城市更新讓生活更美好
——望京國(guó)際商業(yè)中心A/B/C/D座+望京小街改造項(xiàng)目實(shí)踐

■ 北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)股份有限公司 周煥 周奕奕 靳天倚

改造后的望京國(guó)際商業(yè)中心D座“大眼睛”

城市是一個(gè)有機(jī)體。廣義來(lái)說(shuō)，城市始終在進(jìn)行著功能、形態(tài)的迭代與更新?？梢哉f(shuō)，所有城市都在持續(xù)更新，但不同時(shí)期、不同城市發(fā)展面臨的核心問(wèn)題、資源和要素基礎(chǔ)不同，城市更新的施政重點(diǎn)也不同。不同城市城市更新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)語(yǔ)境不同，城市更新的內(nèi)涵、運(yùn)營(yíng)特質(zhì)也有所不同。

建于十多年前甚至于更早期的商業(yè)、百貨、辦公建筑，隨著人民生活水平不斷的提高，業(yè)態(tài)的需求明顯已落伍，這樣就催生了城市核心地段的商業(yè)綜合體的城市更新。這類的城市更新不僅僅是形象的提升，更多是生活方式及自身品質(zhì)的提升。這代表了社會(huì)不斷的前進(jìn)，同時(shí)也代表了產(chǎn)業(yè)調(diào)整及升級(jí)。

望京國(guó)際商業(yè)中心A/B/C/D座+望京小街改造項(xiàng)目升級(jí)緊扣有序疏解北京非首都功能這個(gè)核心和首要任務(wù)，依據(jù)《朝陽(yáng)望京國(guó)際人才社區(qū)建設(shè)實(shí)施方案》提出的“優(yōu)化創(chuàng)新環(huán)境，服務(wù)科技人才，在望京地區(qū)打造若干國(guó)際人才社區(qū)”的相關(guān)要求，自始至終致力于將該項(xiàng)目打造成為社會(huì)資本主導(dǎo)的城市更新改造和街區(qū)改造治理的典范、特色商業(yè)街的建設(shè)典范、國(guó)際人才社區(qū)的典范、城市精細(xì)化管理典范、智慧交通管理的典范。該項(xiàng)目榮獲2021年北京市優(yōu)秀工程勘察設(shè)計(jì)類城市更新單項(xiàng)獎(jiǎng)一等獎(jiǎng)。

項(xiàng)目情況

項(xiàng)目地塊位于北京市朝陽(yáng)望京片區(qū)，前身為望京國(guó)際商業(yè)中心，改造范圍包含A/B/C/D座+望京小街，原建筑為商業(yè)辦公業(yè)態(tài)，更新改造后為“商業(yè)+辦公”，其中包含5.4萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)辦公、2萬(wàn)平方米商業(yè)，A/C/D座為—1F/4F，B座為—1F/7F，地上面積約為4.6萬(wàn)平方米、地下面積約為1.17平方米，改造內(nèi)容主要為外立面賦能更新、室內(nèi)精裝提升及景觀環(huán)境提升。

建筑形態(tài)為L(zhǎng)形的圍合形態(tài)，主沿街面南北進(jìn)深約30米，東西長(zhǎng)度約180米。這里是望京老牌的商圈，被居民們親切地稱為“望京食堂”。然而，老舊的設(shè)施、內(nèi)外割裂的空間狀態(tài)，讓這里的商業(yè)已難以適應(yīng)時(shí)代的步伐。

業(yè)主希望能在保留原有商業(yè)活力和場(chǎng)所精神的同時(shí)，重塑景觀環(huán)境，提升商業(yè)品質(zhì)，并通過(guò)引入現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)辦公，給予其自身可持續(xù)發(fā)展的能力。所以，如何在城市更新的過(guò)程中，保存城市的溫度，成了設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的關(guān)鍵課題。

該項(xiàng)目改造歷時(shí)4年，整個(gè)過(guò)程是在和外部的不可控性博弈中一邊建設(shè)、一邊調(diào)整，最終的成果有失控的焦慮，也有超越預(yù)期的驚喜。

建筑改造前現(xiàn)狀

改造后的內(nèi)院

項(xiàng)目痛點(diǎn)

項(xiàng)目改造前為一代商業(yè)，2層以上經(jīng)營(yíng)狀況不佳，空置率高；商業(yè)空間品質(zhì)、街區(qū)功能和商業(yè)層次與當(dāng)下望京國(guó)際企業(yè)和人才高品質(zhì)需求錯(cuò)位，部分業(yè)權(quán)散售。望京小街成為非法室外停車場(chǎng)，割裂萬(wàn)科與方恒的商業(yè)人流的流通，設(shè)施設(shè)備老化嚴(yán)重，城市界面感官較差。

解題整體構(gòu)思

從單一商業(yè)中心打造為區(qū)域復(fù)合業(yè)態(tài)，地下一層與首層打造商業(yè)，2～4/層打造辦公，被A/B/C/D座商業(yè)圍合的中庭與外圍空間打通多個(gè)公共連通空間，加強(qiáng)內(nèi)外連接，激活中庭活力，B座“望京眼”打造為城市界面的重點(diǎn)標(biāo)識(shí)，A/B/C座建筑立面更換提升，結(jié)合望京東街步行街提升，打造“望京小街”的商業(yè)人氣聚集地。

室內(nèi)調(diào)整+形象升級(jí)

在望京這樣一個(gè)國(guó)際化的商務(wù)社區(qū)，建筑延續(xù)簡(jiǎn)潔和優(yōu)雅的現(xiàn)代美學(xué)，外立面采用銀白色鋁框架和透明玻璃的組合。波浪型的微妙起伏，捕捉一天不同時(shí)段的光影變化。在“眼睛”的部分，利用通透的超白玻璃、活躍的明黃色鋁板框架，提示出辦公和商業(yè)的入口空間。模數(shù)化的設(shè)計(jì)最大化保證改造過(guò)程中商鋪照常營(yíng)業(yè)，建筑采用快速而破壞性最小的改造策略。

空間提升與賦能

項(xiàng)目一期2018年底開(kāi)業(yè)，雖然備受好評(píng)，但單純的立面美化似乎還不能足以成為一個(gè)優(yōu)秀的城市更新范例。所以，第二階段對(duì)商業(yè)空間的優(yōu)化和加密，就是關(guān)鍵的一步。

開(kāi)放庭院“望京坊”

項(xiàng)目?jī)?nèi)部原來(lái)是一個(gè)150米長(zhǎng)、50米寬的廣場(chǎng)，這種形式完整而尺度中等的廣場(chǎng)雖然在北京彌足珍貴，但是它藏在四周建筑背后不被發(fā)現(xiàn)，蘊(yùn)含的巨大能量也不得釋放。設(shè)計(jì)通過(guò)引入數(shù)個(gè)穿過(guò)建筑的公共空間通道，將內(nèi)部廣場(chǎng)與外部街道連通。同時(shí)，利用景觀下沉庭院的設(shè)計(jì)，將單一維度的廣場(chǎng)空間升級(jí)為三維的庭院空間，不僅提高了空間的豐富度，打造了獨(dú)特的庭院辦公環(huán)境，又有效地把原來(lái)地下一層封閉且低效的商業(yè)空間轉(zhuǎn)換成面向庭院的優(yōu)質(zhì)街鋪，使商業(yè)的能量輻射到室外，形成了多維的公共空間層次。

玻璃立面展現(xiàn)令人心動(dòng)的城市場(chǎng)景

開(kāi)放庭院

望京小街提升改造

施工階段的尾聲，項(xiàng)目迎來(lái)了一個(gè)驚喜: A座北側(cè)望京小街路段被朝陽(yáng)區(qū)政府納入國(guó)際文化步行街計(jì)劃——共同營(yíng)造開(kāi)放性、輕時(shí)尚、生活化、交流性的國(guó)際商業(yè)街區(qū)。而步行街的英文名Wangjing Walk也意在強(qiáng)調(diào)其可行走性和慢生活的調(diào)性。

原本屬于車輛的空間還給了行人，這里成了300米長(zhǎng)的自由天地。望京街的改造，讓建筑內(nèi)外的能量打通，形成暢順的人流環(huán)線。臨街商業(yè)的活力輻射到外擺人行區(qū)域，和城市產(chǎn)生了更豐富的互動(dòng)。音樂(lè)舞臺(tái)、藝術(shù)裝置、景觀小品、噴泉、 燈光的結(jié)合，形成了一系列豐富的活動(dòng)核心。

萬(wàn)科望京時(shí)代中心改造的完成，也正是其生命的啟航，希望用城市設(shè)計(jì)的視角去研究建筑。商業(yè)改造項(xiàng)目是一個(gè)半計(jì)劃、半即興的創(chuàng)造過(guò)程，而公眾的參與則是完全即興的。在這里，有閑聊的老人，嬉戲追逐的孩童，逛集市的文青，夜色下微醺的上班族，藝術(shù)品前自拍的少男少女。

項(xiàng)目開(kāi)幕以來(lái)，已經(jīng)舉辦了各種各樣的藝術(shù)展、集市、美食節(jié)。通過(guò)人群的使用，空間的可能性持續(xù)地被發(fā)掘、氛圍會(huì)不斷發(fā)酵。在這里，建筑不是一成不變的物體，而是城市生活的孵化器，公眾的參與不斷豐富著空間的內(nèi)涵。

我們相信，好的設(shè)計(jì)能不斷自我更新，為城市持續(xù)輸送能量。城市更新不僅僅是外觀美化，更是通過(guò)對(duì)場(chǎng)所的解構(gòu)、加密、賦能、讓建筑成為一個(gè)個(gè)反應(yīng)核，重新激活人與城市的連接。讓大家都會(huì)自發(fā)地參與到城市生活中，與環(huán)境產(chǎn)生感情的連接。讓每個(gè)人都親身成為城市復(fù)興的一部分。

項(xiàng)目信息

項(xiàng)目名稱：望京萬(wàn)科時(shí)代中心+望京小街改造

建筑設(shè)計(jì)：北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)股份有限公司

設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)： 趙宇 周煥 張俊俊 謝龍寶 李鑫 鄭甲劉曉杰 龐靈章 高猛等

方案設(shè)計(jì)：E+UV 易加建筑設(shè)計(jì)有限公司

設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì):周奕奕等

委托（業(yè)主）單位：北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司

項(xiàng)目設(shè)計(jì)—完成年份：2016年12月—2020年8月

項(xiàng)目地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)望京街9號(hào)

攝影版權(quán)：REX ZOU,金偉琦，河貍景觀，楊娟

精裝設(shè)計(jì)：寸創(chuàng)想建筑環(huán)境設(shè)計(jì)（北京）有限公司

幕墻顧問(wèn)：英海特工程咨詢有限公司

景觀設(shè)計(jì)：IF本色營(yíng)造

照明顧問(wèn)： 上海碧甫照明工程設(shè)計(jì)有限公司北京互進(jìn)廣通文化發(fā)展有限責(zé)任公司

標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)：上海柏?zé)洏?biāo)識(shí)有限公司

藝術(shù)顧問(wèn)：UAP,FAKE Studio

品牌：互動(dòng)噴泉系統(tǒng)與弱電系統(tǒng)：甲板科技等