我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的基本動(dòng)力仍然扎實(shí)

社會(huì)各界對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景非常關(guān)注。如何看待我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)核動(dòng)力？本文深入分析我國人口老齡化、城鎮(zhèn)化以及房地產(chǎn)市場等的走勢。本文指出，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)核動(dòng)力仍在，亟須審慎應(yīng)對問題與挑戰(zhàn)，牢牢把握發(fā)展“窗口期”。

面臨百年未有之大變局，加上新冠肺炎疫情的影響，社會(huì)各界對我國經(jīng)濟(jì)前景的關(guān)注和討論前所未有。如何看待我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景？就目前我國經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在動(dòng)力而言，除了科技創(chuàng)新和改革開放外，主要?jiǎng)恿褪侨丝诤唾Y本。資本主要是積累、政策和預(yù)期所影響的變量，而人口則是長期的、趨勢性變量。在人口變量中，人口老齡化、城鎮(zhèn)化以及與其密切相關(guān)的房地產(chǎn)市場，目前看仍是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵變量和基礎(chǔ)動(dòng)力。中國經(jīng)濟(jì)的韌性基礎(chǔ)就在于這三大動(dòng)力。本文用數(shù)據(jù)說話，看看這三大領(lǐng)域的實(shí)際情況及經(jīng)濟(jì)的未來前景如何。

人口老齡化：進(jìn)展較快，但負(fù)擔(dān)仍不算重

人口和資本是經(jīng)濟(jì)增長的兩大基礎(chǔ)指標(biāo)，目前看，我國資本積累已經(jīng)達(dá)到較高水平，而且還在持續(xù)增長，而勞動(dòng)力人口自2012年達(dá)到頂峰后開始持續(xù)下降趨勢，影響勞動(dòng)力人口的最關(guān)鍵變量就是人口老齡化。人口老齡化是指總?cè)丝谥幸蚰贻p人口數(shù)量減少、年長人口數(shù)量增加而導(dǎo)致的老年人口比例相應(yīng)增長的動(dòng)態(tài)結(jié)果。國際上通常把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%，作為進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)志。如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，我國在21世紀(jì)初就已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)了。2005年全國1%的人口抽查顯示，我國60歲以上人口占比為11.03%，其中65歲以上老人占比7.69%，按僵化的標(biāo)準(zhǔn)看，當(dāng)時(shí)我國已經(jīng)達(dá)到老齡化社會(huì)了。但是從發(fā)展實(shí)際狀況看，我國經(jīng)濟(jì)并沒有在2005年之后表現(xiàn)出應(yīng)有的老齡化高負(fù)擔(dān)的特征。與普遍所預(yù)計(jì)的老齡化社會(huì)特征不同，我國經(jīng)濟(jì)此后強(qiáng)勁增長了17年。

造成這種情況的原因是什么？主要是我國城鄉(xiāng)戶籍的二元人口結(jié)構(gòu)導(dǎo)致人口老齡化負(fù)擔(dān)較輕。2005年中國內(nèi)地總?cè)丝跒?3.07億人，按當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)化率為43%推算，我國城鎮(zhèn)中60歲以上人口僅為6199萬人，農(nóng)村60歲以上人口8217萬人，可得到我國經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的老齡人口只有總?cè)丝诘?.7%。57%的老齡人口集中在農(nóng)村，這部分人口對生活質(zhì)量的要求總體不高，有吃有穿有基本醫(yī)療保障即可，他們不但不構(gòu)成經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，甚至還幫著承擔(dān)大量農(nóng)活，從而使年輕勞力能夠更順利地?cái)[脫農(nóng)業(yè)勞動(dòng)，進(jìn)城務(wù)工打工。從另一個(gè)指標(biāo)——參保率看，參保離退休人員只有4362萬人，在總?cè)丝谥姓急葍H為3.3%。也就是說，常住城市的近2000萬人口通過家庭或其他形式養(yǎng)老，社會(huì)公共支出也沒有負(fù)擔(dān)其養(yǎng)老的成本。應(yīng)該說，人口負(fù)擔(dān)較輕是我國經(jīng)濟(jì)近20年發(fā)展快、效率高的基礎(chǔ)原因之一，致使這段時(shí)間成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金20年。

現(xiàn)在的形勢如何？無疑比2005年嚴(yán)峻很多。2021年末中國內(nèi)地總?cè)丝?4.12億人，60歲以上和65歲以上人口分別為2.67億人和2.0億人，占比分別為18.9%和14.2%，按指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)看我國已經(jīng)進(jìn)入嚴(yán)重老齡化社會(huì)了。發(fā)展到今天，我國經(jīng)濟(jì)初現(xiàn)老齡化特征。但也不必過分悲觀?；剡^頭來看經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重的老齡人口，同樣按常住人口城鎮(zhèn)化率測算，城鎮(zhèn)60歲和65歲以上老齡人口占比分別為12.3%和9.7%，略微超過國際老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)，但和高收入國家65歲以上人口占比18%的老齡化率相比，還有較大差距。如果按戶籍人口城鎮(zhèn)化率45.4%估算，我國60歲以上和65歲以上高負(fù)擔(dān)老齡人口占比分別降低至8.6%和6.4%，仍略低于國際老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。特別是直到2018年我國新出生人口仍然維持在1500萬人以上，從1998年出生人口跌破2000萬人以來，這一新出生人口數(shù)量維持了超過20年。換言之，從目前往后看年輕勞動(dòng)力的正常更替仍可維持16年以上。因此，從人口負(fù)擔(dān)情況看，我國經(jīng)濟(jì)還有很大的人口發(fā)展動(dòng)力和時(shí)間窗口。

但也不能忽視，我國老齡人口負(fù)擔(dān)正在加快增長。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測，2023年我國出生高峰階段的人員開始進(jìn)入60歲，快速老齡化階段開啟。預(yù)計(jì)2025年60歲以上老人及65歲以上老人占比分別達(dá)到 22%和15%，2030年將分別超過25%和18%，屆時(shí)我國60歲以上人口將達(dá)到3.71億人，常住人口城鎮(zhèn)化率將超過70%，屆時(shí)無論城鎮(zhèn)常住還是戶籍60歲以上人口負(fù)擔(dān)情況均超過國際標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)分別達(dá)到18.75%和15.0%，基本進(jìn)入老齡化負(fù)擔(dān)較重的發(fā)展階段。由于城鎮(zhèn)化和老齡化同時(shí)加快推進(jìn)與發(fā)展，我國老齡化負(fù)擔(dān)是加速進(jìn)行的，越到后來發(fā)展得越快。總體而言，我國老齡化負(fù)擔(dān)要比老齡化程度滯后20年左右，目前看我國還有7年左右的“窗口期”進(jìn)入人口高負(fù)擔(dān)階段。在這段時(shí)間里，應(yīng)當(dāng)審慎做好人口老齡化沖擊的準(zhǔn)備和應(yīng)對。

一是加快創(chuàng)新戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)發(fā)展，推進(jìn)人力節(jié)省和替代技術(shù)應(yīng)用。人口老齡化勢必增加社會(huì)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活力下降，疊加新出生人口下降，勞動(dòng)力人口將呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢。而勞動(dòng)力是經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)動(dòng)力之一，缺乏勞動(dòng)力人口，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將受到較大影響。這就需要抓住人口衰變的“窗口期”，加快推進(jìn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，力爭替代人力、節(jié)省人力，爭取“先富再老”。

二是加大養(yǎng)老扶持力度，提前做好老年人服務(wù)布局。老齡化不僅是老年人口增多造成的結(jié)果，同時(shí)伴隨的還有年輕人減少，在可預(yù)見的未來，仍會(huì)表現(xiàn)為勞動(dòng)力數(shù)量持續(xù)下降，養(yǎng)老服務(wù)人員不足。這就需要提前布局，充分做好老齡化社會(huì)到來的準(zhǔn)備，提前布局好老齡化服務(wù)設(shè)施。讓老人老有所適、老有所安。

三是推動(dòng)“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”發(fā)展模式，激發(fā)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在活力。老齡人口積累一生財(cái)富，以備養(yǎng)老之需。要通過培育和發(fā)展養(yǎng)老市場，服務(wù)好老年人，同時(shí)實(shí)現(xiàn)財(cái)富從老年人手里逐步轉(zhuǎn)移到年輕人手里，也是激發(fā)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力的必然路徑。這就需要我們認(rèn)真研究老年人的需求，消除老年人的擔(dān)憂，大力推進(jìn)“銀發(fā)”經(jīng)濟(jì)模式。

四是鼓勵(lì)激勵(lì)生育，維護(hù)正常人口更替水平。新出生人口持續(xù)快速下降，更是導(dǎo)致老齡化加快的重要原因。我國已連續(xù)放開二胎、三胎生育限制，也放開了非婚生育限制，但是鼓勵(lì)生育效果并不理想，近兩年年新生兒數(shù)量持續(xù)跌破1500萬、1200萬人，可能很快跌破1000萬人大關(guān)。鼓勵(lì)生育，不僅要放開生育政策、降低育兒成本，更應(yīng)當(dāng)培育和革新育兒文化觀念，提高社會(huì)化育兒程度。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程：常住人口增長快，而戶籍人口增長慢

城鎮(zhèn)化是鄉(xiāng)村人口向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移的結(jié)構(gòu)性變化，城鎮(zhèn)化帶來的各種需求也是近20年我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ?，但是判斷和預(yù)測我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程卻不容易。關(guān)于城鎮(zhèn)化率，國家統(tǒng)計(jì)局有兩個(gè)數(shù)據(jù)——2021年末常住人口城鎮(zhèn)化率64.7%和戶籍城鎮(zhèn)化率45.4%，兩者相差近20個(gè)百分點(diǎn)，10年前則相差不到17個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前兩者人口數(shù)量差距約2.73億人。這部分差距從何而來呢？主體是農(nóng)民工，農(nóng)民工至少占到差距的77.3%。2021年全國農(nóng)民工總量為29251萬人，比上年增長2.4%。其中，外出農(nóng)民工17172萬人，增長1.3%；本地農(nóng)民工12079萬人，增長4.1%。比較兩組數(shù)據(jù)可以看出，1.72億農(nóng)民工被算作了城鎮(zhèn)常住人口，除了這部分農(nóng)民工，還有約1億常住城鎮(zhèn)人口，這部分人口主要是大中專畢業(yè)生。并且全國人戶分離的人口有5.04億人，其中流動(dòng)人口高達(dá)3.85億人，分別占人口總量的35.7%和27.3%?？傮w來看，農(nóng)民工人口和流動(dòng)人口提升了我國經(jīng)濟(jì)的配置效率，降低了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展成本，增加了經(jīng)濟(jì)韌性。但是對部分個(gè)人而言，是增加生活負(fù)擔(dān)和降低了幸福程度，需要加快這部分人群的市民化。

厘清我國真實(shí)的城鎮(zhèn)化率是很難的。應(yīng)該說戶籍城鎮(zhèn)化率是最基本的指標(biāo)，是城鎮(zhèn)化率的下限，常住人口城鎮(zhèn)化率是城鎮(zhèn)化率的表面現(xiàn)象，處在兩者之間的是新市民群體。一般而言，新市民在常住城市很少擁有房產(chǎn)，也沒有完全融入所在城市，他們距離真正的市民化還有很遠(yuǎn)的距離，但是他們可能在比常住城市低一線的城市擁有住房，也可能在老家縣城擁有住房。對居住的城市而言，他們擔(dān)負(fù)著城市的環(huán)境維護(hù)、餐飲服務(wù)、批發(fā)零售及設(shè)施建設(shè)等多種工作，部分人口已經(jīng)深深地扎根所在城市了。而對于他們擁有住房的城市，他們基本是陌生的。這也說明我國城鎮(zhèn)化還有很遠(yuǎn)的路要走。如果將流動(dòng)人口（含農(nóng)民工）全部轉(zhuǎn)化為市民，那么他們所撫養(yǎng)的人口也會(huì)逐步進(jìn)入城市，假如按1:1的撫養(yǎng)比例計(jì)算，至少還有2.73億人口需要城鎮(zhèn)化，理論上，完成這部分人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化率應(yīng)該在80%以上。

這部分人口沒有城鎮(zhèn)化的主要原因是收入相對較低。數(shù)據(jù)顯示，2016年我國農(nóng)民工的平均月收入為3275元，城鎮(zhèn)戶籍居民平均月收入5000元以上，兩者相差近2000元。但時(shí)至2021年，全國農(nóng)民工人均月收入4432元，比2016年增長35.3%。按常住地分，2021年城鎮(zhèn)非私營企業(yè)就業(yè)人員平均月收入8903元，而農(nóng)村居民平均月收入在2500元左右。可以看出，農(nóng)民工收入比農(nóng)村居民收入高很多，這說明進(jìn)城務(wù)工能夠大幅改善農(nóng)民工的生活狀況。但農(nóng)民工工資仍顯著低于城鎮(zhèn)就業(yè)平均工資，農(nóng)民工拉低了工業(yè)化、服務(wù)業(yè)和城鎮(zhèn)化成本，降低了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)擔(dān)，拓展了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間和時(shí)間。特別是在2020年至2022年疫情期間，娛樂、旅游、餐飲等大量吸收農(nóng)民工的服務(wù)業(yè)受到較大影響，失業(yè)農(nóng)民工的返鄉(xiāng)降低了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的就業(yè)壓力，增加了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的韌性。據(jù)估算，農(nóng)民工群體每年降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展成本6.7萬億～7.5萬億元之間。

隨著農(nóng)民工年齡的增長和勞動(dòng)能力的下降，也許他們中大部分人的歸宿仍是回到農(nóng)村養(yǎng)老。逆城鎮(zhèn)化也許會(huì)很快到來，特別是改革開放后第一波人口出生高峰期的農(nóng)民工群體，也許正在準(zhǔn)備返回鄉(xiāng)里頤養(yǎng)天年。即使他們不返回鄉(xiāng)里，新進(jìn)入城鎮(zhèn)的農(nóng)民工也會(huì)大幅減少。目前，18歲的年輕勞動(dòng)力對應(yīng)2004年出生的人口，總?cè)丝谠?700萬人左右。其中，2022年專本科招生突破1000萬人，即不上大學(xué)的這一年齡人口約為700萬人，即使這部分人口（其中至少300萬人出生在城市而不急于就業(yè)）全部就業(yè)成為新市民，也不足以彌補(bǔ)農(nóng)民工回鄉(xiāng)人口，預(yù)計(jì)再過5～10年農(nóng)民工數(shù)量會(huì)快速下降。這種形勢下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展成本也會(huì)快速回升，加上老齡化負(fù)擔(dān)進(jìn)展加快，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高成本階段正在加速到來，低成本發(fā)展窗口期可能很快就會(huì)關(guān)閉。

這種形勢下，我國應(yīng)該抓住低成本發(fā)展階段，強(qiáng)弱項(xiàng)、補(bǔ)短板，夯實(shí)高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)。一是加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。高速發(fā)展階段，我國充分利用農(nóng)民工群體，用較低的成本建起了高樓大廈和光線亮麗的城市，但是看不見的基礎(chǔ)設(shè)施建得如何不得而知，趁現(xiàn)在農(nóng)民工人數(shù)還未到下降期，要抓緊夯實(shí)基礎(chǔ)設(shè)施。二是加快鄉(xiāng)村振興步伐。舊一代農(nóng)民工正在老去，老歸何處也許是個(gè)問題。農(nóng)民工對于自己有房的城市不熟悉，也可能會(huì)把房子留給子女，而在常住的城市大部分農(nóng)民工沒有房子?；剜l(xiāng)也許是他們最好的選擇，但是沒有鄉(xiāng)村振興，回鄉(xiāng)就會(huì)面臨生活不便利等問題，回去也難以留住。鄉(xiāng)村振興不僅是改變鄉(xiāng)村貧困面貌，也要加快生活便利化進(jìn)程。三是加快人工替代。應(yīng)對勞動(dòng)力短缺，根本出路在于加大加快人工替代，研發(fā)服務(wù)、制造等勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)的新模式，降低產(chǎn)業(yè)用工人數(shù)。

房地產(chǎn)市場：中期不悲觀，但分化難免

對于定位為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，目前普遍預(yù)期偏悲觀。2022年10月24日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布消息稱：9月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有54個(gè)和61個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和5個(gè)。進(jìn)入2022年以來，房地產(chǎn)市場形勢快速逆轉(zhuǎn)，住房銷售大幅下滑。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—9月全國商品房銷售面積同比下降22.2%，住宅銷售面積下降25.7%，住宅銷售額下降28.6%。房地產(chǎn)也作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)之一遭受了前所未有的“寒冬”。

維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策陸續(xù)出臺(tái)，“保交樓”政策在全國快速實(shí)施，2022年以來長期貸款利率下降20個(gè)基點(diǎn)，而首套房貸款利率在全國各地連創(chuàng)新低，很多城市已經(jīng)低于4%的利率水平。房地產(chǎn)市場大勢，短期看政策，中長期看人口。短期內(nèi)，房地產(chǎn)政策意圖已經(jīng)很明顯了，按照“住房不炒”大原則，因城施策，加大對房地產(chǎn)形勢不好的城市的政策支持力度。

長期看，人口是流入還是流出、增長快慢常常被城鎮(zhèn)化率所迷惑，中長期趨勢則不那么容易判斷。有人認(rèn)為我國城鎮(zhèn)化率已接近65%，且經(jīng)濟(jì)下行，逆城鎮(zhèn)化進(jìn)程可能開啟，房地產(chǎn)市場很難再振雄風(fēng)，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿?。的確，農(nóng)民工回流鄉(xiāng)下的逆城鎮(zhèn)化大概率會(huì)開啟，但是和購房更相關(guān)的戶籍城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在加快，人口流入城市結(jié)構(gòu)也在加快調(diào)整。這就需要我們仔細(xì)分析住房供求狀況，才能準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)大趨勢。

一是城鎮(zhèn)住房置換需求龐大。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年我國城鎮(zhèn)存量住房面積為345.1億平方米，人均居住建筑面積37.8平方米。經(jīng)過多年的建設(shè)，總體看我國城市住房面積基本已經(jīng)達(dá)到了較高收入國家的居住水平，但是人戶分離人口超過5億人，流動(dòng)人口3.8億人，住房持有結(jié)構(gòu)不合理，住房置換需求量龐大。二手住房市場持續(xù)活躍，將成為未來房地產(chǎn)市場的大趨勢。

二是戶籍城鎮(zhèn)化住房需求規(guī)模大。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告，農(nóng)民工在所在城鎮(zhèn)購房比例較低，據(jù)估計(jì)總共約2.7億人沒有城鎮(zhèn)住房，或者說住房不在常住的城市。也就是說，我國城鎮(zhèn)住房市場滿足了占總?cè)丝?5.4%的城鎮(zhèn)戶籍人口的居住需求，還有2.7億常住城鎮(zhèn)人口的居住需求沒有滿足。據(jù)估算，僅這部分常住人口，加上他們所負(fù)擔(dān)的人口（按1：1計(jì)算），即5.4億人口，需要在城鎮(zhèn)住房。如果他們中一半的人在縣城或其他城鎮(zhèn)擁有住房，且能夠置換成功，至少需要1億多套城鎮(zhèn)住房。考慮城鎮(zhèn)化推進(jìn)每年仍可新增約800萬城鎮(zhèn)人口，則需要的住房會(huì)更多。

三是住房建設(shè)仍要持續(xù)。2021年，我國住宅新開工面積146379萬平方米，同比下降10.9%；住宅竣工面積73016萬平方米，增長10.8%。按每套房100平方米計(jì)算，全國一年新建住宅約為1400萬套，一億套住宅需要7.14年建成，考慮城鎮(zhèn)年新增人口需要400萬套住房（每兩人一套），則城鎮(zhèn)住房市場還需要10年才能基本完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%～80%之間。

無論從置換需求看，還是新增需求看，房地產(chǎn)市場作為我國經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力依然還有較大的時(shí)間和空間，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的悲觀主要是因?yàn)橐咔樽璧K了人口流動(dòng)，經(jīng)濟(jì)下行打擊了居民信心。中長期看房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力仍會(huì)持續(xù)，這是不是意味著房地產(chǎn)市場會(huì)繁榮10年以上呢？大、中、小城市的發(fā)展模式很不一樣，城鎮(zhèn)供需總體基本平衡，但結(jié)構(gòu)仍會(huì)持續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)市場分化是未來大趨勢。

一是一線城市房價(jià)仍會(huì)維持較高水平?？傮w看，我國人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的絕對城鎮(zhèn)化進(jìn)程基本結(jié)束了，接下來城鎮(zhèn)化主要表現(xiàn)為城市人口的自然增長。但是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不平衡的，小城市、中城市人口向大城市、特大城市的流動(dòng)還在進(jìn)行中。而從城市資源負(fù)擔(dān)層面看，特大城市已經(jīng)超負(fù)荷了，北京、上海常住人口分別為2200萬人和2300萬人左右。城市自然資源承載能力是有限度的，城市發(fā)展也應(yīng)有邊界，北京已開始疏解非首都功能。通州建城市副中心，容納北京市機(jī)關(guān)單位人員；建設(shè)雄安新區(qū)，承載非首都功能的經(jīng)濟(jì)功能和科研功能。同時(shí)，北上廣深等一線城市房價(jià)達(dá)到甚至超過了紐約、倫敦以及東京等國際大都市的房價(jià)水平，但人口吸引力也會(huì)持續(xù)保持較高水平，總體收入也較高，房價(jià)大概率會(huì)維持在較高水平。

二是二線城市人口進(jìn)入快速擴(kuò)張期，但房價(jià)分化是大趨勢。京津冀、長三角和珠三角等區(qū)域的中心城市，比如天津、雄安新區(qū)、杭州、寧波、廈門、南京、廣州等以及大部分省會(huì)城市，這些大型城市在區(qū)域和省內(nèi)吸引著周圍其他城市的人口以及從特大城市遷移來的人口，今后這些城市的擴(kuò)張仍會(huì)持續(xù)進(jìn)行，但房價(jià)分化將是中心城市房地產(chǎn)市場的最大特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)較好、發(fā)展質(zhì)量高的城市，吸引到更多高收入就業(yè)人口，房價(jià)也會(huì)維持在較高水平。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不理想、人才吸引力小的城市，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)在更低的水平上維持。

三是特色居住旅游城市房地產(chǎn)可能會(huì)繁榮。三亞、秦皇島、大理等特色城市，為有休閑度假、游覽觀光、養(yǎng)老養(yǎng)生等需求的富裕人群，提供了無法比擬的環(huán)境優(yōu)勢，這些城市的房地產(chǎn)市場會(huì)隨著老齡化的到來受到一定的青睞，但是不應(yīng)過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，而應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注城市特色，建設(shè)更好的居住生活條件，吸引更多的人群觀光養(yǎng)生。

四是三四線城市房價(jià)大概率會(huì)下行。由于城鎮(zhèn)化方式已經(jīng)改變，目前城鎮(zhèn)吸收人口的主體是農(nóng)民工或流動(dòng)人口，他們收入相對較低，總體看房地產(chǎn)市場大幅上行的可能性很小了，特別是大部分三四線城市的人口會(huì)持續(xù)向區(qū)域中心城市或省會(huì)城市遷移，其房地產(chǎn)市場的停滯將是必然的，房價(jià)下行是大概率事件。

五是集約居住是鄉(xiāng)村振興應(yīng)提倡的大方向。農(nóng)村的住宅浪費(fèi)是巨大的，農(nóng)民工不能融入城市，他們在農(nóng)村普遍建造了比較好的住房，以備有朝一日回農(nóng)村居住。其實(shí)這些住房中有些處于閑置，過幾年又要重新翻修，會(huì)浪費(fèi)大量的人力物力財(cái)力。特色小鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)是主要出路，但是要存精去偽，騰退空置住宅，并提倡集約居住，這才是鄉(xiāng)村振興應(yīng)該提倡的農(nóng)村居住大方向。