商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)租賃中恢復(fù)原狀的法律適用

周文斌

吉林大學(xué)法學(xué)院，吉林 長(zhǎng)春 130015

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，商品房?jī)r(jià)格已持續(xù)上漲至較高水平，房屋租賃業(yè)務(wù)逐漸變得普遍起來(lái)，我國(guó)傳統(tǒng)的“居者有其屋”的家園思想逐漸被“人人有房住”所替代。在很多地區(qū)，特別是房?jī)r(jià)高企的一、二線城市，租賃經(jīng)營(yíng)性物業(yè)用作銀行網(wǎng)點(diǎn)變得十分普遍，不僅可以迅速切入市場(chǎng)爭(zhēng)搶客戶資源，在商業(yè)周期輪動(dòng)過(guò)后也能安全撤離。但經(jīng)營(yíng)性用房作為城市重要生產(chǎn)資料之一，由于價(jià)值高、周轉(zhuǎn)快，與普通住宅相比，其買賣、租賃交易更為頻繁，也較容易引致紛爭(zhēng)。本文著重就銀行租賃經(jīng)營(yíng)性用房的恢復(fù)原狀類型進(jìn)行歸納，對(duì)《民法典》及相關(guān)司法解釋尚未明確的問(wèn)題作簡(jiǎn)要分析闡述。

一、恢復(fù)原狀概念及研究意義

“恢復(fù)原狀”，顧名思義，是指將動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)恢復(fù)至如初的狀態(tài)。本文論述對(duì)象是經(jīng)營(yíng)性用房，是商業(yè)租賃中的典型代表，專指將經(jīng)營(yíng)性房屋恢復(fù)至租賃合同開始履行時(shí)的狀態(tài)。經(jīng)營(yíng)性用房因所具有的商業(yè)特質(zhì)，其恢復(fù)原狀訴求較住宅等租賃物更為常見：

一是與普通住宅相比，除了基本的鋪地板、刷墻壁、裝空調(diào)等裝修外，銀行網(wǎng)點(diǎn)一般都會(huì)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行個(gè)性化的裝修裝飾，重新規(guī)劃物理分區(qū)，特別是現(xiàn)金高柜區(qū)域，需用高強(qiáng)度材料隔離以滿足安保要求，還要周密設(shè)計(jì)以保護(hù)客戶隱私，其形態(tài)必然發(fā)生改變；二是銀行網(wǎng)點(diǎn)退租后，新承租人從事的行業(yè)與銀行相去甚遠(yuǎn)，原裝飾裝修對(duì)出租人、新承租人可能價(jià)值甚微，新承租人往往需要結(jié)合自身的審美情趣和愛好，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行全面重新裝修設(shè)計(jì)。正因?yàn)檫@些特性，在銀行網(wǎng)點(diǎn)租賃實(shí)務(wù)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)恢復(fù)原狀的情形。

二、恢復(fù)原狀的產(chǎn)生原因

恢復(fù)原狀是對(duì)租賃物裝飾裝修行為的最徹底否定，是出租人要求承租人將裝飾裝修部分全部強(qiáng)行拆除，在經(jīng)濟(jì)上并不一定合理。因此，有必要對(duì)裝飾裝修行為進(jìn)行分析。

裝修裝飾行為本質(zhì)是民法上的“添附”，是所有權(quán)取得的特別方式之一。我國(guó)《民法典》第三百二十二條有類似規(guī)定，“因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬”，以雙方當(dāng)事人的約定為優(yōu)先規(guī)則；在雙方當(dāng)事人未約定或者約定不明確的時(shí)候，依照法律規(guī)定判斷物的歸屬；如果既沒有雙方約定，也沒有相關(guān)法律對(duì)物的歸屬進(jìn)行規(guī)定的，“按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定”［1］。因此，傳統(tǒng)民法意義上添附產(chǎn)生的原因是人為的法律事實(shí)，包括了附合、混合和加工等多種方式，在房屋租賃關(guān)系中，具體表現(xiàn)為“對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物”兩種。

一是改善型裝飾裝修行為，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)和功能不作改變，例如不改變物理格局的輕型銀行網(wǎng)點(diǎn)裝修。我國(guó)《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》中對(duì)一般改善型裝飾裝修行為有較為詳細(xì)的定義，“使用裝飾裝修材料對(duì)建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)外為裝飾裝修處理的工程建筑行為，目的在于使得建筑物和構(gòu)筑物內(nèi)、外空間都達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求”；二是增設(shè)他物行為，也即改建房屋的行為，是對(duì)房屋進(jìn)行結(jié)構(gòu)性、功能性改造的工程建筑行為，如拆除墻體隔斷、增設(shè)樓梯等改變結(jié)構(gòu)的旗艦網(wǎng)點(diǎn)裝修。我國(guó)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中對(duì)改建行為作了定義：“改建是指在原有基礎(chǔ)上，即對(duì)建筑物或建設(shè)項(xiàng)目體量不增加，對(duì)原有工程進(jìn)行改造的建設(shè)項(xiàng)目，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)建筑物使用功能的改善，使用目的的改變?！保?］可見，改建與改善的本質(zhì)區(qū)別是對(duì)建筑物作了使用功能的改變。《民法典》第七百一十五條對(duì)改善型和改建型兩種行為均統(tǒng)一作了規(guī)定，是對(duì)傳統(tǒng)添附行為的法律上的確認(rèn)，“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物”。

經(jīng)營(yíng)性用房裝修裝飾，實(shí)質(zhì)就是將作為動(dòng)產(chǎn)的裝修物與作為不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性用房緊密結(jié)合，“成為其重要成分，因而發(fā)生動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)之法律事實(shí)”［3］，其中：裝修物成為了房屋的組成部分，無(wú)法拆除或者拆除后裝修材料即失去了經(jīng)濟(jì)價(jià)值的，是附合型裝修裝飾，如裝修涂料、天花、門窗等；裝修物雖與房屋相結(jié)合，但拆除后利用價(jià)值沒有太大變化的，是未附合型裝修物。由于合法的經(jīng)營(yíng)性用房都是經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的，所以不會(huì)因?yàn)檠b修材料投入價(jià)值的大小使得經(jīng)營(yíng)性用房的權(quán)屬發(fā)生變更。

三、租賃關(guān)系中恢復(fù)原狀的分類

有學(xué)者將民法上“恢復(fù)原狀”歸結(jié)為“利益返還型恢復(fù)原狀、賠償型恢復(fù)原狀與妨害排除型恢復(fù)原狀”等三種類型［4］。筆者認(rèn)為作為金錢性質(zhì)的損害賠償和作為排除妨害的責(zé)任承擔(dān)方式在法律中均有明文規(guī)定，因此本文僅從狹義上對(duì)恢復(fù)原狀進(jìn)行分類：

（一）利益返還型恢復(fù)原狀。學(xué)者認(rèn)為，利益返還型恢復(fù)原狀是基于一定的原因行為，在權(quán)利人財(cái)物沒有受到侵害，僅由義務(wù)人對(duì)財(cái)物進(jìn)行修復(fù)，以使雙方的權(quán)益分配恢復(fù)到合同履行前的狀態(tài)。我國(guó)原《合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，“已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”。《民法典》第五百六十六條沿用了原《合同法》的規(guī)定。在商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)租賃關(guān)系中，利益返還應(yīng)是指根據(jù)租賃合同雙方約定，或者根據(jù)合同終止時(shí)的履行情況和合同性質(zhì)，在銀行將租賃物返還出租人的同時(shí)，需要實(shí)施修復(fù)行為至租賃初始之狀態(tài)。

（二）賠償型恢復(fù)原狀?；謴?fù)原狀與損害賠償在我國(guó)民法中是兩種不同的責(zé)任承擔(dān)方式，應(yīng)區(qū)別開來(lái)，狹義的賠償型恢復(fù)原狀僅指因侵權(quán)行為導(dǎo)致租賃物發(fā)生了被損害的結(jié)果，但其責(zé)任承擔(dān)方式不是金錢代償?shù)膿p害賠償，而是要將租賃物恢復(fù)至被侵權(quán)前的應(yīng)然狀態(tài)。賠償型恢復(fù)原狀的法律條款最初體現(xiàn)在原《民法通則》第一百七十九條，將恢復(fù)原狀列為了民事責(zé)任之一，原《合同法》第二百二十三條規(guī)定：承租人在未經(jīng)出租人同意的情況下，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的裝飾裝修行為，出租人如不認(rèn)可的，有權(quán)向承租人要求恢復(fù)原狀或者賠償損失?！睹穹ǖ洹返谝话倨呤艞l、七百一十五條同樣沿用了原《民法通則》、原《合同法》的規(guī)定?？梢姡覈?guó)民法規(guī)定是將恢復(fù)原狀與金錢代償?shù)膿p害賠償進(jìn)行了并列列舉，作為擅自裝修的兩種承擔(dān)后果。與“利益返還型恢復(fù)原狀”本質(zhì)不同的是，賠償型恢復(fù)原狀是由侵權(quán)行為引起的修復(fù)責(zé)任。

另外，《民法典》第二百三十七條承繼了原《物權(quán)法》第三十六條物權(quán)保護(hù)中有關(guān)毀損物的恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)，《民法典》第二百八十六條建物區(qū)分所有權(quán)保護(hù)，在業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)要求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、賠償損失的基礎(chǔ)上額外增加了恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)。上述物權(quán)請(qǐng)求權(quán)實(shí)質(zhì)均為侵權(quán)行為項(xiàng)下恢復(fù)原狀的法律體現(xiàn)。

四、恢復(fù)原狀在銀行租賃實(shí)務(wù)中的適用

（一）合同約定優(yōu)先

租賃合同屬于債權(quán)合同，適用私法自治原則，租賃雙方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，按照自己的意志從事民事活動(dòng)，創(chuàng)設(shè)自己的權(quán)利義務(wù)?！睹穹ǖ洹返谖灏倭憔艞l規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)；第七百零九、七百一十條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的方法使用租賃物，按照事先約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用的，即使租賃物受到損耗的，屬于正常自然損耗現(xiàn)象，承租人無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任?？梢?，我國(guó)民法規(guī)定似有保護(hù)出租人利益，維持租賃物現(xiàn)狀的傾向，恢復(fù)原狀當(dāng)以約定為先，租賃關(guān)系雙方，特別是作為“乙方”的銀行承租人，在租房用作營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之初，應(yīng)盡可能將合同到期、解除之后的恢復(fù)原狀責(zé)任約定清晰。

（二）雖約定裝修裝飾行為，但未約定行為后果

租賃合同約定承租人一方有權(quán)裝飾裝修，或者承租人裝修方案經(jīng)出租人審批同意，又或是出租方知悉裝修行為卻不反對(duì)，均可以理解為對(duì)裝修行為的同意。而如果僅僅約定了可以裝修裝飾，但對(duì)租賃終止時(shí)的裝修物如何處理約定不明確，該如何認(rèn)定？最高法的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）對(duì)此情形進(jìn)行了區(qū)別規(guī)定，可分為以下幾類：

1.對(duì)于未形成附合的裝飾裝修行為，承租人原則上應(yīng)恢復(fù)原狀。未形成附合的裝飾裝修物，理論上為獨(dú)立于房屋的單體物，例如獨(dú)立式空調(diào)、現(xiàn)金柜等銀行固定資產(chǎn)設(shè)備，其所有權(quán)仍然歸承租人所有；不論租賃合同是否有效、被解除，承租人均可以行使所有權(quán)，將之拆除取回。當(dāng)然，在拆除時(shí)，承租人必須盡到完全注意義務(wù)，不得對(duì)房屋造成毀損?！督忉尅返诰?、十條規(guī)定，如果出租人同意利用所有權(quán)屬于承租人的未形成附合的裝飾裝修物，可以與承租人商議折價(jià)，經(jīng)折價(jià)后物歸出租人所有，承租人也無(wú)需再恢復(fù)原狀；如果出租人不同意利用的，因?qū)儆谖锤胶衔?，承租人有?quán)進(jìn)行拆除并修復(fù)拆除所造成的房屋輕微損壞，但若因拆除造成房屋嚴(yán)重?fù)p壞的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

2.對(duì)于裝飾裝修已形成附合的，根據(jù)合同履行狀態(tài)的不同進(jìn)一步區(qū)分，適用不同的處理規(guī)則：

一是合同自始無(wú)效，出租人同意利用附合裝修物的，可折價(jià)歸出租人所有，也是基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人的補(bǔ)償；出租人不同意利用的，按照締約過(guò)失責(zé)任由雙方各自的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。對(duì)于合同無(wú)效情形，一般推定出租人必然存在過(guò)錯(cuò)，因此也就無(wú)權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)原狀，由雙方根據(jù)締約過(guò)失責(zé)任進(jìn)行分擔(dān)，由于銀行租賃合同都需要備案，此類情形幾乎不會(huì)發(fā)生。

二是合同未正常履行至期滿、屆滿前被解除的，適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任或者公平原則處理。根據(jù)“合同被解除時(shí)的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任，或不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除”時(shí)按照公平原則分擔(dān)。因租賃雙方都可以解除合同，并且根據(jù)解除時(shí)的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任，那么，附合裝修物的處理推定由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)不利后果。如果承租人解除合同，自然無(wú)權(quán)請(qǐng)求補(bǔ)償，出租人還可以主張恢復(fù)原狀。如果出租人解除合同，因解除導(dǎo)致承租人無(wú)法繼續(xù)使用租賃物，無(wú)法享受所附合裝修物帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益，自然也就可以請(qǐng)求補(bǔ)償，并拒絕恢復(fù)原狀。但如果解除合同不是雙方過(guò)錯(cuò)所致，按照公平原則，由合同雙方共同分擔(dān)不利后果。

三是合同有效履行至期滿，到期不再續(xù)約的，如合同未約定裝修后果，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償?shù)?，法院不予支持。?duì)于此情況，《解釋》明顯是遵循民法添附理論，因添附行為裝修裝飾物附合到租賃房屋上，所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移，且租賃期內(nèi)承租人已正常使用了租賃物，享受了所添附的裝修物帶來(lái)的利益，又因雙方對(duì)物的歸屬與補(bǔ)償沒有約定，可以認(rèn)為承租人已窮盡利用，放棄殘余價(jià)值，自然無(wú)權(quán)再請(qǐng)求補(bǔ)償；而作為出租人一方，法律和司法解釋并沒有明確規(guī)定是否有權(quán)主張恢復(fù)原狀，筆者認(rèn)為，因出租人已同意了裝修行為，必然知道裝修行為或多或少會(huì)帶來(lái)租賃物的形態(tài)改變，結(jié)合《民法典》第七百一十五條和七百三十三條的立法傾向，以及《解釋》第七、十條的精神，應(yīng)區(qū)別兩類對(duì)待：

一是對(duì)于改善型裝修裝飾行為，如不設(shè)現(xiàn)金高柜、沒有明顯實(shí)體間隔的輕型網(wǎng)點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)推定為符合租賃物的一般使用性質(zhì)，出租人無(wú)權(quán)要求恢復(fù)原狀；二是對(duì)于增設(shè)他物的行為，即變動(dòng)房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)等行為，如加建現(xiàn)金高柜和內(nèi)廳，拆除墻體拓寬營(yíng)業(yè)外廳，以及構(gòu)建各類特色空間等，應(yīng)當(dāng)推定為非一般使用性質(zhì)，出租人有權(quán)要求恢復(fù)原狀，將租賃物恢復(fù)至結(jié)構(gòu)和安全上無(wú)損壞的狀態(tài)。

（三）未經(jīng)同意的裝修裝飾行為

《民法典》第七百一十五條對(duì)未經(jīng)同意的改善型和改建型兩種裝修裝飾行為都進(jìn)行了明確規(guī)定，出租人都有權(quán)要求恢復(fù)原狀。另外，《解釋》第七、十三條規(guī)定仍然有效，可以理解為對(duì)《民法典》改建型裝修行為的進(jìn)一步解釋，“其中承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建”，所發(fā)生的費(fèi)用出租人無(wú)需承擔(dān)，并且出租人有權(quán)要求恢復(fù)原狀、解除合同、賠償損失等補(bǔ)救措施。

筆者認(rèn)為，我國(guó)民法規(guī)定將未經(jīng)同意進(jìn)行裝修行為界定為侵權(quán)行為，將未經(jīng)同意認(rèn)定為主觀上過(guò)錯(cuò)，出租人要求恢復(fù)原狀合情合理。但銀行作為租賃關(guān)系的“乙方”，一方面需要尊重作為產(chǎn)權(quán)人的“甲方”利益，嚴(yán)格按照合同的約定進(jìn)行授權(quán)范圍內(nèi)裝修改造；另一方面，建議在法律規(guī)范的設(shè)定框架內(nèi)盡可能維護(hù)自身合法權(quán)益，例如在租賃關(guān)系博弈時(shí)作為最具有信譽(yù)的客戶角色爭(zhēng)取免除恢復(fù)原狀義務(wù)，在言簡(jiǎn)意不賅的合同無(wú)法增補(bǔ)時(shí)爭(zhēng)取得到“甲方”的書面授權(quán)或者當(dāng)場(chǎng)“默認(rèn)”，在木已成舟責(zé)任無(wú)法免除時(shí)也不放棄，與產(chǎn)權(quán)方協(xié)商僅作有利于雙方的部分性恢復(fù)，以便最大限度維護(hù)商業(yè)銀行的利益。