房地產(chǎn)融資創(chuàng)新模式及相關稅務處理

蔡創(chuàng)林 肇慶華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司

當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資難、融資渠道不暢，亟待尋求一種以商業(yè)銀行為主、多種融資渠道相結(jié)合的多元化融資方式。房地產(chǎn)是一種高資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金儲備，其龐大的資金鏈條是影響其生存的重要因素。隨著國家宏觀調(diào)控和融資“去杠桿化”的出現(xiàn)與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得更加困難。本文從行業(yè)政策和金融政策等方面探討房地產(chǎn)企業(yè)融資的適宜模式，并針對目前我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀存在的問題，從外部融資環(huán)境和融資管理等方面進行探討，對融資創(chuàng)新中出現(xiàn)的一系列稅務問題提供有效的解決方案，希望通過構(gòu)建多層次、可持續(xù)性的房地產(chǎn)融資系統(tǒng)，促進房地產(chǎn)企業(yè)融資的健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)是一種資本密集的投資，所以在進行投資之前，必須對整個項目進行全面的財務計劃，以保證資金鏈的安全性。融資模式主要分為股權(quán)融資和債務融資兩種。企業(yè)可以靈活地利用這兩種模式，實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建多元化的融資系統(tǒng)。伴隨著2018年資管新規(guī)的出臺，對房地產(chǎn)項目的融資更加嚴格，而政府的政策控制與融資“去杠桿化”使得融資渠道和資金來源受到一定程度的制約，使得融資成本和風險增加[1]。房地產(chǎn)項目從土地購置、建設、銷售、經(jīng)營等方面都需要大量的資金，形成的是長期的閉環(huán)，因此，目前，房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著諸多問題與挑戰(zhàn)。

(一)融資成本較高

股權(quán)融資成本以分享開發(fā)項目收益為主，不存在固定費用。其他的融資方式都是以非標為主，資本成本都處在高位，一般都是超過10%的年化。以低資本成本為優(yōu)勢的銀行開發(fā)貸款，除非是全國規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，或者是當?shù)貒衅髽I(yè)的龍頭企業(yè)，否則中小企業(yè)的融資成本不會比基準利率低50%，也就是7%以上[2]。金融管制的加強，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受到限制，資金來源減少，融資成本上升，在融資利率水平上加大了房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。

(二)融資風險較大

面對金融市場的政策調(diào)整，一般都會采取與房地產(chǎn)相關的信貸規(guī)模相匹配的方法。由于土地出讓資金來源于自有資金，預售資金回款存在不確定性，使得房地產(chǎn)企業(yè)對資金的依賴程度很高，并且項目的回款周期往往比較長，周轉(zhuǎn)時間也比較短。如果“去杠桿”的金融政策和防范措施進一步提高，僅憑自身的資本力量應對金融機構(gòu)的政策變動將加大項目公司資金鏈斷裂的風險[3]。

(三)融資渠道不暢

當前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要是銀行和非標融資，股權(quán)類受到較為嚴重的限制，IPO基本被叫停，上市公司的增發(fā)規(guī)模大幅下降；《備案4號》的頒布，使得在熱門城市進行明股實債轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金很難注冊備案；對資金補流的限制，導致房企無法申報短融、超短融等債券；以商品房為主體的債券發(fā)行困難；目前我國的私募股權(quán)投資基金制度建設還處于起步階段[4]。所以我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道目前還不夠健全，有待解決。

(四)經(jīng)濟與稅務風險

外部經(jīng)濟形勢與稅務環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)的融資構(gòu)成了潛在的風險。如果外部宏觀調(diào)控政策放松，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求不大，企業(yè)就會有良好的發(fā)展動力，并隨著經(jīng)濟的發(fā)展而快速發(fā)展；相反，如果宏觀調(diào)控政策收緊，房地產(chǎn)企業(yè)將會承受更大的資金壓力。加之目前我國的稅務政策已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，且自身對股息、利息等的抵稅要求也不盡相同，例如，股息不能在稅前扣除，利息費用可以。這類稅務政策的出臺，直接造成了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資與IPO融資成本差異巨大，從而給房地產(chǎn)公司帶來了巨大的稅務風險[5]。

二、當前我國房地產(chǎn)公司的主要融資模式

在中國城市化的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，是一種高綜合、高相關性的資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟運行的過程需要大量的資金，因此，融資對于房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。在當前的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道相對單一、投融資金融創(chuàng)新相對滯后，不僅制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，還造成了房地產(chǎn)市場風險的過分集中[6]。

(一)銀行貸款

目前，銀行貸款是我國最主要的融資渠道，也是首選的融資途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道就是銀行貸款。從某種意義上講，銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)的生命線以及經(jīng)營活動中的一個重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)不管是項目建設、招投標、竣工決算、內(nèi)部管理、企業(yè)經(jīng)營，都需要資本的支持，其中最重要的就是銀行的貸款。根據(jù)2016年的有關數(shù)據(jù)顯示，我國企業(yè)，特別是資本密集的房地產(chǎn)企業(yè)，在資本結(jié)構(gòu)中，銀行貸款占到了30%以上，有的甚至達到了50%[7]。因此，在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，銀行借貸是最重要的融資渠道。

(二)信托融資

信托融資是當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的一種間接型融資手段。它的主體是金融機構(gòu)，是由專門的信托公司來運營，并通過信貸委托來獲取資金。在當今市場經(jīng)濟條件下，信托融資是一種“后起之秀”。與銀行貸款等傳統(tǒng)的融資模式相比，信托融資更快捷、更方便，正在被越來越多的企業(yè)所采用。信托融資的主要形式有三種：第一種是貸款類，資金的融資來源信托計劃的發(fā)行與運營；第二種是受益權(quán)轉(zhuǎn)移信托，以資產(chǎn)收入進行交易，以達到融資目的；第三種是股權(quán)類，指以高溢價方式進行融資，其目標是上市公司。

(三)IPO上市融資

上市融資可以為企業(yè)提供多種融資途徑，同時也可以為企業(yè)贏得良好的社會信譽。同時，上市融資可以有效地減少企業(yè)的融資成本，減少財務風險。然而，受限于我國當前的資本市場環(huán)境，企業(yè)在上市的時候，由于審批等方面的要求比較苛刻，而且三年一次的上市周期較長，使得許多企業(yè)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)不具備上市資格。所以目前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)還不能采用這個方法進行融資[7]。

(四)發(fā)行債券

與其他融資方式相比，發(fā)行債券在資本市場上進行的是一種直接融資方法。這種方法可以在短時間內(nèi)迅速籌集到資本，其籌資規(guī)模通常比股票融資要高。并且，其安全性和流動性都相對較好。從當前的資本市場情況來看，發(fā)行上市公司債券是一種行之有效的對外融資手段。但是我國房地產(chǎn)企業(yè)在這方面的應用還不夠成熟，起步比較晚，存在許多不完善的地方。

(五)非標融資

非標融資主要包含了信托、券商資管、保險資管等特殊的理財方式。它的運作模式是由信托公司或私募基金成立專門的基金，對住宅、商業(yè)等標的進行投資，并在市場上推廣專項計劃，籌集年金、養(yǎng)老金、保險資金，以及通過銀行銷售來籌集個人資金。在基金性質(zhì)的分類及收益率要求上，現(xiàn)階段以棚改、商業(yè)、租賃房為主，年金、養(yǎng)老金、銀行代銷基金以住房為主[8]。

(六)合作開發(fā)

房地產(chǎn)企業(yè)通常按個別項目成立獨立開發(fā)公司，以達到財務核算、融資運作、稅務清算等最優(yōu)管理。房地產(chǎn)企業(yè)按照各自的優(yōu)勢和互補原則，采取股份合作，共同發(fā)展，共同承擔風險，實現(xiàn)共贏。通過聯(lián)合開發(fā)，可以提高項目的操盤能力，減輕個別開發(fā)商的融資壓力；通過吸收小股東的股權(quán)結(jié)構(gòu)，可以減少合并企業(yè)的資產(chǎn)負債率，從而使企業(yè)的財務報表更加完善。

三、房地產(chǎn)融資創(chuàng)新模式分析以及相關稅務處理

如何通過多種渠道、多方位的融資，以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，使房地產(chǎn)業(yè)能夠可持續(xù)、健康發(fā)展，成為目前亟待解決的問題，這就要求企業(yè)在融資創(chuàng)新道路上要有一個開闊的視野。

(一)加強融資創(chuàng)新多元化渠道

拓展“多元化”融資渠道是當前我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，要從標的資產(chǎn)和投向資金的角度進行重組，利用好信托、債券、資產(chǎn)證券化、銀行貸款等金融工具，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。從政策上看，要把重點放在房地產(chǎn)領域，注重金融創(chuàng)新和拓寬融資渠道的發(fā)展，要培育新的金融工具，為企業(yè)的融資活動創(chuàng)造有利的金融政策環(huán)境。因此，企業(yè)也要不斷加強自身抵御風險的能力，促進房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)步發(fā)展。

(二)做好融資預測，理性融資

在新項目投融資規(guī)劃中，要從市場投放、項目盈利、融資可行性、項目運營風險等幾個角度對項目進行可行性論證；在進行投資決策時，要選擇適當?shù)娜谫Y計劃；在融資實施過程中，要根據(jù)企業(yè)的資金需要、金融機構(gòu)的資金供應狀況出發(fā)，對全年的融資規(guī)模和季度的提款進行嚴格的控制。通過建立基金預算制度，每月對各種收支進行分類，有效地控制當前的資金缺口，同時保證資金的合理供應，防止資金的閑置[9]。房地產(chǎn)企業(yè)若不能正確、合理地預測其所需要的資金，即便是在適當適時融資的情況下，也有可能發(fā)生資金過?；蛸Y金短缺的現(xiàn)象。企業(yè)不是產(chǎn)生了巨額的閑置資本，就是存在著巨大的融資風險，因此，企業(yè)不僅要加強融資創(chuàng)新的多元化渠道，還要對自己的資金需求和規(guī)模進行科學的預測，并根據(jù)發(fā)展的需要，進行合理的融資。

(三)建立并完善融資風險預警體系

當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資風險預測方面存在著較大的不足。實際上，許多企業(yè)更多地把注意力集中在追求利潤、開發(fā)和施工上，而忽視了對融資風險的預警，當資金鏈面臨危機時，往往是“被動挨打”。如何防范和控制金融風險，并對其進行有效的風險預警，是當前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)現(xiàn)有的財務和經(jīng)營數(shù)據(jù)，運用各種數(shù)據(jù)模型，并結(jié)合金融分析等方法，對融資風險進行預測和預防。在構(gòu)建金融風險預警體系時，要注意以下幾個方面：第一，要根據(jù)企業(yè)自身的特征、行業(yè)特點，參照宏觀調(diào)控等有關內(nèi)容，制定相應的風險預警指標，并在此基礎上，區(qū)分房地產(chǎn)企業(yè)目前的風險狀況、風險大小。第二，對目前的風險因子進行定量化分析，以便進行對比和評估。第三，通過對影響融資風險的因素進行分析，并“對癥下藥”，以形成有效的風險防范策略和思路。第四，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營決策等相關內(nèi)容，對企業(yè)的風險偏好進行判斷，并據(jù)此制定融資風險預警等級。

(四)相關稅務處理

通過對房地產(chǎn)融資情況的分析，盡管可以避免征收部分稅務，但是對于土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等方面的稅收問題，是不能回避的；如果采用經(jīng)營租賃模式，則無需繳納這些稅種，但對于出租人而言，每年的房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等應及時繳納；如果采用資產(chǎn)分配，則不會產(chǎn)生銷售不動產(chǎn)的土地增值稅和契稅，但是必須根據(jù)獨立的交易原則進行稅務的清算，而且有可能在稅前扣除折舊費用。對于采用企業(yè)改制的方法而言，盡管需要進行產(chǎn)權(quán)變更，但是在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中不需要繳納稅款，并且可以按稅前扣除已計提的折舊費用，這樣既能減少房產(chǎn)稅，又能實現(xiàn)企業(yè)的融資目的[10]。另外，要根據(jù)企業(yè)的實際情況，結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略、財務數(shù)據(jù)、未來發(fā)展規(guī)劃等因素，綜合運用多種融資手段，對企業(yè)現(xiàn)有的融資結(jié)構(gòu)進行分析、優(yōu)化，針對稅務風險實施有針對性的解決方案，從而有效地降低企業(yè)的融資成本，提高企業(yè)的資金利用率。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)融資是一種多元化的金融市場，其表現(xiàn)形式既有產(chǎn)品的多樣化，也有層次分明的特點。我國的房地產(chǎn)企業(yè)應該結(jié)合自己的實際情況，選擇一種行之有效的、多樣化的融資方式，并根據(jù)其稅務風險進行科學、合理的防范，只有這樣，我國的房地產(chǎn)企業(yè)才能真正地進行融資方式的創(chuàng)新，防范融資風險，促使企業(yè)得以健康穩(wěn)定發(fā)展。