紓困大招之后：“保交樓”有錢了？

陳惟杉

圖/視覺中國

進(jìn)入11月，房地產(chǎn)領(lǐng)域的“救市”政策頻出。

“在前期推出的‘保交樓’專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元‘保交樓’貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持‘保交樓’工作。”中國人民銀行副行長潘功勝11月21日宣布。

更早一些，11月13日，中國人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，內(nèi)容包括六大項(xiàng)共16條，被業(yè)內(nèi)稱為“金融16條”，涉及房地產(chǎn)融資、保交樓、受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置等多個(gè)業(yè)內(nèi)外普遍關(guān)注的問題。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這是今年以來對(duì)房企力度最大的支持政策。

不同于此前“救市”的著力點(diǎn)偏向刺激需求，這一輪密集出臺(tái)的“救市”政策著重為房企提供更多的流動(dòng)性。

其實(shí)，購房者與房企恰如一枚硬幣的兩面，而其中的連接點(diǎn)可能正是“保交樓”。自從“保交樓”專項(xiàng)借款推出以來，向房企提供流動(dòng)性的重要目標(biāo)也正是“保交樓”。

11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行三部委辦公廳發(fā)布“關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知”（下稱“通知”）稱，允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

2021年部分房企出險(xiǎn)，出現(xiàn)挪用預(yù)售監(jiān)管資金情況。此后，預(yù)售監(jiān)管資金管理趨嚴(yán)，以恒大為例，其項(xiàng)目公司支取預(yù)售監(jiān)管資金需經(jīng)屬地工作專班同意。有房企開發(fā)部門人士告訴《中國新聞周刊》，即使對(duì)于未出險(xiǎn)房企，2021年以來，也需要嚴(yán)格對(duì)照工程進(jìn)度支取預(yù)售監(jiān)管資金，不再存在靈活支取的空間。

《通知》明確提及，當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住建部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房企可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30％，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70％。

“以保函置換預(yù)售監(jiān)管資金并不新奇?！鼻笆龇科箝_發(fā)部門人士表示，很多地方早已允許置換，但是其所屬房企鮮有這樣的操作。在他看來三部委聯(lián)合發(fā)布置換細(xì)則，象征性意義更大，畢竟此前預(yù)售資金監(jiān)管趨緊或趨松，各地選擇并不一致。

據(jù)中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜統(tǒng)計(jì)，2022年以來，面對(duì)諸多房企發(fā)生資金流動(dòng)性問題，全國已有超110個(gè)地市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，或放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項(xiàng)目建設(shè)資金安全?！岸唐趤砜?，保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策效果有限，更多是為優(yōu)質(zhì)房企釋放流動(dòng)性?！?/p>

關(guān)于資金用途方面，通知要求優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。從通知對(duì)于資金用途的要求不難看出，置換出的預(yù)售監(jiān)管資金仍需用于項(xiàng)目，不得流向集團(tuán)公司。

有房企融資部門人士向《中國新聞周刊》解釋說，項(xiàng)目公司的資本金很多時(shí)候來自“股東借款”，即集團(tuán)公司注資，用于拿地，這筆錢于項(xiàng)目公司而言是負(fù)債，于集團(tuán)公司而言是自有資金。拿地后項(xiàng)目公司再以土地為抵押向信托等借款，很多地產(chǎn)信托的資金用途均有“償還股東借款”一項(xiàng)，以此提高集團(tuán)公司的資金周轉(zhuǎn)效率。

如果說“保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”更多關(guān)注改善項(xiàng)目公司的流動(dòng)性，近期再次被提及的“第二支箭”偏重改善房企的整體融資環(huán)境。

2018年，針對(duì)部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，中國人民銀行會(huì)同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合。其中，民營企業(yè)債券融資支持工具是“第二支箭”。

11月8日，銀行間市場交易商協(xié)會(huì)（下稱“交易商協(xié)會(huì)”）發(fā)文稱，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具，即“第二支箭”。具體來看，“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。

交易商協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)此次“第二支箭”可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，并非僅針對(duì)房企，但交易商協(xié)會(huì)在文中特別提及，近期，已經(jīng)組織中債增進(jìn)公司積極開展了部分民營房地產(chǎn)企業(yè)債券融資增信工作，取得了良好成效。

這已經(jīng)不是中債增進(jìn)公司今年第一次為房企境內(nèi)發(fā)債提供擔(dān)保，8月，交易商協(xié)會(huì)便力推該公司為示范房企境內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化融資提供全額擔(dān)保。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，8月至10月，在第一輪擔(dān)保發(fā)債中，中債增進(jìn)公司共為六家房企提供直接擔(dān)保，融資總額68億元。

顯然，這一輪擔(dān)保發(fā)債的規(guī)模更大。11月8日交易商協(xié)會(huì)發(fā)聲后，龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式發(fā)行注冊已經(jīng)完成，協(xié)會(huì)還分別受理了美的置業(yè)、新城控股各150億元儲(chǔ)架式發(fā)行。

“民營房企融資陷入‘債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)-預(yù)期繼續(xù)爆發(fā)-金融機(jī)構(gòu)避之不及-開發(fā)商大面積降價(jià)促銷-銷售回款下降和抵押物價(jià)值損耗-債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)’的惡性循環(huán)。當(dāng)前，針對(duì)一些問題不大，甚至相對(duì)健康的民營房企的信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，存在非理性、一刀切的現(xiàn)象?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》，“第二支箭”正是為了糾正這種非理性、一刀切。

李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前民營房企外部融資形勢已經(jīng)觸底。10月，房企非銀融資556.8億元，同比上升16.4％，平均利率為3.48％，同比降2.39個(gè)百分點(diǎn)。本月融資出現(xiàn)同比正增長，與行業(yè)進(jìn)入下行周期之初相比，行業(yè)融資已出現(xiàn)修復(fù)跡象。

無論是“保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”，還是“第二支箭”都更多針對(duì)“優(yōu)質(zhì)房企”。對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)房企的救助政策更多體現(xiàn)在11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的“金融16條”中。

其中，關(guān)于做好“保交樓”金融服務(wù)的表述引發(fā)外界關(guān)注。除提及已經(jīng)落地的開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款，還鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為兩類項(xiàng)目提供新增配套融資支持：一是剩余貨值銷售回款能夠同時(shí)覆蓋專項(xiàng)借款和新增配套融資的項(xiàng)目；二是剩余回款無法同時(shí)覆蓋專項(xiàng)借款和新增配套融資，但已明確新增配套融資和專項(xiàng)借款配套機(jī)制安排，并落實(shí)還款來源的樓盤。

隨后，潘功勝 11月21日宣布面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持。

在評(píng)價(jià)近期一系列為房企提供流動(dòng)性的政策時(shí)，李宇嘉認(rèn)為，外源融資只是一個(gè)方面，最關(guān)鍵的還是內(nèi)源融資，即銷售回款，占據(jù)開發(fā)商50％左右的資金來源，這取決于居民對(duì)樓市的預(yù)期、房價(jià)何時(shí)止跌、疫情的沖擊何時(shí)緩解等因素?！胺康禺a(chǎn)的政策底已經(jīng)到來，但距離市場的底部仍有距離?！?/p>

從整體上看，全國“保交樓”進(jìn)度在提速。

1～10月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積同比下降18.7％，降幅比1～9月份收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月降幅收窄，這被認(rèn)為預(yù)示著“保交樓”取得階段性進(jìn)展。

9月12日，恒大集團(tuán)官方微信號(hào)發(fā)布消息稱，當(dāng)天恒大集團(tuán)召開復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓周例會(huì)，恒大集團(tuán)董事長許家印要求，保交樓項(xiàng)目9月30日前必須全面復(fù)工。自去年10月底提出“復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓”以來，許家印再度立下“軍令狀”。

按照許家印在當(dāng)時(shí)公布的數(shù)據(jù)，恒大全國保交樓項(xiàng)目共有706個(gè)，已復(fù)工復(fù)產(chǎn)668個(gè)，彼時(shí)未復(fù)工復(fù)產(chǎn)項(xiàng)目還有38個(gè)。

作為出險(xiǎn)房企的代表，恒大項(xiàng)目“保交樓”的情況無疑極具風(fēng)向標(biāo)意義。貴陽花溪區(qū)恒大項(xiàng)目也是706個(gè)項(xiàng)目中的一個(gè)。林峰（化名）曾是該項(xiàng)目的供應(yīng)商，項(xiàng)目公司目前仍拖欠他約300萬元貨款。

今年1月，他曾一度看到兌現(xiàn)債權(quán)的希望?；ㄏ獏^(qū)恒大項(xiàng)目工作領(lǐng)導(dǎo)小組曾拿出過一份“恒大債務(wù)化解方案”，以100萬元為界將債務(wù)劃分為“大額債務(wù)”與“小額債務(wù)”。這份化債方案在林峰看來難言滿意。

以100萬元以上的“大額債務(wù)”為例：首先，對(duì)債務(wù)無償延期24個(gè)月以上，而如果24個(gè)月后資產(chǎn)未能盤活，雙方還將協(xié)商進(jìn)一步延期。所謂“無償延期”，指存量債務(wù)僅考慮直接費(fèi)用，對(duì)違約金、利息、罰款等不予考慮。其次，債權(quán)人需同意不低于60％的債務(wù)以資產(chǎn)包方式抵償，而資產(chǎn)包便是項(xiàng)目的住宅、商業(yè)、地下車庫等物業(yè)。

從這份化債方案中不難看出當(dāng)?shù)刈〗ú块T對(duì)于“保交樓”的政策傾向，其中明確提出，涉及復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓的債務(wù)優(yōu)先化解，原則上以本身要建設(shè)的物業(yè)作為資產(chǎn)包，而有“保交樓”任務(wù)的債務(wù)人必須承諾按期完成復(fù)工復(fù)產(chǎn)和交樓任務(wù)。

但這樣的一份化債方案此后并未進(jìn)一步推進(jìn)，林峰甚至認(rèn)為，當(dāng)時(shí)拋出這樣一份化債方案更多的目的在于“維穩(wěn)”供應(yīng)商，鼓勵(lì)其復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”。

林峰告訴《中國新聞周刊》，在實(shí)際“保交樓”的過程中，鮮有老供應(yīng)商參與，而是啟用一批此前與恒大并無債務(wù)糾紛的新供應(yīng)商。

“一方面擔(dān)心老供應(yīng)商因?yàn)榇饲暗膫鶆?wù)糾紛在收到‘保交樓’的款項(xiàng)后故意不供貨；另一方面老供應(yīng)商也擔(dān)心再次被套住，參與‘保交樓’的積極性并不高。”在他看來，這無形中推高了“保交樓”成本?！俺鲇谝?guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，新供應(yīng)商的報(bào)價(jià)往往水漲船高，拿到的訂單價(jià)格優(yōu)于老供應(yīng)商?！?/p>

“恒大在貴陽共有27個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目陸續(xù)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，在努力按照此前承諾的時(shí)間節(jié)點(diǎn)交樓。當(dāng)然，交樓品質(zhì)也會(huì)受到影響。”有參與花溪區(qū)恒大項(xiàng)目“保交樓”的工程方告訴《中國新聞周刊》，具體到花溪區(qū)恒大項(xiàng)目，目前處于“半停工”狀態(tài)，供應(yīng)商已是“驚弓之鳥”，不再愿意墊資，往往是資金到位多少就干多少活，處于干干停停的狀態(tài)。

他介入“保交樓”項(xiàng)目還是在“保交樓”專項(xiàng)借款注入項(xiàng)目之后。8月中下旬，住建部、財(cái)政部、央行等有關(guān)部門出臺(tái)措施，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式，支持已售逾期交付的住宅項(xiàng)目完成建設(shè)交付，專項(xiàng)借款的初期規(guī)模達(dá)2000億元。

在形式上，專項(xiàng)借款以城市為單位，由地方政府借入、使用及償還，原則借款期限不能超過3年。9月22日，國家開發(fā)銀行向沈陽支付全國首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，標(biāo)志其開始落地使用。

“金融十六條”提及為兩類問題樓盤“保交樓”提供配套融資支持，便是結(jié)合專項(xiàng)借款而言。此前，在央行貨幣政策委員會(huì)2022年第三季度例會(huì)上，已經(jīng)提出“推動(dòng)‘保交樓’專項(xiàng)借款加快落地使用、并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持”。

顯然，僅憑目前發(fā)放的“保交樓”專項(xiàng)借款并不足以完成“保交樓”任務(wù)。

“項(xiàng)目申請到的專項(xiàng)借款約3億元，當(dāng)?shù)刈〗ú块T曾特意組織項(xiàng)目供應(yīng)商開會(huì)，鼓勵(lì)各家供應(yīng)商參與‘保交樓’，也是希望給各方注入信心，保證工程進(jìn)度?！鼻笆鰠⑴c花溪區(qū)恒大項(xiàng)目“保交樓”的施工方告訴《中國新聞周刊》，即便項(xiàng)目收到專項(xiàng)借款，但是參與“保交樓”的供應(yīng)商的款項(xiàng)也并非全額現(xiàn)金支付。

當(dāng)初約定款項(xiàng)以50％現(xiàn)金、50％資產(chǎn)包的形式兌付，但10月實(shí)際收到的現(xiàn)金支付比例僅約兩成。每個(gè)供應(yīng)商能拿到的現(xiàn)金比例不盡相同，不排除一些關(guān)系維護(hù)到位的供應(yīng)商可以收到更高比例的現(xiàn)金支付?！叭绻F(xiàn)金支付的比例更高，工程的進(jìn)度還會(huì)更快?！?/p>

11月11日，廣東深圳市，恒大總部地塊被掛牌轉(zhuǎn)讓，該地塊處于停工狀態(tài)。圖/視覺中國

目前已經(jīng)落地的專項(xiàng)借款尚難以覆蓋“保交樓”資金需求，并非孤例。

如湖北省隨州市，當(dāng)?shù)毓灿?個(gè)恒大項(xiàng)目，據(jù)《中國新聞周刊》了解，9月以來專項(xiàng)借款已經(jīng)分批下發(fā)到監(jiān)管賬戶，但被認(rèn)為仍有缺口。去年恒大爆雷時(shí)三個(gè)項(xiàng)目工程進(jìn)度各異，2021年年底政府接手，一度發(fā)現(xiàn)三個(gè)項(xiàng)目距離完工尚有11億元左右的資金缺口，即使將部分已經(jīng)建成的車庫出售，資金缺口也達(dá)八九億元，并且不包括償還項(xiàng)目舊賬，但是預(yù)售資金監(jiān)管賬戶僅剩3000多萬元。

何況當(dāng)下專項(xiàng)借款尚未覆蓋全部需要“保交樓”的項(xiàng)目。以山東為例，有接近省住建部門的人士告訴《中國新聞周刊》，山東省內(nèi)共有60個(gè)恒大項(xiàng)目，有25個(gè)申請到專項(xiàng)借款，目前實(shí)際撥付約22億元。對(duì)于仍然無法落實(shí)建設(shè)資金的項(xiàng)目，下一批申請專項(xiàng)借款的時(shí)候，盡可能將恒大項(xiàng)目納入申報(bào)范圍，解決建設(shè)資金不足的問題。

在用足用好專項(xiàng)借款的同時(shí)，如何歸集盤活更多資金是個(gè)棘手的問題。該人士表示，對(duì)于恒大項(xiàng)目，想?yún)f(xié)調(diào)銀行機(jī)構(gòu)提供融資支持是有難度的。如今采取的路徑主要有兩條：一是梳理是否有預(yù)售監(jiān)管資金被查封凍結(jié)的情況，盡量協(xié)調(diào)解除凍結(jié)；二是有按揭貸款的盡快發(fā)放，如果購房者不愿意辦理手續(xù)，就引導(dǎo)其退房。

有多位就恒大債權(quán)提起訴訟的債權(quán)人均告訴《中國新聞周刊》，即使目前已經(jīng)拿到法院的勝訴判決，也無法執(zhí)行任何恒大項(xiàng)目公司的資產(chǎn)。顯然，“保交樓”被置于更重要的位置，這也為各地完成恒大項(xiàng)目“銷號(hào)”爭取到時(shí)間，這甚至是比“保交樓”更緊迫的任務(wù)。

恒大項(xiàng)目“銷號(hào)”的本質(zhì)是將項(xiàng)目“去恒大化”，使得恒大集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目隔離，減少集團(tuán)公司風(fēng)險(xiǎn)演變帶來的不確定性。比如通過項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，使其不再與恒大集團(tuán)有聯(lián)系，這樣哪怕集團(tuán)公司進(jìn)入破產(chǎn)程序，項(xiàng)目續(xù)建仍有承接主體，同時(shí)也能保證資金資產(chǎn)用于工程續(xù)建，而非優(yōu)先償清集團(tuán)公司債權(quán)人債務(wù)，從而給購房者提供更多的確定性。

恒大本應(yīng)在7月底前提出的初步重組方案，被推遲至“2022年內(nèi)盡快公布”，而且僅限于境外債務(wù)。但今年6月底，已有債權(quán)人于香港高等法院向中國恒大集團(tuán)提出清盤呈請，加之國內(nèi)債權(quán)人不斷向法院提起訴訟，這都增加了銷號(hào)工作的緊迫感。

此前項(xiàng)目銷號(hào)的方式主要為股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、建成交付三種，但如今代建代管代持模式逐漸成為各地的主攻方向。據(jù)了解，目前恒大項(xiàng)目銷號(hào)率較高的省份，普遍采用代建代管代持的方式處置項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“去恒大化”，阻隔“保交樓”項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)。如今年8月底，廣東恒大項(xiàng)目的銷號(hào)率只有21％，但到10月中旬，已經(jīng)提升至91％。

代建代管代持模式的核心是早已有之的“代建模式”，即由有開發(fā)需求的委托方發(fā)起，由擁有開發(fā)能力和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的受托方部分或全程參與設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理及服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利。

前述接近住建部門的人士表示，距離年底不到兩個(gè)月時(shí)間，地方在沖刺推進(jìn)恒大項(xiàng)目銷號(hào)，沖刺階段，就是一切工作都要加速推進(jìn)，突出一個(gè)“快”，快簽代建代管代持合同、快處置資產(chǎn)、快復(fù)工復(fù)產(chǎn)、快交付。而這一切的起點(diǎn)都是搶在破產(chǎn)前簽訂代管代持代建合同。

目前一些省份代管代建代持合同的簽約方多為平臺(tái)公司，未來有機(jī)會(huì)引入更多專業(yè)機(jī)構(gòu)，這直接催生代建業(yè)務(wù)在今年再次火爆。

在2022年第三季度的年中期業(yè)績會(huì)時(shí)，包括碧桂園、龍湖、旭輝等多家房企，都不約而同表達(dá)了對(duì)代建市場前景的看好。碧桂園總裁莫斌表示，公司與很多地方政府達(dá)成了一致，以代管代建代銷模式，積極承接政府的保交樓任務(wù)。