《民法典》背景下辨析開發(fā)商階段性保證責(zé)任

任 晶

沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院，遼寧 沈陽(yáng) 110141

一、案例分析

在商品房買賣過(guò)程中，購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)房貸，銀行往往會(huì)要求開發(fā)商作為保證人，三方共同簽署抵押（保證）借款合同，銀行想通過(guò)“物保”和“人?！眮?lái)全面保障資金安全。司法實(shí)踐中，如果借款人違約還款，銀行會(huì)將借款人、開發(fā)商都作為被告提起訴訟，主張確認(rèn)抵押權(quán)、要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，但因預(yù)售商品房現(xiàn)實(shí)狀況的差異及各家銀行貸款合同條款擬制的不同，人民法院在認(rèn)定開發(fā)商階段性保證時(shí)，突顯了同案不同判、論理不清晰、理解有偏差等現(xiàn)象，下面就是這樣一個(gè)案例：

2003年5月19日，建行與劉某、S房產(chǎn)公司簽訂《個(gè)人住房貸款借款合同（抵押加階段性保證借款）》。該合同約定：劉某為購(gòu)買S房產(chǎn)公司開發(fā)的房屋，向銀行借款，擔(dān)保為抵押加階段性保證。事后劉某未能按期還款。銀行訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)銀行抵押權(quán)、S房產(chǎn)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

其實(shí)本案案情簡(jiǎn)單、法律關(guān)系不復(fù)雜，一審法院認(rèn)為開發(fā)商的保證責(zé)任應(yīng)該免除，二審法院卻認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)80%的保證責(zé)任。為何兩級(jí)法院的裁判觀點(diǎn)涇渭分明？其實(shí)，在認(rèn)定開發(fā)商的階段性保證責(zé)任法律屬性、解除條件時(shí)，有的法院存在誤區(qū)，本文就開發(fā)商階段性保證的誤區(qū)及法律內(nèi)核進(jìn)行分析、探討。

二、關(guān)于開發(fā)商階段性保證責(zé)任的兩個(gè)誤區(qū)

開發(fā)商階段性保證責(zé)任通常指開發(fā)商在為借款人所購(gòu)的房屋辦理抵押登記之前需向貸款人（銀行）所負(fù)的保證責(zé)任，在借款人出現(xiàn)違約時(shí)，由保證人代替借款人償還所欠的剩余貸款本息、罰息及相關(guān)費(fèi)用。

筆者總結(jié)歸納了多家銀行提供的抵押（保證）借款合同，雖然各家銀行對(duì)開發(fā)商階段性保證的約定、條款各有不同，但是整體上關(guān)于保證責(zé)任及“保證期間”約定主要有以下幾種：1.房屋抵押登記已辦理完畢且銀行拿到他項(xiàng)權(quán)證之日起，保證人不再承擔(dān)本合同項(xiàng)下保證責(zé)任；2.自保證合同或條款生效之日/合同簽訂/貸款發(fā)放之日起至借款人協(xié)助銀行完成房屋抵押登記，并將他項(xiàng)權(quán)利證交給貸款人之日止；3.在借款人完成房屋抵押登記手續(xù)，貸款人發(fā)放貸款后；4.自主債務(wù)期限屆滿之日起2年。

當(dāng)借款人違約還款，銀行起訴借款人及開發(fā)商，主張確認(rèn)抵押權(quán)、要求開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任，法院在認(rèn)定開發(fā)商是否承擔(dān)階段性保證責(zé)任時(shí)，容易陷入以下兩種誤區(qū)：

（一）保證期間未到，不承擔(dān)保證責(zé)任

《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第六百九十二條①《中華人民共和國(guó)民法典》第六百九十二條 保證期間是確定保證人承擔(dān)保證責(zé)任的期間，不發(fā)生中止、中斷和延長(zhǎng)。債權(quán)人與保證人可以約定保證期間，但是約定的保證期間早于主債務(wù)履行期限或者與主債務(wù)履行期限同時(shí)屆滿的，視為沒(méi)有約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，保證期間為主債務(wù)履行期限屆滿之日起六個(gè)月。債權(quán)人與債務(wù)人對(duì)主債務(wù)履行期限沒(méi)有約定或者約定不明確的，保證期間自債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人履行債務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算。、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡(jiǎn)稱新《擔(dān)保解釋》）第三十二條②《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第三十二條 保證合同約定保證人承擔(dān)保證責(zé)任直至主債務(wù)本息還清時(shí)為止等類似內(nèi)容的，視為約定不明，保證期間為主債務(wù)履行期限屆滿之日起六個(gè)月。，都明確了保證期間，依據(jù)上述規(guī)定，分析本文列舉的四種“保證期間”，有的法院則認(rèn)為前三種情況均屬于保證期間約定不清晰，保證期間應(yīng)為主債務(wù)期限屆滿之日起6個(gè)月，商品房貸款年限一般15至30年，在借款期間內(nèi)發(fā)生逾期，保證期間尚未起算，開發(fā)商則不應(yīng)承擔(dān)階段性保證責(zé)任。

（二）開發(fā)商階段性保證與抵押權(quán)不能并存

有的法院認(rèn)為開發(fā)商階段性保證是銀行為了保證借貸資金安全，在未辦妥抵押權(quán)登記手續(xù)、銀行未得到有效擔(dān)保的情況下，設(shè)置的階段性保證，保證借貸全程無(wú)風(fēng)險(xiǎn)敞口，促進(jìn)房產(chǎn)有序、安全的交易。當(dāng)銀行可以通過(guò)房屋抵押權(quán)優(yōu)先受償，那么開發(fā)商的保證對(duì)于銀行就毫無(wú)意義。故開發(fā)商階段性保證和抵押權(quán)，像“魚”與“熊掌”，不可兼得，如果已確認(rèn)銀行抵押權(quán)成立，那么開發(fā)商的保證責(zé)任同時(shí)免除。

三、開發(fā)商階段性保證內(nèi)核及法律適用

（一）開發(fā)商階段性保證應(yīng)為附條件的保證

針對(duì)第一種誤區(qū)，有些法院認(rèn)定開發(fā)商階段性保證與一般保證一致，需要適用保證期間，但根據(jù)開發(fā)商階段性保證條款內(nèi)容分析，“抵押房屋登記手續(xù)已完成并且貸款人收到他項(xiàng)權(quán)證之日起/至借款人協(xié)助貸款人完成房屋抵押登記手續(xù)并取得他項(xiàng)權(quán)利證，交由貸款人代為保管之日止/完成房屋抵押登記手續(xù)”，這些“表面”是約定期間或者日期，但實(shí)際上“這個(gè)日期”能否到來(lái)并不確定，如果開發(fā)商資金鏈斷裂，無(wú)法進(jìn)行初始登記，借款人無(wú)力還款，“失聯(lián)”不辦理所有權(quán)權(quán)屬登記，發(fā)生類似這些情況，銀行都無(wú)法完成抵押權(quán)登記、取得抵押權(quán)他項(xiàng)權(quán)證。故雖然銀行使用了“之日起/之日止”這樣日期表示，但這個(gè)日期并非確定能夠到來(lái)，日期背后是一種條件，一種生效或者解除的條件。［1］

其實(shí)，法院在認(rèn)定開發(fā)商階段性保證時(shí)，不應(yīng)拘泥于“保證”的字面意思，而應(yīng)該考慮條款設(shè)置的本意，銀行約定的保證責(zé)任及“保證期間”真實(shí)含義是設(shè)置開發(fā)商保證的生效或者解除條件。根據(jù)《民法典》第一百五十八條，關(guān)于附條件民事法律行為的規(guī)定，附生效條件的，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的，自條件成就時(shí)失效。當(dāng)事人訂立合同的過(guò)程中，可在合同條款中具體規(guī)定“條件”，把條件是否成就作為合同生效或者失效的依據(jù)。一般意義上，生效條件是使民事法律行為的內(nèi)容發(fā)生效力的條件。在達(dá)成生效條件前，民事法律行為的內(nèi)容雖已成立但未生效，以后能否生效待定。條件成就，民事法律行為生效；條件未成就，民事法律行為不生效。解除條件是使已生效的民事法律行為失去效力的條件，在解除條件未具備前，民事法律行為已發(fā)生效力，當(dāng)條件具備，當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止。而開發(fā)商階段性保證是突破慣常存在保證期間的保證，其法律內(nèi)核應(yīng)為附生效或解除條件的民事法律行為，是一種附條件的保證。

故上述前三種情況不是對(duì)保證期間的約定，而是對(duì)保證責(zé)任生效或終止條件的約定。第四種約定則應(yīng)考慮保證期間的問(wèn)題，但筆者認(rèn)為，即使第四種約定屬于通常意義的“保證”，需要考慮保證期間，但法院也不應(yīng)以銀行起訴開發(fā)商承擔(dān)階段性保證時(shí)，保證期間尚未起算而徑行駁回銀行的訴訟請(qǐng)求。實(shí)際上，法院判定借款人未按時(shí)、足額償還貸款構(gòu)成違約，宣布借款全部到期，要求貸款人提前償還剩余全部借款時(shí)，即應(yīng)開始計(jì)算保證期間，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)階段性保證責(zé)任。

（二）開發(fā)商階段性保證與抵押權(quán)可以并存

針對(duì)第二種誤區(qū)，有些法院認(rèn)為就商品房預(yù)售而言，銀行有專人負(fù)責(zé)貸款“三查”，有審慎注意的義務(wù)，應(yīng)充分了解自己的客戶，保證信貸資金的安全。商業(yè)銀行通過(guò)擬制貸款合同條款，將可能出現(xiàn)的購(gòu)房人違約還款、拒絕辦理產(chǎn)權(quán)登記、房屋被查封等風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于開發(fā)商則有失公平。這時(shí)候，法院傾向于保證與抵押權(quán)不能并存，如果抵押權(quán)成立，則開發(fā)商階段性保證應(yīng)予免除。

民事活動(dòng)崇尚意思自治，當(dāng)事人可在法無(wú)明文禁止的情況下，通過(guò)相互博弈，構(gòu)置交易模式及條款內(nèi)容。雖然開發(fā)商階段性保證使用了“階段性”一詞，但真正考慮開發(fā)商的保證責(zé)任時(shí)，還是要結(jié)合合同條款本意。如果貸款人（銀行）擬制的合同條款，旨在獲得抵押權(quán)的同時(shí)，還能享有開發(fā)商的保證，那么保證與抵押權(quán)能否并存，就應(yīng)該回歸于合同條款內(nèi)容。筆者查閱眾多裁判文書，大多數(shù)法院認(rèn)為在既有債務(wù)人提供的擔(dān)保，又有第三提供保證時(shí)，物的擔(dān)保和人的擔(dān)保是可以并存的，它們之間法律關(guān)系、法律條文已明確規(guī)定。2021年施行的《民法典》沿用原《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十六條，共分下列三種情況：首先，當(dāng)事人對(duì)物的擔(dān)保和人的擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)有約定的，尊重當(dāng)事人意思自治，按約定順序?qū)崿F(xiàn)；其次，無(wú)約定或者約定不清晰，有債務(wù)人自己的物保，應(yīng)先就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)。如先實(shí)現(xiàn)保證人的擔(dān)保，保證人承擔(dān)責(zé)任后，還會(huì)向債務(wù)人進(jìn)行追償。而先實(shí)現(xiàn)債務(wù)人自己的物保，就可以省去保證人承擔(dān)保證責(zé)任后向債務(wù)人追償?shù)姆爆?，減輕當(dāng)事人的訴累，也能縮短債權(quán)實(shí)現(xiàn)程序；最后，沒(méi)有約定或者約定不明確，有第三人提供物的擔(dān)保和保證人的擔(dān)保情況下，可由債權(quán)人選擇。這種情況下，第三人提供物的擔(dān)保與保證人處于平等地位，都不是償還債務(wù)的最終義務(wù)人，在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，都會(huì)向債務(wù)人追償，債務(wù)人是最終義務(wù)人。［2］故為保障債權(quán)得以完全實(shí)現(xiàn)，法律應(yīng)當(dāng)尊重債權(quán)人的選擇，允許享有選擇權(quán)。

本文探討的借款人提供抵押物和開發(fā)商階段性保證屬于第二種情況，銀行應(yīng)當(dāng)先就借款人提供的自己的物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)。如果不屬于保證責(zé)任減輕或免除的情況，保證人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。［3］在法律事務(wù)中，如銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，拍賣、轉(zhuǎn)賣的全部房款可能不足以清償銀行主張本金、利息、逾期利息等全部欠款時(shí)，為防止當(dāng)事人訴累，如根據(jù)三方共同簽署抵押（保證）借款合同，未滿足保證責(zé)任解除條件的，法院應(yīng)該認(rèn)定階段性保證責(zé)任成立，并在判項(xiàng)中明確：被告開發(fā)公司對(duì)本判決第1項(xiàng)、第2項(xiàng)確定的被告（實(shí)際債務(wù)人）的付款義務(wù)在第3項(xiàng)確定抵押財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償部分之外承擔(dān)保證責(zé)任；保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)就其實(shí)際清償部分向被告追償。

四、完善“開發(fā)商階段性保證責(zé)任”的構(gòu)想

（一）正確理解保證期間的法律內(nèi)核

銀行提供的合同條款中，經(jīng)常出現(xiàn)保證期間的表述，實(shí)際上此部分條款是關(guān)于開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任條件的約定，即保證生效或解除條件的約定，而不是一般意義的保證期間。第一，《民法典》明確保證期間是具體、明確的時(shí)限，而銀行約定的“起、止時(shí)間”是否到來(lái)不確定。換言之，商品房能否按期交房、能否按期辦理抵押登記手續(xù)都是不能確定的；第二，將該“起止時(shí)間”認(rèn)定為保證責(zé)任的生效或解除條件更符合貸款人真實(shí)意思表示。綜上所述，應(yīng)明確實(shí)務(wù)中銀行擬制“保證期間”的法律內(nèi)核，該條款是關(guān)于附生效或解除條件的民事法律行為的約定。

（二）統(tǒng)一開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任的約定方式

開發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)階段性保證責(zé)任應(yīng)統(tǒng)一以開發(fā)商是否完成了建筑物所有權(quán)首次登記為具體判定標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商階段性保證的本質(zhì)為附生效或解除條件的保證合同，生效條件具備，開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任；構(gòu)成解除條件時(shí)，開發(fā)商的保證責(zé)任應(yīng)當(dāng)終止。銀行可以考慮設(shè)置以開發(fā)商完成建筑物所有權(quán)首次登記作為解除條件，結(jié)合新《擔(dān)保解釋》第五十二條第一款的規(guī)定，當(dāng)開發(fā)商完成建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，法院應(yīng)當(dāng)判定抵押權(quán)設(shè)立。銀行可以對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償，房屋拍賣、變賣所得的價(jià)款基本可以償還本金，不必強(qiáng)求一定要開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任。［4］

（三）開發(fā)商設(shè)立反擔(dān)保協(xié)議化解風(fēng)險(xiǎn)

如果開發(fā)商出于商務(wù)上的因素，認(rèn)為有必要接受階段性保證的情況下，可考慮和借款人簽訂反擔(dān)保協(xié)議，由第三人或借款人為開發(fā)商提供反擔(dān)保，一旦承擔(dān)保證責(zé)任，開發(fā)商可通過(guò)實(shí)現(xiàn)反擔(dān)保來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，避免利益受損。