時空觀念對不動產(chǎn)權(quán)利的影響

尹秀峰 李晴晴

1.濱州職業(yè)學院，山東 濱州 256603；2.惠民縣基層統(tǒng)計調(diào)查中心，山東 濱州 251700

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）實施以來，起到了定紛止爭和促進交易的雙重效果，成為我國市場經(jīng)濟的“定海神針”。但是，完美的權(quán)利體系及法律制度也僅是理想狀態(tài)，權(quán)利沖突具有不可消除性。［1］在各種權(quán)利沖突中，不動產(chǎn)權(quán)利沖突不但涉及標的額較大，而且關(guān)系到根本的民生問題，若處理不善，可能導致連鎖性反應，甚至出現(xiàn)群體性事件而影響到穩(wěn)定大局。若排除道德因素，任何的權(quán)利沖突都源于權(quán)利的不確定性，不動產(chǎn)權(quán)利沖突也不例外。不動產(chǎn)作為一種客觀存在物，必然存在于特定的時間和空間之中，其上的權(quán)利也必然與此特定的“四維時空”產(chǎn)生密切的聯(lián)系。時空觀念是在特定的時間聯(lián)系和空間聯(lián)系中對事物進行觀察、分析的意識和思維方式。［2］在《民法典》的框架下，利用時空觀念研究不動產(chǎn)權(quán)利及其變動，探究法律權(quán)利與客觀存在之間的規(guī)律性，必將對理論和實踐均產(chǎn)生裨益。

一、時間的一維性對不動產(chǎn)權(quán)利的影響

時間具有一維性的特點，即時間總是朝著一個方向發(fā)展，既不是循環(huán)，更不是倒退，也就是具有不可逆性。時間的一維性又具體表現(xiàn)為持續(xù)性、順序性。所謂持續(xù)性是指任何一個事物的運動都要經(jīng)歷一個或長或短的過程；所謂的順序性是指事物的運動過程中不同階段的出現(xiàn)有一個先后順序關(guān)系。［3］時間的持續(xù)性表現(xiàn)為不動產(chǎn)上權(quán)利存在的過程，在《民法典》中稱為期間，順序性表現(xiàn)為不動產(chǎn)上不同階段出現(xiàn)的先后權(quán)利之間的關(guān)系。

（一）時間的持續(xù)性與不動產(chǎn)權(quán)利的關(guān)系

期間是時間持續(xù)性在法律上的生動體現(xiàn)，《民法典》第二百條規(guī)定，民法所稱的期間按照公歷年、月、日、小時計算。就不動產(chǎn)權(quán)利而言，期間的跨度有長有短，以年、月為代表的長期間，一般與不動產(chǎn)權(quán)利的交易價值及權(quán)利位階具有密切聯(lián)系，而以日、小時為代表的短期間主要與不動產(chǎn)的單個權(quán)利的確立緊密關(guān)聯(lián)。

1.期間與不動產(chǎn)權(quán)利的交換價值的關(guān)系

根據(jù)《民法典》的規(guī)定，不動產(chǎn)上可以設立所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)和有關(guān)債權(quán)。從權(quán)利性質(zhì)上講，所有權(quán)是沒有期限的，而用益物權(quán)、擔保物權(quán)和有關(guān)債權(quán)是有固定期限的。但從不動產(chǎn)自身自然屬性上講，不動產(chǎn)會因物理因素、功能因素等原因而部分損耗或整體滅失，不動產(chǎn)不可能永遠存在。不動產(chǎn)與不動產(chǎn)權(quán)利是“皮與毛”的關(guān)系，若不動產(chǎn)自身有期限，則不動產(chǎn)權(quán)利必定也有期限。因此，不動產(chǎn)所有權(quán)的期間受不動產(chǎn)自身自然屬性的制約，體現(xiàn)了不動產(chǎn)的自然屬性，而用益物權(quán)、擔保物權(quán)和其他債權(quán)的期間受法律或當事人約定的制約，體現(xiàn)了不動產(chǎn)的法律屬性。因此，無論從法律屬性還是自然屬性上講，不動產(chǎn)權(quán)利都是有期間的，且期間從產(chǎn)生之日起呈現(xiàn)遞減的趨勢。

若在期間的遞減過程中，市場環(huán)境保持不變，權(quán)利上面所承載的交換價值也會呈現(xiàn)出遞減的趨勢，而且這種交換價值的減損具有一定的可預期性。這種預期可以簡單地歸結(jié)為：現(xiàn)存價值=（原有價值/權(quán)利期間）×（原有期間-已過期間）。

2.短期間與不動產(chǎn)權(quán)利的關(guān)系

短期間在《民法典》中往往不以時間段的形式出現(xiàn)，而是常常被視為時間點，用于確立不動產(chǎn)權(quán)利以及相關(guān)法律關(guān)系的性質(zhì)，其中“日”這個短期間在立法和法律實務中應用最為廣泛，“小時”則較少適用。在立法和法律實務中，短期間與不動產(chǎn)權(quán)利的關(guān)系表現(xiàn)在以下兩個方面：一是確立不動產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生。由于短期間具有客觀性，故確立不動產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生與否最有效、最直接的方法就是不動產(chǎn)權(quán)利與特定的短期間相銜接予以記載。雖然這樣比較生硬，但相對于權(quán)利的不確定帶來的風險，便是瑕不掩瑜；二是判定不動產(chǎn)相關(guān)法律關(guān)系的性質(zhì)。例如，《民法典》第一百五十一條是否構(gòu)成顯失公平的要件之一為“法律行為成立之時”，《民法典》第三百一十一條是否構(gòu)成善意取得要件之一為“受讓人該不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的”。這里的“時”，一般應當解釋以日或小時為單位的短期間，此短期間是判定顯失公平和善意取得構(gòu)成與否的必要條件。

（二）時間的順序性與權(quán)利效力位階的關(guān)系

權(quán)利的發(fā)生與期間存在一一對應的關(guān)系，若在同一不動產(chǎn)上存在若干權(quán)利，其發(fā)生必然存在先后順序。不同順序的權(quán)利，究竟何者優(yōu)先是下文探討的重點。需要指出的是，探討時間的順序性與權(quán)利效力位階的關(guān)系必須有兩個前提：一是堅持《民法典》等法律以強行法的形式確立的規(guī)則，不得違反；二是堅持當事人約定優(yōu)先原則，不得違背。

1.“時間在先，權(quán)利優(yōu)先”的原則

在“物盡其用”的法律理念下，不動產(chǎn)上可能存在若干個具有排他效力的權(quán)利，包括物權(quán)和具有排他效力的債權(quán)。若這些權(quán)利不是發(fā)生在同一時間，且歸屬不同的權(quán)利人，則權(quán)利沖突在所難免。在處理此類權(quán)利沖突的時候，應當充分尊重時間的順序性，堅持“時間在先，權(quán)利優(yōu)先”的原則。常見此類權(quán)利沖突主要有以下幾種：

（1）不動產(chǎn)上既存共有關(guān)系對嗣后權(quán)利的影響。共有關(guān)系若成立于不動產(chǎn)處分之前，則對嗣后權(quán)利變動的效力產(chǎn)生重大影響，甚至使之歸于無效。根據(jù)《民法典》第二百九十七條之規(guī)定，共有分成共同共有和按份共有。共同共有一般是基于家庭關(guān)系或特別約定而產(chǎn)生，在處分共有物時原則上必須全體同意，而在沒有特殊約定的情形下，按份共有的共有人處分共有物時應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意。因此，為了避免此類沖突帶來的風險，不動產(chǎn)權(quán)利變動時應當調(diào)查共有狀況和驗證相應佐證材料的真?zhèn)危绕涫顷P(guān)注權(quán)利處分人的婚姻狀況和按份共有人持有份額的比例。

（2）不動產(chǎn)上的既存抵押權(quán)對嗣后權(quán)利的影響。根據(jù)《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。因此，轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)是不以抵押權(quán)人同意為條件。但因抵押權(quán)的事先存在，會嚴重影響后繼者的所有權(quán)權(quán)能。因此，在不動產(chǎn)權(quán)利變動之前，一定重點關(guān)注此不動產(chǎn)的抵押登記狀態(tài)，以預防交易風險。當然，買受人可以代為清償?shù)姆绞綔斐盅簷?quán)的存在，獲取完整的所有權(quán)。

（3）不動產(chǎn)上的既存租賃權(quán)對嗣后權(quán)利的影響。根據(jù)《民法典》第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。該條在《民法典》中確認了“買賣不破租賃”的法律規(guī)則，賦予租賃權(quán)一定的排他性。因此，既存租賃權(quán)雖然不能直接威脅交易的效力，但卻嚴重影響到交易后不動產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)能。租賃屬于債權(quán)關(guān)系，缺乏有效的公示手段，具有一定隱蔽性。因此，應當在不動產(chǎn)交易中利用擔保、違約金、解除合同等法律手段強化義務方的告知義務，以預防交易風險。

以上三種權(quán)利沖突的處理完全按照“時間在先，權(quán)利優(yōu)先”的原則進行，在《民法典》中體現(xiàn)了時間的順序性。當然，《民法典》中還有諸多遵循時間順序性的規(guī)則，不斷昭示著自然法的思想光輝。值得注意的是，社會生活包羅萬象且不斷變化發(fā)展，在現(xiàn)行《民法典》不能顧及的領(lǐng)域，時間的順序性對于立法和司法實踐具有一定的指導意義。

2.“后權(quán)利優(yōu)于先權(quán)利”的原則

在民商法上奉行“權(quán)利本位、意思自治”的理念，隨著時間的推移，新的意思表示形成的后權(quán)利不但約束表意者將來的行為，而且使得以前與之相左的先權(quán)利失去效力，這便是“后權(quán)利優(yōu)于先權(quán)利”的原理。“后權(quán)利優(yōu)于先權(quán)利”的原則僅能發(fā)生在享有先權(quán)利主體之間。對于先權(quán)利主體之外的第三人的權(quán)利則應堅持“時間在先，權(quán)利優(yōu)先”的原則。在此種情形下，新設權(quán)利在時間的維度上有了兩個方向：一個方向約束將來的行為，另一個方向則消滅以前的權(quán)利。但這并不是對時間一維性的違反，而是符合了物質(zhì)隨著時間的推移而發(fā)生“新陳代謝”的基本規(guī)律。正如恩格斯曾經(jīng)指出：“時間上的永恒性、空間上的無限性，本來就是，而且按照簡單的詞義也是：沒有一個方向是有終點的，不論是向前或向后，向左或向右”。［4］

二、空間的三維性與不動產(chǎn)權(quán)利的關(guān)系

空間的特點是三維性，即每一個物體都是具有一定的長度、寬度和高度，人們常常用一個物體的長、寬、高三個數(shù)據(jù)測量它的體積，確定它在空間的位置。不動產(chǎn)在物理屬性上處于相對靜止的狀態(tài)，其所處的空間位置是不動產(chǎn)之間區(qū)分的最重要的依據(jù)，也是不動產(chǎn)權(quán)利的載體和效力范圍。

（一）以長、寬為視角確立不動產(chǎn)的四至范圍

“四至”在《現(xiàn)代漢語詞典》（第七版）中解釋為：【名詞】建筑基地或耕地的四周跟別的基地或耕地分界的地方。［5］在權(quán)利確認時，“四至”是確立不動產(chǎn)的常用方法。值得注意的是，每一個物體都和它周圍的物體存在上下、左右、前后的空間關(guān)系，其周圍的物體成為物體存在的參照物。在不動產(chǎn)權(quán)利確認或變動的實踐中，確立“四至”必須借助固定的參照物，若不存在固定參照物，必須人為添加固定參照物。固定參照物以不能混淆、不易替代為標準，原則上可以選擇交易不動產(chǎn)之外的不動產(chǎn)或長期存在的設施作為固定參照物。在權(quán)利確認后，若固定參照物被移除或毀損，應當及時簽訂補充協(xié)議或變更登記，以重新確立不動產(chǎn)的“四至”。

（二）以“四至”為基礎確立不動產(chǎn)空間的延展度

對于不動產(chǎn)僅僅確立“四至”遠沒有達到明確的程度，因為不動產(chǎn)不是平面的，而是立體的，其必然在確立“四至”的基礎上向上或向下不同的空間延伸。我國《民法典》第三百四十五條確立的地表權(quán)、地上權(quán)和地下權(quán)正是基于不動產(chǎn)交易的空間三維性而設立的。無論是地表權(quán)、地上權(quán)還是地下權(quán)，都必須有參照物，其參照物能且只能為原先確立的“四至”范圍。不動產(chǎn)的這種延展在私法上原則上不受限制，但也有例外：一是受他人權(quán)利的限制，如相鄰權(quán)；二是受公共利益的限制，如民航線路上樓層高度；三是受政策規(guī)劃限制，如當?shù)匾?guī)劃行政部門的規(guī)劃。因此，在不動產(chǎn)確權(quán)或變動中應合理考量以上因素，確立不動產(chǎn)權(quán)利的空間范圍。

（三）不動產(chǎn)空間范圍確立的其他方式

不動產(chǎn)空間范圍確立的方式原則上以實際測繪“四至”為主，但在實際的權(quán)利交割時，還有兩種常用的確立方式，具體如下：第一，利用他人的測繪結(jié)果確立不動產(chǎn)空間范圍。若不動產(chǎn)已經(jīng)他人測繪并以書面的形式確認，可利用此權(quán)屬憑證來確立不動產(chǎn)權(quán)利的空間范圍。如在農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)中村委會記載的宅基地狀況、承包地范圍等成為認定權(quán)屬的主要憑證；第二，利用“房地關(guān)系”來相互確立不動產(chǎn)的空間范圍。在處分上，我國對國有土地使用權(quán)和商品房采用的“房地一體”的立法例。也就是說，通過確立房產(chǎn)空間范圍就可以確立土地使用權(quán)空間范圍，反之亦然。雖然在集體所有的土地使用權(quán)和建筑物不是采取的“房地一體”的立法例，但由于房地自然屬性的不可分性，房地關(guān)系仍然可以在確立不動產(chǎn)空間范圍上提供借鑒。

三、小結(jié)

市場經(jīng)濟中，權(quán)利客體林林總總，不動產(chǎn)僅是其中之一。但無論何種客體，其自身的特定化是至關(guān)重要的。若客體無法特定，其規(guī)定或約定的權(quán)利和義務無論如何完善，都是無源之水、無本之木，財產(chǎn)紛爭也在所難免。牢記法律與環(huán)境的關(guān)聯(lián)，時時警醒時間老人搬弄是非的巨掌，卻是立法者和法學界不可推卸的責任。［6］因此，在研究四維時空與不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的基礎上，繼續(xù)探索四維時空對動產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、虛擬資產(chǎn)等其他客體的影響是今后值得研究的課題。