我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的所得稅政策研究

李雙維

我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金正式發(fā)行時(shí)間不長(zhǎng)，法律中對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金組成也未作出明確規(guī)定，這和國(guó)際通行的房地產(chǎn)投資信托基金形式相比存在著一定差距。因此，對(duì)于我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金來說，還需完善相關(guān)的法律法規(guī)以適應(yīng)其進(jìn)一步發(fā)展的需求。就稅收方面而言，目前我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金所得稅政策有更多值得商榷之處，如交易結(jié)構(gòu)為適應(yīng)法律形式與會(huì)計(jì)要求而對(duì)所得稅重復(fù)征稅；參與方多樣化特別是各種金融工具嵌套使有關(guān)參與方所得稅納稅地位不明；某些參與方所得稅負(fù)過重等。

目前我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金金融法制、會(huì)計(jì)和稅收的有關(guān)規(guī)定還不夠健全，無論是法律定位、運(yùn)行機(jī)制還是納稅主體都存在爭(zhēng)議，特別是房地產(chǎn)投資信托基金在結(jié)構(gòu)上涉及所得稅納稅主體較多，有關(guān)金融產(chǎn)品所得稅政策有待明確，稅收待遇欠妥當(dāng)，這些都為我國(guó)房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)展帶來了一定影響。此外，與國(guó)際通行的所得稅優(yōu)惠政策相比較，我國(guó)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)目前類REITs（RealEseateInvestmenytTrusts房地產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品重復(fù)征稅現(xiàn)象，以及合理制定對(duì)各方面都有好處而又不影響稅基的制度等都是值得商榷的。

一、房地產(chǎn)投資信托基金的定義

廣義地說，房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，下稱REITs）是房地產(chǎn)融資中的新興渠道，它是指以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)、通過發(fā)放受益憑證等形式集合大部分投資者資金、交由專業(yè)托管機(jī)構(gòu)代管、由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理、所得收益按照所持份額向投資者按比例分配的金融產(chǎn)品創(chuàng)新。REITs在國(guó)外已有較長(zhǎng)歷史發(fā)展歷程。目前在美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)得到了廣泛運(yùn)用。其強(qiáng)調(diào)入池基礎(chǔ)物業(yè)而不是發(fā)起人主體資信的資產(chǎn)屬性從而具備了廣義資產(chǎn)證券化的特性，是結(jié)構(gòu)化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。狹義則僅指金融產(chǎn)品之一，其中介屬性與證券投資基金和信托計(jì)劃相同，其組織形式可有區(qū)別，如：公司型、契約型或合伙型等。

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的類型

第一類是在國(guó)內(nèi)證券交易所掛牌交易，主要以資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃作牌照通道的RTIEs產(chǎn)品，如股性類REITs與債性類REITs。

股性類REITs一般構(gòu)建專項(xiàng)計(jì)劃與私募基金二層架構(gòu)，例如：中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃是中信證券2014年4月份推出的全國(guó)首家交易所掛牌交易的權(quán)益型私募類REITs，目標(biāo)物業(yè)是北京、深圳兩大中信證券大廈，計(jì)劃三年內(nèi)以公募形式掛牌流轉(zhuǎn)。這一專項(xiàng)計(jì)劃在嘗試各項(xiàng)政策后，創(chuàng)新性地解決各類會(huì)計(jì)和稅務(wù)實(shí)務(wù)問題并明確操作規(guī)范，加快了房地產(chǎn)證券化進(jìn)程。

債性類REITs一般構(gòu)建專項(xiàng)計(jì)劃及信托貸款／委托貸款二層架構(gòu)，例如：海印股份2014年8月14日設(shè)立，為國(guó)內(nèi)第一個(gè)以“商業(yè)地產(chǎn)”作為資產(chǎn)的專項(xiàng)計(jì)劃，并有別于以往以債權(quán)及收益權(quán)兼具為基礎(chǔ)資產(chǎn)的模式，創(chuàng)新提出合規(guī)信托受益權(quán)創(chuàng)設(shè)前后雙重SPV（特殊用途載體）信托貸款債權(quán)。

第二類是通過構(gòu)建跨境架構(gòu)將國(guó)內(nèi)物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)移至境外籌資，也就是在中國(guó)香港或新加坡國(guó)際市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)掛牌，例如由廣州越秀城建集團(tuán)持有的越秀REITs，該REITs采取契約型結(jié)構(gòu)與外部管理人模式相結(jié)合的方式，并于2005年11月21日正式在香港聯(lián)合交所掛牌交易，這也是第一例以大陸物業(yè)為基本資產(chǎn)在港掛牌交易的REITs。

三、房地產(chǎn)投資信托基金的作用

REITs作為一種結(jié)構(gòu)化融資工具正在興起，它不僅能夠給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來傳統(tǒng)融資途徑以外的其他融資手段，改善房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)從而達(dá)到“輕資產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)的目的，而且還能豐富資本市場(chǎng)上的投資商品，給廣大中小投資者提供了一個(gè)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資的契機(jī)。

第一，REITs有利于推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)化分工。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其擁有大量的存量資產(chǎn)，通過發(fā)行類REITs產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn)從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變和從租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式向以REITs為核心的所有權(quán)與管理權(quán)相分離的模式轉(zhuǎn)變，從而提高企業(yè)的專業(yè)化和管理效率。

第二，REITs有利于促進(jìn)房?jī)r(jià)的理性回歸。REITs作為不動(dòng)產(chǎn)的底層資產(chǎn)，可以充當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的“錨”來穩(wěn)定房?jī)r(jià)，降低房?jī)r(jià)對(duì)房地產(chǎn)投資的抑制作用，除此之外，REITs有助于降低不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，而房地產(chǎn)市場(chǎng)中的諸多問題都是由房?jī)r(jià)過高引起的，所以REITs對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極作用。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素變化后，REITs由于交易門檻較低、流動(dòng)性較好，將超前于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整價(jià)格，有利于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)并指導(dǎo)，REITs有利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。通過研究發(fā)現(xiàn)，REITs對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起到了積極影響，增加了政府的稅收收入和財(cái)政收入。此外，REITs還能降低企業(yè)融資成本，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率。因此，在我國(guó)當(dāng)前形勢(shì)下，REITs將對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。REITs的推出給國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來持續(xù)發(fā)展新動(dòng)能，有利于改善經(jīng)濟(jì)不景氣狀況。

四、房地產(chǎn)投資信托基金的課稅原理

房地產(chǎn)投資信托基金涉及所得稅課稅主體主要有原始權(quán)益人、REITs層面、投資者以及相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)等。其中原資產(chǎn)持有者通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所獲得的利潤(rùn)、REITs的經(jīng)營(yíng)收益、投資者分得的投資收益、管理公司或其他服務(wù)機(jī)構(gòu)獲得的傭金、收益或手續(xù)費(fèi)等都需要繳納所得稅。原資產(chǎn)持有者和其他服務(wù)機(jī)構(gòu)均為公司實(shí)體，其繳納的企業(yè)所得稅也應(yīng)按照企業(yè)所得稅的相關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行。其中，REITs層面課稅要求對(duì)其非公司實(shí)體身份進(jìn)行確認(rèn)，而投資者投資收益在一定程度上涉及重復(fù)征稅，有必要結(jié)合REITs進(jìn)行考量。

五、房地產(chǎn)投資信托基金的所得稅優(yōu)惠政策

國(guó)際上，在REITs階段實(shí)施所得稅優(yōu)惠政策多集中在分紅階段，如美國(guó)規(guī)定，只要REITs分紅比例高于90%，用于分紅的應(yīng)稅收入可免繳所得稅，這一政策同樣適用于新加坡等地。而成立階段對(duì)原始權(quán)益人負(fù)擔(dān)的企業(yè)所得稅費(fèi)用，新加坡、中國(guó)香港予以免稅稅收優(yōu)惠，美國(guó)按正常稅收法律征稅，但也可以通過某些資產(chǎn)重組方式讓原始權(quán)益人獲得某些優(yōu)惠性政策。雖然2015年以前美國(guó)曾有過一段稅法上允許免稅拆分REITs的時(shí)間，但2015年以后，這種政策被取消。

從其他國(guó)家和地區(qū)的稅收實(shí)踐看，REITs稅收成本中所得稅承擔(dān)最多，同時(shí)給予相應(yīng)優(yōu)惠政策能夠更好地促進(jìn)REITs發(fā)展，成立階段優(yōu)惠減免使開發(fā)商具有發(fā)行REITs的動(dòng)機(jī)，從而使更多的資金能夠用于為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持；分紅階段雙重征稅優(yōu)惠處理使投資者的收益得到提高，從而吸引了普通投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，由此可得出結(jié)論：房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展能夠更多地受益于所得稅優(yōu)惠政策。

六、完善我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金所得稅的建議

（一）明確金融工具的稅收地位

在宏觀所得稅政策視角下，對(duì)金融實(shí)體進(jìn)行確認(rèn)顯得尤為重要，它既是對(duì)REITs相關(guān)稅收政策的完善，也是促進(jìn)整個(gè)金融市場(chǎng)類似金融產(chǎn)品所得稅政策不斷完善的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在金融產(chǎn)品創(chuàng)新性發(fā)展及靈活性組合趨勢(shì)下，基于實(shí)質(zhì)大于形式原則，非公司實(shí)體、合伙性企業(yè)實(shí)體及個(gè)人，都應(yīng)按受益人納稅原則征稅，個(gè)別作出專項(xiàng)法律規(guī)定，與現(xiàn)實(shí)不甚相符，應(yīng)平衡好金融實(shí)質(zhì)目的與稅收課稅原則。

我國(guó)類REITs多以資產(chǎn)證券化專項(xiàng)計(jì)劃為載體，但稅法對(duì)于專項(xiàng)計(jì)劃納稅主體地位的確定和課稅原則不夠明確，而類似契約型基金的信托計(jì)劃又往往以其為載體，因此我國(guó)對(duì)于信托計(jì)劃無特殊稅收政策。通過比較信托計(jì)劃和資產(chǎn)支持證券，從中發(fā)現(xiàn)，信托計(jì)劃和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品之間存在很大差異，信托計(jì)劃本身并不能構(gòu)成納稅主體。因此，信托計(jì)劃應(yīng)屬于稅收優(yōu)惠范圍。在REITs重視導(dǎo)管理論這一大前提之下，應(yīng)將導(dǎo)管理論確認(rèn)應(yīng)用于這些金融工具，導(dǎo)管理論作為傳導(dǎo)工具負(fù)責(zé)將收益?zhèn)鬟f給投資者，因此這些金融工具均不應(yīng)成為納稅主體，其對(duì)應(yīng)份額持有人或投資者才是真實(shí)納稅人，具體征收管理過程中可仿效證券投資基金的模式，通過發(fā)放投資收益的企業(yè)代扣代繳。

（二）設(shè)計(jì)與REITs約束條件相匹配的政策

第一，REITs所得稅政策與其交易結(jié)構(gòu)之間存在著復(fù)雜的聯(lián)系，REITs在我國(guó)尚處于起步階段，還未達(dá)到真正公募REITs上市的目標(biāo)，REITs的稅收制度設(shè)計(jì)還不夠完善。從整個(gè)交易全程來看，對(duì)其進(jìn)行稅收籌劃時(shí)不能照搬國(guó)外成熟市場(chǎng)的做法，而是要結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，根據(jù)不同的交易結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的約束條件來制定適合我國(guó)現(xiàn)階段的方案。例如采用私募形式類REITs結(jié)構(gòu)時(shí)，僅關(guān)注機(jī)構(gòu)投資者，若未來公募REITs推出，中小投資者引發(fā)個(gè)人所得稅也應(yīng)得到探討，特別是機(jī)構(gòu)投資者與個(gè)人投資者稅負(fù)待遇不對(duì)等現(xiàn)象會(huì)在后期得到關(guān)注。

第二，從國(guó)際比較中發(fā)現(xiàn)，REITs往往處于一個(gè)需要諸多條件才能滿足的狀態(tài)，若要促進(jìn)某種政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，所得稅中所賦予的優(yōu)惠政策就不可能是獨(dú)立存在的，要理性思考我國(guó)現(xiàn)階段金融制度的需求，使所得稅優(yōu)惠政策能夠匹配不同約束條件，綜合化金融、稅收等政策需求。

對(duì)于投資資產(chǎn)的選擇，應(yīng)根據(jù)不同的收入來源進(jìn)行選擇，比如房地產(chǎn)等長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，同時(shí)也要考慮到其具有較高的投機(jī)性，因此可以將其作為投資對(duì)象，以獲得較高的證券化收益；在所得稅優(yōu)惠政策設(shè)計(jì)中，對(duì)于所得稅稅率的確定，應(yīng)該以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，根據(jù)投資者收益情況進(jìn)行調(diào)整；而對(duì)于企業(yè)所得稅的減免幅度則應(yīng)充分考慮到投資者收益水平。對(duì)于不同類型的企業(yè)，應(yīng)根據(jù)其自身特點(diǎn)確定合理的分紅比例，當(dāng)企業(yè)的分紅比例與投資者收益相匹配時(shí)，則可適當(dāng)提高分紅比例，以降低企業(yè)的整體稅負(fù)，增加投資者收益；同時(shí)考慮到負(fù)債比例問題，負(fù)債較高表明REITs融資能力較差，應(yīng)提供較少所得稅優(yōu)惠條件。

（三）針對(duì)融資者成本或投資者收益使用差別性優(yōu)惠政策

REITs成立階段原始權(quán)益人會(huì)將物業(yè)資產(chǎn)讓渡到特殊目的載體——也就是REITs載體上，開發(fā)商是否將其擁有的不動(dòng)產(chǎn)以金融方式證券化將直接促進(jìn)REITs市場(chǎng)發(fā)展，而對(duì)融資者的成本考量特別是稅收成本差異則直接決定了REITs產(chǎn)品提供。

在REITs運(yùn)作階段，應(yīng)確保投資者通過REITs對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資時(shí)，承擔(dān)的稅負(fù)起碼要和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行直接投資時(shí)相同，否則投資者從其收益出發(fā)將不選擇REITs。REITs以“替人理財(cái)”為媒介，其產(chǎn)生的納稅義務(wù)應(yīng)傳遞到最終受益人身上，如轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所得最終由受益人獲得、每日租金收入向受益人分紅等，REITs嵌套的各類金融產(chǎn)品均不應(yīng)真正負(fù)擔(dān)所得稅稅負(fù)。

針對(duì)不同的目標(biāo)，應(yīng)該采取不同的稅收政策。REITs各參與方所得稅案例來看，原始權(quán)益人是融資者利益的代表者，項(xiàng)目公司及相關(guān)投資者則會(huì)影響投資者收益，激勵(lì)不同主體時(shí)應(yīng)采取不同優(yōu)惠政策，對(duì)于目前已通過交易結(jié)構(gòu)規(guī)避原始權(quán)益人較高土地增值稅問題﹐原始權(quán)益人所得稅稅收優(yōu)惠應(yīng)可暫不考慮。

對(duì)投資者收益而言，提高分紅比例能夠提高其收益，若考慮從項(xiàng)目公司或投資者層面予以優(yōu)惠政策，則應(yīng)盡量使參與方稅負(fù)趨于均等，從而提高其收益。

結(jié) 語

本文著重對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金所得稅政策展開研究，以稅收中性為課稅原則，肯定房地產(chǎn)投資信托基金所得稅優(yōu)惠政策所帶來的積極效應(yīng)，進(jìn)而認(rèn)定我國(guó)應(yīng)明確金融工具稅收地位，建議所得稅政策要匹配約束條件及交易結(jié)構(gòu)，以豐富當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金所得稅政策內(nèi)容，降低房地產(chǎn)投資信托基金存在的所得稅阻礙因素，最終促進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金健康長(zhǎng)期發(fā)展。

（作者單位：北京國(guó)際信托有限公司）