全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的優(yōu)化與推進(jìn)

李庭勇 中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司上海方程房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)分公司

近年來，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度不斷加大，推出了很多調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期。考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)開啟了多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，積極尋求轉(zhuǎn)型。

面對(duì)日漸復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)作為高收益高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，更加需要使用精細(xì)化的財(cái)務(wù)預(yù)算管理模式，保證房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。尤其是在一些開發(fā)周期比較長(zhǎng)的項(xiàng)目中，房地產(chǎn)企業(yè)要將運(yùn)營(yíng)管理模式從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理轉(zhuǎn)變到全面預(yù)算管理，為項(xiàng)目決策、運(yùn)營(yíng)管理和評(píng)價(jià)考核提供數(shù)據(jù)保障和決策依據(jù)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理概述

（一）全面預(yù)算管理的概念和意義

全面預(yù)算管理是現(xiàn)代企業(yè)管理的一種模式，我國(guó)對(duì)于全面預(yù)算管理的研究也在不斷發(fā)展，雖然學(xué)術(shù)界對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)和定義存在一些細(xì)微的差別，但是總體來講比較一致。財(cái)政部在相關(guān)文件中曾對(duì)全面預(yù)算管理作出界定，認(rèn)為全面預(yù)算管理是指分配、考核、控制企業(yè)各部門財(cái)務(wù)或非財(cái)務(wù)資源，指導(dǎo)、測(cè)量和總結(jié)企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)，完成既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)[1]。

文章綜合學(xué)者的觀點(diǎn)及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐活動(dòng)，經(jīng)過詳細(xì)分析和研究，界定全面預(yù)算管理，認(rèn)為全面預(yù)算管理是利用預(yù)算的形式安排和控制企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的手段，可以促使企業(yè)有效分配資源，完成既定戰(zhàn)略目標(biāo)，主要立足點(diǎn)是預(yù)算，根據(jù)預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)控制、核算和考評(píng)執(zhí)行過程和結(jié)果[2]。

企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理對(duì)于其經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有積極作用，利用全面預(yù)算管理可以很大程度上提高企業(yè)管理控制效率，實(shí)現(xiàn)降低成本、增加效益的目的。同時(shí)，可以優(yōu)化企業(yè)資源配置，提高資源利用率；加大企業(yè)對(duì)項(xiàng)目活動(dòng)的控制力度，降低風(fēng)險(xiǎn)；分解戰(zhàn)略目標(biāo)，保障戰(zhàn)略目標(biāo)執(zhí)行力等。全面預(yù)算管理的考核機(jī)制可以如實(shí)反映預(yù)算執(zhí)行情況，方便企業(yè)約束員工，提高資源使用效率，促使員工開源節(jié)流，提升經(jīng)營(yíng)效益。

全面預(yù)算管理從本質(zhì)上講是企業(yè)資源整合的過程，需要各部門加強(qiáng)聯(lián)系和溝通，保證預(yù)算管理順利執(zhí)行。同時(shí)，全面預(yù)算管理也是內(nèi)部控制的一部分，實(shí)施全面預(yù)算管理可以掌握企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況，加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，增強(qiáng)企業(yè)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的能力，加大企業(yè)內(nèi)部控制力度，方便企業(yè)提前采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)算管理目標(biāo)是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的具體表現(xiàn)之一，全面預(yù)算管理是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)分解執(zhí)行的手段，可以幫助企業(yè)合理分解戰(zhàn)略目標(biāo)，確保其準(zhǔn)確把握目標(biāo)、履行責(zé)任。全面預(yù)算管理涵蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的方方面面，需要每一個(gè)部門和員工的參與。為了實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的最佳效果，企業(yè)要加強(qiáng)與員工的交流，營(yíng)造交流溝通的環(huán)境氛圍，增強(qiáng)員工的歸屬感，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和向心力。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理的必要性和內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，需要實(shí)施精細(xì)化資金管理，利用全面預(yù)算管理的形式實(shí)現(xiàn)資金合理分配，提高資金利用效率，控制財(cái)務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)資金管理問題。企業(yè)可以利用全面預(yù)算管理掌握項(xiàng)目進(jìn)展的情況和資金使用情況，控制成本，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的管理和監(jiān)督，盡可能降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目一般周期比較長(zhǎng)，為了避免開發(fā)過程中出現(xiàn)問題，要加強(qiáng)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理，制定科學(xué)合理的計(jì)劃和項(xiàng)目預(yù)算，實(shí)現(xiàn)對(duì)施工過程和完成情況的監(jiān)管。

房地產(chǎn)企業(yè)受到國(guó)家政策的影響比較大，企業(yè)面對(duì)很大的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施全面預(yù)算管理可以防范風(fēng)險(xiǎn)，從多個(gè)角度分析容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的因素，及時(shí)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、分析風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)，盡量彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的是項(xiàng)目，管理的重點(diǎn)是資金，全面預(yù)算管理就是以項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)、以資金預(yù)算管理為核心的財(cái)務(wù)管理工作，主要內(nèi)容是資本預(yù)算、經(jīng)營(yíng)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算[3]。

資本預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)的手段，很多房地產(chǎn)企業(yè)都通過資本預(yù)算的方式調(diào)整優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和資源配置，開展投融資、企業(yè)并購(gòu)、重組、分紅等工作；經(jīng)營(yíng)預(yù)算是全面預(yù)算管理最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，可以最大限度地保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的利潤(rùn)，為可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的連續(xù)性，主要包括生產(chǎn)預(yù)算和銷售預(yù)算兩個(gè)環(huán)節(jié)；財(cái)務(wù)預(yù)算最重要的就是現(xiàn)金流預(yù)算，企業(yè)利用現(xiàn)金流預(yù)算可以保證項(xiàng)目的現(xiàn)金流，促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)資金的良性循環(huán)，通過財(cái)務(wù)預(yù)算管理保證項(xiàng)目增值，實(shí)現(xiàn)資源利用最大化。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理模式的選擇

全面預(yù)算管理根據(jù)特點(diǎn)可以分為以下四種模式。

一是以銷售為核心的預(yù)算模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是以銷定產(chǎn)，不會(huì)出現(xiàn)資本積壓的現(xiàn)象，但是可能存在過度營(yíng)銷或者忽視成本的情況。

二是以利潤(rùn)為核心的預(yù)算模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是有利于控制成本、優(yōu)化管理效果，短時(shí)間內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)提高利潤(rùn)的目的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，可能出現(xiàn)高風(fēng)險(xiǎn)或者制造虛假利潤(rùn)的現(xiàn)象。

三是以成本為核心的預(yù)算模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是可以控制成本、增加利潤(rùn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力，但是可能出現(xiàn)降低品質(zhì)的情況。

四是以現(xiàn)金流為核心的預(yù)算模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是量入為出，可以控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，但是比較保守，缺乏前進(jìn)的動(dòng)力。

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，因此會(huì)受到很多外部因素的影響，涉及的開發(fā)金額比較大，容易受到國(guó)家政策的影響，市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)比較大，企業(yè)很難把握所有影響因素。結(jié)合上述幾種模式，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全面預(yù)算管理比較適合建立以項(xiàng)目成本控制為核心、以現(xiàn)金流控制為重點(diǎn)的管理模式。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理存在的問題及原因

首先，預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)不完善。一般來說，全面預(yù)算管理體系是由三個(gè)部分組成的：預(yù)算管理決策機(jī)構(gòu)、預(yù)算管理工作機(jī)構(gòu)和預(yù)算執(zhí)行單位。目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)有這三個(gè)部門，但是并沒有充分發(fā)揮出各部門的作用，也沒有成立專業(yè)的預(yù)算監(jiān)管部門，在執(zhí)行方面存在一些問題。房地產(chǎn)企業(yè)主要是根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算管理的，在機(jī)構(gòu)設(shè)置中要考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，但是這些企業(yè)并沒有根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)置監(jiān)管機(jī)構(gòu)，增加了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

造成以上問題的主要原因有兩個(gè)方面：一方面是企業(yè)對(duì)于全面預(yù)算管理工作不夠重視；另一方面是企業(yè)內(nèi)部沒有建立溝通的渠道，企業(yè)沒有全面掌握員工的情況，員工也沒有很高的參與度。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理沒有深刻的認(rèn)識(shí)，既沒有具備充分的管理意識(shí)，也沒有深刻地認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理工作的重要性，因此沒有設(shè)置專門負(fù)責(zé)項(xiàng)目全面預(yù)算管理的部門或機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的員工只部分參與了預(yù)算管理工作，而不是全員參與，部門之間也沒有及時(shí)溝通。

其次，預(yù)算管理對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)不夠。部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算管理工作時(shí)沒有考慮各種環(huán)境因素，沒有充分考慮到市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮不充分，不能很好地防范風(fēng)險(xiǎn)。

造成以上問題的主要原因有：企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，受到之前房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)期的影響，不重視風(fēng)險(xiǎn)管理；企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí)沒有樹立風(fēng)險(xiǎn)管理的理念等。房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家政策的影響比較大，近年來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度比較大，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度，雖然不能完全防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但是可以通過全面預(yù)算管理，盡可能彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。

最后，企業(yè)比較重視預(yù)算管理的流程，忽視了執(zhí)行和考核環(huán)節(jié)的作用。全面預(yù)算管理一般分為預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行和預(yù)算考核三個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)管理能力具有重要作用，但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)只重視預(yù)算編制，忽視了預(yù)算執(zhí)行和預(yù)算考核的作用。

企業(yè)在預(yù)算編制上花費(fèi)了大量的時(shí)間和精力，但沒有安排足夠的人手和時(shí)間監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行和預(yù)算考核的情況。房地產(chǎn)企業(yè)主要是按照項(xiàng)目的形式開展業(yè)務(wù)的，預(yù)算的編制、執(zhí)行和考核基本是在項(xiàng)目組內(nèi)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)部門沒有很好地參與其中，沒有發(fā)揮監(jiān)管作用；房地產(chǎn)企業(yè)將大量的時(shí)間放在預(yù)算編制上，沒有針對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤管理并及時(shí)調(diào)整預(yù)算。在預(yù)算考核方面存在考核不及時(shí)、頻率過低等情況，考核范圍和影響力較小。另外，考核指標(biāo)比較側(cè)重于財(cái)務(wù)指標(biāo)，考核指標(biāo)不全面，很難為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供決策依據(jù)。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理的優(yōu)化和推進(jìn)策略

（一）完善預(yù)算管理組織體系

首先，根據(jù)企業(yè)的情況設(shè)立獨(dú)立的預(yù)算管理中心和責(zé)任中心。企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況設(shè)立預(yù)算管理辦公室，將預(yù)算管理和財(cái)務(wù)管理分開，保證預(yù)算管理的獨(dú)立性，形成單獨(dú)的管理組織體系，最主要的做法就是成立單獨(dú)的預(yù)算管理決策機(jī)構(gòu)、預(yù)算管理日常工作機(jī)構(gòu)及預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

其次，加強(qiáng)內(nèi)部的溝通交流，提高員工的參與度。內(nèi)部溝通和員工的參與對(duì)于全面預(yù)算管理體系建設(shè)有很重要的作用，這主要是因?yàn)槟壳叭骖A(yù)算管理存在的問題與內(nèi)部溝通、員工的參與度有很大的關(guān)系。企業(yè)可以在內(nèi)部定期召開預(yù)算管理總結(jié)分析會(huì)議，鼓勵(lì)員工積極發(fā)言、陳述觀點(diǎn)和建議，各部門可以在會(huì)議上充分溝通交流，提出解決措施。

（二）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范管理

首先，企業(yè)在完善全面預(yù)算管理時(shí)要貫徹風(fēng)險(xiǎn)管理理念，認(rèn)識(shí)到提前識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的重要性，將這一理念融入全面預(yù)算管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)各部門相互合作，發(fā)揮全面預(yù)算管理的最大價(jià)值，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。企業(yè)在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)要將風(fēng)險(xiǎn)管理理念融入每一個(gè)項(xiàng)目，盡量全面地考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，確保企業(yè)項(xiàng)目的質(zhì)量。

其次，企業(yè)要在預(yù)算執(zhí)行過程中建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。為了配合風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，企業(yè)可設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警參數(shù)，監(jiān)管項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，通過參數(shù)的變化加大對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重視程度，避免出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)給項(xiàng)目和企業(yè)造成損失。

（三）長(zhǎng)短結(jié)合，滾動(dòng)預(yù)算，加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算管理

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目一般周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以編制三年連續(xù)滾動(dòng)預(yù)算，構(gòu)建多層次、全方位的動(dòng)態(tài)管理模式，主要表現(xiàn)為企業(yè)戰(zhàn)略—三年項(xiàng)目預(yù)算—三年滾動(dòng)預(yù)算—年度預(yù)算。企業(yè)采用這樣的管理模式可以解決項(xiàng)目管理存在的問題，保證項(xiàng)目預(yù)算嚴(yán)格按照企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)置。

（四）建立科學(xué)有效的預(yù)算考核評(píng)估機(jī)制

首先，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)預(yù)算管理情況的考核。企業(yè)可以在每年年末考核預(yù)算編制情況，包括各部門和各個(gè)項(xiàng)目上交的預(yù)算數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)部門上交的財(cái)務(wù)報(bào)表等。

其次，企業(yè)要建立關(guān)鍵指標(biāo)績(jī)效考核體系。企業(yè)的預(yù)算考核要涉及每一位員工，采用科學(xué)有效的方式開展考核，豐富考核指標(biāo)，構(gòu)建關(guān)鍵指標(biāo)績(jī)效考核體系，包括財(cái)務(wù)維度、顧客維度、內(nèi)部流動(dòng)維度和創(chuàng)新學(xué)習(xí)維度等。

（五）提升財(cái)務(wù)預(yù)算專員的職業(yè)素質(zhì)

財(cái)務(wù)預(yù)算專員要不斷提升職業(yè)素質(zhì)和能力水平，在不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)財(cái)務(wù)管理知識(shí)的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)預(yù)算管理體系中業(yè)務(wù)模塊的專業(yè)知識(shí)，認(rèn)真分析各項(xiàng)數(shù)據(jù)，了解各環(huán)節(jié)的真實(shí)情況。另外，財(cái)務(wù)預(yù)算專員要積極參與全面預(yù)算管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，分析數(shù)據(jù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，積極與各部門溝通，保證預(yù)算管理的順利執(zhí)行。

五、結(jié)語

全面預(yù)算管理是當(dāng)代企業(yè)行之有效的管理模式之一，對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)大的房地產(chǎn)企業(yè)，全面預(yù)算管理可以提高企業(yè)管理水平，保證房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理可以優(yōu)化內(nèi)部資源配置，提高財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量，保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。