積極發(fā)展。