房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃

高健福

開展納稅籌劃主要目的就是為降低征稅成本，從而有效減輕企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)負(fù)擔(dān)。對此，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)，順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，走在時(shí)代的前沿，不斷創(chuàng)新及完善方式，通過行之有效的手段，結(jié)合實(shí)際的操作情況，找出可行的方案，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展。

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中，涉及的領(lǐng)域是非常廣泛的，包含了很長的產(chǎn)業(yè)鏈。因此，不可避免會(huì)出現(xiàn)高額資金周轉(zhuǎn)、周轉(zhuǎn)時(shí)間較長等問題。站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度來說，納稅籌劃的結(jié)果將直接影響資金的支出。隨著我國會(huì)計(jì)制度的不斷改革，稅務(wù)部門加強(qiáng)了對房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理，加大了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的難度以及挑戰(zhàn)，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)找到納稅統(tǒng)籌、合理納稅、依法納稅行之有效的策略，彰顯稅收優(yōu)惠政策的價(jià)值，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀

（一）在銷售方面并沒有健全的收入核算

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間比較長，工程比較復(fù)雜，需要耗費(fèi)大量的資金，很多交易都需要結(jié)合第三方抑或是其他渠道的交易方式來進(jìn)行銷售，且在建設(shè)過程中也需要耗費(fèi)大量的資金，不可避免會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，還有部分特殊形式的金額、收入狀況，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)沒有將房屋外的銷售歸納到企業(yè)中，也沒有將實(shí)付款歸納到經(jīng)營當(dāng)中，從而出現(xiàn)財(cái)務(wù)稅款丟失以及無法與真實(shí)賬單確認(rèn)等情況出現(xiàn)。

（二）時(shí)間消耗較多

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程對于開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)估算中，有的企業(yè)為了能夠獲得合法的稅票，加大成本支出，結(jié)合已經(jīng)支付完成的工程款，對成本進(jìn)行分析及計(jì)算。比較顯著的問題是，有些企業(yè)出現(xiàn)了偽造支出的現(xiàn)象或者項(xiàng)目工程還在繼續(xù)，卻向客戶開具正式發(fā)票，增多了銷售的金額，但是對企業(yè)應(yīng)交的稅款進(jìn)行謊報(bào)，減少稅款金額。此外，在大部分情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所耗費(fèi)的時(shí)間是比較漫長的，工期比較復(fù)雜，耗費(fèi)大量的資金。因此，為了保證企業(yè)的正常運(yùn)行，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過分期的方式，保證資金流動(dòng)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成之前，會(huì)結(jié)合土地所涉及的書面合同，付清用戶的拆遷款等一系列的基礎(chǔ)設(shè)備費(fèi)用，而不是分期對成本進(jìn)行確定，導(dǎo)致企業(yè)的稅前扣除費(fèi)用增加，在一定程度上加大了企業(yè)的成本費(fèi)用。

（三）籌劃手段過于單一

現(xiàn)階段，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型階段，出現(xiàn)了財(cái)務(wù)人才短缺的現(xiàn)象，特別是針對土地增值稅籌劃工作的專業(yè)人才更是少之又少。由于人才稀缺問題的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理創(chuàng)新工作發(fā)展較慢，導(dǎo)致籌劃工作無法順利進(jìn)行。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)用的籌劃方法過于單一和落后，且房地產(chǎn)企業(yè)員工缺乏良好的土地增值稅籌劃經(jīng)驗(yàn)，使企業(yè)的稅負(fù)壓力較其他稅種大得多，在一定程度上約束了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（四）對于國家稅收政策缺乏了解

國家稅務(wù)總局推出的《關(guān)于加強(qiáng)土增稅管理促進(jìn)堵漏增收的若干意見》當(dāng)中，明確規(guī)定各個(gè)地區(qū)應(yīng)當(dāng)貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，規(guī)范土地的增值稅清算工作，要求房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照規(guī)章制度，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況展開相應(yīng)的土地增值稅籌劃工作。但是，結(jié)合實(shí)際來看，仍然有很多企業(yè)對于國家所推出的政策并沒有完全貫徹，理解也不夠全面，使企業(yè)無法享受到政策優(yōu)惠，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)的眼光，給房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展帶來一定的局限性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的有效策略

（一）應(yīng)用房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策，對價(jià)格進(jìn)行優(yōu)化

稅收統(tǒng)籌工作會(huì)受到稅收籌劃模式的變化的影響，對此，相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重加強(qiáng)稅收籌劃方式的科學(xué)性以及合理性，保障其實(shí)效性，為企業(yè)增值稅籌劃工作的順利開展奠定良好基礎(chǔ)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅期間可以通過收入金額的有效策略，找到稅收優(yōu)惠政策。具體說，首先，對每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化區(qū)分，明確每一個(gè)價(jià)格核算標(biāo)準(zhǔn)，了解其他項(xiàng)目的真實(shí)狀況，保證所開發(fā)的項(xiàng)目以及納稅能夠滿足優(yōu)惠條件。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對價(jià)格進(jìn)行優(yōu)化，健全其形式，加大增值額。因此，企業(yè)應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，對市場的行情進(jìn)行摸索，做好相關(guān)的調(diào)研活動(dòng)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行有效評(píng)估，同時(shí)衡量繳納的成本以及收益，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠在預(yù)期的成本上運(yùn)行，同時(shí)達(dá)到盈利的標(biāo)準(zhǔn)，且對房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，讓增值能夠控制在優(yōu)惠政策范圍之中。

（二）健全納稅統(tǒng)籌工作

現(xiàn)階段，因?yàn)闋I改增的稅務(wù)改革，房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了新的變化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)考核期間，應(yīng)結(jié)合企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行兩者抵扣，并在此基礎(chǔ)上做好雙方的合同管理，讓企業(yè)能夠更加全面直觀判斷價(jià)格外的增值稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)增值稅的轉(zhuǎn)接，加強(qiáng)交流，保證雙方都能夠明確所提供的服務(wù)價(jià)格。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)在改革期間應(yīng)順應(yīng)增值稅的政策，避免出現(xiàn)問題對企業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。因此，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)做好試點(diǎn)工作，通過試點(diǎn)試驗(yàn)的方式了解增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)究竟有哪些影響，對于沒有落實(shí)到位的地方，給予高度的重視，并為其提出更為嚴(yán)格的要求。

（三）建立統(tǒng)一平臺(tái)、實(shí)現(xiàn)信息共享

隨著我國信息技術(shù)的不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)得到了普及，國內(nèi)的數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)整合出現(xiàn)新的機(jī)遇，創(chuàng)造了新的工作思路以及價(jià)值，為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷地探索、推進(jìn)，找取新的有效方式，對信息技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行合理利用，建立起統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)。在此期間，應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，讓各機(jī)構(gòu)都使用統(tǒng)一的系統(tǒng)軟件，從而將登記信息與房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中的業(yè)務(wù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。例如，房地產(chǎn)交易能夠與稅務(wù)繳納、金融支持相配套，且在各個(gè)部門當(dāng)中實(shí)現(xiàn)信息互通、數(shù)據(jù)共享，保證登記、交易、納稅等各個(gè)信息的真實(shí)性以及有效性。同時(shí)，所有的不動(dòng)產(chǎn)信息基礎(chǔ)資料可以與公檢法、民政、財(cái)政以及其他司法行政部門進(jìn)行共享。這樣不僅能夠發(fā)揮信息資源的價(jià)值，還能夠有效拓展登記人員的工作信息來源渠道，通過大數(shù)據(jù)以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，每一個(gè)部門的信息數(shù)據(jù)都能夠匯總，將其進(jìn)行分析對比。在此期間，登記機(jī)構(gòu)可以自動(dòng)糾錯(cuò)，從而有效提升登記人員的工作質(zhì)量以及工作效率。此外，相關(guān)部門還應(yīng)當(dāng)搭建一個(gè)完整的智能服務(wù)平臺(tái)，將信息進(jìn)行有效的整合以及處理，從而有效提高整個(gè)社會(huì)的治理效果，同時(shí)房地產(chǎn)主管部門還能夠通過系統(tǒng)平臺(tái)，快速了解并實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，精準(zhǔn)施策，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。

（四）合作建房結(jié)合稅法規(guī)定

一方出地，另一方出資金來合作建房，建成房屋自用，免除土地增值稅。但是，在建成之后，出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，則需要企業(yè)上交土地增值稅。如，A房地產(chǎn)公司有一塊土地與投資方B公司合作建筑辦公樓，約定建成之后按比例進(jìn)行分房。如果B公司將其用于辦公，或者給自家企業(yè)用，便不需要繳納土地增值稅。如果未來出現(xiàn)其他安排，就需要繳納并非自用部分的土地增值稅。稅法明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生代建行為或者轉(zhuǎn)賣收入，因?yàn)榘l(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，其收入就歸屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，并不在土地征收范圍當(dāng)中。因此，通過這種方式進(jìn)行建房，能夠有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力。基于此，在房地產(chǎn)開發(fā)之前，該公司可以確定用戶，從而有效避免繳納土地增值稅，減輕自身稅務(wù)負(fù)擔(dān)，并且以土地為核心來進(jìn)行登記，包含非常多的不動(dòng)產(chǎn)登記，如房屋、林木。但是，如果以房屋、林木為核心進(jìn)行登記，那么便無法包含房屋、林木等定著物的土地，例如，城市當(dāng)中的空地、公園以及廣場等。此外，土地上的房屋、林木會(huì)因?yàn)橹T多因素發(fā)生變化，但是土地卻沒有變化。以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)登記有著長久性以及持久性的特征。因此，我國在確立統(tǒng)一登記制度的過程中，應(yīng)當(dāng)將土地作為核心展開登記工作。

（五）嚴(yán)格落實(shí)稅收優(yōu)惠政策

納稅人建造普通住宅進(jìn)行出售，增值額未超過扣除金額20%，無需繳納土地增值稅，當(dāng)房地產(chǎn)公司建造普通住宅高于20%時(shí)便可以通過降低價(jià)格的策略享受免稅優(yōu)惠政策。此外，稅法規(guī)定納稅人如果建設(shè)普通住宅，加上其他房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)當(dāng)為其核算相應(yīng)的增值金額，沒有區(qū)別或者無法準(zhǔn)確確定金額，則不能免稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)應(yīng)當(dāng)對普通住宅、非普通住宅、別墅以及商用房進(jìn)行區(qū)分銷售，以免喪失享受納稅優(yōu)惠政策的機(jī)會(huì)。

（六）優(yōu)化稅收籌劃方式

房地產(chǎn)企業(yè)想要完成土地增值稅稅務(wù)統(tǒng)籌的工作目標(biāo)，就應(yīng)當(dāng)明確稅收統(tǒng)籌的方式，從以下幾個(gè)點(diǎn)進(jìn)行探索：

1.在房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出方面，結(jié)合利息數(shù)額的多少，來確定其費(fèi)用支出，在此期間，不支持單獨(dú)的項(xiàng)目扣除；

2.嚴(yán)格按照法律法規(guī)，正確使用轉(zhuǎn)移籌劃的策略，在扣除的項(xiàng)目中合理確定支出費(fèi)用，如，可以在企業(yè)內(nèi)實(shí)施責(zé)任制，通過人員分配的方式，將內(nèi)部費(fèi)用專項(xiàng)管理，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益最大化；

3.在土地增值稅籌劃方面加入相關(guān)的統(tǒng)籌方法，對該企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，綜合考慮該項(xiàng)目的可行性，從而保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性以及準(zhǔn)確性；

4.房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種策略，以建房的方式將對土地增值稅予以籌劃。由于國家推出的政策規(guī)定，部分建房行為并不在該稅收的范圍中，所以客戶在擁有土地使用權(quán)的時(shí)候，就能夠在合理的范圍內(nèi)避開土地增值稅。

結(jié) 語

總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重增值稅以及土地增值稅的統(tǒng)籌規(guī)劃工作，將其作為理財(cái)重要內(nèi)容之一，而會(huì)計(jì)工作人員應(yīng)當(dāng)研究各種關(guān)于業(yè)務(wù)統(tǒng)籌的處理，有效落實(shí)到每一項(xiàng)任務(wù)，并將其進(jìn)行納稅后處理，注重把握統(tǒng)籌方案的科學(xué)性以及合理性，保證其能夠在規(guī)定范圍內(nèi)，避免納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：西部機(jī)場集團(tuán)甘肅機(jī)場房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）