城市中心狹窄地段居建矛盾綜合協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

南京環(huán)境集團(tuán)有限公司 劉燈明

位于鼓樓區(qū)鳳凰街道鳳凰西街152號(hào)的南京市建筑節(jié)能示范服務(wù)大樓項(xiàng)目工程，總用地面積為12143.8平方米；建筑高度23.95米；總建筑面積約27213.82平方米，其中：地上(6層,部分8層）建筑面積約20498.34平方米、地下(1層)建筑面積約6715.48平方米。但在城市中心狹窄地段建設(shè)該項(xiàng)目給工程施工帶來(lái)巨大的不便，設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、交叉作業(yè)、市政與房建相關(guān)方利益和居建矛盾進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)管理至關(guān)重要，特別是居建矛盾的高度激化，不解決好，給社會(huì)和經(jīng)濟(jì)造成巨大損失，甚至?xí)斐山ㄖ?jié)能示范服務(wù)大樓項(xiàng)目工程的流產(chǎn)?，F(xiàn)對(duì)影響該項(xiàng)目有序推進(jìn)的工程管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)探討如下。

一、建設(shè)背景

（一）立項(xiàng)

南京市人民政府于2011年12月13日召開專題會(huì)議研究建筑節(jié)能示范服務(wù)大樓建設(shè)有關(guān)問題，并形成《會(huì)議紀(jì)要》（2011年12月24日第108期），明確了關(guān)于土地劃轉(zhuǎn)、立項(xiàng)審批、規(guī)劃公示、工程建設(shè)具體工作[附件3]。

（二）代建委托

2012年2月23日，陸冰副市長(zhǎng)主持召開會(huì)議，專題研究建筑節(jié)能示范大樓建設(shè)有關(guān)問題。明確由市級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局負(fù)責(zé)項(xiàng)目立項(xiàng)，并與市城建集團(tuán)簽訂委托代建協(xié)議，由市城建集團(tuán)下屬南京建發(fā)集團(tuán)承擔(dān)該項(xiàng)目建設(shè)[附件4]。

2012年3月28日，南京市發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)文《關(guān)于新建建筑節(jié)能示范服務(wù)大樓工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)》，明確了為進(jìn)一步滿足南京市建筑節(jié)能工作的技術(shù)交流和推廣服務(wù)需求，新建建筑節(jié)能示范服務(wù)大樓項(xiàng)目是十分必要和可行的。由南京市市級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局具體組織實(shí)施[附件5]。

2013年12月3日，南京市城建集團(tuán)發(fā)文《關(guān)于申請(qǐng)調(diào)整建筑節(jié)能示范服務(wù)大樓項(xiàng)目代建單位的請(qǐng)示》，懇請(qǐng)市政府批準(zhǔn)調(diào)整建筑節(jié)能示范服務(wù)大樓項(xiàng)目代建單位為南京城建項(xiàng)目建設(shè)管理有限公司承擔(dān)[附件6]。

（三）規(guī)劃情況

位于鼓樓區(qū)鳳凰街道鳳凰西街152號(hào)的建筑節(jié)能示范服務(wù)大樓工程經(jīng)市發(fā)改委立項(xiàng)（寧發(fā)改投資字【2012】277號(hào)），項(xiàng)目概算總投資為19048.6萬(wàn)元；總用地面積為12143.8平方米；建筑高度23.95米；總建筑面積約27213.82平方米，其中：地上(6層,部分8層）建筑面積約20498.34平方米、地下(1層)建筑面積約6715.48平方米。工程竣工交付使用后的整個(gè)辦公和輔助用房系統(tǒng)智能化程度高[附件7]，為辦公、教學(xué)、會(huì)務(wù)、居住、培訓(xùn)等提供了優(yōu)美的設(shè)施及環(huán)保節(jié)能的環(huán)境。

二、工程特點(diǎn)、難點(diǎn)和亮點(diǎn)

（一）工程特點(diǎn)

1.單體工程結(jié)構(gòu)復(fù)雜

本工程?hào)|、南、西三面與居民樓接壤，北面與狹窄的裕盛東路相連，周邊建設(shè)環(huán)境不佳，外部居建矛盾激烈。同時(shí)建設(shè)過程中與地方部門、政府部門及利益相關(guān)方的協(xié)調(diào)，加之內(nèi)部多方建設(shè)者的協(xié)調(diào)配合，安全、文明施工的建制達(dá)標(biāo)管理，形成了代建方綜合協(xié)調(diào)、維穩(wěn)建設(shè)、優(yōu)質(zhì)安全、快速推進(jìn)的建設(shè)管理思路。

U型開口朝西方向的建筑東北向的倒L部分為6層辦公建筑；南邊為8層的住宅輔助用房。這種錯(cuò)層結(jié)構(gòu)形式的建筑給施工帶來(lái)了很大的難度。

2.地下工程基坑開挖體量大

建筑節(jié)能示范服務(wù)大樓工程基坑開挖深度為5米，出土量大約4萬(wàn)立方米?；娱_挖時(shí)間正處在南京市全民迎青奧創(chuàng)建碧水藍(lán)天的大環(huán)境下，而且，是在河西居民密集區(qū)內(nèi)開挖運(yùn)土，土方運(yùn)到30公里以外的土場(chǎng)，可謂、舉步維艱。

3.智能化程度高

整體系統(tǒng)采用分布式星型物理拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，建設(shè)一套完整的6類銅纜與萬(wàn)兆多模光纖復(fù)合的結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)。整個(gè)大樓內(nèi)網(wǎng)（光纖桌面）點(diǎn)138個(gè)，6類信息點(diǎn)1826個(gè)，其中外網(wǎng)點(diǎn)416個(gè)、專網(wǎng)點(diǎn)391個(gè)、普通語(yǔ)音376個(gè)，教室及大會(huì)議室控制室網(wǎng)絡(luò)接口221個(gè)，紅線電話點(diǎn)9個(gè)，保密電話點(diǎn)44個(gè)，智能化專網(wǎng)點(diǎn)369個(gè)。

（二）工程難點(diǎn)

1.居建矛盾尖銳

因該項(xiàng)目地處鳳凰西街居民片區(qū)腹地，東、南、西側(cè)距居民樓房屋主體僅有3.6米、6.9米、9.4米，周邊多為20世紀(jì)80年代、90年代老式單元樓房，隔音效果較差，居住居民多為醫(yī)生、老師，對(duì)夜間居住環(huán)境要求較高。

且唯一的施工斷頭通道裕盛東路路幅較窄，為9米寬城市支路，夜間道路兩側(cè)停放周邊居民車輛，建筑材料運(yùn)輸車輛通行效率低，通行極為不暢。周邊居民對(duì)基坑開挖可能產(chǎn)生的周邊不均勻沉降抵觸情緒很大，施工期間不可完全避免的揚(yáng)塵、噪音、燈光等對(duì)居民正常生活的影響，導(dǎo)致居建矛盾突出。

2.建設(shè)場(chǎng)地狹小

本工程建設(shè)用地面積為12143.38立方米，主體建筑占地面積6715.48平方米。在剩下的5000平方米的地面范圍內(nèi)融合了土建施工、室內(nèi)和室外裝飾裝修施工、自來(lái)水、燃?xì)狻?qiáng)電、弱電、園林綠化等隊(duì)伍密集施工，高峰期有近500工人“同室操戈”交叉作業(yè)，形成“螺螄殼里建道場(chǎng)”的壯觀場(chǎng)景。

因場(chǎng)地狹小，原計(jì)劃在2014年春節(jié)前通過租用江蘇健康職業(yè)技術(shù)學(xué)院場(chǎng)地，解決現(xiàn)場(chǎng)工人居住及施工材料周轉(zhuǎn)存放問題，確?，F(xiàn)場(chǎng)可進(jìn)行室內(nèi)外、地面空中的交叉施工。但因院方不配合，該設(shè)想至今未能實(shí)現(xiàn)。

雖經(jīng)多方協(xié)調(diào)，通過借用原審計(jì)學(xué)院操場(chǎng)，在四月底解決了內(nèi)裝兩標(biāo)段施工人員的住宿問題。但仍有包括總包、外裝等250余人員需在現(xiàn)場(chǎng)住宿，材料周轉(zhuǎn)場(chǎng)也無(wú)法解決。由此直接導(dǎo)致室外工程遲遲不能開始，現(xiàn)場(chǎng)材料周轉(zhuǎn)異常困難。

3.綜合協(xié)調(diào)及維穩(wěn)難度大

本工程?hào)|、南、西三面與居民樓接壤，北面與狹窄的裕盛東路相連，周邊建設(shè)環(huán)境不佳，外部居建矛盾激烈，因而工程施工、技術(shù)、居建矛盾十分突出。同時(shí)建設(shè)過程中與地方部門、政府部門及利益相關(guān)方的協(xié)調(diào)，加之內(nèi)部多方建設(shè)者的協(xié)調(diào)配合，安全、文明施工的建制達(dá)標(biāo)管理，形成了代建方綜合協(xié)調(diào)、維穩(wěn)建設(shè)、優(yōu)質(zhì)安全、快速推進(jìn)的建設(shè)管理思路。

（三）工程亮點(diǎn)

建筑節(jié)能示范服務(wù)大樓的建設(shè)遵循環(huán)保與節(jié)能的理念。功能分區(qū)科學(xué)合理，秉承以人為本、視覺和諧、協(xié)調(diào)原創(chuàng)的原則。

（1）環(huán)保：從建筑設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)、暖通專業(yè)設(shè)計(jì)、電氣專業(yè)設(shè)計(jì)等均采用環(huán)保節(jié)能材料（詳見《建筑節(jié)能示范服務(wù)大樓初步設(shè)計(jì)》第26—30頁(yè)）。

（2）節(jié)能：該項(xiàng)目主要耗能品種為電力、氣田天然氣和新水，其中電力238.3萬(wàn)千瓦時(shí)/年；氣田天然氣2.8萬(wàn)立方米/年；新水4.2萬(wàn)噸/年。項(xiàng)目綜合能耗330.5噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年（當(dāng)量值）。

（3）功能與造型的和諧統(tǒng)一：要達(dá)到對(duì)外服務(wù)辦公的需求，內(nèi)外裝修力求莊重、美觀、便捷、簡(jiǎn)約、和諧統(tǒng)一，展示實(shí)用與現(xiàn)代相結(jié)合的政府形象。在材料、設(shè)施設(shè)備、器材器具的選擇上多選取色彩沉穩(wěn)、質(zhì)感細(xì)膩的材料，充分考慮施工成本和后期運(yùn)營(yíng)成本；在造型上，強(qiáng)調(diào)與周邊環(huán)境匹配、靈活、大氣、新穎、獨(dú)特，體現(xiàn)原創(chuàng)性和環(huán)保特色。

三、工程推進(jìn)與居建矛盾協(xié)調(diào)情況

2013年11月8日之前，代建方南京建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司辦理完成了工程相關(guān)用地、規(guī)劃、施工許可等全部手續(xù)。工程自2013年1月29日開始，陸續(xù)完成了基坑支護(hù)、工程樁施工、基坑墊層澆筑、基坑底板1區(qū)和2區(qū)砼澆筑。

2013年11月12日，南京建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司按照市委市政府的部署及市城建集團(tuán)的要求，將該工程的代建工作移交給南京城建項(xiàng)目建設(shè)管理有限公司，并辦理了移交手續(xù)。

2013年12月10日和12月10日，完成基坑底板3區(qū)和4區(qū)砼澆筑；12月20日，拆除基坑支撐系統(tǒng)。

2014年1月8日，陸續(xù)完成地下結(jié)構(gòu)的墻、板、柱及頂板砼的澆筑。

2014年2月25日，陸續(xù)完成地下結(jié)構(gòu)模板、支架的拆除。

2014年3月8日，完成后澆帶的封閉。

在項(xiàng)目施工過程中，鳳凰西街118號(hào)居民多次到現(xiàn)場(chǎng)反映問題，現(xiàn)場(chǎng)均予以接待并將處理方案充分告知居民。2014年3月17日上午9：30分，項(xiàng)目東側(cè)118號(hào)約30余戶居民集體圍堵現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部，表示因房屋開裂沉降及項(xiàng)目建成后遮擋其陽(yáng)光等，提出必須立即停止施工，否則將采用堵路方式禁止施工。為緩解矛盾、不擴(kuò)大事態(tài)，我集團(tuán)不得已暫時(shí)停止了施工。3月18日上午9：20，上述居民再次在項(xiàng)目部聚集，項(xiàng)目部為盡可能不激化矛盾，在當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的協(xié)調(diào)下答應(yīng)在未明確責(zé)任的前提下對(duì)一樓前后陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行維修。但其他居民對(duì)項(xiàng)目建成后遮擋陽(yáng)光等問題情緒激動(dòng)，提出必須立即停止施工，與項(xiàng)目手續(xù)審批所涉及的規(guī)劃、住建等部門領(lǐng)導(dǎo)與其對(duì)話，否則將采用堵路方式阻止施工。另外，項(xiàng)目南側(cè)相距較遠(yuǎn)的鳳凰西街140號(hào)省人民醫(yī)院宿舍區(qū)06棟住宅樓居民前期也因散水沉降事由圍堵過項(xiàng)目部，后經(jīng)協(xié)商由其自行委托鑒定單位對(duì)房屋進(jìn)行鑒定，所需費(fèi)用納入項(xiàng)目建設(shè)，鑒定結(jié)果表明房屋主體結(jié)構(gòu)安全。但居民近期要求除對(duì)散水沉降等進(jìn)行維修外對(duì)每戶居民因房屋局部出現(xiàn)裂紋，導(dǎo)致房屋價(jià)值降低及施工干擾正常生活等補(bǔ)償，約3萬(wàn)元每戶（共56戶，合計(jì)約168萬(wàn)元）。

在此期間內(nèi)，周邊居民自發(fā)組織11次（每次約6—50人）到施工現(xiàn)場(chǎng)滋事，要求對(duì)話并阻止施工，給工程正常推進(jìn)造成了延誤和制約。

在工程施工過程中，鳳凰西街118號(hào)居民多次到現(xiàn)場(chǎng)反映房屋受損問題，表示因房屋開裂沉降及項(xiàng)目建成后遮擋其陽(yáng)光等，提出必須立即停止施工，否則將采用堵路方式禁止施工。為緩解矛盾、不擴(kuò)大事態(tài)，我項(xiàng)目部不得已請(qǐng)示上級(jí)部門暫時(shí)停止了施工。項(xiàng)目部為盡可能不激化矛盾，在當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的協(xié)調(diào)下答應(yīng)在未明確責(zé)任的前提下對(duì)一樓前后陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行維修，給工程推進(jìn)注入了保障的前提。

2014年4月4日，完成輔助用房主體結(jié)構(gòu)砼澆筑。

2014年4月14日，完成辦公大樓主體結(jié)構(gòu)砼澆筑。

2014年4月22日，完成辦公大樓機(jī)房主體結(jié)構(gòu)砼澆筑。

2014年11月15日，完成大樓內(nèi)裝修。

2014年11月28日，完成大樓外裝修。

2014年12月18日，工程竣工。

2014年12月28日，竣工移交。

四、解決居建矛盾的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1.因居建矛盾的激化，造成我司代建的工程項(xiàng)目流產(chǎn)的有：漢口路西延工程項(xiàng)目、城東廢棄物處置中心工程項(xiàng)目等。建筑節(jié)能示范服務(wù)大樓工程的實(shí)施完工并交付使用，得益于政府部門的決策及時(shí)到位和項(xiàng)目人員的用心用情的綜合協(xié)調(diào)。解決居建矛盾的經(jīng)驗(yàn)在于《物權(quán)法》實(shí)施前的政府行政手段和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)昧Α?/p>

2.周邊居民自發(fā)組織11次（每次約6—50人）到施工現(xiàn)場(chǎng)滋事，要求對(duì)話并阻止施工；政府熱線“12345”等投訴居高不下，不穩(wěn)定因素較多，對(duì)正常施工形成了很大的制約，并造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。項(xiàng)目部人員不僅耐心接待阻止施工的居民代表，而且對(duì)設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度的管理也盡心盡力，采取游擊戰(zhàn)方式和單個(gè)擊破的上門對(duì)話拉家常的戰(zhàn)略，勸退阻止施工的居民，保證施工進(jìn)度的完成。

3.合理、合法利用經(jīng)濟(jì)手段和法律手段對(duì)個(gè)別有影響力的住戶進(jìn)行激勵(lì)和獎(jiǎng)勵(lì)，讓他幫做個(gè)別用戶不配合項(xiàng)目建設(shè)的說服工作。形成了以樹典型的方式，對(duì)支持建設(shè)項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)的住戶優(yōu)先解決困難的良好局面，牢固樹立中共十八大提出以人民為中心的發(fā)展思想，提出創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的新發(fā)展理念，以綠色理念改善生態(tài)環(huán)境，提高發(fā)展質(zhì)量和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

五、建議

1.在城市中心狹窄地段開工建設(shè)房屋項(xiàng)目，要加大基坑設(shè)計(jì)、支護(hù)和基礎(chǔ)施工的投入，寧可超預(yù)算打基礎(chǔ)，也不要給后期建設(shè)、管理和施工帶來(lái)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的更大損失。

2.解決居建矛盾最優(yōu)先的辦法就是法制化。從工程項(xiàng)目的規(guī)劃、環(huán)評(píng)、穩(wěn)評(píng)、選址、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工上把解決引起矛盾的非項(xiàng)目因素規(guī)避掉。

3.最近幾年的新冠肺炎疫情爆發(fā)且持久，給人民的生命財(cái)產(chǎn)帶來(lái)巨大的損失，而房屋中央空調(diào)系統(tǒng)可能帶來(lái)生化疾病的傳播，要引起建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)者的高度重視，需要對(duì)上下風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行科學(xué)安全的設(shè)計(jì)并輔以過濾或消殺功能，在源頭上把好傳播疾病的關(guān)卡。